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1、房地产估价师考试试题题库9篇房地产估价师考试试题题库9篇 第1篇 （ ）是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。A收益期限B收益时点C估价终点D估价范围正确答案：A本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件一般应包括的内容有（）。A、投标函及投标函附录B、施工组织设计C、合同条款及格式D、技术标准和要求E、资格审查资料答案：A,B,E解析：本题考查的是招标程序。投标文件一般应包括的内容有：（1）投标函及投标函附录；（2）法定代表人身份证明或附有法定代表人身份证明
2、的授权委托书；（3）联合体协议书；（4）投标保证金；（5）已标价工程量清单；（6）施工组织设计；（7）项目管理机构；（8）拟分包项目情况表；（9）资格审查资料；（10）投标人须知前附表规定的其他材料。由于合同缺陷造成的工程延误，发包人无须给承包人补偿。（）答案：错解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。合同缺陷是指合同文件规定的不严谨，甚至可能出现矛盾，以及合同中存在遗漏和错误。这种情况往往需要监理人给以解释，由此造成的工程拖延和损失，发包人应当给以补偿。不动产登记，按照物权分类，包括（ ）。A.本登记B.预登记C.林权登记D.所有权登记E.最高额抵押权登记答案：D,E解析：本
3、题考查的是不动产登记的类型。选项AB按照登记的效力分类；选项C按照登记物分类。属于P157158。下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）。A、估价与通常意义上的定价没有本质不同B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值答案：B解析： 本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”
4、或“创造”房地产价值。房地产估价师考试试题题库9篇 第2篇 某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。A2.0B3.0C4.0D5.0正确答案：B 如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。( )正确答案：答案 选取可比实例要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上
5、的房地产的交易实例，而不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。 反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（ ）。A房地产平均价格B房地产中位数价格C房地产价格指数D房地产同质价格正确答案：C房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。分项最细、定额子目最多的工程建设定额是（）。A.估算指标B.概算指标C.预算走额D.施工走额答案：D解析：本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。施工定额是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。参见教材P135
6、。 根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试试题题库9篇 第3篇在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。卖方市场下，卖方处于主导，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。对于估价人员收集的交易实例，只要是估价对象的相似房地产就可以作为可比实例。（）答案：错解析： 本题考查的是选取可比实例。可比实例房地产应是估价对象房地产的相似房地产，只满足了其中的一个要求。还应满足可比实例的交易方式适合估价目的、可比实例的成交日期接近价值时点、可
7、比实例的成交价格尽量为正常价格等要求。账簿包括（）。A、转账账簿 B、凭证账簿 C、序时账簿 D、分类账簿 E、备查账簿答案：C,D,E解析：本题考查的是会计基本核算方法。账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。 甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。A产权人下落不明B报建未批准C被依法查封D产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决正确答案：ACD某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的年实际利率为5.09。（）答案：对解析：本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率=（1+名义利率/计息周期数）计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。房地产估价师考试试题题库9篇 第4篇下列房
8、地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（ ）。A.经济发展B.居民收入C.城市化D.利率答案：C解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项C是社会化因素。P144。在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（ ）答案：对解析：房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8 000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款
9、后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。该医院应与（）接洽购买综合楼事宜。A.被拆迁人B.拆迁人C.建筑物拆除方 D.政府规划主管部门答案：B解析：在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（）。A、自然环境B、人文环境C、景观D、施工环境答案：D解析：本题考查的是房地产区位状况描述。周围环境描述包括自然环境、人文环境和景观。参见教材P81。以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用房建设用地时，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式。（）答案：对解析：考点:开发商获取
10、土地的途径。以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式。房地产估价师考试试题题库9篇 第5篇某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。A发行可转换债券B发行普通股股票C发行优先股股票D发行公司债券答案：D解析：公司债券是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资具有面向对象广泛、融资成本较低、不改变原股东对公司的控制权、可优化企业债务结构、降低流动性风险等优点。房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往
11、成为大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。（）答案：对解析：本题考查的是房地产间接投资。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。关于城乡规划控制线的表述，正确的有（ ）。A.小区的建筑必须在退红线范围内B.紫线用于保护历史文化街区和历史建筑C.绿线用于保护地表水体D.城市蓝线应当与城市规划一并报批E.城市黄线应当在城市市政保护规划中划
12、定答案：A,B,D解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线；在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。P78。 投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资( )的重视。A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依赖性正确答案：B答案 B适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工
13、作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高，说明房地产易受政策影响。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资的特性。房地产投资的特性之一是存在效益外溢和转移，房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升
14、而大幅升值；城市棚户区改造、城中村改造等大型城市更新项目的实施，也会使周边房地产的市场价值大大提高。P9。房地产估价师考试试题题库9篇 第6篇 建设该经济适用住房小区应当符合（ ）要求。A土地利用总体规划B年度建设用地计划C年度土地使用权出让计划D城市详细规划正确答案：ABD 某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。A10.0B11.1C11.9D12.5正确答案：C 对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是一种经济成本。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地
15、产估价活动中，符合职业道德的行为有（）。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估 B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助 C.房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密.当事人商业机密 D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，某估价机构按其要求完成了估价 E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告答案：B,C解析：本题考查的是房地产估价职业道德。选项A，因为存在利益相关关系，应该回避；选项D，估价师不得迎合委托人的估价结果要求；选项E，不得允许他人使用自己的名义。房地产价格评估选用估价
16、方法，主要取决于（）。A、估价对象B、估价师对估价方法的熟悉程度C、委托人的要求D、估价机构资料库中可用资料情况E、当地房地产市场状况答案：A,D,E解析： 本题考查的是选用估价方法进行测算。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法。房地产估价师考试试题题库9篇 第7篇关于商品住宅保修期的说法，正确的有（）。A.管道堵塞，保修期为2个月 B.电气开关，保修期为6
17、个月 C.卫生洁具，保修期为6个月 D.管道渗漏，保修期为2年 E.屋面防水，保修期为3年答案：A,B,E解析：本题考查的是商品房交付使用。债券和股票都是金融市场交易的媒介。 ( )答案：对解析：下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考答案：D解析：房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：鉴证性估价，或称证据性估价、公证性估价，是指为委托人向第三方证明或者
18、说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，如为证券发行、上市、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产（也称为房地产司法拍卖）提供参考依据的估价。该估价报告具有“公共产品性质”。咨询性估价，又称参考性估价，是指为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。该估价报告是一种“私人产品”。处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。A.1/2 B.1/3 C.2/3 D.2/5答案
19、：C解析：本题考查的是房地产的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。制订租售方案的工作内容主要包括( )。A、 租售价格确定B、 宣传手段选择C、 租售进度安排D、 广告设计及安排E 市场租售对比分析答案：A,C解析：房地产估价师考试试题题库9篇 第8篇房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。A、 竞争情况调查B、 价格调查C、 市场需求质量调查D、 分销渠道调查E 促销策略调查答案：B,D,E解析：下列各项中，属于财产权的是（）。A.物权 B.生命健康权 C.姓名权 D.肖像权答案：A解析：本题考查的是民事法律关系。财产权是
20、指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。（）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度
21、和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。张某购买该房屋应缴纳的税为（）。A.房产税B.城镇土地使用税C.契税D.营业税答案：C解析：A 项，个人所有非营业用的房产免征房产税。B 项，城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。C 项，契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。D 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的
22、一种税。判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识 B.风险估计 C.风险评价 D.风险决策答案：B解析： 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。房地产估价师考试试题题库9篇 第9篇 已知某笔贷款名义利率为12，年实际利率为1262，则该笔贷款的计息周期是多少?正确答案： 职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：销售税费是指销售或者预售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。 （）答案：对解析：考点:销售税费。销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。房屋、土地、文物艺术品拍卖时通常有保留价。 ( )答案：对解析：房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列（）。A、特色装饰装修B、厨具C、特许经营权D、抵押贷款答案：D解析：考点:估价对象的确定。在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。