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1、2022房地产估价师考试试题题库9章2022房地产估价师考试试题题库9章 第1章变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。答案：错解析：伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价方法的有（ ）。A认知价值定价法B价值定价法C领导定价法D挑战定价法E随行就市定价法正确答案：CDECDE竞争导向定价方法主要有
2、领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致答案：D解析：本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。 地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（ ）的特性。A变现性差B易受政策影响C依赖专业管理D效益外溢和转移正确答案：D 在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )直接成本利润率。A.后续开发成本+管理费用
3、B.后续开发成本+管理费用+销售费用C.待开发房地产价值+后续开发成本D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费正确答案：D 下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。（过时）A批量行业B僵滞行业C分块行业D专业化行业正确答案：A 房地产投资资本金不能低于总投资的（ ）。A10%B20%C30%D35%正确答案：D（）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。A、物业管理B、资产管理C、绩效管理D、投资组合管理答案：A解析：考点:物业管理。物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所
4、、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。工程量清单计价方式以直接费单价为基础，属于不完全单价。答案：错解析：工程量清单计价方式采用综合单价形式，包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润，并考虑风险因素，属于完全单价。2022房地产估价师考试试题题库9章 第2章下列关于股票的表述中，错误的是（）。A、股票可以作为买卖对象和抵押品 B、股票本身有价值 C、股票一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股 D、股票持有者有权分享公司的利益，同时亦要分担公司的责任和风险答案：B解析：本题考查的是股票的含义。选项B错误，股票只是代表股份资本所有权的证书，它自身没有任何价值，不是真实的资本
5、，而是一种独立于实际资本之外的虚拟资本。 接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。( )正确答案：答案 签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人书面同意，不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的专职注册房地产估价师负责该估价项目。 （ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。A信用B贷款C公债D金融正确答案：A长期趋势法的作用主要有（）。A.用于收益法中预测未来的租金、空置率等B.用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C.用于成本法计算重置价格D.用来比较两类以上房
6、地产价格的发展趋势与潜力E.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏答案：A,B,D,E解析：本题考查的是长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。新城区开发房地产具有的不利条件有( )。A、 增加安置补偿费开支B、 获得土地非常困难C、 规划设计条件苛刻D、 市政配套设施缺乏
7、答案：D解析：因为新城区开发房地产，其市政配套设施缺乏。 对下列概念的描述，正确的是（ ）。A边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际生产力，若以货币方式计量，则根据计算方法不同，有边际产值(VMP)和边际收益产量(MRP)两种B边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益C平均要素成本(AFC)是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出D边际要素成本(MFC)是指每增加一单位生产要素投入所增加的成本支出E边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格正确答案：ACD边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格；边际收益产量等于某产品生产中生产
8、要素的边际产量乘以该产品的边际收益。下列选项中，属于土地使用管制的事项有（）。A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施 D.某宗土地只能用于商业房地产开发 E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产权益状况的描述。土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：（1）土地用途；（2）容积率或建筑控制规模；（3）建筑密度；（4）绿地率；（5）建筑高度；（6）其他要求，如配套建设保障性
9、住房、公共服务设施等要求。 (三)某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建 600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司予以该新建写字楼投资人股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。评估师依据的建筑面积应为( )m2。A460B600C1000D以上三个面积都不行正确答案：D（ ）拥有选聘、解聘物业管理企业权利。A.业主大会B.业主代表大会C.业主委员会D.居民委员会答案：A解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定事项
10、的范围包括：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2022房地产估价师考试试题题库9章 第3章在国民经济产业分类中，房地产业属于( )。A.第一产业B.第二产业C.第三产业D.建筑行业答案：C解析：房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业是
11、房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方。债券的短期市场是指发行和买卖 2 年期内的短期政府债券活动的总称。（）答案：错解析：短期债券市场是指发行和买卖 1 年期以内的短期政府债券和企业债券活动的总称。不确定型决策常用的决策方法有（）。A最大可能法B小中取大法C大中取大法D决策树法E最小最大后悔值法答案：B,C,E解析：不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策，即它是一种没有先例的、没有固定处理程序的决策。不确定型决策一般要依靠决策者的个人经验、分析判断能力和创造能力，并借助于经验方法进行决策。常用的不确定性决策方法包括：小中取大法；大中取大法；
12、最小最大后悔值法等。(2022年真题) 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（）。A.银行信贷B.商业信用C.企业债券D.租赁融资E.发行股票答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产债务融资。企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。 下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。A房产税的课税对象是房产B房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据正确答案：A押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析：一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。
13、A、 投入资金的安全性B、 投资项目的变现性C、 投资收益的长期性D、 项目定位的科学性E 资产管理的复杂性答案：A,B,E解析：（）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。A、物业管理B、资产管理C、绩效管理D、投资组合管理答案：A解析：考点:物业管理。物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值量大C流动性大和价值量大D不可移动和用途多样正确答案：B一种资产只有同时具有独一无二
14、和价值量大两个特性。才真正需要专业估价。2022房地产估价师考试试题题库9章 第4章建设投资估算精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%1.0%，这一阶段属于（）。A、投资机会研究 B、项目评估与决策 C、初步可行性研究 D、详细可行性研究答案：D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。下列行为中，应征土地增值税的是（）。A.继承房地产B.赠与房地产C.出售房地产D.出租房地产答案：C解析：本题考查的是土地增值税纳税人、征税范围。土地增值税针对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物及附着物的单位征收。选项A、B均为无偿，选项D没有发生所有权的转变。
15、 下列关于写字楼租金的表述中正确的是（ ）。A基础租金是租户能接受的最低租金B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异正确答案：D 根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（ ）。A 工程建设费用B 措施费C 规费D 直接工程费正确答案：B 城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额（）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 为把两个投资项目的组合风
16、险降到最低，各投资项目间应有一个（）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度答案：A解析：本题考查的是投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（ ）。A价格结构B区域结构C产品结构D供求结构E投资结构正确答案：BCDE 功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标，包括算术平均数、几何平均数、中位数和众数（
17、 ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试试题题库9章 第5章根据房屋建筑工程质量保修方法，屋面防水工程的最低保修期限是（）。A、1 B、2 C、3 D、5答案：D解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程的最低保修期限为：（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（5）装修工程为2年。参见教材P99。被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法提起民事诉讼。（）答案：错解析：房屋征收是指
18、国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。债券的短期市场是指发行和买卖 2 年期内的短期政府债券活动的总称。（）答案：错解析：短期债券市场是指发行和买卖 1 年期以内的短期政府债券和企业债券活动的总称。投资者为获得房地产投资收益必须直接拥有房地产。（ ）答案：错解析：房地产空间市场与资产市场。投资者为获得房地产投资收益，可以直接拥有房地产，也可以进行间接投资，投资于房地产的有价证券。
19、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是（ ）。A公告不是房屋权属登记的必经程序B在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记C因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记正确答案：B在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。 单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：由于商用房
20、地产购买者资金更为雄厚，因此相对于个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款风险更低。（）答案：错解析：由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（）。A政府确定并公布了征收农用地地区片价标准B估价对象位于基准地价覆盖区域C有完备的基准地价修正体系D估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致E估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同答案：B,C解析：基准地价修正法是在政府或其
21、有关部门已公布基准地价的地区，利用相关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行适当调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是（）。A、财务内部收益率B、财务净现值C、销售利润率D、静态投资回收期答案：D解析： 本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房地产置业投资静态盈利能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；房地产
22、开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。参见教材P178。2022房地产估价师考试试题题库9章 第6章 母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。( )正确答案：答案 利害关系人之间的交易往往造成成交价格偏离正常市场价格。下列关于建设监理制度，表示正确的为（ ）。A.利用亚洲投资银行贷款资金的工程，必须实施监理B.建设工程项目监理单位，不得与建设单位存在隶属关系C.未经监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收D.在“三控、两管、一协调”中，“两管”包括合同管理、安全管理
23、答案：A解析：本题考查的是建设监理制度。实行监理的建设工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，也可以委托具有工程监理相应资质等级并与被监理工程的施工承包单位没有隶属关系或者其他利害关系的该工程的设计单位进行监理；未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理。P8990。某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2022年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2022年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2022年8月30日再次为出售商场而进
24、行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。确定商场在2022年8月30日的交易价格的最终依据是（）。A. 1200万元加100万元 B.1280万元加100万元C. 1 200万元 D. 1 280万元答案：D解析：关子图解法量算土地面积的说法，正确的是（）。A.图上面积测算至少一次B.图上面积测算应独立进行两次C.图形面积不应小于2cm2D.图上量距应量至0.5mm答案：B解析：本题考查的是土地面积量算的基本方法。图解法量算土地面积，可选用求积仪法，几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次，两次量算的面积比较差不得超过有关规走。此外，使用图解法量算面积时，图形面积不应小于
25、5cm2?,图上量距应量至0.2mm。参见教材P162。 目标定价法中以估计的销售量确定价格的做法，忽视了价格对需求的影响。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某商品住宅总价为98万元，首付款为30，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5，自有资金资本化率为8。则其综合资本化率为( )。A.7.65B.B.75C.9.42D.10.19正确答案：D市东区庄1号的工业用途房地产，现自用主要生产汽车配件，房地产估价机构接受委托评估该工业厂房的市场价值，注册房地产估价师张某认为该工厂没有出租，所以不适宜选用收益法，工业房地产应选用成本法估价，说说你的看法？如果
26、选用成本法对该工业房地产估价，选用房地分估路径，如何求取该工业房地产土地的价值？答案：解析：该工业房地产虽然自用但具有潜在收益，可以出租或自主经营，因此可以选用收益法进行估价，由于该工业房地产可预测土地取得成本、房屋重置价格和折旧，因此可选第二种方法成本法进行估价。如果用成本法进行土地估价，求取土地重置成本有两种思路，一是求取在价值时点重新购置土地的必要支出，二是求取在价值时点重新开发土地的必要支出及应得利润，两种思路应该都是可以的。根据房地产估价理论与方法教材P304。下列构件中，属于横向受力的构件的是（ ）。A.柱B.梁C.板D.地面答案：B解析：本题考查的是建筑构造。梁是跨过空间的横向受
27、力构件。P92。研究消费者均衡的假设条件不包括（）。A.消费者嗜好与偏好是既定的 B.消费者的收入是可变的 C.消费者拟购买的商品价格是既定的 D.假定消费者收入全部用来购买消费品答案：B解析：本题考查的是消费者均衡。研究消费者均衡的假设条件是：（1）消费者嗜好与偏好是既定的；（2）消费者的收入是既定的，且假定消费者收入全部用来购买消费品；（3）消费者拟购买的商品价格是既定的。2022房地产估价师考试试题题库9章 第7章下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（）。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少
28、卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机答案：A,C解析：本题考查的是影响房地产价格的制度政策因素。选项A，提高购房最低首付款比例会抑制需求，在供给不变前提下，会导致房地产价格下降；选项B，在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；选项C，在买方市场的情况下，减少卖方的税收会使房地产价格下降；选项D，减少房地产开发用地的供应量，会使房地产价格上涨；选项E，一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：（1）引起房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌；（3）起着稳定房地产价格的作用。参见
29、教材P137139。房产测量以中误差作为评定精度的标准，以三倍中误差作为限差。（）答案：错解析：本题考查的是房地产测绘的精度要求。房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。参见教材P166。(2022真题) 抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（）。A.抵押人B.继承人C.担保人D.抵押权人答案：D解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。某小型写字楼的购买价格为50万元，其中
30、投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。该投资项目的现金回报率为（ ）。A.6.92% B.8.5% C.11.53% D.17.3%答案：D解析：保险资金的性质主要有（ ）。A.自有性B.负债性C.相对稳定性D.不稳定性E.社会性答案：B,C,E解析：本题考查的是保险资金的性质。保险资金通过保费筹集，具有负债性；
31、保险公司可运用资金在一定数量上、一定时间内保持一定规模，这是相对稳定性；保险资金来源于社会大众缴纳的保险费，具有社会性。P336。 起修正作用的一般原则中，重要性原则与会计信息成本效益直接相关。坚持重要性原则，就能够使提供会计信息的收益大于成本。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产估价的要素。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被
32、执行人和竞买人是估价利害关系人。 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是（ ）元。A76800B79104C77952D81562正确答案：B2022房地产估价师考试试题题库9章 第8章 下列情形中，可以不办理土地使用权出让手续的有（ ）。A民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局作交通指挥中心B林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学作教学楼C私有住宅转让后改为副食品加工车间D职工已购公有住房首次上市转让E国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房正确答案：AE2022 年李某将居住满5
33、 年的住房出租，应按租赁所得的( )缴纳个人所得税。A.0B.3C.10D.20答案：C解析：2022 年3 月1 日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行。(1)对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。下列关于房地产测绘工作程序的说法中，错误的是（）。A.房地产测绘由房地产权利申请人或利害关系人申请 B.房地产测绘需进行平面控制测量 C.一级检查是由施测单位的检查机构进行检查 D.房地产测绘实行二级检查一级验收制答案：C解析：本题考查的是房地产测绘的工作程序。选项C错误，一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。根据建设工程工程量
34、清单计价规范的规定，发包人在收到最终索赔报告后的（）天内，未向承包人做出答复的，视为该项索赔报告已经认可。A.7 B.14 C.28 D.30答案：C解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。根据建设工程工程量清单计价规范的规定，发包人在收到最终索赔报告后的28天内，未向承包人做出答复的，视为该项索赔报告已经认可。房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。（）答案：对解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告的要求中，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。 利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析
35、时，下列表述中正确的有（ ）。A项目净现值期望值大于零，则项目可行B净现值标准差能准确说明项目风险的大小C净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E净现值期望值相同时，标准差小的方案为优正确答案：AE在一定的程度上，净现值标准差能说明项目风险的大小。标准差系数越小，项目的相对风险就越小。 某住宅开发项目土地使用年限为2022年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2022年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开
36、工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2022年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2022年3月1日的价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值200015000/(1+1.6%)2元=2906.256万元计算建筑费10001500030%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(446.443+439.412)万元=885.855万元计算
37、管理费885.855 5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元计算销售税费2906.256(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元计算利润(P+885.855+43.251+253.390)20%万元=0.2P+236.499计算项目价格P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元正确答案：计算管理费错，应为885.8555%万元44.293万元计算销售税费错，应为2906.256(6%+3%)万元261.563万元计算利润错，应为(P+885.8
38、55+44.293)20%万元(0.2P+186.030)万元下列关于各种类型租金的表述中，错误的是（）。A.市场租金是指由市场供求状况决定的租金 B.商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金 C.准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金 D.福利租金是象征性收取的很低水平的租金答案：B解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。选项B错误，商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费
39、、投资利息、房产税五项因素构成。 不同时点的现金流量，无法直接比较。 （ ）正确答案：由于存在资金的时间价值，可以通过一系列的换算，将不同时点的价值换算到同一时点，从而使不同时点的现金流量可以直接比较。2022房地产估价师考试试题题库9章 第9章（）从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。A、全部投资现金流量表B、资本金现金流量表C、投资者各方现金流量表D、投资计划与资金筹措表答案：B解析： 本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出
40、资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。(2022真题) 广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。（）答案：错解析：本题考查的是货币供给层次。M0是狭义货币，=现金流通量；现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在。=M0+活期存款；广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”。=M1+定期存款和其他存款。 在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，
41、得97分，则房地产状况修正系数为（ ）。A095B099C101D105正确答案：A房地产状况修正系数=100/10297/100=095 19.某房屋建设项目，开发单位仅仅用于房屋建设工程的资金额为800万元，全部开发投资为4000万元，则开发单位不得转让房地产开发项目。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目转让。属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投人房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。P111。一类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。（）答案：错解析：本题考查的是城市用地分类。三类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。参见教材P16。控制性详细规划的控制
42、体系中属于规定性指标的有（）。A、用地性质 B、用地面积 C、建筑密度 D、人口容量 E、绿地率答案：A,B,C,E解析：本题考查的是控制性详细规划。规定性指标一般包括：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方位。人口容量属于指导性指标。某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元m2，建筑物残值率6，年折旧率2.2，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（）元。A.76800 B.79104 C.80118 D.81562答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。dDC，年折旧额DCd1208002.22
43、112（元）；折旧总额EtDt2112816896（元）；建筑物现值VCEt1208001689679104（元）。 某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。A3019.53B2983.84C1524.15D1587.65正确答案：A房地产泡沫的成因主要有（）。A、土地的稀缺性B、投机需求膨胀C、开发商之间的博弈D、开发资金的易得性E、金融机构过度放贷答案：A,B,E解析：考点:房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。