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1、房地产估价师试题9卷房地产估价师试题9卷 第1卷 正常成交价格的形成条件包括（ ）。A公开市场，交易对象本身也具备市场性B理性的经济行为C适当的期间完成交易D买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量正确答案：ABCD买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中的任何一个买者或卖者对价格 都没有控制的力量，没有显著的影响力。 下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是（ ）。A注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员B我国的注册结构
2、工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师C注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次D取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务E注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费正确答案：CD注册结构工程师的考试原则上每年举行一次。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结构工程业务的，须申请注册。在资产预期收益率公式中影响j 确定的风险因素有（）。A通货膨胀风险B市场供求风险C机会成本风险D持有期风险E利率风险答案：A,B,E解析：在资产预期收益率公式j 是指资产j 的系统性市场风险系数。风险是由系统
3、风险和个别风险所组成。房地产投资的系统风险，又称为不可分散风险或市场风险，是指个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险，主要包括：通货膨胀风险；市场供求风险；周期风险；变现风险；利率风险；政策风险；政治风险；或然损失风险等。预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（）答案：错解析： 本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。则该宗房地产的合理经营期限为：A（n1）b0，n383113.67（年）。对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人。（）
4、答案：对解析： 本题考查的是房地产拍卖的条件。对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人；非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者；超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。A 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余正确答案：C 承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共
5、同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（ ）。A应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B可以收回房屋出租给其他人C可以要求增加租金D应当继续履行原租赁合同正确答案：D房地产估价师试题9卷 第2卷下列关于房地产拍卖的表述，错误的是（）。A.对于用途发生转换的房地产标的，不得拍卖B.有共有人的房地产拍卖，共有人享有优先购买权C.有租赁登记的房地产拍卖，承租人享有优先购买权D.产权人为国有单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见答案：A解析：本题考查的是房地产拍卖的注意事项。拍卖标的发生用途转换，按照转换后的用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收
6、集取证原始产权证办理过程的相关文件。参见教材P450。房地产中介服务收费分为（）三类。A.房地产咨询收费 B.房地产估价收费 C.房地产经纪收费 D.房屋买卖收费 E.房屋交易收费答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产中介服务收费。房地产中介服务收费分为三类：房地产咨询收费、房地产估价收费、房地产经纪收费。某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.8.1% B.16.0% C.19.1 D.23.1%答案：C
7、解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2.4+0.22+602）/20=19.1。甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（）。A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设答案：C解析：本题考查的
8、是房地产抵押估价的注意事项。不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（ ）方法进行测算。A 平均增减量法式 B 平均发展速度法 C 移动平均法 D 指数修匀法正确答案：B潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和( )。A、 目标B、 途径C、 市场化D、 商品化答案：B解析：参考教材的有关内容。 下列对经济
9、成本的表述正确的一项是（ ）。A经济成本会计成本（显见成本）+隐含成本B经济成本销售收入会计成本隐含成本C经济成本总成本会计成本D经济成本会计成本（显见成本）隐含成本正确答案：A房地产估价师试题9卷 第3卷成本计划可分解为（）方面。A、材料设备成本计划B、管理费成本计划C、人工费成本计划D、不可预见成本计划E、施工机械费用计划答案：A,B,C,E解析：考点:成本控制。成本计划可分解为材料设备成本计划、施工机械成本计划、人工费成本计划、临时工程成本计划、管理费成本计划。判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A、风险辨识B、风险估计C、风险评价D、风险决策答案：A解析
10、：考点:风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。D无风险决策这一单独的阶段。在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。（ ）答案：错解析：本题考查的是建立比较基础。建立比较基础时，只将估价对象与可比实例进行“有无对比”，对于“好坏”、“优劣”对比的差异调整，在房地产状况调整中体现。建立比较基础时，不扣除“普通”和“高档”的价格差异。P184。 地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 汽车远光照射，成为交通
11、事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。（）答案：对解析：本题考查的是辐射污染。其他可见光污染：如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。光波属于电磁波。在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（）。A.计算各年净现金流量的标准差 B.计算净现值大于或等于零时的累计概率 C.计算各年净现值的标准差 D.计算各可能发生情况下的净现值答案：D解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：（1）选用净现值作为分析
12、对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；（3）分析估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；（4）分别计算各可能发生情况下的净现值；（5）计算各年净现金流的标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数；（6）计算净现值大于或等于零时的累积概率；（7）对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。 职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息，2022年2月21日后的个人住房公积金存款利率水平分别为：当年归集的为O.72%，上年结转的为1.71%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估
13、价师试题9卷 第4卷某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是（ ）。A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况答案：D解析：本题考查的是价值时点原则。由于现在被法院整体拍卖，故价值时点应为现在，估价对象状况为现在的状况。 市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 （ ）正确答案：房地产状况调整可以分为区位状况调
14、整、权益状况调整和实物状况调整。依法设立的从事拍卖活动的企业法人是（）。A.竞买人 B.委托人 C.拍卖人 D.买受人答案：C解析：本题考查的是拍卖的涵义和原则。拍卖人是指依法设立的从事拍卖活动的企业法人，即拍卖公司。成交价格围绕着（）而上下波动。A、市场价格B、理论价格C、清算价格D、原始价格答案：A解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（）答案：错解析：伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝
15、则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。登记账簿的直接依据是（）。A、自制凭证 B、原始凭证 C、记账凭证 D、会计报表答案：C解析：本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。参见教材P374。 某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反映。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师试题9卷 第5卷可用于互斥方案比选的方法有（）。A.净现值法 B.内部收益率法 C.
16、动态投资回收期法 D.费用现值比较法 E.费用年值比较法答案：A,D,E解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。可用于互斥方案比选的一共有五种方法：净现值法、差额投资内部收益率法、等额年值法、费用现值比较法、费用年值比较法。选项B错误，内部收益率不能用于互斥方案的比选；选项C错误，动态投资回收期只能用于单一方案的评价。下列有关假设开发法中，后续开发的必要支出，描述错误的是（）。A.投资利息只有在动态分析法中才需要测算 B.销售税费一般不计算利息 C.一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点 D.以房地产为主的整体资产，后续开发的必要支出通常还应包括家具.设备等房地
17、产以外财产的购置费等支出答案：A解析： 本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项A错误，投资利息只有在静态分析法中才需要测算。 城市房地产开发经营管理条例规定，因洪涝等自然灾害造成开工延期的，不征收土地闲置费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。（ ）正确答案：依据行政许可法国务院下发了国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定(国务院令第412号)，房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。某投资市场的平均收益率为20，无风险资产的收益率为8，房地产投资市场相对于整个投资市场的风
18、险相关系数为0.3，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。A.10.0% B.11.6% C.12.0% D.13.2%答案：B解析：本题考查的是资本资产定价模型。R无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率）8%0.3（20%8%）11.6%。 以下是房产税纳税人的有（ ）。A产权出典的承典人B房产出租的租赁人C产权未确定的房产代管人D产权全民所有的，经营管理单位和个人E产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人正确答案：ACDE凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人
19、；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A、 利润为零时B、 利润最大时C、 允许的最低经济效益指标D、 允许的最高经济效益指标答案：A解析：解析 房地产项目的盈亏平衡分析房地产估价师试题9卷 第6卷 农村和城市郊区的土地，属于集体所有。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 以下交易属于正常交易的情况有( )。A土地使用权出让拍卖B相邻房地产的合并C房地产涉案拍卖D卖方负责补交土地使用权出让金E买
20、方不负责缴纳契税正确答案：BCDE答案 BCDE拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情。某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于( )。A.金融债券 B.长期债券 C.公募债券 D.公债券 E.抵押债券答案：B,C,D解析：期限在10年以上的为长期债券。公债券也称政府债券。公募债券指在市场上公开发行的债券。运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )进行测算。
21、A、 平均增减量法B、 平均发展速度法C、 移动平均法D、 指数修匀法答案：B解析：知识点 平均发展速度法 在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由 ( )引起的。A特质性B有用性C稀缺性D有效需求E应急性正确答案：BCD答案 BCD房地价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。 廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。A维修费B折旧费C税金D投资利息E管理费正确答案：AE房屋征收主体是（）。A.市、县级人民政府
22、房屋管理部门B.省级人民政府房屋行政管理部门C.省级人民政府D.市、县级人民政府答案：D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府。选项A是房屋征收部门。参见教材P55。房地产估价师试题9卷 第7卷 地价与一般物品价格的不同之处是( )。A生产成本不同B折旧不同C价格差异不同D货币性质不同E供求变化不同正确答案：ABCE答案 ABCE地价与一般物品价格的不同主要表现在下列六个方面：(1)生产成本不同；(2)折旧不同；(3)价格差异不同；(4)市场性质不同；(5)价格形成时间不同；(6)供求变化不同。某地区某类房地产2022年4月1日至10月1日的价格指数分
23、别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2022年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2022年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2022年10月1日的价格为 ( )元/m2。A、 2121B、 2200C、 1819D、 2242答案：B解析： 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是( )。A城市或区域产业结构与布局B人口数量与结构C土地资源状况D建筑技术进步正确答案：A答案 A 经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发
24、展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（）答案：对解析：考点:房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得无需缴纳个人所得税答案：错解析：在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得的，依照法律规定同样需缴纳个人所得税。甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2022年4月
25、将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2022年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2022年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（）。A.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题答案：B解析
26、：甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。A、050B、5065C、5080D、62.5150答案：C解析：考点:造成成交价格偏离正常价格的因素。甲宗地单独的价格为50万，合并后增值150（5070）30（万元）。那么土地甲的拥有者可要价50万元至80万元（503080）。房地产估价师试题9卷 第8卷按照住房置业担保管理试行办法的规定，住房置业担保公司提供的担保是（）担保。A.一般保证 B.贷款人.保证人分担责任的比例保证 C.连带责任保证 D.
27、信誉保证答案：C解析： 本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。实物期权类型主要包括（）。A、等待投资型期权B、成长型期权C、放弃型期权D、刚性期权E、柔性期权答案：A,B,C,E解析：考点:实物期权方法与房地产投资决策。实物期权类型包括：等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权。抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产抵押贷款。抵押率是贷款金额与抵
28、押物价值之比，又称贷款价值比率。相对于权益融资，债务融资的特点不包括（）。A、长期性B、可逆性C、负担性D、流通性答案：A解析：本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资的特点包括短期性、可逆性、负担性和流通性。参见教材P289。某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A500B750C800D1000答案：C解析：该写字楼用地的价格=（108400540/10000）/10.8%=800（万元）。被征收房屋价值是指在不被征收的情况下，由熟悉情况的
29、交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，应当考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。
30、房地产估价师试题9卷 第9卷 试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么?正确答案：对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估，二者之差额即为损失价值。对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。 政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，只有制定规则的权力，没有监督、管理的职能。（ ）正确答案：政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。此章节编辑中,后续会自动更新.答案：解析： 下列对合伙的法律特征说法不正确的是（ ）。A合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性B其
31、团体性没有法人疆C合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点D合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限正确答案：D 下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ ）。A生活方式B受教育程度C购买动机D自我形象正确答案：C关于估价方法选用的说法，正确的是（）。A、旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法 B、估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法 C、估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用比较法 D、已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法答案：A解析：本题考查的是选用估价方法进行测算。在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。选项B可以采用客观收益的数据，使用收益法；选项C可比实例搜集困难不能成为弃选比较法的理由；选项D错在只能的说法上，也可以用比较法。参见教材P286。 丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未作出书面同意的视为接受。A5B10C15D20正确答案：C