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1、2022房地产估价师模拟冲刺试题集8节2022房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第1节深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。（）答案：对解析： 本题考查的是制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即（）。A、所有权 B、抵押权 C、地役权 D、土地使用权答案：A解析：本题考查的是物权概
2、述。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费答案：D解析：本题考查的是土地费用。城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于 2022 年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为 2022 年 8 月 25 日，评估单价为 25000 元。当事人以正在销
3、售的该项目三期毛坯别墅定价 3000035000 元为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅， 2022 年 7 月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问：1甲机构书面回复的致函对象是谁?2导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?答案：解析：1甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。2导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有：（1）项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然相对高些。（2）项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便
4、利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高、要好，价格自然也提高。（3）项目三期定价虽高于估价对象，但其优惠力度较大，评估定价的参考标准是正常客观成交价格，而不是销售的挂牌价格，从这点来看，二者是无法比较的。（4）项目三期是 2022 年 7 月底竣工的，而估价对象建于 2022 年，成新率较高，不论是用成本法还是比较法估价，都是促使估价对象减价的因素。（5）项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。对个人购买经济适用住房免征契税。（）答案：错解析：本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契
5、税。参见教材P261。房地产司法拍卖估价采用假设开发法评估时，一般采用的估价前提是（）。A、业主自行开发前提B、自愿转让开发前提C、被迫转让开发前提D、持续经营前提答案：C解析： 本题考查的是假设开发法的估价前提。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般采用“被迫转让前提”。房地产估价报告及相关资料的保管期限至少（）年。A5B8C10D15答案：C解析：房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于 10 年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。房地产估价机构破产、解散时，其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设（房地产）行政主管部门或其
6、指定的机构。2022房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第2节一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（）。A、供求关系短期内不太稳定 B、自由竞争的市场环境 C、较长时期的市场运行 D、可大量重复开发建设 E、成本和效用变动不同步答案：B,C,D解析：本题考查的是成本法估价需要具备的条件。价格等于“成本加平均利润”是对同种房地产在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场），二是该种房地产可以大量重复开发建设。参见教材P287。甲企业于2022年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率
7、为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。 2022年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。2022年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。本案例背景中涉及的保险类型有（）。A.责任保险B.财产保
8、险C.社会保险D.保证保险答案：B解析：本题考查的是保险的种类。建设工程一切险、火灾保险属于财产保险；意外伤害保险属于人身保险。参见教材P329。 应用路线价法需要进行（ ）等修正。A临街深度B土地形状C交易日期D交易情况E临街宽度正确答案：ABE某开发商于2022年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2022年4月1日完成规划设计，2022年8月1日取得开工许可证，2022年2月1日项目建成并获发竣工证书，2022年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A.2022年6月1日至2022年2月1日 B.2022年6月1日至2022年8月1日 C.2022年8月1日
9、至2022年2月1日 D.2022年8月1日至2022年8月1日答案：B解析：本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有（）。A.项目用地 B.市场的供给和需求量 C.价格 D.竞争能力 E.外围基础设施答案：B,C,D解析：本题考查的是可行性研究的步骤。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定
10、项目的经济规模和项目构成 某公司于2022年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2022年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2022年9月1目的正常市场价格。(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3，开发建设期为2.5
11、年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30，第二年投入50，最后半年投入20，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02，销售税金及附加为售价的5.53，投资利润率为12。(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。(3)原项目预计于2022年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2022年1月1日，为获得与2022年1月1且开始营业时可获得的相
12、同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。(4)该类度假村项目的报酬率为8。(10分)正确答案：重新购建价格 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 ( )答案：对解析：2022房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第3节 影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有（ ）。A大气环境B声觉环境C水文环境D卫生环境E政治安定正确答案：ABCDE项属于社会因素。关于长期趋势法用途的说法，正确的有（ ）。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空
13、置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏答案：A,B,E解析：本题考查的是长期趋势法的作用。选项C错误，可用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；选项D错误，长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力。P392。某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。A、 23.4B、 28.6C、 33.4D、 4
14、6.8答案：D解析：依题意，土地乙的总地价为40(40%+30%+20%+10%+9%+8%) 46.8(万元)。 某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（ ）。A方案甲B方案乙C方案甲和方案乙均可D无法判断正确答案：B甲方案中的实际利率为 对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是( )。A服务市场B合格有效市场C有效市场D潜在市场正确答案：D答案 D潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。下列不动产登记类型中，不属于本登记的（ ）。A.更正登记B.预告登记C.异议登记D.注销登记答案：B
15、解析：本题考查的是不动产登记类型按登记的效力分类。本登记包括初始登记、设立登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。下列属于住宅使用说明书包括内容的有（）A.勘察单位 B.结构类型 C.装修.装饰注意事项 D.设计单位 E.配电负荷答案：B,C,D,E解析：本题考查的是商品房交付使用。住宅使用说明书一般应当包含以下内容：开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；结构类型；装修、装饰注意事项；上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门、窗类型，使用注意事项；配电负荷；承重墙、保温墙、防水层、阳台
16、等部位注意事项的说明；其他需说明的问题。2022房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第4节( )是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。A、 土地利用总体规划B、 城市规划C、 土地开发D、 城市建设答案：B解析：城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。答案：对解析：本题考
17、查的是房地产开发贷款。房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。商场的土地使用权为40年，从2022年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2022年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的报酬率为8%。试估计该商场2022年5月31日带租约出售时的正常总价格。答案：解析：(1)计算
18、各层可出租的面积：2000m260%=1200m2。(2)计算租期内年净收益：180120012(1-20%)元=2073600元=207.36万元。(3)计算第一层在租期满后的年净收益：200120012(1-20%)元=2304000=230.4万元。(4)计算第一层的正常价格：(5)计算第二层的年净收益：120120012(1-20%)元=1382400元=138.24万元。(6)计算第二层的正常价格：(7)计算第一层与第二层的正常总价格：V=V1+V2=(2640.27+1619.78)万元=4260.05万元。知识点 净收益每年不变的公式通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流
19、通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式一般不包括（）。A、局部排风 B、局部送风 C、全面通风 D、局部通风答案：D解析：本题考查的是建筑识图基础。通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式可以分为：局部排风，局部送风和全面通风。当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致相等时，宜采用（）预测房地产的未来价格。A、数学曲线拟合法B、平均增减量法C、平均发展速度法D、移动平均法答案：B解析：本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数
20、额大致相同，否则就不宜采用这种方法。参见教材P388。 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采取逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显示出价格变动的基本发展趋势。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地
21、块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元答案：C,E解析：本题考查的是编制价格修正率表。四三二一法则是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%；第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%；第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%；第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%。九八七六法则是指超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值
22、，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。2022房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第5节 下列不属于建筑安装工程费用的是（ ）。A各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结 构工程的费用C为施工进行的场地平整而发生的费用D土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用正确答案：DD选项的内容属于工程建设其他费用。 在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建
23、设中，某开发企业花费280万元用于支 付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国 家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）A1067元/m2B1070元/m2C1084元/m2D1141元/m2正确答案：C下列关于环境噪声污染特征的表述中，正确的有（）。A、环境噪声污染是能量污染 B、环境噪声污染是感觉公害 C、环境噪声污染具有相对性 D、对环境噪声污染的评价，不仅要考虑噪声源的性质、强度，还要考虑受害者的生理
24、与心理状态 E、环境噪声污染具有集中性答案：A,B,D解析：本题考查的是环境噪声污染的概念。选项CE错误，环境噪声污染具有局限性和分散性单一项目的投资风险很大，若把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（）。A.正的协方差 B.负的协方差 C.标准协方差 D.绝对协方差答案：B解析：本题考查的是投资组合理论。单一项目的投资风险很大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个
25、条件很难达到。当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.内部收益率法答案：B解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。净现值法和差额投资内部收益率法适用于开发经营期相同的方案比选，等额年值法适用于开发经营期不同的方案间比选。D不存在此种比选方法。 物业管理企业发生变换时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确（ ）。A
26、估价目的B估价对象C估价方法D估价时点E估价原则正确答案：ABD在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。2022房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第6节对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不
27、得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。2022 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。房屋征收评估费用由（）承担。A.被征收入B.该项目建设单位C.征收单位D.被征收人和征收单位共同答案：C解析：国有土地上房屋征收评估办法第三十一条规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、
28、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。(2022年真题) 房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（）答案：错解析：本题考查的是开工申请与审批。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。2022年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其
29、余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。2022年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅。李某所签订的房地产买卖合同为（）。A.主合同B.单务合同C.有偿合同D.典型合同答案：A,C,D解析：本题考查的是合同法概述。房地产买卖合同为双务合同、有偿合同、典型合同，同时，该合同不以
30、其他合同存在为前提而存在，故为主合同。参见教材P412。 甲将其房屋委托中介服务机构卖给乙，成交价格为20万元。按照国家规定，房地产中介服务机构应收取买卖代理费用最高为（ ）元。A1000B2000C5000D6000正确答案：D某宗房地产2022年5月的成交价格为3500元/m2，以2022年1月为基期的该区该类房地产2022年4月2022年6月的价格指数分别为101、103、102、104、99、97、101、92、99、100、100、104、105、116、112，则该宗房地产2022年6月的价格接近( )元/m2。A、 3806B、 3881C、 3926D、 4866答案：A解析：
31、知识点 市场状况调整房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A、 权益和区位B、 权益C、 实物和权益D、 区位答案：D解析：虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。2022房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第7节 在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是( )万元。A2500B3500C3600D3000正确答案：C答案 C2000060%30003600(万元)按
32、资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为（）。A、权益型B、综合型C、增长型D、抵押型E、混合型答案：A,D,E解析：考点:房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A住房可支付性指数B住房价格合理性指数C房价租金比D量价弹性答案：C解析：市场监测与预警指标中，房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110m2，售价4000元/m2，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方
33、式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（）元。A.40000 B.53600 C.66800 D.80000答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。本题中，面积误差比（实测面积-预测面积）/预测面积100（100-110）/110100-9.0909%。根据误差的处理方式：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3（含3）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款1104000311040006.0909266800元。下列各项中，不属于招标文
34、件内容的是（）。A、投标人须知B、评标办法C、技术标准和要求D、投标函及投标函附录答案：D解析：考点:招标程序。招标文件应包括：（1）招标公告（或投标邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术标准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料。特别要注意的是，招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。选项D属于投标文件应包括的内容。某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电
35、力生产、交通运输等主导产业。 2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04
36、亿元，所得税税率为 25。甲房地产开发公司取得的银行贷款类型为（）贷款。A.担保B.信用C.短期D.自营答案：A,D解析：A 项，担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。根据担保形式不同，可将担保贷款分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。抵押贷款是指按一定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。B 项，信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，其特点是不需要任何担保和抵押，借款人仅凭信誉就可取得贷款；C 项，短期贷款指贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的贷款。D 项自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利
37、息。本题中甲公司的贷款属于担保贷款、自营贷款。在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有（）。A众数法B最小二乘法C扩大时距法D中位乘数法E移动平均法答案：B,C,E解析：受众多因素影响的动态序列，经过修匀后可以剔除季节波动、循环波动和不规则波动等因素的作用，从而使现象在长期内呈现出逐渐上升或下降的基本变动趋势。长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。2022房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第8节 (一)某人2022年5月通过出让方式获得一宗土地，地价款是3000万元，之后又花了 2000万元进行基础设施的建设，税费为500万元，
38、正常利润为900万元，出让年限从基础设施建设完成之日(2022年8月)起计。若评估该地块在2022年8月的价格，适宜选用的估价方法为( )。A假设开发法与成本法或市场法B假设开发法和收益法C成本法和假设开发法D市场法和收益法正确答案：A估价方法的选择是必须掌握的内容，也是每年必考的内容之一。该题为地块的评估，因此收益法是不适用的，而假设开发法是必选方法之一，除假设开发法外，成本法和市场法或基准地价修正法也可适用。收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。A.抵押贷款还本付息额 B.房地产折旧额 C.重置提拨款 D.房地产改扩建费用 E.所得税答案：A,B,D,E解析： 本题考查的
39、是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。关于房屋存量的说法，正确的有（ ）。A.存量属于房地产市场的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量答案：B,C,E解析：房地产市场指标。选项A错误，存量属于房地产市场供给指标；选项D错误，报告期存量=上期存量+ 报告期竣工量-报告期灭失量。(2022真题) 一份不定值保险投保时，保险标的的实际价值为300万元，保险金额为400万元；发生保险事故时，
40、该保险标的的实际价值为600万元，实际损失为450万元，则保险人应支付赔偿（）万元。A.300B.400C.450D.600答案：B解析：本题考查的是不定值保险。不定值保险指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。不定值保险中，无论保险标的的实际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不得超过保险合同约定的保险金额。如果实际损失小于保险金额，保险人赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（）。A风险基金B保证金C预留金D周转金答案：
41、B解析：担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷款银行。担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。保证金的提留比例，由贷款人与担保公司协商确定。某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是（ ）元。A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64答案：B解析：复利计算。因为年租金是于每年的年初收取，所以P=A11-（1+s）/（1+i）n（1+i）/（i-s），求出A1就是所求的结果。 该地块招标文件中明确规定，项目总建筑面积中应当有70以上用于建造90平方米以下的住房，则该指标为统计指标中的（ )A.结构相对指标B.强度相对指标C.比较相对指标D.比例相对指标正确答案：A