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1、21年房地产估价师考试试题题库9辑21年房地产估价师考试试题题库9辑 第1辑依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A.由国家无偿收回B.自动续期C.应于届满前6个月申请续期D.应于届满前1年申请续期答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。参见教材P34。某家庭申请了50万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了（）元。A、984.37B、1016.81C、1159.97D、2387.24答案：C解析：本题考查
2、的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式：P=A/i1-1/(1+i)n，得：A=600006%/121-1/(1+6%/12)60=1159.97（元）。参见教材P158。 下列关于基础利率的表述中，正确的有（ ）A等于银行存款利率B等于银行贷款利率C是投资这所要求的最低利率D是银行同业之间的短期资金借贷利率E一般使用无风险的国债收益率作为其代表正确答案：CE下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。A.装修B.户型C.层高D.楼层答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。当某种房地产的替代品的价格较高时，消费者对该种房地
3、产的当前需求通常会（）。A、增加B、减少C、不变D、无法确定答案：A解析：考点:房地产需求。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派（ ）成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。A3人（含3人）B5人（含5人）C3人（含3人）单数D5人（含5人）单数正确答案：C（）作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。A.分散危险 B.组织经济补偿 C.融通资金 D.防灾防损答案：A解析： 本题考查的是保险的职能。分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策
4、，是保险经济活动所特有的内在功能。21年房地产估价师考试试题题库9辑 第2辑商业银行的最基本职能是( )。A、 充当信用中介B、 变货币收入为货币资本C、 充当支付中介D、 创造派生存款和信用流通工具答案：A解析：四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。 在2022年10月时，王某的权益价格为( )。A剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下净收益于2022年10月的现值之和B剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下净收益于2022年10月的现值之和C该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D剩余3年租期、正常市场租金与18
5、0元/m2条件下的差额在2022年10月的现值之和正确答案：D商品房预售合同应当由（ ）向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A.预售人B.预购人C.预售合同约定的一方D.预售人和预购人共同答案：A解析：本题考查的是商品房预售。商品房预售，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。A产品调查B价格调查C市场需求质量调查D分销渠道调查E促销策略调查正确答案：ABDE答案 ABDE 市场营销因素调查，包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略
6、调查。 某房地产开发企业，注册资本2500万元，已从事本行业4年，近3年房屋建筑面积累计竣工12万平方米，连续3年建筑工程质量合格率10%，上年房屋建筑施工面积10万平方米。拥有专业管理人员35人，其中中级以上职称人员11人，持有资格证书的专职会计人员3人。该企业符合（ ）级房地产开发企业资质。A一B二C三D四正确答案：C其“近3年房屋建筑面积累计竣工”不满足二级的要求15万平方米。某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A、形象差异化B、人员差别比C、服务差别比D、产品差别比答案：D解析：考点:市场定位。带电梯的别墅，明显产品不同。产品差别化战略
7、，即从产品质量、产品款式等方面实现差别。寻求产品特征是产品差别化战略经常使用的手段。 房地产抵押估价报告应用有效期从（ ）起计，不得超过一年。A估价时点B估价委托日C估价报告出具日D估价开始作业日正确答案：C21年房地产估价师考试试题题库9辑 第3辑下列关于商品房销售的表述中，错误的是（）。A.商品房销售可以按套（单元）计价 B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证 C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积 D.按套.套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记答案：B解析： 本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面
8、积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。在房地产置业投资中，权益投资比率越低，资本金占投资总额的比例就越高。（）答案：错解析：权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。权益投资比率越低说明资本金投入比例越低。(2022年真题) 下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。A.成本利润率B.资本金利润
9、率C.销售利润率D.财务内部收益率答案：D解析：本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。 （二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000，2022年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000。2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评
10、估该项目于2022年6月30日的市场价值。回答4至7题采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。A自己开发B溢价转让C被迫转让D自愿转让正确答案：C 市场规模就是特定商品的购买者数量。（ ）正确答案：市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。在收集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于判断抽样。答案：对解析：(3)重点调查。是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查。重点单位是指对总体单位数而言，这些单位的数目所占比重小；对总体各单位标志总值而言，这些单位的标志总值所占比重大。重点调查是一种判断抽样。(4)典型调查。是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典
11、型单位进行调查。典型单位是指在总体所有单位中最能体现总体共性的单位。典型调查也是一种判断抽样。土地增值税的征税范围包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。（）答案：错解析：土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。21年房地产估价师考试试题题库9辑 第4辑张某购买李某总价款为160万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48万元。李某不能履约，则应返还张某( )万元。A.48 B.64 C.80 D.96答案：C解析：160万元20=32万元。322+16=8
12、0万元。下列选项中，属于工业物业市场的有（）。A、普通住宅B、公寓市场C、休闲旅游设施D、仓储用房市场E、工业写字楼答案：D,E解析：考点:房地产市场细分。按照房地产市场的用途，可将房地产市场分解为若干子市场，如工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。选项AB属于居住物业市场。完全垄断厂商总可以通过对产量和价格的控制实现利润最大化，获得超额利润。答案：错解析：在完全垄断市场上，虽然具有垄断地位的厂商可以通过对产量和价格的控制来实现利润最大化，但同时也受市场需求的制约，所以厂商仍按边际收益等于边际成本的原则确定产量。当产量决定之后，短期内由于生
13、产规模既定，厂商难以按完全适应市场需求变动进行调整，因此仍可能出现供不应求或供过于求的状况，所以短期均衡时同样可能出现厂商获得超额利润、正常利润、出现亏损等三种情况。完全垄断市场上短期均衡的条件是：MR(边际收益)MC(边际成本)。 可行性研究报告中，一般不包括（ ）。A封面B摘要C初步设计方案D附表正确答案：C初步设计在可行性研究阶段后。 下列对法的概念理解不正确的是（ ）。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称正确答案：B房地产权益融资的方式有（ ）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券答
14、案：A,B解析：本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。选项CDE均为债务融资。P297。甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2022 年年底累计提取 100 万元，2022 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2022 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2022年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2022 年
15、甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。甲公司取得贷款种类为（）。A.担保贷款B.信用贷款C.中期贷款D.短期贷款答案：A,C解析：A 项，担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。C 项，中期贷款指贷款期限在1 年（不含1 年）以上5 年以下（含5 年）的贷款。B 项，信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款。D 项，短期贷款指贷款期限在1 年以内（含1年）的贷款。21年房地产估价师考试试题题库9辑 第5辑 代理是指行为人根据一定方式的授权
16、，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律 后果（ ）。A直接归于该他人B直接归于该行为人C由该他人和该行为人按约定分担D由行为人代该他人承担正确答案：A 开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。A132B660C2.93D4950正确答案：B 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ ）A随机型竞争者B凶猛型竞争者C选择型竞争者D从容不迫型竞争者E软弱型竞争者正确答案：ABCD以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建
17、筑工程施工许可证答案：B,C,D解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。两证一书一审批。由于是招拍挂方案，选项A选址已包含在一级开发中；选项E是建设行政主管部门的管理，非规划部门。参见教材P7274。某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为( )。A、 60B、 6C、 10D、 60%答案：B解析：提示：建筑容积率建筑总面积/建筑用地面积，建筑总面积建筑基底面积建筑层数，因此容积率=10600/1000=6 经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。 （ ）正确答案：房地产广告
18、中可以出现对该项目的融资分析。（）答案：错解析：本题考查的是房地产广告。对房地产广告的要求：不得出现融资或变相融资的内容。21年房地产估价师考试试题题库9辑 第6辑 该城市20222022年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。A116.7%B16.7%C14.3D114.3正确答案：B房地产估价师的注册管理部门是（）。A国务院人力资源和社会保障主管部门B国务院住房和城乡建设主管部门C所在地省级住房和城乡建设主管部门D所在地市级住房和城乡建设主管部门答案：B解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门 三通一平不包括
19、（ ）。A通水B通电C通电话D道路通畅正确答案：C三通一平是指通水、通电、道路通畅、平整整地。某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为2万元，最高可被处以（）万元罚款。A、1B、2C、3D、6答案：C解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师管理办法第三十八条规定，注册房地产估价师允许他人以自己的名义从事房地产估价业务的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金
20、单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于( )基金。A.契约型 B.公司型 C.封闭型 D.开放型答案：D解析：某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于( )基金。建筑材料是重要的室内环境污染源，既有辐射污染源，也有致敏源，甚至还有一些有毒物质。（）答案：对解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人在它们的长期综合作用下，会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米
21、建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A、 62500B、 62000C、 61000D、 61500答案：A解析：提示：该宗房地产相对于空地的减价额(300-50)250=62500元21年房地产估价师考试试题题库9辑 第7辑城市郊区菜地，是指连续（）以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。A.2年 B.3年 C.4年 D.5年答案：B解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。 优先股与公司债的主要区别在于不退股。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）是分布数列中各单位标志值倒数的算
22、术平均数的倒数。A.算术平均数 B.调和平均数 C.几何平均数 D.加权平均数答案：B解析：本题考查的是平均指标。调和平均数是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。 对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是一种经济成本。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业 银行对房地产开发贷款进行风险管理。以下关于风险管理的描述，正确的是（ ）。A未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设施 工许可证的项目，不得发放任何形式贷款B房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足
23、当地城市规划和房地产市场的需求C对房地产开发企业销售房地产的价格进行控制D密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发 放个人住房贷款后，该房屋能够如期交付使用E对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的20%正确答案：ABCABC D项中，商业银行发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式支付使用，申请贷款的房地产开发企业自有资金不低于开发项目总投资的30%。某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款,银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长
24、率为0.5%。抵押贷款首次月还款额为（ ）元。A.3326.78 B.3404.96 C.3486.77 D.3504.67答案：D解析：下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A、吸纳量B、新竣工量C、预售面积D、可供租售量E、房地产价格答案：A,C,E解析： 本题考查的是市场交易指标。选项BD属于供给指标。市场交易指标有销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。21年房地产估价师考试试题题库9辑 第8辑（）是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。A.类比法 B.收益折现法
25、C.净资产折扣法 D.成本法答案：B解析： 本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。收益折现法是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。 某宗房地产交易总价为40万元，其巾首期付款为20%。余款于半年后支付。假设季度利率为 0.5%，则该宗房地产在成交日期一次付清的价格应为39.37万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。A属于房地产开发企业B属于业主共有C属于物业服务企业D归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定正确答案：D下列房地产中，不得抵押的有（）。A共有的房地
26、产B人民法院查封的房地产C出租的房地产D设有地役权的房地产E尚未注销异议登记的房地产答案：B,E解析：城市房地产抵押管理办法规定下列房地产不得设定抵押权：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。 预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括（ ），且这些数字构成了物业管理的量化目标。A详细的预期收益估算B允许的空置率C经营费用D物业管理费正确答案：ABC 关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。A现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B现在
27、的100万元可能与5年后的148万元价值相同C现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较正确答案：A会计主体可以是一个法律主体，也可以往往是多个法律主体。答案：对解析：会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织。也称为会计实体、会计个体。会计主体不同于法律主体。一般来说，法律主体肯定是会计主体，会计主体不一定是法律主体。(1)法律主体肯定是会计主体。比如，一个企业作为一个法律主体，应当建立会计核算体系，独立地反映其财务状况、经营成果和现金流量。(2)会计主体不一定是法律主体。比如，在企业集团的情况下，一个母公司拥有若干个子公司
28、，企业集团在母公司的统一领导下开展经营活动，就有必要将这个企业集团作为一个会计实体，通过编制合并会计报表，反映企业集团整体的财务状况、经营成果和现金流量。21年房地产估价师考试试题题库9辑 第9辑 影响商品的供给的主要因素不包括（ ）。A商品价格B偏好C政府政策D预期正确答案：B影响商品供给的主要因素有：商品本身价格、其他商品价格、生产技术的变动和生产要素的价格、政府政策、厂商对未来的预期。 房地产保险中，分摊原则与财产保险业务中发生的重复保险密切相关，适用于人身保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报
29、酬、佣金，这体现了房地产中介服务的（）特点。A.人员特定 B.委托服务 C.服务有偿 D.竞争性答案：C解析：本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务的特点之一是服务有偿，即房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金。 中介服务机构出示（ ）材料才可以合法预售住宅。AW公司与商品房预购人签订的预售合同B集体土地所有权证和国有土地使用权证C商品房预售许可证及w公司出具的商品房销售委托书D商品房预售许可证，房屋所有权证及w公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同正确答案：D下列表达式中，正确的是（）。A.GDP=GNP+对外要素收
30、入净额 B.NDP=GDP-折旧 C.GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 D.GNP=消费支出+投资支出+政府购买+进口出口答案：B解析：本题考查的是国民收入核算体系。选项A错误，GNP=GDP+对外要素收入净额；选项C错误，GDP=工资+利息+利润+租金+间接税+企业转移支付+折旧；选项D错误，GDP=消费支出+投资支出+政府购买+净出口。 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。（ ）正确答案：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补
31、偿。下列关于不动产经营租赁服务增值税缴纳规定的表述中，正确的是（）。A.个人出租住房，应按照5%的征收率计算应纳税额 B.一般纳税人出租其2022年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额 C.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率减按1.5%的征收率计算应纳税额 D.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照3%的征收率计算应纳税额答案：B解析： 本题考查的是营业税改征增值税。选项A错误，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；选项C错误，小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额；选项D错误，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。