《21年房地产估价师考试试题题库9章.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师考试试题题库9章.docx（38页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、21年房地产估价师考试试题题库9章21年房地产估价师考试试题题库9章 第1章有一幢旧办公楼，在其建成10午后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物经济寿命为45年。在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。A、 45B、 35C、 50D、 60答案：A解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的计算方法。在计算建筑物折旧时，应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响，建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。解决此题的关键在于分清建筑物经济寿命和土地使用权年限两者之间的关系。 下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是（ ）。A物业
2、可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入B它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C能够改变其收入的唯一因素是和租金水平的变化或可出租面积的变化D它代表物业实际获取的收入E实际租金收入与潜在毛租金收人相等正确答案：ABC潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的( )。A.密度 B.表观密度C.密实度 D.孔隙率答案：B解析：材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。 表
3、明对物质资料具有某种权利的有价证券属于（ ）。A货币证券B信用证券C商品证券D资本证券正确答案：C组成总体的前提条件是（）。A.构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同 B.构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同 C.构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同 D.构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同答案：B解析：本题考查的是统计的基本概念。统计总体内容，构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同。 从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产的升值作用一般会停止。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：我国自开办保险公司以来，一直采取国家独资
4、的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。（）答案：对解析：本题考查的是保险公司的概念和组织形式。我国自开办保险公司以来，一直采取国家独资的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。 上述保险合同的当事人有（ ）。A该商业银行B该财产保险公司C该房地产开发公司D该咨询公词正确答案：BD该财产保险公司和该咨询公司是上述保险合同的当事人。21年房地产估价师考试试题题库9章 第2章狭义的城市规模指城市人口规模，这里的人口是指（）。A.有所在城市户籍的人口 B.市区内的常住非农业人口 C.市区的所有人口 D.市区和近郊区的非农业人口答案：B解析：本题考查的是城市性质与城市规模。狭义的城市规模指城市人口规
5、模，即城市人口总数，通常以市区的常住的非农业人口作为衡量城市人口规模的依据。按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发（）。A.规划许可证B.设计条件通知书C.选址意见书D.建设工程许可证答案：C解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。我国城乡规划法规定：以划拨方式提供国有土地使用权的，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价答案：A,
6、C,D,E解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项B贷款人即是银行，自己不需要评价自己。参见教材P330。下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中，错误的是（）。A.未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产.权利 B.开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间 C.静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值 D.动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值答案：B解析： 本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项
7、B错误，开发完成后的价值对应的时间，可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。 甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（ ）年A38B40C68D70正确答案：B被征收人对房地产估价机构复核结果有异议的，应当申请行政复议或者行政诉讼。（ ）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，
8、应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。P6465。收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（）之日。A开始施工B竣工C登记D开始营业答案：B解析：经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。收益性房地产的经济寿命是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。A、单位比较法B、分部分项法C
9、、工料测量法D、指数调整法答案：A解析： 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法的实质是比较法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。21年房地产估价师考试试题题库9章 第3章在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A、模拟房地产市场定价 B、模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C、以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D、从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D解析：本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而
10、应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。 对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价报告 致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方(略）二、估价方（略）三、估价对象估价对象为A实业有限公司和B有限公司所拥有的位于某省某市经济开发区内的部分四、估价目的为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。五、估价时点2022年2月21日。六
11、、价值定义本次估价首先以公开市场价值标准为原则确定估价对象在估价时点的客观合理价格，然后再考虑长期收益等因素对估价对象价值的影响确定估价对象的拍卖底价。本次估价结果为估价对象14108.05m2房屋所有权及其相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权的房地产拍卖底价。七、估价原则（略）八、估价方法估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，确定估价技术路线。对于房地产拍卖底价的评估，首先应以最高最佳使用为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分
12、(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。本报告选取市场比较法与成本法分别评估土地使用权价值和地上建筑物价值，即房地分离的估价方法：1.对估价对象中的土地部分选用市场比较法进行估价。由于估价对象位于开发区内，区内类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的。XX县人民政府2022年发布的关于公布某市2022基准地价更新成果的通知，该基准地价对某市的城区、各乡镇及其他区域分用途和级别制订了基准地价结果表，其中，某县工业一、二级用地的基准地价为220元/m2。由于某市开发区内的地价实行区内的优惠政策以吸引企业投资，是当地政府为达到招商引资的目的而对外的一种公开承诺，目前该政策仍然在有效地实施，而基
13、准地价中该类用地的地价与开发区实际的地价水平相差较大。土地是一个典型区域性的市场，为了反映估价的市场供求原则和替代原则，本报告对估价对象中的土地部分只采用市场比较法进行测算。2.对估价对象中的建筑物部分选用成本法进行估价。估价对象所在的经济开发区内多为工业厂房，租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，对估价对象中的建筑物部分只选用成本法进行测算。3.对两种方法测算的结果相加确定估价对象的现时市场价值。4.确定估价对象的快速变现价格。确定估价对象市场价值后，再考虑短期强制处分(快速变现）等因素对估价对象价值的减价影响，确定估价对象的快速变现价格。市场
14、比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。成本法:求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估量估价对象的客观合理价格或价值的方法。九、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情的基础上，选用适宜的估价方法进行估价，经过周密测算，并结合估价经验以及对影响估价对象价格的诸因素的分析，确定估价对象经济开发区工业用房房地产（房屋所有权面积14108.05m2，分摊出让国
15、有土地使用权面积6783.84m2)，在2022年8月11日至2022年8月10日的拍卖底价为人民币373.23万元（大写：人民币畚佰柒拾参万贰仟叁佰元整）。十、估价作业日期2022年2月17日至2月21日。十一、有效期本估价报告应用的有效期自2022年2月21日起为半年。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格不需作任何调整。十二、有关说明（略）估价技术报告一、估价技术资料的查证(略）二、个别因素分析(略）三、区域因素分析（略）四、市场背景分析（略）五、最高最佳使用分析房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充
16、分合理的论证，能使估价对象的价值达到绝对最大的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：1.法律上的许可性（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。2.技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。3.经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。4.价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。5. 土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均
17、衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。6.与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。7.可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。根据上述标准判定，估价对象处于某市经济开发区内，作为工业性物业为土地最高最佳使用途径。六、估价测算过程(一）运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算1.市场比较法选取的可比实例(1)可比实例一位于某经济开发区内，处于某路西侧，土地面积为4746.67m2，土地用途为工业，规划建筑面积11866.68m2，容积率2.5
18、，成交日期为2022年8月，成交价格87元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。(2)可比实例二位于某经济开发区内，处于某西路二桥西侧，土地面积为6792.34m2，土地用途为工业，规划建筑面积12226.21m2，容积率1.8，成交日期为2022年6月，成交价格95元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。(3)可比实例三位于某经济开发区内，处于某路南侧，土地面积为8333.33m
19、2，土地用途为工业，规划建筑面积17500m2，容积率2.1，成交日期为2022年8月，成交价格90元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表(表213)。市场比较法的测算结果经比较修正后三个比准价格相差不大，因此取其简单算术平均值作为估价对象土地的单位面积价格。(83.82+84.44+90.13)元/m23=86.13元/m22.管理费用因为该土地使用权为一次性出让，出让价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用，因此不计算土地开发期，管
20、理费用发生在土地开发期内，结合估价对象当前的市场状况，本报告中不计算管理费用。3.计算利息根据建筑物的建筑面积，按2022年全国统一建筑安装工程工期定额计算，确定本项目的建设期为1年，假设土地取得费在建设期前一次性投入，年贷款利率为5.31%，计息期按建设期计算。利息=86.13元/m2X5.31%=4.57元/m24.发展商利润因为土地使用权的价值也部分参与了项目整体利润的产生，按照XX县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中建设期为1年，发展商土地利润率取15%。发展商利润= (86. 13 + 4. 57)万元X15%= 13. 61万元5.销售税费销售税费
21、包括两税一费，一般为土地总价格的6% ,设估价对象土地部分的市场价格为X， 则此部分税费为6%:c。6. 土地价格x = 86. 13 + 13. 61 + 6%xx=106. 11 万元7.年期修正估价对象的土地剩余使用年期为43年，因此应进行年期修正，年期修正系数=1 一 1/ (1+R)N/1 1/(1十R)M。由于采用市场比较法的个别因素中，已考虑了土地剩余使 用年期修正，所以不再重复考虑。8.采用市场比较法的估价结果采用市场比较法对估价对象中土地部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为 106. 11万元人民币.(二)采用成本法对估价对象中的地上建筑物进行测算成本法是求取估价对象在估
22、价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率， 以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替 代原理。1.建造成本估价中，项目的前期工程费和建筑安装工程费的取值参考了某市2022年房屋重置价格 及其相关说明。该建造成本的内涵是前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费，即建 安直接成本和间接成本之和。按照某市2022年房屋重置价格及其相关说明，结合相应的预 算定额和估价师积累的工程概算指标经验进行计算。前期工程费:包括勘察设计费、质监费、监理费、招标投标费等费用。根据文件规定，混合 结构取27元/m2，钢混结构取33元/m2。建筑安装工程费：根据文件规定，不同
23、结构的住宅、厂房建筑取不同的建筑安装工程费。小区配套费：包括各种室外工程的费用。根据文件规定取70元/m2。结构调整系数:与标准层高不一致的建筑相应增减。估价人员分别根据每幢建筑物的不同楼层，对比标准层高，测算出结构调整系数。室内装修调整价:根据建筑物实际的装修情况予以调整。具体计算过程详见表216。根据上述计算结果，确定估价对象建造成本合计625.91万元。2.管理费主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等，本报告取建造成本的1.5%。管理费=625.91万元X1.5%=9.39万元3.计算建设期的利息根据建筑物的建筑面积，按2022年全国统一建筑安装工程工期定额计算，确定本项目的建设期为1
24、年，假设资金在工程建设期内均匀投入,年贷款利率取5.31%。建设期利息=(625.91+9.39)万元X5.31%=33.73万元4.发展商利润按照XX县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中投资年期为1年，发展商直接成本利润率取8%。发展商利润=(建安总成本+管理费用）X8%=(625.91+9.39)万元X8%=50.82万元5.销售税费销售税费包括两税一费，一般为建筑物总价格的6%，设估价对象中建筑物部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。6.重置成本x=625.91+9.39+50.82+6%x=729.91万元7.综合成新率估价人员根据建筑物年折旧率和
25、现场勘察的实际情况逐栋评估后，加以综合，确定建筑物的综合成新率为76%。8.成本法的估价结果729. 91 万元 X76% = 554. 73 万元 采用成本法对估价对象建筑物部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为554. 73万元。七、估价结果上述两种估价方法得出的估价结果如下：市场比较法测算估价对象中的土地价值为人民币106. 11万元。成本法测算估价对象中的建筑物价值为人民币554. 73万元。估价对象的总价值为二者之和= 106. 11 + 554. 73万元= 660. 84万元 即估价对象在时点的现时市场价值为人民币660. 84万元。本估价报告的估价目的是为委托方确定估价对象拍
26、卖保留价提供价格参考。答案：解析：(1)价值定义中考虑长期收益等因素不妥。(2)估价结果报告中缺估价依据。(3)估价方法中首先应以最髙最佳为原则确定其客观合理价格不妥。(4)估价方法中的由于估价对象类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的不妥。(5)估价方法中租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算不妥。(6)估价结果中的在2022年8月11日至2022年8月10日的拍卖底价为人民币373. 23万元不正确。(7)有效期中若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响时价格不需作任何调整。(8)最髙最佳使用分析中的绝对最大的使用属用词不当。
27、(9)估价技术报告中缺估价方法的选用。(10)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算中不计算管理费用的原因有误。(11)发展商土地利润的计算有误。(12) 土地价格的计算有误。(13)建造成本测算表中的宿舍楼建造成本和合计总价计算有误。(14)工程建设期内的借款利息计算错误。(15)地上建筑物的重置成本的计算有误。(16)该估价对象客观市场价格没有计算其快速变现价格不妥。(17)报告中缺少附件。关于任意拍卖，下列说法错误的是( )。A、 以生效的法律文书为依据B、 属于民事行为C、 必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D、 目的在于将物品换价兑现答案：A解析：任意拍卖属民事行为，
28、通常由委托人委托拍卖机构拍卖，拍卖必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提，以委托人与拍卖人签订的委托拍卖合同为依据。房地产估价师的注册有效期为（）年。A、2B、3C、4D、6答案：B解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。某房地产开发企业2022年房地产销售收入为8000万元，扣除项目金额为5000万元，应缴纳的土地增值税为（）万元。A.500 B.750 C.900 D.950答案：D解析：本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。增值额销售收入扣除项目800050003000（万元）；增值额/扣除项目3000/500060%；应纳税额土地增值额40%扣除
29、项目5%300040%50005%950（万元） 城市房屋拆迁的裁决应当由（ ）做出。A仲裁机构B人民法院C公安机关D房屋拆迁管理部门正确答案：D某宗房地产2022年2月25日的价格为1000美元m2，汇率为1美元8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比上月递减0.5，则其2022年10月25日的价格为（）元人民币。2022年10月25日的汇率为1美元8.29元人民币。A、7935B、7964C、8260D、8290答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。该类房地产在2022年10月25日的价格1000（1-0.5）88.297964（元）。参见教材P195。21年房地产
30、估价师考试试题题库9章 第4章 将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。A投资机会选择与决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段正确答案：B答案 B 编制建设工程招标文件属于前期工作阶段的工作。民法中的人身关系包括（）。A.财产所有权关系 B.财产流转关系 C.人格权关系 D.财产形成权关系 E.身份权关系答案：C,E解析：本题考查的是民法的概念和基本原则。人身关系包括人格权关系和身份权关系。某城市2022年商品住房新开工面积为500万平方米，从2022年跨入2022年继续施工的面积为300万平方米，2022年恢复施工的面积为200万平方米，该城市2022年
31、商品住房施工面积是（）万平方米。A、500B、700C、800D、1000答案：D解析：本题考查的是供给指标。房屋施工面积，是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。5003002001000（万平方米）。下列关于保险合同主体的说法有误的一项是( )。A、 保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人B、 被保险人和受益人由投保人在合同中指定C、 保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方D、 投保人可以
32、是法人，也可以是自然人答案：B解析：受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A技术上的可能B经济上的可行C价值最大化D法律上许可答案：D解析：最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、规章、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则
33、的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求。本题中，将权属登记为工业用途的厂房改造为小商铺出租，显然忽略了法律上允许这一条件。关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权答案：B解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；选项C常见的是以土地房屋设定的抵押；选项D质押转移动产或权利凭证的占
34、有权。 住房抵押贷款属于（ ）。A银行信用B商业信用C国家信用D消费信用正确答案：AD 某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2， 1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为( )元/m2。A1230B1235C1240D1242.5正确答案：A答案 A(1220+1240+1230)31230(元/m2)21年房地产估价师考试试题题库9章 第5章 房产测量中以两倍中误差作为评定精度的标准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 正常成交价格的形成条件包括（ ）。A公开市场，交易对象本身也具备市场性B理性的经济行为C适当
35、的期间完成交易D买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量正确答案：ABCD正常成交价格的形成条件包括公开市场，交易对象本身也具备市场性；理性的经济行为；在适当的期间完成某种交易；买者和卖者众多，且具有完全信息。 已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。A55.0B85.6C150.0D123.6正确答案：A答案 A 10005%(1+7%+3%)55(万元)甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租
36、，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被省县法院查封，该法院请房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.?答案：解析：1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估
37、价报告中作出特别说明；净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资
38、料、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出题。在电气设备运行中，应采取保护措施，对变压器中性点直接接地的运行方式，将设备的金属外壳与中性点引来的零线相连接，称为接零保护。（）答案：对解析：本题考查的是建筑电气设备。在电气设备运行中，应采取保护措施，对变压器中性点直接接地的运行方式，将设备的金属外壳与中性点引来的零线相连接，称为接零保护。某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为
39、10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为（ ）万元。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40答案：C解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。（1）该写字楼空置率变化带来的年租金损失为：70100001260%（85%75%）50.4（万元）；（2）该写字楼将贬值50.4/8%11/（18%）30567.39（万元）。P326。关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（ ）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提
40、估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率答案：A,B,C解析：本题考查的是后续开发的必要支出。选项D错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等。特别是未来开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具、设备等房地产以外的财产。在这种情形下，后续开发的必要支出通
41、常还应该包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出；选项E错误，评估投资价值时，所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率。在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。21年房地产估价师考试试题题库9章 第6章下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产
42、实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房屋实际用途属于房地产基本状况，土地开发程度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况，房屋出租情况属于房地产权益状况。 房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不动产登记费按照不动产的面积收取答案：错解析：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。住房公积金缴存基数不得高于职工
43、工作所在地设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的（）倍。A.1 B.3 C.4 D.5答案：B解析：本题考查的是住房公积金制度。住房公积金缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，原则上不应超过职工工作所在区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。缴存基数每年调整一次。不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。（ ）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日
44、，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物
45、业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象。按照规定，此问题履行保修责任的单位有( )。A、 B房地产开发公司B、 C建筑公司C、 顺丰住宅小区物业管理公司D、 刘某答案：A,B解析：知识点 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度 知识点 建设工程质量保修办法国家的住房保障制度，仅指的是实物性保障，如廉租住房、经济适用住房等。（ ）答案：错解析：本题考查的是住房保障制度。除了实物性保障，住房保障制度还包括财政、金融、土地等政策性保障。P89。 经济适用房的土地采用（ ）方式取得。A行政划拨B转让C出让D低价出让正确答案：A21年房地产估价师考试试题题库9
46、章 第7章对于财产保险而言，保险人承担赔付的最高限额不宜超过保险标的的价值。 ( )答案：对解析： 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能 下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是（ ）。A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
47、C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金正确答案：D 履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段答案：A,B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化（先市场好，再会有投资）；在其他阶段则超前于市场自然周期（预期市场不好，先不投资）。P53。2022年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2022年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，