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1、21年房地产估价师考试试题题库8辑21年房地产估价师考试试题题库8辑 第1辑 下列说法正确的是（ ）。A抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织B抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织C预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为D在建工程抵押，是指抵押权人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为正确答案：C
2、本题主要是考查房地产抵押的相关概念。抵押人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；而抵押权人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。以下关于经济适用住房政策，表述正确的是( )。A.政府可优先回购经济适用住房B.购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权C.购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用
3、住房差价的一定比例交纳土地收益等相关价款D.对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房E.经济适用住房购房人拥有全部产权答案：A,B,C,D解析：关于加强经济适用住房管理有关问题的通知(建保(2022 59 号)，规定“经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管
4、理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。”要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A、社会环境B、技术环境C、政治环境D、法律制度环境答案：C解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场的运行环境中，政治环境是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等。它涉及资本的安全性，是投资者最敏
5、感的问题之一。代理人超越代理权，被代理人知道后未作任何表示，由此引起的民事责任被代理人也应承担。答案：错解析：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 注册房地产估价师从事执业活动，由聘用单位接受委托并统一收费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于（）存在着差异性。A房地产产品B项目区位C房地产需求D住房价格答案：C解析：一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需
6、求存在着差异性。人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据(又称细分变量、细分标准)对市场进行细分。21年房地产估价师考试试题题库8辑 第2辑 相关性原则所说的相关是指与政策相关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列属于建安工程费的是（ ）。A土地使用费B财务费用C计划利润D涨价预备费正确答案：B住宅层高的确定是否合理，不仅影响建筑工程造价，也和节约用地有关。（）答案：对解析：住宅层高的合理确定不仅影响建筑造价，也直接和节约用地有关。据计算，层高每降低 100mm，能降低造价 1%，节约用地 2%。但层高不应降得过低。下列属于成本租金构成的内容有（）。A.折旧费B.维修费C
7、.管理费D.保险费E.房产税答案：A,B,C,E解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。成本租金包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税。商品租金和成本租金的差别，多3个项目保险费、地租、利润。下列说法正确的是( )。A、 合同履行费用的负担不明确的，由双方分担B、 合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行C、 逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行D、 逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行答案：D解析：合同履行费用的负担不明确的，由履行义务
8、一方负担；合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在履行义务一方所在地履行；逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行，价格下降时，按新价格执行。 经济适用住房的基准价格由( )构成。A开发成本B税金C经营用房的建筑安装费D利润E违约金和罚款正确答案：ABD答案 ABD按照经济适用住房价格构成的有关规定，开发经营企业留用的经营用房的建筑安装费、违约金和罚款是不得计入经济适用住房价格的。21年房地产估价师考试试题题库8辑 第3辑 某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%
9、，该房地产的收益价格为( )。A368万元B552万元C561万元D920万元正确答案：B 1987年下半年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点，做法是国家出让土地使用权及允许进行土地使用权抵押。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：理解商品的供给价格弹性系数的要点是( )。A、 同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同B、 供给价格弹性系数的数值一般为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律C、 供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值D、 供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度，价格是自变量，供给量是因变量E 供给完全无弹性时，供给价格弹性系
10、数为1答案：B,C,D解析：同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数并不一定相同；供给弹性系数为。时，表明无论价格如何变动，供给量都固定不变，此时称完全无弹性或称供给价格弹性为零。某厂房的建设用地使用权于2022年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2022年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元m2，取得税费为4.5。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成
11、本为1800元m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7，房地产报酬率为8。请计算该厂房2022年9月30日的市场价值。答案：解析：根据成本法计算公式，该厂房2022年9月30日的市场价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物折旧。该厂房2022年9月30日的市场价值的计算步骤具体如下：（1）土地重新购建价格（2）建筑物重新购建价格18001.321=2376（万元）。（3）建筑物折旧物质折旧a.房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元；b.空调系统以外的其他设备折旧费=
12、Cdt=808/10=64（万元）；c.长寿命项目折旧费=（23763080）8/60=302.13（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）；d.长寿命项目折旧费=（23763080）8/49=369.96（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下）；e.物质折旧小计：396.13万元或者463.96万元。功能折旧（功能过剩引起的折旧）在用建筑物重建价格情况下，（万元）。建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元（4）建筑物市场价值=1643.02+2376
13、-522.11=3496.91（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）或者3429.08万元（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下）。 房地产图的测绘顺序为（ ）。A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图正确答案：B下列房地产融资方式中，属于直接融资方式的是（）。A住房抵押贷款B商品房开发贷款C住房公积金贷款D房地产开发企业公开发行股票答
14、案：D解析：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为。资金供给者是直接贷款人，资金需求者是直接借款人。直接融资的优点在于：利于资金供求双方直接联系；促进资金使用效益的提高；有利于筹集长期投资资金，包括发行长期债券和发行股票。ABC 三项属于间接融资方式。21年房地产估价师考试试题题库8辑 第4辑对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议方式出让。（）答案：错解析：本题考查的是开发商获取土地的途径。“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经
15、营性用地除外。 （ ）是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。A总效用B边际效用C总效用率D边际效用率正确答案：B颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分无关。（）答案：错解析：本题考查的是大气污染物及其危害。颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。下列各项中，不属于房产测量成果的是（）。A、房产簿籍 B、房产数据 C、地籍册 D、房产图集答案：C解析：本题考查的是房地产测量的技术规范。房产测量的成果包括房产簿籍、房产数据和房产图集。 关于预算的说法正确的是（ ）。A预算与物业实际收支相等B资本支出预算是最常用的预算C长期预算的详细与准确度高于年度运营预算D
16、资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存人多少资金做出科学合理的预计正确答案：D预算不是一门很精确的科学物业的实际收支，很少与预算中的估计定金一致，因而A项错误。在三种预算形式中，年度运营费是最常用的预算。长期预算的详细与准确度低于年度运营预算。某地区房地产开发完成的总房屋建筑面积中，住房、商业用房、办公用房、工业用房、其他用房各自所占的比重是( )相对指标。A.结构 B.比例 C.比较 D.强度答案：A解析：结构相对指标又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。21年房地产估价师考试试题题库8辑 第5辑某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理
17、费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。A、电费B、水费C、供暖费D、房地产税E、房地产改扩建费用答案：B,C,D解析：考点:净收益测算的基本原理。运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。下列不属于申领建筑工程施工许可证条件的是（）。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.已经确定施工企业C.有保证工程质量和安全的具体措施D.建设单位已支付工程款答案：D解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位已支付工程款，不是建设单位申请领取施工许可证的条件
18、。参见教材P93。城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的( )以下的土地闲置费。A.10B.15C.20D.25答案：C解析：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。1.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工
19、开发迟延的除外。一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是经济因素。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。投保房屋财产保险，因雷击引起火灾造成被保险人房屋损坏，则保险价值按（）确定。A、账面原值 B、房屋现值 C、重置价值 D、账面原值加成答案：C解析：本题考查的是财产保险。房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定，即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定
20、。参见教材P330。下列有关收益法测算的描述，正确的有（）。A、无形收益是指估价对象带来的间接利益B、无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑C、实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于估价D、客观收益是指在正常情况下所能获得的收益E、评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金答案：A,D,E解析： 本题考查的是净收益测算应注意的问题。选项B错误，无形收益难以货币化，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑；选项C错误，实际收益一般不能直接用于估价。21年房地产估价师考试试题题库8辑 第6辑 建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于用地单位。（ ）此题为判断题(对，错
21、)。正确答案：建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用为（）。A、人工费 B、材料费 C、施工机具使用费 D、企业管理费答案：D解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。此章节编辑中,后续会自动更新.答案：解析：某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。评估时依据的建筑面积应为（）。A
22、.460m2 B.600m2 C.1000m2 D.以上三个面积都不行答案：D解析： 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2；原房已灭失，也不能选460m2。 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8，风险补偿估计为现房价格的3，则该期房目前的价格为( )元每平米。A.3473B.4365C.4500D.4635正确答案：A对于任何工程项目，开发商可以在开标会议上当场决定中标单位。答案：错
23、解析：对于一般不太复杂的工程项目，开发商可以在开标会议上当场决定中标单位。21年房地产估价师考试试题题库8辑 第7辑为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。 下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有（ ）。A酒泉卫星发射基地B南水北调工程用地C北京某CBD商圈D某市政府办公楼E经济适用房正确答案：ABD由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的建设
24、用地有：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础没施与公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。在下列行为中，属于犯罪的有( )。A.欠税B.偷税C.抗税D.退税E.漏税答案：B,C解析：纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般章行为，不构成犯罪。 土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属（ ）所有。A国家B所在的村民小组C农民个人D农民集体正确答案：D农民的宅基地所有权归集体所有，使用权归个人所有。某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360
25、亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款
26、为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。有关李某房屋装修质量保修下列说法正确的有（）。A、施工单位不负保修责任B、施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿C、维修费用应当由李某支付D、物业公司可从住宅专项维修基金中支维修费用答案：B解析：本题考查的是建
27、设工程质量保修办法。保修费用由质量缺陷的责任方承担。房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有( )A.买卖房屋B.租赁房屋C.新建房屋D.改建房屋E.改变房屋用途答案：C,D,E解析：在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1 年。21年房地产估价师考试试题题库8辑 第8辑李某自用位于地下的工业厂房，房产原价为100 万元，2022 年应缴纳房产税最多为（）元。A4200B504
28、0C5400D6480答案：D解析：对于非出租的房产，以房产原值一次减除1030后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。即计税依据房产原值1（1030）；工业用途房产原值房屋原价（5060），税率为1.2。由题意，2022 年应纳房产税的最大税额10060（110）1.20.648（万元）6480（元）。 受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。A地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估B按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值C地价按
29、照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估正确答案：C 重建价格关键是“复制”估价对象所必需的支出和应获得的利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分是最常见的划分方式。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场细分。房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。答案：对解析：通过速动比率来判断企业短期偿债能力比用流动比率进了一步。速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强。根据西方经验，一般认为速动比率为1：1时比较合适。 国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。国家信用的工具不包括（ ）。A公债B国库券C商业票据D政府对外担保正确答案：C