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1、21年房地产估价师考试试题题库6辑21年房地产估价师考试试题题库6辑 第1辑建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在
2、市场上的成交价格一致答案：D解析：本题考查的是估价结果。虽然要求估价结果是合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受其专业水平和职业道德的影响，并且所要求的客观合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同。出现这种情况的原因不一定是估价结果有问题，可能是成交价格受到交易者的个别情况的影响，或者房地产市场状况、估价对象状况因成交日期与价值时点不同而发生了变化。参见教材P36。 变异指标主要是指自由差。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是( )。A.砖混结构 B.钢筋混凝土结构C.砌体结构 D.钢结构
3、答案：D解析：大跨度厂房指跨度在15m以上的单层工业厂房，其中跨度为15-30m的厂房以钢筋混凝土结构为主，跨度在36m及36m以上的厂房以钢结构为主。 个人实际领(支)取原提存的住房公积金时，应征收个人所得税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。 （ ）<-Next->房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 （ ）<-Next->为了表述
4、上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质是评估房地产的价格而不是价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题题库6辑 第2辑李某通过继承，得到某房地产所有权，若李某欲处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（ ）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。权利人基于事实行为取得物权的，处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。P155。根据不动产登记暂行条例，不动产登记的范围有（）。A.海域使用权B.国有土地所有权C.森林、林木使用权D.集体土地所
5、有权E.耕地、林地、草地等土地承包经营权答案：A,D,E解析：本题考查的是不动产登记的槪念和范围。不动产登记皙行条例第五条规走，不动产登记的范围是：1.集体土地所有权；2.房屋等建筑物、构筑物所有权。 3.森林、林木所有权；4.耕地、林地、草地等土地承包经营权。 5.建设用地使用权；6.宅基地使用权；7.海域使用权；8.地役权。 9.抵押权；10.法律规定需要登记的其他不动产权利。参见教材P130。# 下列说法正确的是（ ）。A增价拍卖皆为卖方报价拍卖B增价拍卖皆为买方报价拍卖C减价拍卖皆为卖方报价拍卖D减价拍卖皆为买方报价拍卖正确答案：C减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖，根据拍卖方式不同
6、，可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种。 建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产2022年6月1日的价格为7100元/m2，现需要将其调整到2022年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2022年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2、74.5、76.5、85.0、89.1、92.7、98.0（以2022年1月1日为100）。该宗房地产2022年10月1日的价格为9095.42元/m2。 （）答案：对解析：考点:市场状况调整的方法。该宗房地产2022年10月1日的价格计算如下：710098.0
7、76.59095.42（元/m2）。房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。（ ）答案：错解析：成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率。21年房地产估价师考试试题题库6辑 第3辑 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样正确答案：B 下列关于投资基金的说法正确的有（ ）。A投资基金是一种集中投资制度。它是由基金发起人以发行受益证券或发行股票的形式，汇集相当数量但不限定人数且有共同投资目的的投资者的
8、资金，委托由投资专家组成的专门 投资机构进行各类分散的组合投资，投资者按出资的比例分享投资利益，并共同承担相应的风险B投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为信托基金，在美国称为共同基金或互惠基金C按原意来理解，投资基金是一种信托投资，即由社会大众汇集分散的资金，委托给专门的投资机构从事约定领域的投资或分散组合投资D投资基金的创立和运行涉及四方：出资人、发起人、管理人和托管人E投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权的凭证正确答案：ABC投资基金的创立和运行涉及四方：投资人、发起人、管理人和托管人；投资基金证券是指由基金发起人向社会公开
9、发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过( )。A半年B1年C1年半D2年正确答案：D答案 D 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。对建筑装饰材料使用效果进行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念，既要考虑装饰工程一次性投资的多少，又要考虑售后服务的质量好坏。答案：错解析：考虑建筑材料的经济性，要有一个总体的观念，既要考虑到装饰工程一次性投资的多少，也要考虑到日后的维护维修费用和材料的使用寿命。 房地产价格与利率负相关：利率
10、上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。A维修费B折旧费C税金D投资利息E管理费正确答案：AE廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。21年房地产估价师考试试题题库6辑 第4辑 房产项目测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房产的平
11、面控制网，测绘房产的基础图纸房产分幅平面图。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7% ，则当年应计利息为（）万元。A.896B.910C.1050D.1099答案：A解析：本题考查的是利息。 当年应计利息=（年初借款本息累计+本年贷款额/2）贷款利率=（10000+300+5000/2）7% =896（万元）。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。（ ）答案：对解析：本题考查的是最高额抵押权
12、。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。A地役权设立情况B土地使用期限C基础设施完备程度D容积率E临街状况答案：A,B,D解析：进行权益状况调整，是将可比实例在其权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以在这种前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括：规划条件(如容积率)；土地使用期限；共有情况；用益物权设立情况；担保物权设立情况；租赁或占用情况；拖欠税费情况；查封等形式限制权力情况；权属清
13、晰情况等。CE两项，属于区位状况调整的内容。 对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是一种经济成本。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题题库6辑 第5辑 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票E土地储备贷款正确答案：ABCE 城市规划分为城市总体规划和城市功能区规划。（）答案：错解析：本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。城
14、市规划分为城市总体规划和详细规划。 根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（ ）。A第一阶段B第二阶段初期C第二阶段后期D第三阶段E、第四阶段正确答案：BCD按“国标”规定，标高数字准确到厘米，即注到小数点后面第二位。( )答案：错解析：知识点 建筑识图基础 某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为75%，则通货膨胀率是（ ）。A182%B233%C357%D545%正确答案：A（）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本
15、单元。A、风险估计B、风险评价C、风险辨识D、风险分析答案：C解析：考点:风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。21年房地产估价师考试试题题库6辑 第6辑 银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为（ ）。A保证保险B责任保险C信用保险D财产损失保险正确答案：C 最高最佳使用同时符合( )标准。A无任何风险B法律上许可C技术上可能D经济上可行E价值最大化正确答案：BCDE答案 BCDE最高最佳使用必须同时符合四个标准：法律上许可；技术上可能；经
16、济上可行；价值最大化。某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。A、 12%B、 32%C、 24%D、 30%答案：B解析：某商店的建筑面积为100，土地使用年限为40年，从2022年1月1日起计。2022年9月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为10年，月租金为500元，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为600元，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增2，一般租赁经营
17、的运营费用率为租金收入的40。试求该公司2022年9月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取10）。答案：解析：承租人权益价值市场租赁费用现值合同租赁费用现值。租约内每次付租金100500241200000（元）；剩余租约期付款次数824；有租约付款租金折现率（110%）2121%；市场年折现率10%；市场第一次付租金60012100720000（元）；市场要付租金次数8；计算租约内租金的现值120000021%11（121%）43048529.256（元）；计算市场情况下租金的现值720000（10%2%）1（1.021.1）84080710.265（元）；承租人权益价值4080710.2653048529.2561032181.009（元）。 下列房产中，可免征房产税的是（ ）。A个人所有的营业用房B军队出租的房产C学校兴办的工厂D企业办的各类学校自用的房产正确答案：D可以免征房产税的房产有：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（4）个人所有非营业用的房产。(2022真题) 下列属于建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力答案：A,E解析：本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。