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1、21年房地产估价师考试试题及答案9辑21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第1辑下列选项中，不属于动态经济评价指标的是（）。A.财务内部收益率 B.财务净现值 C.投资收益率 D.动态投资回收期答案：C解析：本题考查的是经济评价指标体系。选项C属于静态盈利能力指标。 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。A 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B 重新购建价格是在估价时点的价格C 重新购建价格是客观的价格D 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格正确答案：BCD TN关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是(
2、 )。A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值正确答案：B 市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而进行预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市、县人民政府城乡规划主管部门可以在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托
3、乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。现甲对估价结果有异议，正确的做法是（）。A、向当地估价专家委员会申请鉴定B、向原房地产估价机构申请复核估价C、提起行政诉讼D、申请仲裁答案：B解析：本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当向原房地产估价机构申请复核估价，对房地产估价机构的复核结果有异议的，向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第2辑 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。A存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B存量+新开发量+该类房地
4、产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C存量+新开发量+空置房量-拆毁量D存量+新增竣工最-拆毁量正确答案：A 长期贷款指贷款期限在1年以上(不含1年)5年以下(含5年)的贷款。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。（ ）答案：对解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。P37。 对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间（ ）计入裁决时限。A必须B应C宜D不正确答案：D直接导致市
5、场失灵的原因有( )。A.外部性 B.垄断C.排他性物品的生产 D.信息不完全E.政府对市场的管理和协调答案：A,B,D解析：信息不完全是指市场上各经济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全和充分的信息。由于信息不完全，使得供求双方掌握的信息不对称，具有信息优势的一方可能利用其信息优势损害对方的利益，从而破坏市场的有效性。 房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第3辑缴存住房公积金的对象可以
6、包括被城镇单位聘用的进城务工人员。（）答案：对解析：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金，城镇个体、工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去正确答案：C预告登记后，债权消灭或自能够进行不
7、动产登记之日起两个月内未申请登记的，预告登记失败。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。参见教材P157。以划拨的方式取得土地使用权的，不需要申请选址意见书。（）答案：错解析： 本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的，需要申请选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体分为销售期和运营期D.建设期和经营期不会
8、重叠答案：D解析：本题考查的是后续开发经营期。在销售（含预售）的情形下，建设期和经营期有重香。 参见教材P330。由出票人签发，委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据，称为( )。A.本票 B.汇票 C.支票 D.信用证答案：B解析：银行汇票是由出票银行签发，见票时按照实际结算金额无条件支付给收款人或者持票人的票据。银行汇票的签发要求单位和个人先将款项交存银行，银行据此给单位和个人签发前往异地办理转账结算或支取现金的票据，它具有票随人到、方便灵活、兑付性强的特点。21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第4辑 在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按（ ）计
9、算的。A综合利率B贷款利率C折现率D机会成本正确答案：D资金占用费需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。（）答案：对解析：考点:制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、谁河北雄安新区，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。 根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于( )。A、企业管理费B、规费C、直接工程费D、措施费正确答案：B 在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分
10、市场销售一种产品，属于( )。A选择专业化B单一市场集中化C市场专业化D产品专业化正确答案：D答案 D 在产品专业化模式下，一旦有新的更替品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。产权未确定的房产，应( )房产税。A.免征B.由居民委员会代缴C.由公证机构代缴D.由代管人或使用人缴纳答案：D解析：产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。 下列情形，应当办理房屋转移登记的有（ ）。A部分房屋拆除B法人名称改变C划拨房屋D继承房屋E分割房屋正确答案：CDE21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第5辑以保险标的的不同性质为标准，商业保险的
11、分类不包括（）。A、社会保险B、财产保险C、责任保险D、人身保险答案：A解析： 本题考查的是保险的种类。以保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险、责任保险、信用保证保险与人身保险四大类。某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A2500B3000C3500D4000答案：B解析：该在建工程的再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值拖欠建设工程价款已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款=6000
12、10001000/50=3000（万元）。土地使用权出让，也称批租或土地二级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。 对建筑装饰材料使用效果进行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念，既要考虑装饰工程一次性投资的多少，又要考虑售后服务质量的好坏。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：假设开发法最基本的公式是（）。A.房地产开发价值开发完成后的价值后续开发的必要支出及应得利润 B.待开发房地产价值开发完成后的价值相应的支出及利润 C.待
13、开发房地产价值开发完成后的价值已完成工作的必要费用 D.待开发房地产价值开发完成后的价值开发成本答案：A解析：本题考查的是假设开发法的基本公式。假设开发法最基本的公式为：房地产开发价值开发完成后的价值后续开发的必要支出及应得利润。以出让方式取得土地使用权的某栋住宅用地已使用了10年。按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为（）年。 A.40B.50C.60D.70答案：C解析：本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。701060年。2
14、1年房地产估价师考试试题及答案9辑 第6辑某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（）万元。A.896 B.910 C.1050 D.1099答案：A解析： 本题考查的是利息。当年应计利息=（年初借款本息累计+本年贷款额/2）贷款利率=（10000+300+5000/2）7% =896（万元）。 下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是( )。A与财务报表中的成本完全不一样B应根据实际发生费用记录来确定C与财务报表中的成本一样D是对项目未来将要发生的费
15、用的预测和估算正确答案：D答案 D 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现在两个方面：首先，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念 (如机会成本、沉没成本、不可预见费用等)，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。关于投资组合理论的说法，正确的是（）。A
16、投资者应选择毫无风险的投资组合B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消答案：D解析：A 项，投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。B项，要达到投资组合的理想效果，其前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。CD 两项，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍存在。 黄金市场的交易方式有现货交易和期货交易两种。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某商场建成
17、3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（ ）年。A40B43C47D50正确答案：B因为40<(503)，所以建筑物的经济寿命应为：3+40=43(年)下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有（）。A.房地产使用管制 B.异议登记 C.设立了抵押权 D.住宅带有上学指标 E.被人民法院查封答案：A,B,E解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项C是受其他房地产权利带来的限制，选项D是房地产权益中额外的利益和好处。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如房地产使用管制（如
18、对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第7辑对房地产债务融资特点的表述中，错误的是（）。A、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，体现了债务融资的短期性B、企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务，体现了债务融资的负担性C、企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担，体现了债务融资的负担性D、债券可以在市场上自由转让，体现了债务融资的流通性答案：B解析：考点:房地产债务融资。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的
19、义务，体现了债务融资的可逆性。新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（）。A、一级B、二级C、三级D、临时资质答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级，设1年的暂定期。 在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建没巾，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆 迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装丁程费、必要的基础设施和公共配套设 施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按 开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准 价
20、格为（ ）。A1067元/m2B1070元/m2C1084元/m2D1141元/m2正确答案：C280(1+4%+2%+3%)+203000=1084(元/m2)下列关于保险合同的订立、变更与终止的说法中，正确的有（）。A.保险合同当事人双方经过约定和承诺两个步骤后完成合同的订立 B.保险合同一经订立，在当事人之间产生法律效力 C.在保险合同有效期内，保险活动的各当事人就必须履行各自的义务 D.保险期限届满保险合同终止 E.在保险合同有效期内，不可以变更保险合同的有关内容答案：A,B,C,D解析：本题考查的是保险合同。选项E错误，在保险合同的有效期内，投保人和保险人净协商同意，可以变更保险合同
21、的有关内容。 临时用地必须办理报批手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2022年8月31日，经济寿命为60年，后于2022年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2022年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2022年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2022年8月31日的评估价值为（）万元。A5850B6125C6510D6675答案：D解析：旧的房地价格=土地重新购建价格建筑物重新购建价格
22、建筑物折旧=300045001（1s）Nt=30004500（116011）=6675（万元）21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第8辑站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。A、 管理费B、 财务费C、 经营费D、 所得税答案：D解析：此题属于熟悉范畴。根据教材的有关利润的公式内容部分。某类房地产2022年1月的市场价格为4230元/m2，2022年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2022年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A1.07%B1.11%C1.20%D1.25%答案：C解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式
23、为：故有4654=4230（1t）8，t=1.20%。 房地产估价规范的内容包括（ ）。A评估制度B估价原则C估价程序D估价报告E职业道德正确答案：BCDE多层建筑一般指410层的房屋。答案：错解析：多层建筑指46层的建筑。商品房买卖预测面积为150 ，价格为4000 元，交付使用时，实测面积为155 ，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。如买受人不退房，根据有关规定最后结算的房价款应为( )万元。A.60.0B.61.0C.61.8D.62.0答案：C解析：(1)面积误差比(实测面积预测面积)/预测面积100=(155-150)/150=3.33%。(2)根据面积误差比绝对值超过3时，买
24、受人有权退房。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3之内(含3)的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。(3)最后结算的房价款=150 (1+3%)4000 元=61.8 万元。最常见的会计期间是（）。A.一旬 B.一季度 C.一年 D.半年答案：C解析： 本题考查的是会计假设。最常见的会计期间是一年，以一年确定的会计期间称为会计年度，按年度编制的财务会计报表也称为年报。21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第9辑（）是求取房地价值时采用的资本化率。A、土地资本化率B、建筑物资本化率C、综合资本化率D、房地产报酬率答案：C解析： 本题考查的是投资
25、组合技术。综合资本化率是求取房地价值时采用的资本化率。对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。（）答案：对解析：考点:风险分析的一般过程和方法。对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。 虽然考虑了销售量递减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。A简单平均法B移动平均法C加权平均法D回归分析法正确答案：B答案 B 移动平均法虽然考虑了销售量增减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A.商业用房与工业用房是互补品 B.新建商品房与存量房是互补品 C.经济适用住房
26、与普通商品住房是互补品 D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品答案：D解析： 本题考查的是房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成
27、本的（）。A、2%B、3%C、5%D、8%答案：A解析：本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。参见教材P68。2022年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2022年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2022年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳
28、动工伤保险和失业保险。甲公司2022年末应收账款余额为300万元，2022年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2022年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。如在5月31日前未能支付余款，甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为（）万元。A、4600B、6000C、17000D、23000答案：A解析： 本题考查的是违约责任。担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。23000万元20%4600万元。#