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1、21年房地产估价师模拟冲刺试题集6卷21年房地产估价师模拟冲刺试题集6卷 第1卷土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税应纳税额的速算公式是（）。A.应纳税额=土地增值额30% B.应纳税额=土地增值额40%-扣除项目5% C.应纳税额=土地增值额50%-扣除项目金额15% D.应纳税额=土地增值额60%-扣除项目金额35%答案：C解析：本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额50%-扣除项目15%。 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( )年。A10B15C20D30正确答案：D答案
2、 D个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性(住房公积金)住房抵押贷款两种类型。目前，我国个人住房抵押贷款期限最长不超过30年。商业性个人住房抵押贷款的操作流程，包括受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收几个阶段。基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（）。A政府确定并公布了征收农用地地区片价标准B估价对象位于基准地价覆盖区域C有完备的基准地价修正体系D估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致E估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同答案：B,C解
3、析：基准地价修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用相关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行适当调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。关于房地产变现能力的说法，正确的有（）。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱答案：A,B,C解析：本题考查的是变现能力。不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会不同。影响因素主要有：房地产的通用
4、性、房地产的独立使用性、房地产的可分割转让性、房地产的价值大小、房地产的区位、房地产的开发程度、该类房地产的市场状况。选项A，该房地产的通用性，即是否常见、是否被普遍使用。通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱。选项B，该房地产的价值大小，由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，常越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，面积较大的住宅一般比面积较小的住宅变现能力弱，大型商场一般比小店铺的变现能力弱；选项C，该房地产的开发程度，通常情况下，开发程度越低的房地产，不确
5、定因素越多，变现能力会越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱，在建工程一般比现房的变现能力弱。参见教材P66。（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。A、住房市场指数B、住房价格合理性指数C、房地产价格指数D、房地产众数价格答案：A解析：考点:市场监测与预警指标。住房市场指数是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。21年房地产估价师模拟冲刺试题集6卷 第2卷 目前，我国的住房公积金缴存比例一般不得低于1
6、2%，原则上不高于30%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：按照消费者对不同属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场分别有（）。A、同质偏好市场B、分散偏好市场C、个别偏好市场D、集群偏好市场E、集中偏好市场答案：A,B,D解析：考点:市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。（）答案：对解析：本题考查的是进度控制。网络图法的优点，首先是在网
7、络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键线路和关键工作。王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3缴纳契税，则王某的土地成本为（）万元。A、2000B、5820C、6000D、6180答案：D解析：考点:土地成本。土地成本为：2000310000（13）6180（万元）。 目前我国城市住房的供给主要有三类：廉租住房、经济适用房和商品住房。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟冲刺试题集6卷 第3卷 房地产置业投资的投资者
8、从长期投资的角度出发希望获得的利益有（ ）。A自我消费B房地产保值C房地产增值D开发利润E出租收益正确答案：ABCE某厂房的建设用地使用权于2022年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2022年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32
9、倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2022年9月30日的市场价值。答案：解析：价值时点是2022年9月30日，此时土地剩余使用时间为41年。成本法计算公式：该厂房2022年9月30日的市场价值土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧（1）土地重新购建价格（2）建筑物重新购建价格18001.3212376（万元）；（3）建筑物折旧1）物质折旧房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元空调以外的其他设备折旧费808/1064万元长寿命项目折旧费（23763080）8/6030
10、2.13（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）（23763080）8/49369.96（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物不予补偿前提下）物质折旧小计：396.13万元（或者463.96万元）2）功能折旧（功能过剩引起的折旧）在用建筑物重建价格情况下，功能过剩折旧无效成本超额持有成本125.98（万元）（如果用重置价格，则没有无效成本。）建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元建筑物市场价值1643.022376522.113496.91万元（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）；建筑物市场价值1643.022376-589.94=3429.08万元（在土
11、地到期无偿收回，对建筑物不给补偿前提下）。下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（）。A人口数量和结构B家庭收入及其分布C家庭生命周期D传统观念及消费心理E基础设施状况答案：A,C,D解析：按照影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为以下八类：社会环境；政治环境；经济环境；金融环境；法律制度环境；技术环境；资源环境；国际环境。其中，社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。房地产市场的运行环境中，由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的
12、基本因素，如表1 所示。BE 两项属于经济环境的影响因素。表1房地产市场的运行环境及其影响因素陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。在交易活动中，属于陈某应尽的义务为（ ）。A.缴纳契税、营业税B.如实申报成交价格C.签订房屋买卖合同D.按3元/m2标准缴纳交易手续费答案：B,C解析：本题考
13、查的是房地产交易的基本制度。选项A，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，应由江某缴纳；选项D，住房转让手续费，按住房建筑面积收取，收费标准为：新建商品住房每平米3元，存量住房每平方米6元，陈某购买的是存量房，手续费为每平方米6元。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。参见教材P169。21年房地产估价师模拟冲刺试题集6卷 第4卷使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.5mm。（）答案：错解析： 本题考查的是土地面积量算的基本方法。使用图解法
14、量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.2mm。比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化 B.国家调整了房地产的税费政策 C.国际与国内均出现了通货膨胀 D.对可比实例进行了装修改造答案：D解析：本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间
15、的价格也会有所不同。因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。( )答案：对解析：知识点 物业服务收费的费用构成 以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有（ ）。A临近城市主干道B靠近酒厂C靠近高等院校D靠近铁路线E临近城市中心正确答案：ABD不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。下列关于
16、估价结果报告中价值类型的表述中，错误的是（）。A.估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权下的市场价值 B.价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称.定义或内涵 C.被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁.抵押.查封等因素的影响 D.估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额答案：A解析：本题考查的是房地产估价报告示例。选项A错误，估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。21年房地产估价师模拟冲刺试题集6卷 第5
17、卷可贷资金利率理论认为（）。A、利率是由货币的供给与需求决定的B、可贷资金的需求函数是利率的递增函数C、可贷资金的供给函数是利率的递增函数D、可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成E、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成答案：C,D,E解析：考点:利息与利率。选项A为流动性偏好利率理论的观点；选项B错误，可贷资金的需求函数是利率的递减函数。会计信息的首要质量要求，包括可靠性、相关性、实质重于形式、重要性等要求。（）答案：错解析：本题考查的是会计信息的首要质量要求。根据会计基本准则规定，可靠性、相关性、可理解性和可比性是会计信息的首要质量要求。参见教材P363。（）是保
18、险人应投保人或被保险人的要求出具的修订或更改保险合同内容的书面文件，一经签发就成为保险合同的重要组成部分。A.投保单 B.批单 C.保险凭证 D.保险单答案：B解析：本题考查的是保险合同。批单是保险人应投保人或被保险人的要求出具的修订或更改保险合同内容的书面文件，其实质是对保险合同内容的变更，一经签发，就成为保险合同的重要组成部分。 算术平均数是指分布数列中n个标志值的连乘积的n次方根。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订
19、了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。被征收房屋评估的价值时点为2022年（）。A.3月28日B.4月13日C.4月15日D.5月5日答案：A解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。21年房地产估价师模拟冲刺试题集6卷 第6卷洛伦莰曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。（）答案：对解析：本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦莰曲线越是靠近 四边均为100%的正方形的对角线，则
20、表示收入分配越平均；而越是远离上述对角线，则表示收 入分配越不平均。参见教材P201。(2022年真题) 房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（）答案：错解析：本题考查的是开工申请与审批。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。 城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商品房买卖预测面积为150 ，价格为4000 元，交付使用时，实测面积为155 ，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。如买
21、受人不退房，根据有关规定最后结算的房价款应为( )万元。A.60.0B.61.0C.61.8D.62.0答案：C解析：(1)面积误差比(实测面积预测面积)/预测面积100=(155-150)/150=3.33%。(2)根据面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3之内(含3)的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。(3)最后结算的房价款=150 (1+3%)4000 元=61.8 万元。商品房买卖合同属于（）。A单务合同B无名合同C实践合同D要式合同答案：D解析：要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同。例如，房屋租赁合同必须采用书面形式。商品房买卖合同也必须采用书面形式。A 项，单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。B 项，非典型合同又称无名合同，是指法律尚未特别规定，也未赋予一定名称的合同。C 项，实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。