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1、 我国房地产去库存战略研究 曾宪奎 (中国社会科学院马克思主义研究院，北京 100732) 摘要 房地产去库存是我国供给侧结构性改革的重要内容。我国房地产库存是在房地产行业快速发展、房价迅速攀升基础 上形成的，并具有深刻的体制性原因，这就决定了去库存问题无法一蹴而就，而必须和房地产长远发展相结合，逐步去除库存 产生的根源，并为房地产行业健康可持续发展创造条件。在当前影响较大的两个去库存设想途径中，政府购买的途径不可行， 通过劳动力转移而解决去库存的途径短期内难有效果，但是对房地产行业的长远发展具有战略意义。 关键词 去库存；供给侧；房地产泡沫；政府购买；劳动力转移 中图分类号 F 293.3
2、文献标识码 A 文章编号 1002-736X (2016)11-0059-04 Research on the Strategy of Destocking Real Estate Inventory in China Zeng Xiankui (Marxism Institute of the Chinese Academy of Social Sciences, Beijing 100732) Abstract： Destocking real estate inventory is an important part of the structural reform of supply-
3、side in China. High inventory of real estate in China is on the basis of the rapid development of the real estate industry and quickly rising of Real estate prices, and has deep institutional reasons, so it determines that the problem of destocking real estate inventory cannot be achieved quickly. T
4、he strategy of destocking inventory must combine with the long- term development of the real estate industry, gradually remove the causes of inventory, and create conditions for the sustainable and healthy development of real estate industry. In the current influential two ways to destock inventory,
5、 government purchase way is not feasible, but the labor transfer way has strategic significance to reduce the inventory in the long term although it is difficult to take effect in the short term. Key words： destocking real estate inventory; supply-side; real estate bubble; government purchase; labor
6、 transfer 在诸多因素推动下，我国房地产行 业发展极为迅速，但是较短时间内迅速 推高的价格因素，造成市场供给与需求 之间的矛盾逐步加深，房地产库存问题 日益突出。 2015 年12 月 18 21 日举行 的中央经济工作会议，将房地产去库存 纳人 2016年供给侧结构性改革的重要 任务之一。严重的库存问题，造成了相 关资源的巨大浪费，妨碍了房地产业的 健康可持续发展，进而减弱了其作为支 柱性行业对经济发展应有的带动力，因 而从供给侧积极采取措施去库存具有积 极的意义。然而，造成房地产库存问题 背后的原因错综复杂，同时房地产在十 几年的超速发展进程中积累了明显的泡 沫，部分城市高速上涨的
7、房地产价格使 其金融品属性更加显著，房地产泡沫破 裂引发经济系统性风险的可能性有扩大 趋势。在这种情况下，去库存问题就不 能采取简单手段提升短期消费水平，而 应与房地产未来健康发展以及宏观经济 发展趋势结合起来。 一、我国房地产行业发展综述 我国房地产行业的发展起步于 1998 年。在此之前，我国的房地产以实物福 作者简介 曾宪奎 （ 1977-),男，中国社会科学院马克思主义研究院助理研究员，经济学博士，研究方向：产业经济和宏 观经济。 利分房为主体，市场化购房仅仅充当补 充的角色；而 1998 年提出的扩大内需 政策中，房地产被作为其中重要的政策 支撑点，扩大低价房的供给量成为房地 产行业
8、发展政策的核心，而全面放开购 房按揭贷款、中止福利化分房等配套措 施也逐步建立。在政策实施过程中，起 初预想的以经济适用房为主体的供应体 系并没有真正建立起来，商品房逐渐成 为房地产供应的主体，其在经济增长中 的作用逐步显现， 在 2004 年前后房地 产被确立为支柱产业，成为我国新的经 济增长点。但是自此之后，虽然历经 几次调控，房价却整体呈现快速攀升的 趋势，尤其在北京、上海、深圳等少数 几个城市，其增幅更是巨大。根据中 国房地产统计年鉴 （ 2001年和 2014 年）的相关数据，我国房地产年度完成 投资额从 1998 年的 3614.23 亿元提高到 2014 年的 95035.61
9、亿元，房屋建筑竣工 面积从 17566.60 万平方米提高到 107459 万平方米；房屋平均售价从 2063 元 /平 方米提高到 6324 元 /平方米。 房地产对经济增长具有很强的带动 作用，一系列的研究均表明，房地产发 展与经济增长率高度正相关 。 罗国 银研究表明，在 1997 2009年间，包 括综合直接贡献率、间接贡献率和引致 消费贡献率在内的房地产对经济增长率 的贡献率局达 22.49%,且这一 贡献率 随着时间的推移而逐步提高，从1998 年的 16.57%提高到 2 0 0 7 年的 27.37%。 其实，房地产对经济的贡献 率大，并非体现在其产业规模占 GDP比 重大，而
10、是基于其产业关联度大的特 性，引致相关产业快速发展进而带动经 济快速增长。 房地产发展的 主要受惠 行业是建筑业和重工业 ， 具体来说， 对建筑业的拉动作用最为显著，对水 泥、玻璃、钢铁、化工、五金、家电、 家居用品、家具等工业部门具有很强的 带动作用，对交通运输、批发零售、金 融等服务业也有明显带动作用气 但是，房地产过快发展，也引发了 一系列突出问题。一方面，房地产过 热，会对经济体系的其他方面产生不利 影响，从而影响整个经济体系的健康可 持续发展。许宪春、贾海将房地产过热 的危害归结为对实体经济的 “ 抽血效 应 ” 、对居民最终消费的 “ 挤出效应 ” 以及对金融体系和经济运行的 “
11、风险效 应 ” 。具体来说，房地产过热发展， 将会对农业、轻工业和服务业等存在挤 出效应 ，同时影响了房地产正向财富 效应的发挥，房地产价格上涨不但不能 带动最终消费的提高，反而会产生负面 效果。发达国家的经验表明，房地产价 格上涨将意味着国民财富的增加，会在 一定程度上促进消费水平的提高，但是 王子龙、许箫迪从广义虚拟经济的视 角，利用 1998 2009年我国 30 个大中 城市的相关数据进行检验，结果发现， 我国房地产的财富效应整体呈现为负数， 房地产价格上涨对消费存在 “ 挤出效 应 ” 。 另一方面，房价过快上涨，使得房 地产 行业的泡沫越来越大，引发系统性 风险。当前阶段，虽然依然
12、有部分人认 为房地产价格的上涨是部分城市的特殊 情况，是由市场供求关系决定，从而否 定了泡沫的存在，但是更多的人，承认 房地产存在泡沫，且泡沫不断加大 _。 造成房价持续上涨，除了我国处于 城市化快速发展期、劳动力大量向城市 转移等推动因素外，还存在更为复杂的 深层次体制性因素，才能使房价上涨与 人均收人水平背离度如此显著。张德 荣、郑晓婷的研究表明，从需求角度 看，投机性需求是推动我国房价持续上 涨的主要的直接推动力，而更为深层次 的体制原因在于我国粗 放型的经济增长 方式对于货币超发依赖度不断提高，在 我国投资渠道狭小的情况下，货币超发 使得大量资金涌人房地产市场，最终导 致房价不断攀升。
13、 而陈超、柳子君等 人认为，从供给的角度看，地方政府的 利益是催生房地产价格持续上涨的根本 原因，开发商的垄断则是直接原因。通 过建立一个模型，他们发现，地方政府 的土地出让金过高和开发商的垄断性造 成的房地产价格过高，与地方政府投资 高度依赖土地出让金所形成的 “ 两难困 境 ” ，使得中央政府在二者之间进行 权衡。 二、我国房地产库存问题现状分析 随着房地产市场的供需之间矛盾逐 步加剧，最近几年来房地产库存数量不 断增加。目前，受房地产相关统计数据 完善度不足的影响，房地产库存量还没 有一个权威数据，很多学者和机构各自 给出了不同的数据，且这些数据之间差 距较大。例如，中国社会科学院财经战
14、 略 研 究 院 发 布 的 中 国住房报告 (2015 2016)，认为我国商品房库存 量为 21 亿平方米，大约需要 2 年的时间 才能消化掉 。但是，更多研究机构或 者学者认为，实际情况可能比这更严 重。根据中国指数研究院的相关数据， 截至 2015年 11 月，全国房地产待售面 积为 6.96 亿平方米，在建未售面积约为 48 亿平方米，待开工面积为 8.5亿平方 米，三者之和达到 63.5亿立方米，按照 过去 5 年间年均商销售面积为 11.5 亿平 方米计算，要完全消化这些库存 5.5年 时间 。而侯云春提供的数据表明，我 国目前的总库存面积超过 80 亿立方 米，按照 2015
15、年的销售数量，大约需 要 5 年零9 个月才能消化完库存 。如果 考虑到难以统计但是数量较为庞大的小 产权房，房地产库存的数量将更为庞 大，去库存周期将更长6 突出的库存问题，严重影响了我国 房地产行业进而整个经济体系的可持续 发展。就房地产行业而言，严重的库存 问题一方面使大量的资金被占用，大量 的房地产将面临资金链断裂的风险，引 发企业倒闭潮。房地产企业的大量倒闭 不仅会对供给侧产生严重冲击，还会对 消费者利益产生潜在侵害，如很可能导 致相关消费者享受到后续服务，有关的 合同纠纷和违约现象有可能大幅增加。 另一方面，库存的增加影响了新项目开 工，并对价格下降产生了巨大压力，如 果利益各方再
16、继续保持以往博弈态势力 保价格不降，房地产行业有可能陷入 “ 高价格一高库存一价格不降一更高库 存 ” 的恶性循环，这将继续吹大房地产 泡沫。但是，在房地产价格形成机制较 为扭曲的前提下，房地产价格的全面下 跌对国民经济发展的拖累也是不容忽 视。一旦社会各方就看空房地产价格达 成共识，就可能引发房地产泡沫破裂。 而房地产泡沫破裂的风险持续加大， 对整个经济系统的健康发展将构成严重 威胁。 造成我国房地产库存持续加大的原 因，主要在于房地产供给与需求之间存 在深刻的矛盾，且以防止房地产泡沫继 续扩张为目标的相关调控政策，短期内 在一定程度上影响了需求量的提高。虽 然从表面上看，我国房地产的价格由
17、市 场决定，但是从供给角度看，无论是土 地还是房产的供应都存在明显的垄断， 尤其土地供应完全归地方政府垄断，而 地方政府和房地产商都需要房地产价格 不断上涨才能最大程度维护各自的利 益。房地产是一种必需品，并非普通商 品，其消费在很大程度上具有 “ 被迫 ” 性质，在我国传统文化心理上对住房所 有权极度偏好、租房市场不够规范的情 况下，这种被迫性不断提升，这使得房 地产价格上涨可以较少考虑消费者购买 能力问题。然而，随着价格持续推升， 大量的潜在消费者已经不具备购买能力 或者对房价产生下降预期，那么需求量 就会下降， 但是受到巨大利益的驱使， 地方政府和房地产商供给量却不会减 少，这样累积下来
18、，库存就会越来越 多。而国家的调控政策，是为了抑制房 价过快上涨，但是这些政策将部分购房 者排除在外，同时调控本身会增大消费 者对房价下降的预期，进而使得需求量 短暂下降，这也在一定程度上加剧了库 存问题。 三、房地产去库存必须与行业长期 发展战略相结合 房地产去库存将是一个长期性任 务，无法通过短期内强政策刺激予以解 决。第一，库存量过大，短时间难以完 全消化。根据前面的数据分析，我国去 库存周期在 5 6年，甚至会更长，这就 意味 着在这几年内，即使完全不开工新 建房产，仅靠库存也能满足市场需求。 而事实上，在此期间内房地产行业不可 能完全停产，依然会继续开工建设，在 这种情况下，去库存只
19、能慢慢推进，时 间将会较长。第二，房地产调控需求侧 政策短期内可操作空间较为有限。如果 采取全面放开相关限购政策、放松相关 货币政策以及其他鼓励消费的需求侧政 策，则有可能人为制造一轮房地产发展 行情，导致泡沫继续扩大，且使得房地 产企业对政策依赖度不断加深。因此， 房地产去库存问题在未来将更为倚重供 给侧结构性改革，而供给侧相关政策具 有见效周期长 的特点，短期内难以起到 立竿见影的效果。第三，短期的强政策 刺激无法解决造成房地产库存的深层次 原因。例如，地方政府需要不断提高土 地转让金来满足自身财政需要，而这是 造成房价上涨进而造成库存不断增加的 深层原因。显然，简单地短期强政策无 法真正
20、化解这个问题，也无法真正解决 库存问题。另外，投资渠道较为缺乏， 大量资金涌向房地产行业，是导致房价 高企的重要原因。而要解决这个问题， 就必须逐步完善资本市场，逐渐引导资 金有序流向各个渠道，而这个短期内也 无法完成。 将去库存与房地产行业长期发展战 略结合起来， 真正着眼于房地产行业长 期可持续发展，是彻底化解房地产库存 问题的根本途径。其核心在于，去库存 必须逐步理顺房地产各方关系，改变房 地产行业扭曲的运行机制，进而建立科 学合理的房地产供给体系，且在去库 存进程中，逐步挤出其中的泡沫。 一是注重去库存政策的供给侧政策 导向。去库存的过程中，必须坚持供给 侧政策导向，需求侧政策作为配合
21、，以 防止各级政府将去库存简单理解成通过 需求政策手段，尽快增大销售。供给侧 政策更注重提升供给效率，在房地产行 业方面，体现为引导房地产供给方优化 提升存量和增量供应策略，减少供 需之 间的矛盾，进而促进销售量。例如，在 存量方面，引导企业采取适度降价等措 施，增加销售量；在增量方面，引导企 业根据宏观经济及房地产发展形势、未 来发展趋势以及需求变动的情况，制定 科学发展规划，避免继续增加无效供给。 二是注重因地制宜地采取灵活性政 策。各个地区、不同城市之间，房地产 库存的情况各不相同。整体来说，我国 房地产市场在不同地区的城市之间存在 显著分化，房地产库存主要集中于三、 四线城市，这与这些
22、城市缺乏相关产业 支撑，吸纳农村劳动力转移的能力较弱 以及这些城市盲目追求 “ 摊大饼 ” 式城 市扩张等有关。而一、二线城市库存状 况相对较轻，造成库存的原因主要在于 房价过高以及为了抑制泡沫所采取的限 购措施等，这一点在北京、上海等少数 几个超大城市表现得尤为明显。在去库 存过程中，不宜强行 “ 一刀切 ” ，应根 据本地的情况 ， 因 地 制 宜 采 取 相 应 措施。 三是深层体制性问题的化解。要理 顺房地产运行机制，逐步去除房地产泡 沫产生的土壤，就必须解决相关的深层 体制性问题，其中最为突出的就是地方 政府利益问题。在土地供应中，各个地 方政府是唯一土地的供给方，成为房价 上涨最大
23、的受益者之一。而在 20 世纪 末进行的分税制改革中，地方政府的财 权大大削弱，而不断增加的事权使得地 方政府财政支出不断增加，收入与支出 之间的缺口持续扩大，土地转让金成为 填补这一缺口最重要的手段。而要从根 本上解决这个问题，就必须对中央政府 和地方政府之间的现有 分税制度进行改 革，逐步增加地方政府的税收收人，减 少对土地转让金的依赖。一旦此问题得 以解决，房价持续过快上涨的根源就被 去除，房地产运行机制将大大完善。 四是注重房地产调控中政府一市场 关系的调整。房地产并非普通商品，并 不适于完全交给市场，即使是欧美等市 场经济高度发达的国家，房地产也受到 政府不同程度的管控，目的在于保障
24、居 民的居住权利。在去库存过程中，政府 一市场关系的调整非常重要，也十分复 杂。整体来说，需要继续强化政府的服 务职能，如不断提升住房保障能力和管 理水平，不断完善房地产管理相关的法 律、制度及相关管理体系建设以及不断 提升房地产精准调控的能力等；另一方 面，通过逐步化解深层次的体制性问 题，在逐步完善相关市场体制的基础 上，加大市场机制在房地产供求方面决 定性作用的发挥。 四、房地产去库存的两个可能途径 分析 通过什么途径来解决房地产去库存 问题，是摆在我们面前的一个难点问 题。其中有两个观点较为引人注意：一 是主张由政府将库存房产买下，然后转 为保障房，既解决库存问题，又避免重 新建保障房
25、所造成的资源浪费，解决了 部分居民的住房保障问题，可 谓一举多 得；二是将农民工看作是解决库存问题 的途径，主张通过多种措施促进农民工 向城市的 “ 完全转移 ” （ 相对于当前农 民工在城市中仅仅为了工作的非完全专 业状态而言）进而鼓励他们买进库存的 房产，从而彻底解决房地产去库存的问 题。关于这两个途径，我们必须综合权 衡其有利之处、弊端及可行性，才能得 出科学结论。 第一个途径即政府购买，表面看来 具有多重优势，但是它带来问题将更 多。一是政府以消费者身份接手房地产 库存，实质上就是政府直接介入房地产 市场，为房地产商等直接利益团体的失 误决策埋单，这将进一步扭曲 房地产运 行机制，并很
26、可能会加重房地产泡沫化 程度；二是房地产巨大的库存数量，决 定了其购买资金将数额巨大，强行购买 将引发政府财政巨大风险，进而引发通 货膨胀等一系列问题，影响经济健康增 长；三是如果巨大的库存数量全部转化 为保障用途，短期内激增的保障房数 量，很可能会导致大量的本不符合申请 保障房条件的潜在消费者获得了保障 房，进而退出了需求者行列，这将会影 响房地产行业的可持续发展；四是这种 意图通过政府包办一劳永逸解决问题的 方案，回避了房地产改革议题，不能从 根本上解决库存产生的深层原因，通过 这一方案，很可能会使库存问题成为周 期性顽疾。因此，这个方案并不具备可 行性，也许在个别的项目上可以采取这 个措
27、施，但是却不能大规模使用。 第二个方案的实质就是利用我国城 镇化处于加速进程的时机，将劳动力转 移和房地产库存联系起来从去库存的 角度看，短期内劳动力转移对其作用不 大。一是虽然最近10 年来农民工平均 工资水平不断上涨，但是其收人的绝对 水平依然较低，在扣除日常开销及家庭 中老人儿童开销之外，实际可支配收人 更低。这就导致大量的农民工根本没有 能力购买住房。二是房地产库存集中地 与农民工劳动力转移地之间存在突出的 结构性矛盾。当前阶段，农民工主要转 移的地点是大城市及东南沿海等工业聚 集区，而房地产库存的地点主要是三、 四线城市，整体来说，这些城市能够提 供的就业岗位有限，无法吸引与库存房
28、地产量相匹配的劳动力数量因此，不 能简单地说，三、四线城市房价较低， 农民工能够负担得起，就认为可以通过 农民工转移化解房地产库存。在这种情 况下，短期内房地产去库存不能主要依 赖劳动力转移。但是，从长远看，劳动 力的转移将是我国房地产行业未来发展 的主要支撑力，在当前阶段积极采取包 括放开户籍 制度、加快公共服务均等化 等一系列有助于农民工购房的措施，对 行业的未来发展具有积极意义。 整体而詹 ，房地产去库存并没有立 竿见影的措施，只能通过相关的供给侧 结构性改革，采取广泛的、精准性强的 措施，逐步地以标本兼治的方式缓慢解 决。在这过程中，各级政府一定要有高 度的战略定力和耐心，不能贪快而肓
29、目 动用后遗症强的相关调控政策。 注释： 王盛、金洋子房地产市场 “ 双 轨制 ” 的历史与现状，载于上海房 地 20B年第 4 期第 21 至 23页。 原鹏飞、冯蕾经济增长、 收入分配与贫富分化 基于 DCGE模 型的房地产价格上涨效应研究，载于 经济研究2014 年第 9 期第 77 至 90 页。 许宪春、贾海、李皎等房 地产经济对中国国民经济增长的作用研 究，载于中国社会科学 2015 年第 1 期第 84 至 101 页。 罗国银房地产投资对地区经 济增长的贡献差异 基于面板数据的 分析，载于求索 2010 年第 9 期第 50 至 51 页。 李宏瑾房地产市场、银行信贷 与经济增
30、长 基于面板数据的经验研 究，载于国际金融研究 2005 年第 7 期第 30至 36 页。 王子龙、许箫迪房地产市场广 义虚拟财富效应测度研究，载于中 国工业经济 2011 年第 3 期第 15 至 25 页。 曾五一中国房地产市场价格泡 沫的检验与成因机理研究，载于数 量经济技术经济研究 2011 年第 1 期第 140 至 151 页。 李平、张玉等中国房地产泡沫 对宏观经济影响的演变路径，载于 经济问题探索 2015 年第 4 期第 37 至 42 页。 张玉双我国地区房地产价格泡 沫的测度，载于统计与决策 2016 年第 5期第 129 至 132 页。 张德荣、郑晓婷 “ 限购令
31、” 是 抑制房价上涨的有效政策工具吗？ 基于70 个大中城市的实证研究，载于 数量经济技术经济研究 2013 年第 11 期第 56 至72 页 3 陈超、柳子君、肖辉从供给视 角看 我 国 房 地 产 市 场 的 “ 两 难 困 境 ” ，载于金融研究 .2011 年第 1 期第 73 至 93 页。 商品房过剩总库存 21 亿平方 米楼市进过剩时代，载于经济参考 报 2015年 12 月 4 日。 房地产去库存要多久 ?专家 :供需齐 发力或要 5 年，参见： http:/www.sh. 12/23/c_134945259. htm. 全国房地产去库存或需五年九个 月 ， 参 见 ：http:/ 2016-04/06/content_12999564.htm. 责任编辑：黄兴豪