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1、2022房地产估价师模拟冲刺试题集7章2022房地产估价师模拟冲刺试题集7章 第1章某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。A、 544.10B、 709.99C、 6300.00D、 709.38答案：B解析：将第6年年初的7万元看做P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。运用公式可得：?注意：公式中的n是15而不是14，因为第6年年初等于第5年年末。赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首
2、期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。A.172858B.182786C.192858D.202206答案：D解析：本题考查的是复利系数的应用。实质：贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额A。P=50（1-30%）=35（万元）；i月=6%/12=0.5%，n=1012=120；A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=3500000.5%（1+0.5%）120/（1+0.5%）120-1=3886（元）对
3、人体危害程度最强的电磁辐射是（）。A、微波 B、短波 C、中波 D、长波答案：A解析：本题考查的是辐射污染。电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。根据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。因此，它们对人体的危害程度分别是：微波超短波短波中波长波。参见教材P62。(2022真题) 建筑物非承重墙包括自承重墙、框架墙和隔墙。（）答案：对解析：本题考查的是墙体的类型。非承重墙包括自承重墙和框架墙，建筑中的隔墙也属于非承重墙。 有一栋四层公寓每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地地为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。
4、按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额为27%。（）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市土地区位的涵义，最重要的是以地理坐标表示的几何位置。答案：错解析：由于城市土地不可移动，导致了区位的极端重要性。城市土地区位的含义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置，即某一地段与周围经济环境的相互关系，如与就业中心、交通线路等社会经济要素的相对位置。它既包括有形的区位，如土地所在位置距就业中心、往返路线远近、基础设施条件等；也包括无形的因素，如经济发展水平、社会文化环境等。某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为
5、200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的成本利润率为18%。（）答案：错解析：考点:开发利润。成本利润率的计算基数是成本法的前五个项目。（土地增值税属于销售税费，不在计算基数中）成本利润率应为360/220016.36%。非银行金融机构与商业银行的区别不包括（）。A.资金来源不同 B.资金运用不同 C.资金核算方法不同 D.资金发放方式不同 E.不具有信用创造功能答案：C,D解析： 本题考查的是非银行金融机构。非银行金融机构与商业银行的区别：（1）资金来源不同；（2）资金运用不同；（3）不具有信用创造功能。2022房地产估价师模拟冲刺试题集7章 第2章影响房地产价格的环境
6、因素不包括( )。A、 大气环境B、 声觉环境C、 卫生环境D、 治安环境答案：D解析：影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（ ）。A.经市（县）级人民政府批准B.经委托人书面同意C.经房地产行政主管部门批准D.经省（自治区、直辖市）人民政府批准答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。下列关于建设用地使用权出让方式的表述中，正确的是（）。A.招标
7、拍卖挂牌活动结束后，出让人应在5个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所.媒介公布 B.出让人公布出让结果可以向受让人收取费用 C.中标人提供虚假文件隐瞒事实的，中标结果无效 D.除中标人.竞得人以外的其他投标人.竞买人支付的投标.竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内予以退还，不计利息答案：C解析： 本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。选项A错误，招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布；选项B错误，出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。选项D错误，除中标人、竞得人以外的其
8、他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息 该房地产开发公司将商品房销售给购房者后。购房者办理的房屋所有权证书中的附图表明了所购房屋的权属范围，明确了异产毗连房屋的权利界线，注明了套内建筑面积和分摊面积，此附图是（ ）。A宗地图B房产分幅图C房产分丘图D房产分户图正确答案：D下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（）。A.层高超过2.20m（含2.20m）的永久性建筑不计算建筑面积B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建
9、筑面积D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积答案：B,D解析：本题考查的是房地产面积测算。层高超过2.20m（含2.20m）的永久性建筑，应计算建筑面积；与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都是不计算面积的。评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4.0.4.0.2 B.0.3.0.4.0.3 C.0.4.0.2.0.4 D.0.4.0.3
10、.0.3答案：A解析： 本题考查的是计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者取一样的权重。 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元A2500B3000C3500D4000正确答案：B 甲公司按营业收入的2%购买保险，该2%属于（ ）。A绝对指标B相对指标C平均指标D变异指标正确答案：B2022房地
11、产估价师模拟冲刺试题集7章 第3章 投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资( )的重视。A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依赖性正确答案：B答案 B适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。(2022真题
12、) 新建商品房的质量问题由（）承担责任。A.勘察设计单位B.施工企业C.工程监理单位D.房地产开发企业答案：D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000 m2；多层住宅50000 m2；商铺10000 m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/ m2；多层住宅2700元/ m2；商铺3000元/ m2；其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用80
13、00万元。各类房屋预计销售均价分别为：高层住宅9500元/ m2；多层住宅12000元/ m2；商铺26000元/ m2。销售费用为销售收入的2%；销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。答案：解析：假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2则销售收入=120000A销售费用=销售收入2%=120000A2%=2400A销售税费=销售收入6.5%=120000A6.5%=7800A建筑面积=项目占地面积容积率=666672=133334m2可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为：60000/120000=50%50000/120000=4
14、1.67%10000/120000=8.33%不可出售建筑面积=133334-120000=13334m2不可售建筑物综合造价=（380050%+270041.67%+30008.33%）=3274.99元/m2该项目造价=133343274.99+600003800+500002700+100003000=436668716.7元=43666.872万元土地取得成本=60000万元财务费用=8000万元当保本时，销售收入-销售费用-销售税费=土地取得成本+该项目造价+财务费用（120000A-2400A-7800A）/10000=60000+43666.872+8000A=10170.023
15、保本加权销售均价为10170.023元/m2预计加权销售均价=950050%+1200041.67%+260008.33%=11916.2保本加权销售均价与预计加权销售均价的比值为：10170.023/11916.2=0.8535 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）A 建筑密度B 建筑控制高度C 建筑色彩D 建筑红线后退距离E 容积率正确答案：ABDE 某已抵押房地产困债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：某家庭以4 000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120 m2的住宅，银行为其提供了
16、15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？答案：解析：改错如下：下列房地产法律、法规中，以国务院令颁布的是( )。A.住房公积金管理条例B.城乡规划法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房产测量规范答案：A解析：房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例城市房地产开发经营管理条例国有土地上房屋征收与补偿条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例住房公积金管理条例物业管理条例不动产登记暂行条例等。 以下关于直接融资和问接融资的说法中，正确的是
17、（ ）。A直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少B对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险小C直接融资有利于筹集长期投资资金D直接融资资金供求双方可以根据各自的融资条件，通过协商实现融资，满足各自的需要E间接融资在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束正确答案：CDE直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资多；对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大，因为在市场竞争的条件下，筹资者有经营亏损和破产的可能。这两点也体现了直接融资的局限性。2022房地产估价师模拟冲刺试题集7章 第4章对今年参加全国房地产估价师
18、执业资格考试的人员进行统计，则( )。A.全部参加考试人员为总体单位统计总体 B.全部参加考试人员为统计总体 C.你作为考生是总体单位 D.你作为考生是个体 E.你的年龄是一个品质标志答案：B,C,D解析：数量标志是指能用数量表现的标志，如年龄、工人工资、工业产值等。 假设开发估价必须考虑资金的时问价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某写字楼房地产估价结果报告(略）某写字楼房地产估价技术报告一、委托方某房地产开发公司。二、估价对象某公司开发建设
19、的某写字楼全部房地产。三、估价目的某公司整体转让某写字楼的客观市场价格。四、估价时间2000年10月1630日。五、估价时点2000年12月15日。六、估价人员（略）七、估价依据（略）八、估价对象概况某写字楼坐落于某市某区某路某号。该用地原为危改小区，1998年9月16日某公司获立项批准,开始拆迁及其他前期工作，同年12月16日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款，并开工。2000年12月15日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划如下：1.占地面积：3 199m2。2.总建筑面积：14 300m2。3.总容积率4. 47
20、，地上容积率3.77。4.装修及设备（略）。九、采用估价方法根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本估价法，且市场同类写字楼出租多，出售少，故可采用收益法估价，然后确定最终估价值。十、估价过程1.采用成本法估价采用成本法是指以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下：(1)向政府交纳取得土地费用：723万元。(2)拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1 280万元。(3)建安工程费（含附属室外工程）：2 570元/m2X14300m2=36750000元=3675万元。(4)勘察设计等专业费：3 675万元X
21、6.5%=239万元。(5)管理费及其他费用：3 675万元X7.5%=276万元。(6)借款利息：根据近3年当地固定资产贷款平均年利率12. 6%计算利息。取得土地的费用按开发全过程计算利息,其他按建设期均匀投入计算利息。723X12.6%+(1280+3675+239+276)X12.6%X2.25/2万元=866.47万元(7)开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25%。(723+1280+3675+239+276)万元X25%=6193万元X25%=1548万元(8)销售费税:按售价计算销售费2%、手续费1%、营业费5. 5%。8 668万元十（18.5%)X8.5%=805万元(9
22、)成本估价法估价结果：（8 668+805)万元=9473万元。2.采用收益法估价(1)估计年总收益写字楼出租价格为每1m2建筑面积5元/日，餐饮娱乐用地出租价格为每1m2建筑面积7元/日，地下车位月租金800元/m2。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为75%,空置及租金损失率写字楼为90%，餐饮娱乐为95%，车位为90%。则：(5/70%X90%X10780+7/75%X95%X875)X365+800X5X90%X12元=(69300+7758.3)X365+43200元=(28126279.5+43200)元=25581999元=2558万元(2)年总成本费用及税
23、金营业税及附加：2 140万元X5%=107万元成本及经营管理费水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税金计为租金收入的28%，则：2140万元X28%=599万元(3)估计年净收益(2140107599)万元=1434万元(4)确定资本化率据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%,1995年物价上涨率15%，1995年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。确定综合投资化率为13.8%。(5)计算收益价格经过评估，XX写字楼在2000年12月15日客观市场价格为9985万元（大写：人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整），折合每1m2建筑面积6983元。十二、说
24、明事项（略）十三、有关附件：（略）估价人员签字：（略）审核人员签字：（略）2000年10月30日答案：解析：(1)缺少受理估价方。(2)缺少估价对象的更详细资料。(3)缺少关于土地使用权年限及起止日期。(4)在采用成本法估价中，费用项目构成不完整。(5)报告中的拆迁安置补偿费是委托方实际发生的总费用，未说明是否符合本地现时社会 的一般成本。(6)成本法计算贷款利息时，不能用单利，应该用复利，计算期也有误。(7)收益法中计算年总收益均为目前的出租价格，未预测未来是否有变化。(8)空置及租金损失率为90%、95%、90%，概念有错误。(9)写字楼部分年总收益计算有误。(10)车位年收益计算有误。(
25、11)开发商所负担的税费除营业税外，尚有城市维护建设税、教育费附加和印花税等没有计入。(12)成本及经营管理费一项中所包括的内容不全。(13)年净收人没有按客观收益计算。(14)资本化率18. 8%确定并不恰当，最终估价值将成本法与收益法综合为四六开，未说明理由。关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值答案：A,B,D解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。除了评估房地产抵押价值银遵守谨慎原则而
26、应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值。参见教材P259。下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（ ）。A.土地用途B.所在区域绿化水平C.土地容积率D.土地使用期限答案：B解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是：农用地转为建设用地，对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。P128。比较法估价中，对可比
27、实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）A.租赁权限制情况 B.交易税费负担转嫁情况 C.已抵押担保债权情况 D.地役权设立情况 E.利用方式限制情况答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。选项B是建立比较基础中的“统一税费负担”。某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物
28、重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A、4870B、5020C、5340D、5520答案：B解析：考点:成本法总结。3000/1.2280090%5020（元/m2）。关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有( )。A.需求不变、供给增加、均衡价格下降B.供给不变、需求增加时、均衡价格下降C.需求减少、供给增加、均衡价格下降D.需求减少、供给也减少、均衡价格下降E.需求增加、供给增加、均衡价格上升答案：A,C解析：若供给不变，需求变化是由于价格以外其他因素变化引起的。当需求增加时，引起均衡数量
29、增加、均衡价格上升；反之，当需求减少时，引起均衡数量减少、均衡价格下降。若需求不变，供给变化是由于价格以外其他因素变化引起的。当供给增加时，引起均衡数量增加、均衡价格下降；反之，当供给减少时，引起均衡数量减少、均衡价格上升。当需求和供给同时变化时，均衡数量和均衡价格的变化视具体情况而定。2022房地产估价师模拟冲刺试题集7章 第5章 房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。( )正确答案：答案 房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决
30、定的。 根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。A 直接资本化法B 投资法C 收益乘数法D 利润法E 现金流量折现法正确答案：AE 某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为( )。A44%B50%C67%D94%正确答案：C房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列（）。A、特色装饰装修B、厨具C、特许经营权D、抵押贷款答案：D解析：考点:估价对象的确定。在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价
31、。2022年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。2022年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。根据题干信息，该小
32、区采用的建筑结构应为（ ）。A.砖混结构B.钢筋混凝土结构C.筒中筒结构D.大空间结构答案：B解析：本题考查的是建筑分类。平均层数（4.510000）/（30%10000）=15（层）。P70。债务人为自己的信用投保的为( )。A、 财产损失保险B、 责任保险C、 保证保险D、 信用保险答案：C解析：知识点 保险的种类估价委托合同的内容一般包括（）。A、委托人的名称或者姓名和资产状况 B、估价服务费及其支付方式 C、解决争议的方法 D、估价机构的名称和住所 E、委托人的协助义务答案：B,C,D,E解析：本题考查的是受理估价委托。委托人的资产状况不需要在委托合同中约定。下列建设项目中，应通过出让
33、方式取得国有建设用地使用权的是( )。A.部队营房B.国有企业办公楼C.国家投资的核电站D.科技博物馆扩建答案：B解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
34、2022房地产估价师模拟冲刺试题集7章 第6章 若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分。)正确答案： 某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为( )年。A40B43C47D50正确答案：B答案 B因为40(50-3)，所以建筑物的经济寿命应为：3-1-4043(年) 下列说法正确的是（ ）。A合同履行费用的负担不明确的，由双方分担B合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行C逾期交付标的物的
35、，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行D逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行正确答案：D 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下，所能获得的房地产的总收入。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让
36、土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77答案：C解析：本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3（17.2%）0.5-11061.23（万元），总成本300001061.2331061.23（万元），单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本310.61/65%477.86（元/m2）。房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）答案：对解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含
37、义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（）。A、1.2 %B、4.80%C、4.91%D、5.82%答案：B解析：考点:名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息40012=4800，年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。2
38、022房地产估价师模拟冲刺试题集7章 第7章在工程建设过程中，项目造价控制围绕三大目标（）。A.投资控制 B.质量控制 C.全过程控制 D.动态控制 E.进度控制答案：A,B,E解析：本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。在工程建设过程中，项目造价控制围绕三大目标：投资控制、质量控制和进度控制，这些目标是动态的，并且贯穿于项目实施的始终。(2022年真题) 房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位答案：B解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销
39、售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。考虑使用预租售收入时，需要考虑销售收入计划。从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（）资质。A.一级 B.二级 C.三级 D.暂定三级答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。 某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为544%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。A357%B400%C656%D1056%正确答案：A某厂房的建设用地使用权于2022年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年
40、9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2022年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2022年9月30日的市场价值。答案：解析：价值时点是202
41、2年9月30日，此时土地剩余使用时间为41年。成本法计算公式：该厂房2022年9月30日的市场价值土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧（1）土地重新购建价格（2）建筑物重新购建价格18001.3212376（万元）；（3）建筑物折旧1）物质折旧房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元空调以外的其他设备折旧费808/1064万元长寿命项目折旧费（23763080）8/60302.13（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）（23763080）8/49369.96（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物不予补偿前提下）物质折旧小计：396.13万元（或者463.96万元）2）功能折旧
42、（功能过剩引起的折旧）在用建筑物重建价格情况下，功能过剩折旧无效成本超额持有成本125.98（万元）（如果用重置价格，则没有无效成本。）建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元建筑物市场价值1643.022376522.113496.91万元（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）；建筑物市场价值1643.022376-589.94=3429.08万元（在土地到期无偿收回，对建筑物不给补偿前提下）。甲公司获得某商业用地的土地使用权用来建造商场，土地使用年限为法定最高年限，建造期2 年，投入使用13 年后转让给乙公司，则乙公司取得的该宗土地的使用年限是( )年。A.25B.27C.35D.38答案：A解析：出让最高年限如下：居住用地70 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；其他用地50 年。 程某购买的住房（ ）。A是具有保障性质的政策性商品住房B是廉租住房C是中小套型的住房D其土地使用权最高期限不超过70年正确答案：AC收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。A、 潜在毛租金收入B、 经营费用C、 租金损失D、 其他收入E 报酬率高低答案：A,C,D解析：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。