房地产估价师模拟试题7章.docx

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1、房地产估价师模拟试题7章房地产估价师模拟试题7章 第1章投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件一般应包括的内容有（）。A、投标函及投标函附录B、施工组织设计C、合同条款及格式D、技术标准和要求E、资格审查资料答案：A,B,E解析：考点:招标程序。投标文件一般应包括的内容有：（1）投标函及投标函附录；（2）法定代表人身份证明或附有法定代表人身份证明的授权委托书；（3）联合体协议书；（4）投标保证金；（5）已标价工程量清单；（6）施工组织设计；（7）项目管理机构；（8）拟分包项目情况表；（9）资格审查资料；（10）投标人须知前附表规定的其他材料。房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计

2、算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。A.房屋征收决定公告之日B.原征收补偿协议达成之日C.用于产权调换房屋支付之日D.委托估价之日答案：A解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。垄断竞争市场上的长期均衡条件为MRSMCLMC；ARSACLAC。（）答案：对解析：本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。在长期，垄断竞争行业的厂商也可以通过调整生产规模来调节产量，其长

3、期均衡条件是MRSMCLMC；ARSACLAC。参见教材P207。销售费用包括( )。A、 销售人员的工资及福利费B、 广告宣传费C、 销售代理费D、 办公费E 销售税金及附加答案：B,C解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法中房地产价格的构成。销售费用包括广告宣传、销售代理费。解决此题的关键在于日常的工作积累或重点记忆。 可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为( )元/m2。A3290B3302C3500D3710正确答案：B答案 B3500(1+6%)3302(元/m2) 在市

4、场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（ ）。A095B099C101D105正确答案：A房地产状况修正系数=100/10297/100=095 1下列选项中，不属于造价工程师或经济师在房地产开发过程中主要工作的是（）。A、工程建设前的开发成本估算、工程成本预算B、工程竣工后的工程结算C、签发与合同有关的各项任务D、工程招标阶段编制工程标底答案：C解析：考点:房地产市场的参与者。在房地产开发过程中，造价工程师或经济师可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。

5、其主要负责：（1）工程建设前的开发成本估算、工程成本预算；（2）工程招标阶段编制工程标底；（3）工程施工过程中的成本控制、成本管理和合同管理；（4）工程竣工后的工程结算。房地产估价师模拟试题7章 第2章运用成本法评估所得的房地产的价格，通常称为( )。A、 成本价格B、 积算价格C、 购买价格D、 比准价格答案：B解析：此题属于熟悉的范畴。意在考查成本法的概念。解决此题的关键在于记忆或根据对几种价格的了解，采用排除法即可。 开发商利用财务杠杆原理筹措资金，借钱赚钱，但也增加了其风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销

6、售价格，该定价方法为（）。A、认知价值定价法B、成本加成定价法C、挑战定价法D、领导定价法答案：B解析：考点:制定租售方案。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率（）。A.互为倒数 B.相同 C.成等差数列 D.相加为1答案：B解析： 本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。

7、 孙某的违法行为有（ ）。A同时在金地公司和亨通公司注册执业B私自接受估价委托C在估价报告上署自己的名字D房屋价格评估不合法正确答案：ABD通常情况下法律、法规规定不得拍卖的房地产包括（）。A、未依法取得房地产产权证书的B、共有房地产，已经其他共有人书面同意的C、权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的D、权利人对房地产的处分权受到限制的E、司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是房地产拍卖的条件。共有房地产，已经其他共有人书面同意的可进行拍卖。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（）类空间层次与三类时间层次上进行分析。A、三B

8、、四C、五D、六答案：C解析：考点:市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。房地产估价师模拟试题7章 第3章业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经( )通过。A、 与会业主所持投票权1/2以上B、 全体业主所持投票权1/2以上C、 与会业主所持投票权2/3以上D、 全体业主所持投票权2/3以上答案：D解析：业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，专项维修资金使用，续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。下列影响某套住宅价格的因素中，属于区位因素的是（）。A、户型B、面积

9、C、层高D、朝向答案：D解析：本题考查的是房地产区位状况描述。选项ABC属于实物因素。参见教材P7981。某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。、请问造成两者差异较大的原因有哪些、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理答案：解析：、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个

10、是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维

11、修费、管理费、保险费、房地产税金等。某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A、该房地产的收益价格为136.73万元B、该房地产的收益价格为143.89万元C、以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D、该房地产的合理经营期限为15年E、该房地产的合理经营期限为20年答案：B,C,D解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为n，令A（n1）b0，即28（n1）20，则n15。以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法

12、估算收益价格，净收益乘数收益价格/年净收益143.89/285.14参见教材P227228。 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。A87B124C130D134正确答案：B(2022真题) 关于国内生产总值GDP与国民生产总值GNP关系的说法，错误的是（）。A.GNP=GDP+对外要素收入净额B.在封闭经济中GDP与GNP完全相等C.GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标D.本国国民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP答案：D解析：本题考查的是国民收入核算体系。选项D，凡是本国公民（

13、包括本国国民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民）所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。 在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的例算法。A市场法B成本法C收益法D假设开发法正确答案：D答案 D成本法和假设开发法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。房地产估价师模拟试题7章 第4章楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。（）答案：对解析：特殊情况下，计算建筑面积的规定包括楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积

14、。房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到（）时的极限值。A利润为零B财务净现值为零C基准收益率D财务内部收益率答案：A解析：房地产项目的盈亏平衡分析有：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。划分宗地时，两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应等土地使用权界线弄清楚以后再确定宗地。（ ）答案：错解析：本题考

15、查的是宗地图。权属未定或有争议的地块，设置为一宗地；两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，设为共用宗。P170。（）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。A、开发销售B、开发持有出租出售C、购买持有出租出售D、购买更新改造出售答案：D解析：考点:房地产投资活动中的现金流量。购买-更新改造-出售业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。 下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。A一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B房地产权属档案中，房地产卡片一

16、般按丘的顺序填制C组合丘一定大于独立丘D房屋权属证书中应注明丘号正确答案：C一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。二者大小无可比性。某商品住宅总价为98万元，首付款为30，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额偿还贷款本息，贷款年利率为7.5，自有资金资本化率为8。则其综合资本化率为（）。A、7.65B、8.75C、9.42D、10.19答案：D解析：本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数RM为：RM=YM（1+ YM）n/=7.5%/12（1+ 7.5%/12）1512/12=11.12%，RO=MRM +（1-M）RE=70%11.12%+30%

17、8%=10.19%。参见教材P276。某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85答案：B解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。价值减损额（4025）/8.5%11/1.0851098.42万元。参见教材P221。房地产估价师模拟试题7章 第5章下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（

18、）。A、了解某宗房地产的承租人权益价值B、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C、了解某宗房地产应纳房产税的税额D、了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额答案：D解析：考点:房地产税收的需要。前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。房产税，属于财产税，计税的依据是房地产价值，或是租金水平，都是需要房地产评估服务的。本题的综合性较强。下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。A.需求价格弹性一般为正值B.当供给价格弹性为0时，称供给完全无弹性C.替代品的交叉弹性为负值D.当需求价格弹性为时，称需求有完全价格弹性E.一般来说，时间越

19、长，需求和供给都越有弹性答案：B,D,E解析：本题考查的是弹性理论。选项A需求价格弹性，一般为负值。但是对于吉芬商品和炫耀商品，则为正值。选项C替代品的交叉弹性为正值。PX，QX，QY。P183、P186。下列关于估价依据的表述中，正确的是（）。A.选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对象来选取 B.估价机构不得制定严于估价标准的企业标准 C.房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最低的估价标准 D.不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同答案：D解析：本题考查的是房地产估价的要素。选项A错误，选取估价依据应具有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项B错误，鼓励估

20、价机构制定严于国家标准的企业标准；选项C错误，房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；选项D正确，不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。房地产估价机构资质核准属于（）。A自律管理B行政许可C工商登记D登记备案答案：B解析：行政许可是指行政机构根据公民、法人或其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。行政许可具有强制力、公定力和确定力。国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定规定，将房地产估价机构资质核准列为确需保留的500 项行政许可项目之一，由住房城乡建设主管部门负责房地产估价机构资质核准工作。 细分市场通常能够吸引多位竞争对手

21、，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是（）。A由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记B申请业主与房屋所有权主体不一致C在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书D在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书答案：D解析：对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。(2022真题) 抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价

22、款向抵押权人清偿债务或者提存。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。房地产估价师模拟试题7章 第6章判定房屋新旧程度时，五成新的房屋为基本完好房。（）答案：错解析： 本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋新旧程度的判定标准是：（1）完好房：十、九、八成；（2）基本完好房：七、六成；（3） 一般损坏房：五、四成；（4） 严重损坏房及危险房：三成以下。百分比租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。（）答案：错解析：考点:零售商业物业的租金。基础租金又称最低租金，常以每月每平

23、方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期且无偿收回地上建筑物。则该商业房地产的折旧年限是（）年。A.37 B.40 C.60 D.63答案：A解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在建设用地使用权出让合同中已约定不可续期且无偿收回地上建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。6034023（年），602337（年）。 某市于2022年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2

24、000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2022年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。A4000B5000C6000D9000正确答案：C答案 C城市房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准而不是清单价值标准，故选C。(2022真题) 从事房地产估价活动需充分考虑房地产与其环境的相互影响，住房制度属

25、于房地产环境中的（）。A.自然环境B.人工环境C.经济环境D.社会环境答案：D解析：本题考查的是环境的概念和分类。房地产的环境分为自然环境、人工环境和社会环境。社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。 已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（ ）万元。A550B856C1500D1236正确答案：A1000万元5%（1+7%+3%）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。某宗房地产建成于2022年3月1日，此后收益期限为39年；20

26、22年3月1日至2022年3月1日分别获得净收益为90万元、92万元、95万元、97万元；预计2022年3月1日至 2022年3月1日可分别获得净收益98万元、100万元、103万元，从2022年3月1日起每年可获得的净收益将稳定在105万元；该类似房地产的报酬率为9%。则该宗房地产2022年3月1日的收益价格为( )万元。A、 1276.43B、 1345.68C、 1208.64D、 1097.34答案：D解析：该宗房地产2022年3月1日的收益价格测算如下：A198万元A2100万元A2103万元A105万元Y9%n39-435年t3年房地产估价师模拟试题7章 第7章 房地产投资开发需要

27、（ ）。A土地B建材C相应资质D劳动力E资金正确答案：ABDE 可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是（ ）。A股份B股票C股单D公司债券正确答案：C房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（）答案：对解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）。A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值答案：C解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。互斥方案不能用内部收益率这个提标。对于寿命期相同的互斥方案的选择，可以采用净现值、净年值、净将来值，也可以采用追加投资收益率法等差额

28、法进行评选。房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给（）的一种交易行为。A.最低出价者 B.最高出价者 C.正常出价者 D.最高条件出价者答案：B解析：本题考查的是价高者得原则。价高者得规则就是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人。教育费附加是随( )附征的的税。A.营业税B.房产税C.增值税D.所得税E.消费税答案：C,E解析：教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。股票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。答案：错解析：优先股股东一般不参与公司经营管理，也没有重大决策的表决权。但在涉及优先股股东的权益时，则他们享有表决权。