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1、22年物业管理师历年真题解析9章22年物业管理师历年真题解析9章 第1章零售商业物业的机构设置中，督促相关部门解决与客户投诉有关的问题应由()负责。A:财务部B:工程部C:安保部D:物业部答案：D解析：零售商业物业的机构设置中，物业部负责保洁、绿化、杀虫灭鼠、垃圾清运等工作；负责与客户的联络，处理有关服务投诉；收集客户对物业管理的意见和建议，并及时向领导和有关部门反映；督促相关部门解决与客户投诉有关的问题；定期组织客户联谊活动；办理客户/承租户进场与退场手续；建立、完善客户档案，协调客户与项目各部门之间的关系；负责项目公共区域的清洁服务；评估、审议保洁公司报价与服务标准；负责项目公共区域的卫生
2、防疫包括虫害、鼠害、垃圾处理；负责项目员工工服制作、洗涤、保管、缝补、调换等；负责公共区域绿化养护、花卉植物租摆；客户往来信函的分发。物业服务企业在进行市场定位时，关键在于确定合适的()。A:物业类型B:发展目标C:竞争优势D:营销策略答案：C解析：市场定位包括地域选择和定位、承接物业的档次定位、物业项目的类型定位等。市场定位的关键在于选择合适的竞争优势。 全国一级资质物业服务企业及执(从)业人员信用档案系统的建立和监督管理是由（ ）负责。A中国物业管理协会B住房与城乡建设部信息中心C地方物业管理行政主管部门D住房与城乡建设部正确答案：D有店铺的商业物业，从()的角度看具有定的共性。A:物业经
3、营管理B:客户C:商业D:业主答案：A解析：有店铺的商业物业，从物业经营管理的角度看，虽然都具有一定的共性，但内容最丰富、管理要求最高、最具特色的是超市和购物中心两类。物业经营管理要实现大的发展，就必须从现在起抓住机遇，大力推广使用()的管理手段。A:系统化B:现代化C:信息化D:科技化答案：B解析：物业经营管理要实现大的发展，就必须从现在起抓住机遇，大力推广使用现代化的管理手段。 租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应当在租赁期限届满前( )个月提出，并经出租入同意，重新签订租赁合同。A1B.2C3D6正确答案：C 物业管理一级服务标准在关于房屋管理的要求中，应根据（ ），定期检
4、查房屋共用部位的使用状况。A房屋规划部门的要求B房屋实际使用年限C物业服务合同的约定条款D业主的要求正确答案：B22年物业管理师历年真题解析9章 第2章 采用一定标准在整体市场中识别不同需求的消费者，并予以分类，组成若干个分市场的活动，称为 ( )。A需求识别B目标市场选择C市场细分D市场调查正确答案：C房地产市场的功能包括()A:配置各类资产的资金数量B:显示房地产市场需求变化C:指导供给以适应需求的变化D:指导政府制定科学的土地供给计划E:引导需求适应供给条件的变化答案：B,C,D,E解析：房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：(1)配置存量房地产资源和利益；(2)显示房地产市场需求变化
5、；(3)指导供给以适应需求的变化；(4)指导政府制定科学的土地供给计划；(5)引导需求适应供给条件的变化。承租人拖欠租金累计(）个月以上，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。A:4B:5C:6D:7答案：C解析：承租人拖欠租金累计六个月以上，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。业主大会会议必须有不少于物业管理区域内持有()以上投票权的业主参加。A:1/3B:1/2C:2/3D:1/4答案：B解析：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。关于物业服务的基本内容和质量
6、要求，应当包含在( )文件中。A:大厦管理规约B:住宅使用说明书C:员工行为管理规定D:物业服务合同答案：D解析：偿债能力状况修正指标中，速动比率是对流动比率的补充，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在()的水平比较好。A:100%B:120%C:150%D:200%答案：A解析：速动比率是对流动比率的补充，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在100%的水平比较好，表明企业既有好的债务偿还能力，又有合理的流动资产结构。为了维护房屋租赁市场秩序，不可以进行房屋租赁的情况有( )。A依法取得房屋所有权证的B司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房
7、地产权利的C共有房屋未取得共有人同意的D权属有争议的E已抵押且经抵押权人同意的正确答案：BCD22年物业管理师历年真题解析9章 第3章 以下不属于物业管理条例立法宗旨的是( )。A规范物业管理活动B改善人民群众的生活和工作环境C维护当事人合法权益D培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用正确答案：D 按照原建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房1998213号的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款( )的比例向售房单位交缴维修资金。A1%2%B2%3%C3%4%D4%5%正确答案：B 空调系统按照不同的分类方法有着不同的分类，按照( )分类可分为全空气空调系统、全水
8、空调系统、空气一水空调系统、制冷剂空调系统。A负担空调负荷所用介质B.空气处理设备的集中程度C.被处理空气来源D处理空气的方式正确答案：A下列属于实际办公室的特点的是()。A:为客户提供个高价值的商业地标地址B:办公空间使用管理具有较大的灵活性C:同时拥有齐全的会议室、秘书和其他支持服务D:客户可以在有需求时，随时拥有所需的所有资源答案：B解析：服务式办公室一般有两种使用形式，即实际办公室和虚拟办公室：实际办公室租赁使用对象一般为一家企业，有实际具体办公空间，办公空间使用管理具有较大的灵活性，虚拟办公室则是为多家企业同时使用，数家企业可以租用服务式办公室内的同一区域办公，没有实际具体的办公空间
9、，是为客户提供一个高价值的商业地标地址，建立一个可靠、成功的形象，同时拥有齐全的会议室、秘书和其他支持服务，客户可以在有需求时，随时拥有所需的所有资源，即客户充分利用服务式办公室内的公共商务资源和服务资源。 原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起( )日内申请注销登记。A10B20C30D60正确答案：C运用收益估估价，需要预测估价对象的()。A:收益B:未来收益C:预期收益D:经营任务答案：B解析：收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报
10、酬资本化法。房地产开发项目未按照土地出让合同约定的动工期限开发建设，超过()未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。A:6个月B:1年C:2年D:3年答案：B解析：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。超过1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。22年物业管理师历年真题解析9章 第4章 下列属于发展能力状况修正指标的是( )。A经营亏损挂账比率B长期适合率C总资产增长率D三年利润平均增长率E三年资本平均增长
11、率正确答案：CDE 现实物业管理中，具备业主身份的有( )。A房屋租用人B房屋所有权证书持有人C房屋共有权证书持有人D房屋使用证书持有人E待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人正确答案：BCE 下列计划中，不属于物业管理计划内容的是（ ）计划。A业主沟通B设施改造C财务收支D物业建造正确答案：D 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。A房屋出售B房地产抵押C土地使用权转让D土地使用权出让正确答案：D下列指标中，属于房地产投资项目经济评价静态指标的有()。A:投资利润率B:投资回报率C:成本利润率D:现金回报率E:资本金利润率答案：B,D解析：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响
12、的情况下，直接通过现金流量得出的指标。静态指标包括：投资回报率、现金回报率和静态投资回收期。 水幕属于( )。A消火栓给水系统B自动喷水灭火系统的湿式喷水灭火系统C自动喷水灭火系统的预作用喷水灭火系统D自动喷水灭火系统的开式系统正确答案：D以下各项。不属于民用建筑基本组成的是( )。A:地基B:板层与地面C:楼梯D:门窗答案：A解析：22年物业管理师历年真题解析9章 第5章物业管理师的执业范围不包括()A:查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料B:制定并组织实施物业管理方案C:能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定D:负责房屋及配备设施设备和相关场地的维修、养护与管理答案：C解析：物业
13、管理师的执业范围是：(1)制定并组织实施物业管理方案；(2)审定并监督执行物业管理财务预算；(3)查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；(4)负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；(5)维护物业管理区域内环境卫生和秩序；(6)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。()有权依据法律法规的规定和管理规约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项（或重大事项）。A:业主委员会B:业主大会C:街道办事处、乡镇人民政府D:物业管理行政主管部门答案：B解析：以下各项。不属于民用建筑基本组成的是( )。A:地基B:板层与地面C:楼梯D:门窗答案：A解析： 影响需求弹性的主要因素包括(
14、 )。A.商品的替代品数目和可替代程度B.商品本身用途的多用性C.商品的耐用程度D产品的成本状况E时间的长短正确答案：ABCE关于商品销售价格的表述，不正确的是()。A:起价指所销售的商品房的最低价格B:保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格C:成交价是商品房买卖双方的实际交易价格D:均价是所销售商品房的平均价格答案：D解析：房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门()。A:注册B:审核C:登记备案D:批准答案：C解析：物业租赁合同订立后30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理物业租赁备案手续。物业租赁当事人可以书面委
15、托他人办理物业租赁备案。下列属于定性分析方法中SWOT析方法特点的是()。A:建立在经验基础上，具有一定的可靠性，简单易行，但可能具有偶然性B:可以使企业从整体上考虑经营发展战略，用联系的、全面的和发展的观点来研究市场的各种现象C:一种能够客观而准确地分析和研究个项目现实情况的方法D:把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料答案：C解析：不同的定性分析方法的特点如下：SWOT析方法是一种能够客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的方法。物业服务企业使用这种分析方法，可以就某一个经营性物业项目的发展状况进行评判，为项目的取舍提供比较客观的依据。用系统分析的方法进行市场分析，可以使企业从
16、整体上考虑经营发展战略，用联系的、全面的和发展的观点来研究市场的各种现象，既看到供的方面，又看到求的方面，并预见到它们的发展趋势，从而做出正确的经营管理决策。归纳分析法是根据调查对象具有或不具有某种属性，从而归纳出该类事物的全部对象都具有或不具有这种属性的归纳方法。这种方法建立在经验基础上，具有一定的可靠性，简单易行，但可能具有偶然性。为了克服这种现象，需要扩大考察对象的范围。演绎分析法就是把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料，并通过对这些分类资料的研究分别把握特征和本质，然后将这些通过分类研究得到的认识联结起来，形成对市场整体认识的逻辑方法。案例分析法就是以典型企业的营销成果作
17、为例证，从中找出规律性的东西。22年物业管理师历年真题解析9章 第6章下列关于医院物业安全服务的说法，正确的有()。A:做好手术室、太平间、库房、药剂室、财务室等所有区域的安全防范工作B:秩序维护人员要加强对医护人员的安全保护，对于打架、斗殴或医疗纠纷，要及时、慎重、果断地进行处理C:加强对医院出入口的监控，日常门诊时间结束后，要加强对院区的巡视D:有效开展防盗工作，防范治安刑事案件E:配备专职的消防工作人员，以便出现事故时进行紧急处理答案：B,C,D解析：医院的秩序维护管理工作主要包括门禁制度、消防安全巡查、安全监控、机动车及非机动车辆管理、处理突发事件等。尤其要做好手术室、太平间、库房、药
18、剂室、财务室、院长室等重要或特殊区域的安全防范工作。秩序维护人员要加强对医护人员的安全保护，对于打架、斗殴或医疗纠纷，要及时、慎重、果断地进行处理。加强对医院出入口的监控，日常门诊时间结束后，要加强对院区的巡视。要有效开展防盗工作，防范治安刑事案件。定期组织消防安全工作检查，彻底消除安全隐患。要配备专职的消防工作人员，成立义务消防队伍，不但要定期对医务人员进行业务知识的培训，还要定期举行消防演习。关于名义利率与实际利率的关系，下列说法正确的是()A:名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值B:名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差距就越小C:当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际
19、利率相等D:当每年计息周期数m1时，名义利率大于实际利率答案：C解析：名义利率与实际利率的关系有：(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；(3)当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；(4)当每年计息周期数，m1时，实际利率大于名义利率；(5)当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1。 下列选项中，物业管理的行政管理工作内容不包括的是( )。A行政立法B执法监督C沟通管理D宣传引导正确答案：C外派培训是提高物业服务企业员工素质的一个重要途径。物业服务企业的外训包括企业性外训、岗位性外训。
20、个人性外训、奖励性外训。岗位性外训即( )。A:企业工作发展需要所需的外派培训B:员工工作岗位性质所需的外派培训C:员工个人发展需要所需的外派培训D:企业为奖励员工而外派其参加的培训答案：B解析：为了配合改革开放、引进外资、保障三资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办的一种责任保险是()A:财产保险B:火灾保险C:雇主责任保险D:公众责任保险答案：C解析：雇主责任保险，又称劳工保险。这个险种是为了配合改革开放、引进外资、保障三资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办的一种责任保险。针对高校开设的各类短训班的特殊要求，在物业经营管理中，物业服务企业不需要协调和安排的是()。A:餐饮
21、服务B:住宿服务C:午间休息D:购物服务答案：D解析：教材上的说法和这里的选项有些出入，教材上提到针对短期培训班物业管理方应在以下几方面注意协调和合理安排：(1)停车位；(2)午间休息；(3)吸烟区。结合实际情况分析，D选项更符合要求。 建立、维持和发展人际关系所必须遵循的基本的行为规范包括( )。A平等原则B互惠互利原则C有效沟通原则D诚信原则E宽容原则正确答案：ABDE22年物业管理师历年真题解析9章 第7章 反映和描述房地产市场状况的需求指标包括( )。A人口数B销售量C房屋空间使用数量D房屋新开工面积E就业分布正确答案：ACE在物业管理机构发生更迭时的物业查验的费用和收支情况不包括(
22、)。A:原物业管理机构的人员薪金B:物业服务费C:停车费D:水电费答案：A解析： 下列选项中，不属于设备管理员知识培训的主要内容的是( )。A房屋附属设备的构成及分类B三级保养制度C避雷设施的维护D房屋装饰性设备正确答案：C 某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方3348元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗物业的正常成交价格为( )元/m2。A3515B3600C3582D3524正确答案：B 业主公约是由( )制定的。A全体业主B个体业主C物业管理者D物业管理企业正确答案
23、：A 当计息周期小于一年时，年名义利率r与实际利率i的关系是( )。Ai=rBirCirDi=1+r正确答案：B 以下关于从事物业管理的招标代理机构应当具备的条件的说法中，错误的是( )。A.有从事招标代理业务的营业场所和相应资金B有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量C有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册D有超过100万元的注册资金和50人以上的工作团队正确答案：D22年物业管理师历年真题解析9章 第8章 进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。A是否考虑计算公式的影响B是否考虑设备的寿命影响C是否考虑资金时间价值的影响D是否考虑设备磨损的影响正确答案：
24、C 最主要的客户管理对象是( )。A建设单位B专业公司C业主D政府部门正确答案：C关于住宅小区会所经营模式的说法，错误的是()。A:独立式经营可以降低经营风险，避免亏损B:双向经营既让小区业主使用会所，会所也对外开放经营C:横向联合经营可以保证会所最大限度地得到使用，减少经营亏损D:引入社会设施共同经营既减少了开发商的投资，又弥补了小区配套的不足答案：A解析：独立式经营的优点在于保证了小区业主在使用上的便利和安全，但由于消费人群单一，往往入不敷出，需要开发商另行补贴。双向经营的优点在于可以降低经营风险，避免亏损，但对小区业主的居住安全及环境有一定影响。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理
25、”中的第四节。火警的处理步骤有( )。A:了解和确认起火的位置、范围和程度B:组织义务消防队全力扑救C:向公安消防机关报警D:清理通道，准备迎接消防车入场E:立即组织现场人员疏散答案：A,C,D,E解析： 压缩式制冷设备中，任务是将压缩机排出的高温气态制冷剂冷却、液化的设备是( )。A冷凝器B蒸发器C节流装置D膨胀阀正确答案：A 我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的财面价值进行( )。A转让B出让C转移D移交正确答案：D照明供电的干线的配电系统中，( )适用于容量大、负荷集中的用电设备。A:混合式配电系统B:树干式配电系统C:放射式配电系统D:直线式配电系统答案：C解析：22年物业管理师
26、历年真题解析9章 第9章下列不属于目前应用较多的物业管理信息系统的是()。A:住宅物业管理信息系统B:政府后勤物业管理信息系统C:高校物业管理信息系统D:商业物业管理信息系统答案：C解析：目前，应用较多的物业管理系统有：住宅管理信息系统、政府后勤物业管理系统、商业物业管理信息系统、公租房物业管理系统、数字化社区门户等。 一个完整的房地产市场是由市场（ ）等因素构成的一个系统。A主体、客体、价值、资金、运行机制B主体、客体、价格、技术、运行机制C主体、客体、价值、技术、运行机制D主体、客体、价格、资金、运行机制正确答案：D一种商品的需求弹性系数等于1，表明该种商品需求()。A:有完全，弹性B:为
27、单一弹性C:富有弹性D:缺乏弹性答案：B解析：本题考核的知识点为需求弹性系数的内容。需求弹性系数等于1，表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）相同的比率，需求曲线为一条正双曲线，此时称需求为单一弹性。 2022年8月，业主刘某人住某高档公寓某单元，至今没缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。请分析后回答以下问题：1.物业服务企业这样回答
28、对吗？如果不对，物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题？2针对业主刘某拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办？正确答案：1物业服务企业回答的不对。处理该问题的正确做法：(1)向客户解释清楚遗留问题的形成和责任承担者等。(2)向客户介绍以前解决遗留问题的进展和物业服务企业所做的工作等。(3)处理开发商遗留问题的几种方式：1)代表客户督促开发商尽快解决其遗留的工程问题。2)协助客户同开发商洽商解决其遗留的工程问题。3)协同开发商尽快解决其遗留的工程问题。如物业服务企业接受开发商委托，解决其遗留的工程问题等。2对业主拒交物业服务费问题的解决办法：(1)确定其未按期缴费的原因是否属于有
29、履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况。(2)派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过解释取得客户对物业服务收费的理解和配合。(3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交。(4)如果仍不能解决，物业服务企业可单方面停止服务，解除合同。(5)在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。(6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行。(7)支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于()。A:历史价格B:开发建设它所花费的成本C:过去的市场状况D:市场参与者对其未来所能带来的收益的预期答案：D解析： 固定预算是传统的预算编制方法，其优点为（ ）。A实现费用支出效益的最大化B调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性C对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证D编制简单，预算的编制成本较低正确答案：D 群体内聚力的测量常用的方法中，( )测量法是让群体成员评价整个群体或他们的归属感，以此作为群体内聚力的指标。A心理学B社会C观念D抽样正确答案：B