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1、22年物业管理师历年真题解析9节22年物业管理师历年真题解析9节 第1节物业经营管理中的战略性工作包括()A:确定战略及标准B:构建信息基础C:确定具体的履行方式D:进行资产组合E:决策分析答案：A,B,D,E解析：物业经营管理中的战略性工作包括：(1)确定战略；(2)确定标准；(3)构建信息基础；(4)决策分析；(5)进行资产组合。 物业接管验收应特别重视( )验收，由开发建设单位和物业管理企业共同组织验收小组进行。A设计质量B施工质量C综合功能D附属设备正确答案：C 从行业规范要求角度，物业管理职业道德主要内容包括( )。守法经营；诚信经营；尽职尽责胜任本职工作；努力学习、掌握专业技能；奋
2、发努力、坚韧不拔；ABCD正确答案：A 业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，( )可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。A其他业主和公安部门B公安部门C其他业主和物业服务企业D物业服务企业主管部门正确答案：C 物业管理企业经主管部门审查评定资质等级后，按照以下( )规定承接物业管理项目。A一级资质可以承接各种物业管理项目B一级资质可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务C二级资质物业管理企业可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务D二级资质物业管理企业可以承接30万m2以下的住宅项目
3、和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务E三级资质物业管理企业可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务正确答案：ADE 某物业竣工交付6个月,因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中,正确的有( )。A立即通知电梯公司解决故障停梯问题B电梯公司应履行保修责任,并承担维修费用C建设单位应承担此次事故的全部费用D物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用E电梯机房属物业共享部位,修缮费用应在专项维修资金中列支正确答案：AC 物业服务企业的财务管理包括( )管理。A利润B成本和费用C营业收入D专项维修资金E特殊资金正确答案：ABCD22年物业管理师历年真题解析9节 第
4、2节 物业管理在社会经济中的作用有( )。实施物业管理有利于促进经济增长；实施物业管理有利于提高人民群众居住质量；实施物业管理有利于增加就业；实施物业管理有利于维护社区稳定；实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。ABCD正确答案：C财产保险与人身保险比较，其主要的特征有( )。A:保险金额的确定依据不同B:保险标的不同C:财产保险一般不带储蓄性，而人身保险，尤其是人寿保险则带有储蓄性质D:财产保险的基本职能是保险金给付，人身保险的基本职能是经济补偿E:财产保险一般为一年一保，而人身保险一般是长期保险答案：A,B,C,E解析：商业物业经营管理需考虑的因素包括()。A:项目位置B:业主资源C:
5、专业定位D:承租商资信E:管理模式答案：A,C,E解析：商业物业经营管理需考虑的因素包括项目位置、专业定位、开发商资信、销售招商情况、管理模式。该考点来自教材的第六章“零售商业物业经营管理”中的第二节。 物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在（ ）。A招标方式的特殊性B招标客体的特殊性C招标主体的特殊性D物业管理服务内容的特殊性E招标程序的特殊性正确答案：CD 文化的特点有( )。A揭示人与人之间的社会关系及其发展规律B一定的地理环境和生产力发展是文化产生的渊源C价值观是文化的主要变量D行为是文化的函数E文化的传播与融合是文化发展的主要动力正确答案：BCDE固体材料体积内被固体物质所
6、充实的程度称为()。A:堆积密度B:表观密度C:孔隙率D:密实度答案：D解析：密实度指固体材料体积内被固体物质所充实的程度。行政管理所具有的两重属性是指( )。A:政治性和约束性B:政治性和社会性C:权威性和社会性D:执行性和强制性答案：B解析：22年物业管理师历年真题解析9节 第3节我国绿色建筑评价体系的指标有()以及运营管理和全生命周期综合性能。A:节地与室外环境B:节能与能源利用C:室外环境质量D:节水与水资源利用E:节材与材料资源利用答案：A,B,D,E解析：我国于2022年颁布了绿色建筑评价标准，标准主要用于评价住宅建筑和办公建筑、商场、宾馆等公共建筑，该体系包括6大指标：节能与室外
7、环境，节能与能源利用，节水与水资源利用，节材与材料资源利用，室内环境质量，运营管理（住宅建筑）和全生命周期综合性能（公共建筑）。关于写字楼各经营项目的特点的说法正确的有()。A:餐饮经营管理要上升到文化层面，并与写字楼文化相衔接B:广告所使用的场地产权，一般情况下都属于开发商所有C:写字楼的装饰装修需要具有资质的专业企业施工，装修人一般情况下均是法人企业D:车位以年度租赁为主，零散租赁为辅E:停车管理费用较高，停车费支付形式以年付为主，月付、季付为辅答案：A,C,D解析：B项，广告所使用的场地产权，一般情况下都属于业主所有。E项，停车管理费用较高，停车费支付形式以月付、季付、年付为主，零付、小
8、时支付为辅。物业管理条例规定，经()以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。A:10%B:20%C:30%D:35%答案：B解析：物业管理条例第十三条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。 制订租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现（ ）。A物业资本价值最大化B物业财务专业化C物业收益的最大化D物业经营最优化正确答案：C 物业管理最主要的特点是( )。A专业化B社会化C产业化D市场化正确答案：D房屋权属证书遗失的，权利人
9、应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经()无异议的，予以补发。A:3个月B:6个月C:9个月D:1年答案：B解析：房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设施设备保障期满后的( )。A:维修B:日常保养C:日常维护D:改造E:更新答案：A,D,E解析：22年物业管理师历年真题解析9节 第4节 下列说法不正确的是( )。A物业管理的基础是业主的财产权B对物业进行管理是业主行使财产权的行为C
10、选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一D业主不可以进行自我保洁和自我绿化正确答案：D收益性物业的运营费用是除()外物业发生的所有费用。A:税金B:抵押贷款还本付息C:保险D:管理费用答案：B解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。 根据物业管理服务标准，对进出小区的装修、家政等劳务人员应( )。A由业主带领出入B由物业管理人员负责监管，实施登记管理C
11、实行临时出入证管理D实施证、卡管理正确答案：C物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向()收取手续费等额外费用。A:业主B:社区居民C:业主委员会D:居委会答案：A解析：物业管理条例规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。同时明确规定“物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。根据零售业态的国家分类标准，零售业态从总体上可以分为()。A:有店铺零售业态B:网店C:实体店D:无店铺零售业态E:超市答案：A,D解析：根据2022年修订的零售业态的国
12、家分类标准，零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。其中有店铺的零售业态可分为食杂店、便利店、折扣店、超市、仓储会员店百货店、专业店、专卖店、购物中心和厂家直销中心10种零售业态，无店铺的零售业态可分为电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、直销和电话购物6种零售业态。共计16种零售业态。 房屋所有权人以营利为目的，将以（ ）方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。A划拨B分配C非法占地D租赁正确答案：A 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（ ）日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。A5B10C15
13、D21正确答案：B22年物业管理师历年真题解析9节 第5节物业经营管理中，提出一个建议和制定一个策略的首要前提是()A:市场调研结果B:有足够的信息可用C:对市场分析判断D:了解市场行情答案：B解析：提出一个建议和制定一个策略的首要前提是有足够的信息可用。因此，必须有一个可靠的足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库。 物业管理条例中法律责任的特点有( )。A物业管理权利和财产权利相对应的原则B行政责任、民事责任并存C凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则D体现了业主自我管理、自我监督的原则E从实际出发，实事求是的原则正确答案：BCD 从市场营销的角度出发，可以将房地产
14、市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为( )物业市场。A低档B中低档C中档D中高档E高档正确答案：ABCDE 物业(特别是居住物业)的需求主体是人，因此( )对物业价格有很大影响。A人对物业的认知、人的构成状况B人的数量、人的素质、人的构成状况C人的素质、人的构成状况、人的年龄状况D人对物业的认知E人的素质、人的年龄状况正确答案：B 将成本划分为目标成本、定额成本、计划成本和实际成本所依据的标准是( )。A经济性质B与业务量的关系C经济用途D计算依据各不相同正确答案：D物业管理成本控制的中心环节是（）控制。A:事前B:事
15、先C:事中D:事后答案：C解析： 王某家住学院路竹园小区，2022年5月22日深夜在小区散步时被不法分子袭击受伤。王某以竹园小区物业服务企业未尽物业服务职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将竹园小区的物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币7万元。在庭审中，竹园小区物业公司辩称，物业服务保安服务的范围是指为维护物业服务区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业服务时，并不负有保证小区内每位居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24小时安防人员。在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻
16、安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入竹园小区。根据以上案例，回答57题：法院对王某提出的诉讼请求是否给予支持?并说明原因。正确答案：不予支持。 原因：李某与物业服务企业订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。物业服务企业虽在合同中承诺244、时安全防范服务，但治安管理是一项社会责任，物业服务企业的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安事件。物业服务企业确已在小区设置了门岗及安全防范人员，并实施了24小时安全防范值班。李某不能提供其被袭击系物业服务企业不履行职责所致的证据，其要求被告某物业服务企业承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不予支持。22
17、年物业管理师历年真题解析9节 第6节关于房地产寿命，下列说法正确的是()A:自然寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间B:经济寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间C:经济寿命一般要比自然寿命长得多D:如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命答案：D解析：自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产的维护费用高到没有租户问津时，干脆就让它空置着。但实际情况是，如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以
18、令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或目标租户的类型.投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。物业服务企业在申请资质等级核定之日前一年内有下列（ ）情形的，其资质不予批准。A.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动B.物业服务合同终止时，不按规定移交物业服务用房和有$资料C.超越资质等级承接物业管理业务D.发生重大责任事故E.有业主投诉答案：A,B,C,D解析：不得批准资质的违规行为有：(1)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；(2)将一个物业管理区域内的全部物业管理业
19、务一并委托给他人的；(3)挪用专项维修资金的；(4)擅自改变物业管理用房用途的；(5)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；(6)擅自占用、挖掘物业管理区城内道路、场地，损害业主共同利益的；(7)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；(8)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；(9)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；(10)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；(11)超越资质等级承接物业管理业务的；(12)出租、出借、转让资质证书的；(13)发生重大责任事故的。 房屋租赁是公民、法人和其他组织
20、关于财产权交易的民事活动，当事人应当依照民法规定遵循( )的原则。A平等B自愿C互利D互助E合法正确答案：ABC如果承租商的基础租金是20万元，百分比租金的百分比为10%，该承租商的营业额为360万元，则此时该承租商的租金为()万元。A:16B:20C:26D:36答案：D解析：由题意，自然平衡点为200万元，当营业额超过200万元时，则按营业额的总数乘以10%来计算，即360*10%=36（万元）。 在招标投标活动中，最显著的特征是( )。A时间有期限B方式多样C将有序的竞争机制引入交易过程D将无序的竞争机制引入交易过程正确答案：C反映物业服务企业在某一特定日期的财务状况的会计报表是()。A
21、:资产负情表B:利润表C:损益表D:现金流量表答案：A解析：会计报表主表包括资产负债表、利润表、现金流量表。资产负情表是指反映企业在某一特定日期的财务状况的会计报表。利润表又称损益表，是反映企业在一定会计期间经营成果的会计报表现金流量表是反映企业在一定会计期间内的现金和现金等价物流入和流出的会计报表。物业服务企业应当具备独立的法人资格，应具备的条件主要有()。A:依法成立B:有必要的财产或者经费C:有自己的名称、组织机构和场所D:能够独立承担所有责任E:具备雄厚的势力答案：A,B,C解析：物业服务企业应当具有独立的法人资格，意味着物业服务企业应当具备下列条件：依法成立，有必要的财产或者经费，有
22、自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。22年物业管理师历年真题解析9节 第7节不得设定房地产抵押权的情况有()A:被依法查封的房地产B:用于医疗的房地产C:用于教育的房地产D:正在出租的房地产E:依法公告列入拆迁范围的房地产答案：A,B,C,E解析：不得设定房地产抵押权的情况有：(1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(6)依法不得抵押的其他房地产。 有一投资者以4000元/m2的价格，购买了一套建
23、筑面积为1000m2的写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%，该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息，假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则第6年初写字楼物业的价值为( )万元。A240.22B360.33C441.63D512.54正确答案：C零售商业物业管理模式中，()是目前最稳妥的办法。A:成立子公司模式B:委托专业公司模式C:成立分公司模式D:企业职能部门管理模式答案：A解析：不同的物业服务企业对于管理零售商业物业的方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是组建管理中心或者是项目部。成立子公司是目前最稳妥的办法
24、。 业主大会会议分为( )。A定期会议B不定期会议C临时会议D特殊会议E一般会议正确答案：AC 业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算属于（ ）。A固定预算B弹性预算C零基预算D滚动预算正确答案：A下列不是物业服务费核算要点及方法的是( )。A:物业的大修、更新、改造费用的核算B:确定服务费成本构成的注意事项C:收集原始数据D:物业服务费的测算答案：A解析： 房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有( )。A商品房预售许可申请表B开发企业的营业执照和资质证书C土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限D投入开发建设的资金占工程建设总投资的
25、比例符合规定条件的证明E工程施工合同及关于施工进度的说明正确答案：ABDE22年物业管理师历年真题解析9节 第8节 业主委员会应当自选举产生之日起( )日内召开首次业主委员会会议。A.3B.5C7D10正确答案：A通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照()规定完成物业管理招标投标工作。A:新建现售商品房项目应当在现售前30日完成B:预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成C:预售商品房项目应当在入住前90日之前完成D:非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成E:非出售的新建物业项目应当在交付使用前60日完成答案：A,B,D解析：通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应
26、当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成，预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成，非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。下列关于医院物业服务员工承受压力的能力的说法，错误的是()。A:物业服务人员往往会被误认为是医务人员而受到莫名的指责甚至刁难B:物业服务企业要对物业服务人员不断进行心理辅导，缓解压力C:物业服务企业要对物业服务人员进行基本医疗知识和患者心理知识的培训，使他们在与患者打交道时能得心应手D:物业服务员工应忍气吞声答案：D解析：在病人眼中，没有医生与物业服务员工之分。往往物业服务人员会被误认为是医务人员而受到莫名的指责
27、甚至刁难。在这种情况下，物业服务企业要对物业服务人员不断进行心理辅导，缓解压力，做好本职工作。同时，应加强对他们的基本医疗知识和患者心理知识的培训，使他们在与患者打交道时能逐步做到得心应手。 下列选项中，不属于从建筑立面图中可以看出的内容的是( )。A建筑物立面的外观特征、形状及凹凸变化B图名、图例C.外墙面装修材料、构造做法及施工要求D.走廊楼梯或台阶的位置、形状及尺寸等正确答案：D 下列不属于不良物业资产的表现形式的是( )。A以固定资产和在建工程形式表现的不良资产B房地产不良贷款C金融机构直接投资房地产形成的不良资产D其他不良信贷资产中的房地产抵押物正确答案：A住宅改变为经营性用房必须同
28、时具备()条件。A:必须得到政府规划部门的审批B:必须遵守法律、法规以及管理规约的规定C:必须征得有利害关系的业主同意D:必须征得业主大会同意E:必须征得物业服务企业同意答案：A,B,C解析：某承租人的基础租金为120万元/月，营业额的5%作为百分比租金。如果该承租人在一个月内的营业额为300万元，则其该月应支付的租金为()万元。A:15B:20C:25D:30答案：B解析：当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障。出租人为了保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入，还常在租约中订立有强制收回使用权的条款，该条款就确定了个最低的租期内承租人
29、营业收入下限。当该限度在核算周期中未能达到租约要求时，出租人有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平。由题意，按百分比计算的租金为：300*5%=15（万元），这个数字小于基础租金，所以租金仍按基础租金20万元/月收取。22年物业管理师历年真题解析9节 第9节 以下选项中，不属于权属资料档案的是( )。A工程合同B地质勘察报告C丈量报告D竣工图正确答案：C为维护社会治安，加强对违法犯罪多发场所重点查访，()制定并颁布了租赁房屋治安管理规定。A:公安部B:建设部C:财务部D:人事部答案：A解析：为维护社会治安，加
30、强对违法犯罪多发场所重点查防，公安部制定并颁布了租赁房屋治安管理规定。 整个物业管理关系的核心是( )。A物业管理法律责任B物业权属C.物业服务合同D.物业管理行政法律关系正确答案：C建筑工程一切险是保险公司专门针对()所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。A:土木工程及建筑机械设备的意外损毁B:第三者伤害、死亡C:建筑材料的意外灭失D:第三者精神损失E:第三者财务损害答案：A,B,C,E解析：建筑工程一切险是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者伤害、死亡或财物损害所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门()。A
31、:注册B:审核C:登记备案D:批准答案：C解析：物业租赁合同订立后30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理物业租赁备案手续。物业租赁当事人可以书面委托他人办理物业租赁备案。在物业服务定价成本审核中，属于按国家统一规定比例计提费用的有（）。 A.工会经费 B.职工教育经费C.住房公积金 D.失业保险费E.养老保险费答案：A,B解析：物业服务定价成本监审办法（试行）第十九条规定：工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的
32、计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其他项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括()。2022年真题A:砖结构B:木结构C:钢筋混凝土结构D:框架结构答案：D解析：房屋种类的划分有：按房屋的建筑结构类型和材料可分为砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构；按房屋承重受力方式可分为墙承重结构、构架式承重结构、简体结构或框架简体结构承重和大空间结构承重；按房屋的层次和高度可分为低层建筑、多层建筑和高层建筑；按房屋的用途可分为居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。