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1、22年物业管理师历年真题解析6章22年物业管理师历年真题解析6章 第1章物业收益中，()是业主最关心的问题，也是考察物业服务公司的物业管理工作成功与否的主要方面。A:潜在毛租金收入的最大化B:税前现金流的最大化C:净运营收益的最大化D:税后现金流的最大化答案：C解析：物业价格受区位的影响很大，其中衡量区位好坏的最常见、最简单的措施是()A:用市场交易价格来衡量B:用距离来衡量C:用预期未来收益来衡量D:用货币来衡量答案：B解析：物业价格受区位的影响很大，最常见、最简单的是用距离来衡量区位的好坏。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越
2、来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。 共用部位共用设施设备的使用规定主要应包括( )等内容。A物业管理企业应当规定业主装饰装修房屋的施工时间，并要求在其他时间不得施工B业主不得擅自占用物业共用部位和公共场所C业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等公用设施设备，不得擅自拆改D业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定E在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则正确答案：CDE 前期物业服务合同中，服务内容主要包括：( )；物业共用部位和相关场地环境管理；物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共秩序
3、维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。A车辆停放管理B物业服务费用的收取标准C物业类型D物业服务费用的缴纳正确答案：A2022年5月10日夜晚，张某搭乘电梯回家，电梯刚开始运行正常，可快到达4楼时，突然失去控制坠落到了1楼，张某当场昏迷过去。1个小时以后，张某被人发现，才被送往附近医院救治。由于出现了头晕、吐血的症状，医院诊断为应急性胃溃疡并内出血。问题：1.常见电梯的种类包括哪些?2.电梯系统日常管理工作的主要内容是什么?3.当电梯发生故障时，物业服务企业应该怎么应急处理?4.根据案例分析，本次事故的责任是否由物业服务公司承担?答案：解析
4、：1.常见电梯按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯;按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和液压电梯;按控制方式分有单机控制电梯、集选控制电梯等。2.电梯系统日常管理工作的主要内容如下。(1)按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书;(2)根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序，包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大中修计划和工作程序等;(3)建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管;(4)备齐电梯维修保养所
5、必需的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司;(5)根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间;(6)进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本;(7)电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人;(8)将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价;(9)电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。3.当电梯发生故障时，物业服务企业的应急处理如下。(1)当乘客被困电梯时，消防监控
6、室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰;(2)立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者;(3)被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助;(4)督促电梯维保单位全面检查，消除隐患;(5)将此次电梯事故详细记录备案。4.解决这个问题的关键在于：电梯是由谁来负责，是电梯公司，还是物业服务公司?如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所应当由电梯公司负责。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物业服务公司又没通知业主更换，当然由物业服务公司承担责任。物业服务公司只是保障电梯能运行正常并进行日常维护，给业主提供舒适的环境，至于电梯质量问题，则应由电梯
7、公司承担。因此，需要根据实际情况判断是否应该由物业服务公司承担责任。从成本法的角度看，收益性物业价格构成包括()A:土地取得成本B:开发成本C:投资利息D:物业折旧E:开发利润答案：A,B,C,E解析：从成本法的角度来看，物业价格通常由如下七大项构成：土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润。 零售商业物业投资区位的选择，很大程度取决于( )。A居民人口和收入B与其他商业设施接近的程度C公共交通便捷程度D零售商业物业辐射区域分析的结果正确答案：D22年物业管理师历年真题解析6章 第2章窗的散热量为围护结构散热量的()倍。A:23B:34C:45D:56答案：A解
8、析：窗的主要功能是采光、通风、日照和眺望。同时，也是围护结构的一部分。窗的散热量为围护结构散热量的23倍。 物业服务企业具有独立的法人资格，物业服务企业具备的条件包括（ ）。A能承担民事义务B有必要的财产或者经费C有公共活动场所D能够独立承担刑事责任正确答案：B 在选择保险公司时，一般来说，选择的标准不包括( )。A保险公司的实力B工作效率与服务态度C.保险公司的性质D.保险成本正确答案：C 房地产开发企业向购房人承诺，购房人使用房屋一定年限后，如果购房人要求收回投资，房地产开发企业向购房人以分期还款或一次性返还购房款方式回购房屋的是( )。A返本销售B售后包租C担保销售D商品房预售正确答案：
9、A 房地产投资之弊不包括( )。A流动性差B投资数额巨大C提高投资者的资信等级D投资回收期较长正确答案：C关于租金的说法中错误的是()。A:成本租金是最低租金标准，是租赁经营盈利和亏损的临界点B:商品租金是在成本租金基础上加上保险费、地租和利润共八项因素构成C:市场租金是在成本租金的基础上，根据物业市场供求关系形成D:成本租金由折旧费、维修费、管理费、利息和税费五项因素组成答案：C解析：市场租金是在商品租金的基础上，根据物业市场供求关系形成。该考点来自教材的第四章“物业租赁管理”中的第二节。根据物权法和相关规定，不需要业主共同决定的事项是( )。A:首次制定业主大会议事规则B:首次制定建筑物及
10、其附属设施的管理规约C:首次筹集建筑物及其附属设施的维修资金D:首次解聘建设单位聘请的物业服务企业答案：D解析：22年物业管理师历年真题解析6章 第3章 业主全面有效行使对物业的管理权是在()以后。A.第一个业主入住一年B.全部业主入住C.成立业主委员会D.接管验收正确答案：C关于车辆管理注意事项的表述，错误的是( )。A:车辆管理的交通标志及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷B:车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系C:对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法
11、人员直接从地下车库进入楼内D:车辆停放必须符合消防管理要求，必要时可以堵塞消防通道答案：D解析：本题考核的是车辆管理注意事项。主要包括：(1)车辆管理的交通标志及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷，完善的交通标志及提示既可以确保管理区域车辆交通的有序，又可以减少安全事故的发生，而车辆停放票据、卡、证及收费牌上的相关免责提示等则可以提醒车主做好相应的安全防范措施，减少安全事件的发生，并且避免发生安全事件时引发法律纠纷;(2)车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系，协议上应对车辆是有偿停放还是无偿停放、是保
12、管关系还是仅仅车位租用关系、停放过程中的安全责任等法律责任问题予以明确，避免在车辆出现剐损或丢失时引起法律纠纷;(3)车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道，部分车主为了方便，经常会将车辆停放于消防通道，或部分物业公司为了提高车辆停放收入，擅自将部分消防通道划为停车位，这样往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防疏散及抢救，因此，车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求，绝对不能堵塞消防通道;(4)对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内。物业管理的核心是()。A:服务B:管理人员C:态
13、度D:业主答案：A解析：物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。实行市场调节价物业服务收费的，价格协调的双方主体是()。A:业主与物业服务企业B:物业服务企业与价格行政主管部门C:业主与价格行政主管部门D:价格行政主管部门与房地产行政主管部门答案：A解析：实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业服务企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府不予干预。 掌握验收情况，收集工程质量，功能配套等方面是( )阶段的方法和要点。A规划设计B建设C销售D竣工验收正确答案：D 房屋及设备设施维修养护计划的编制依据不包括( )。A安全与环境保护的要求B
14、房屋及设施设备的技术状态C房屋及设备设施的使用要求D房屋及设备设施的造价正确答案：D 品质管理部的职责包括( )。A客户满意度评价及监督B企业文化和社区文化建设C设计实施薪酬管理方案D物业项目可行性研究分析E各物业项目服务品质监督正确答案：AE22年物业管理师历年真题解析6章 第4章投资者从事房地产投资时，投资的对象主要是不同区位、不同类型的物业，必然要与风险、收益、投资期限等因素发生联系，因此，制定投资方针和政策需考虑()A:投资数量B:投资规模C:投资期限D:投资形式E:对风险的承受能力答案：A,C,E解析：投资者从事房地产投资时，投资的对象主要是不同区位、不同类型的物业，必然要与风险、收
15、益、投资期限等因素发生联系，因此，制定投资方针和政策需考虑：投资数量、对风险的承受能力和投资期限等。某旧住宅，其重置价格为45万元，地面门窗等破旧引起的物质折旧2万元，因户型设计引起的功能折旧5万元，地区衰落引起的经济折旧3万元，该住宅的现值为()万元。A:35B:37C:40D:45答案：A解析：建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。计算三种折旧，该住宅的现值为：45-2-53=35（万元）。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由()依法办理有关手续。A:
16、物业服务企业B:开发商C:小区居委会D:业主答案：D解析：物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第一节。 企业绩效的定量指标评价标准由标准值和与之对应的标准系数组成，其中标准值中的良好值表示行业的（ ）。A较高水平B平均水平C较低水平D最低水平正确答案：A当物业管理公司要( )时，要使用报告这个文种。A:向上级单位汇报工作B:向上级反映情况C:答复上级单位的询问D:就某一事项请求上级单位(或领导)给予指示或批准E:对重要事项或者重大行动作出安排答案：A,B,C解析： 供电系统的主
17、要指标包括( )。A电压指标B.频率指标C.电流指标D.可靠性指标E.功率指标正确答案：ABD业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利()A:一并转让B:顺序转让C:部分转让D:分别转让答案：A解析：业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。22年物业管理师历年真题解析6章 第5章可以把社区划分成( )。A:城市社区和农村社区B:居住社区和流动性社区C:生态社区和精
18、神社区D:村舍式社区和集镇社区答案：C解析： 下列选项中不属于市场结构秩序的是( )。A.产业政策秩序B.制止结构性垄断状态秩序C.企业集团秩序D反不正当竞争秩序正确答案：D下列哪个事由,不可以使用决定( )。A:大兴安岭森林特大火灾事故的处理B:严惩严重破坏社会治安的犯罪分子的工作安排C:授予全国劳动模范称号的嘉奖D:在太平洋X地区试验运载火箭，使过往船只周知答案：D解析：商品房销售管理办法规定，当商品房发生设计变更时，买受人有权在通知到达之日起()日内作出是否退房的书面答复。A:3B:10C:15D:30答案：C解析：商品房销售管理办法规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更
19、导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。其中，规划设计变更造成面积差异和房价款的变更，当事人不解除合同的，双方应当签署补充协议。共用题干物业企业给不交纳物业费的业主发法律函、起诉业主，已成了许多物业企业对付业主的“杀手锏”。某物业管理企业自成立以来，企业立下规矩，绝不因物业费起诉业主，该企业始终认为业主不交物业费有其复杂的根源和心理状态，采取起诉业主的做法，将把矛盾直接引导
20、为物业企业和业主之间的矛盾，使物业企业和客户形成对立面。所以在他们管理的十几个项目，面对着上万名业主，至今没有起诉过一个业主。在某小区，初期物业费交费率仅有80%，经过企业的努力，在没有起诉一个业主的情况下，使收费率达到了96%，实践证明这一做法赢得了业主的信赖。公共关系的特征包括()。A:广泛性B:单向性C:创造性D:分散性答案：A,C解析：影响人际关系的心理效应包括罗密欧与朱丽叶效应、从众效应、晕轮效应、马太效应、皮格马利翁效应、首因效应和近因效应。人际交往的原则包括：道德与守法的原则、平等原则、真诚原则、尊重原则、友爱原则、宽容原则、互助原则、安全原则。公共关系的特征包括：(1)人情性；
21、(2)双向性；(3)广泛性；(4)整体性；(5)长期性；(6)创造性；(7)全员性。公共关系活动是指一个组织为创造良好的社会环境，争取公众舆论支持而采取的政策、行动和手段，主要包括协调、传播、沟通等活动。 营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和( )。A其他业务收入B物业大修收入C特约服务收入D附加业务收入正确答案：A前期物业管理的特点有()。A:管理服务呈现波动和不稳定状态B:经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态C:与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案D:前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础E
22、:从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议答案：A,B,D解析：前期物业管理的特点主要包括：前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征；前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间；管理服务呈现波动和不稳定状态；经营亏损。22年物业管理师历年真题解析6章 第6章 我国第一家专业化物业管理公司的成立标志着我国( )。A在物业管理道路上迈出了第一步B在物业管理道路上逐渐成熟C在物业管理道路上迅速发展D物业管理已有健全的体系正
23、确答案：A下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标的是( )。A:借款偿还期B:偿债备付率C:资产负债率D:现金回报率答案：D解析：有效的承诺应具备的要件包括()。A:承诺必须自要约人向重要约人发出B:承诺的内容应当与要约的内容一致C:承诺的内容可以对要约的内容有个实质性的变更D:承诺必须在要约的存续期间内作出E:承诺应以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外答案：B,D,E解析：承诺是重要约人同意要约的意思表示。有效的承诺应具备以下要件：承诺必须自重要约人向要约人发出，承诺的内容应当与要约的内容一致，承诺必须在要约的存续期间内作出。如要约未
24、确定承诺期间，则依对话方式或者非对话方式而分别确定，承诺必须向要约人作出。合同法第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”下列对于成交价格、市场价格和理论价格的说法正确的是()。A:市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格B:成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格C:实际的成交价格即市场价格D:成交价格可以按照交易方式的不同来划分答案：A解析：A项，市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。 社会组织的功能不包括( )。A社会组织使社会成员的社会需求得到满足B社会组织提高了社会活动的效率C促进国家
25、的团结D社会组织增强了人类社会的整体结构，促进社会秩序的稳定，承担和发挥社会控制的功能正确答案：C热轧钢筋按强度等级分为四个级别。其中II级钢筋为()。A:HPB300B:HB335C:HRB400D:RRB500答案：B解析：热轧钢根据其力学指标的高低，分为HPB300级（级），HRB335、HRBF335级（级），HRB400级、HRBF400（级）和HRB500、HRBFS00级（级）四个种类。物业管理招标投标过程中，开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件()公开进行。A:截止时间B:截止时间24小时内C:截止时间后3天内D:截止时间后15天内答案：A解析：开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间进行。