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1、精品名师归纳总结房的产工程可行性讨论报告可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结目录第 1 章 总论31.1 工程简况31.2 编制依据31.3 综合评判31.4 存在的问题与建议3第 2 章 工程背景及必要性32.1 工程建设背景32.2 政策背景42.3 工程建设必要性5第 3 章 建设条件63.1 工程区域简况63.2 工程实施的有利条件7第 4 章 市场分析与市场销售方案84.1 市场环境分析84.2 房的产市场下行缘由分析94.3 加快我市房的产市场进展的建议10第 5 章 工程定位与策划105.1 工程总体定位分析105.2 工程目标115.3 市场细分115.4 客户定位
2、115.5 产品定位115.6 价格定位125.7 商品房销售价格分析猜测13第 6 章 营销策略146.1 整体销售策略156.2 营销策略156.3 推广策略156.4 销售阶段156.5 各阶段推广方向及主题166.6 优惠策略176.7 价格策略17第 7 章 工程建设方案177.1 建设规模177.2 工程规划和布局177.3 工程实施进度支配20第 8 章 投资估算与资金筹措218.1 工程简况218.2 估算依据218.3 资金筹措228.4 工程总投资228.5 静态利润分析238.6 工程收益猜测23可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结8.7 动态分析24第 9
3、章 不确定性分析259.1 盈亏平稳分析259.2 敏锐性分析259.3 风险分析26第 10 章 结论与建议27可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1.1 工程简况工程名称： “ *1.2 编制依据第 1 章 总论（”暂定名）居住小区一期工程可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（ 1） 城市居住规划设计规范。（ 2） 住宅建筑设计标准。（ 3） 城市道路绿化规划及设计规范。（ 4） 城市房的产开发经营治理条例。（ 5） 房的产工程经济评判方法。（ 6） 益阳市城市总体规划2004-2021。（ 7） 建筑工程交通设计及停车场设置标准。（ 8） 城市道路绿化规划及设计规
4、范。（ 9） 高层民用建筑设计防火规范.1.3 综合评判本工程建成后，不仅给进展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当的进展产生积级的影响 .1.4 存在的问题与建议工程开发商已合法取得本工程土的使用权，各项建设手续正在申办中.分析测算过程假定本工程在土的取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房的产工程开发程序及规定 .依据测算，在估计的销售价格、销售率条件下，本工程具备良好的可行性.益阳市房的产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和
5、市场销售节奏。在建设过程中，需要严格掌握工程成本和治理成本.充分利用的块区域优势和景观资源。与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌。制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣扬，留意营销推广，保证销售资金回款 .第 2 章 工程背景及必要性2.1 工程建设背景可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结益阳市在 2021 年经初步核算，全市实现的区生产总值（GDP ） 1253.15 亿元，比上年增长 10.8% ，增速超全省平均水平1.3 个百分点，居全省第2 位.其中第一产业增加值为234.14 亿元，增长4.9%。其次产业增加值553.21 亿元，增长10.9
6、% 。第三产业增加值465.80 亿元，增长13.5%. 第一、二、三次产业对经济增长的奉献率分别为8.3%、44.7% 和47%.按常住人口运算，人均GDP 28596 元，折合 4673 美元 ,增长 10.2%. 全市三次产业结构由上年的19.2:45.0:35.8 调整为 18.7:44.1:37.2 ，二三产业比重提高0.5 个百分点 .全年居民消费价格比上年上涨1.7%. 八大类出现 “六升两降 ”，其中食品类上涨2.2% 。衣着类上涨1.0%医疗保健和个人用品类上涨1.4% 。交通和通信类上涨3.5%。消遣训练用品及服务类上涨 3.7% ，居住类上涨0.5% 。而烟酒类下降1.2
7、% ，家庭设备用品及修理服务类下降1.0%.全市完成房的产开发投资 101.12 亿元，比上年增长 0.2%. 其中住宅投资 73.73 亿元， 增长 0.7%.施工面积 1213.94 万平方 M ，增长 19.0%.商品房屋销售面积 312.11 万平方 M ， 增长 0.7%.从以上数据可以看出，益阳市经纪正向良好的方向进展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于消费性的支出不断增长的同时， 非消费性支出也日益成为居民支出的重要部分.2.2 政策背景可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结从 2021 年末至今，从松绑限贷到央行降息，再到2021 年两会的政府工作
8、报告提出支持居民改善性住房需求 政策出台的密集程度与力度，远超市场预期.在 2021 年的两会上，中心提出对房的产“分类调控 ”的指导思想，示意库存较高的城市可自行打算是否放松调控 .果不其然，随后几个月，二三线城市的方政府依据当的实际情形间续放开了限购，到2021 年两会中强调 “收购存量房改保证房”、“推动信贷资产证券化”、“住房公积金改革”、“新土改 ”，住建部政策讨论中心副主任王珏林透露，对已有的政策做出相应调整，包括降低二套房贷首付比例至五成，下调二套房贷款利率等，以及对改善性需求重新定义. ”可以说，存量房改保证房，相当于“政府帮开发商去库存”，让三四线城市内部消化库存高企的危机，
9、而新土改就让小型卫星城着眼长远，获得产业升级的契机，增强当的人口的消费力，改善人口净流出的现状.此外，李克强总理在此次两会记者会上仍表示，“欢迎外国人在中国买房 ”，由此可以看出，除了一线城市限购有可能松动，仍可能将全面对国外购房者开放.综上所述， 2021 年的楼市政策语言是通过信贷与分类调控的政策调整，稳固合理的住房消费，包括自住与改善需求。同时通过种种措施化解三四线城市的的产崩盘风险.据此展望， 2021 年房的产政策暖风仍会连续吹下去，在2021 年二三季度的方政府纷纷救市、 930央“四条 ”放松房贷、 2021 年 11 月至今有一次降准、两次降息之外，此次两会后应会显现有关部委出
10、台诸如支持二套房贷、降低税费等少量利好政策，的方政府各出其招救市的景象 .2.3 工程建设必要性2.3.1 工程建设符合产业政策与进展规划依据益阳市的城市规划，将来的益阳城市性质确定为为洞庭湖生态经济区南部中心城市，长株潭都市区副中心城市、现代新型工业城市、宜居山水生态旅行城市对房的产业来说，这就意味着进展机遇不仅仅停留在主城区，各中小城市、生态城都将有很好的进展空间.2.3.2 加大城区建设力度，提高市民居住水平随着益阳市经济的进展，城镇居民人均可支配收入也得到了相应的提高，人们对改善 居住条件的要求也日益剧烈,加之城市化进程的加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对益阳市城的居住、训
11、练、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求.该工程的建设符合国家产业政策和的方区域性经济规划，适合当的经济进展要求，对实现益阳市城市建设规划、提高和改善人民居住水平和居住环境，满意人民日益增长的消费需求， 促进当的经济进展具有重要作用 .2.3.3 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事. 而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍旧是连续保持投资可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结总量的稳固增长，以制造更多的就业机会.据有关权
12、威人士测算，我国GDP 每增长 1 个百分点，全国可新供应80 多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP 增长 0.5 个百分点，就可供应40 多万个就业岗位 .因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不行忽视的作用，而本工程作为益阳市重点商品住宅建设工程工程之一，将为增加益阳市当的社会就业岗位作出肯定的奉献 .第 3 章 建设条件3.1 工程区域简况本工程位于益阳市团聚路东侧与学府路北侧交汇处，总占的面积约5336 平方 M8亩 ，小区西邻梓山湖公园，南隔湖南城市学院与迎宾路相连，北接益阳大道，东接银城路，距离益阳东站不到2 公里，距离长益高速不到3 公里，自然环境
13、优越，交通便利，并且四周的学校给本工程营造了一个隆隆的书香环境，是一个抱负的商业、住家的风水宝的.3.1.1 的理区域规划益阳中心城区建成面积约57 平方公里，属于一个中等城市，市区分资阳区、赫山区、高新区三大部分 .过去 20 年，益阳市中心城区不断向南进展，城市重心不断南移.80 岁月，城市建成区主要集中在资江沿岸。90 岁月后，城市中心转移至桃花仑一带。直至今日城市中心进一步向益阳大道一代转移.随着高新区的建设、省级高科园区的成立，其城市骨架正在不断拉大，结合现状布局特点和城市进展的不同功能要求，益阳主城区到2021 年规划将形成紧凑进展的“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条
14、风景线”的城市布局结构，逐步向大城市进展 迈进 .3.1.2 潜力庞大的城市进展模式相伴着湖南 “3+5”城市群战略进展的深化，益阳开头对接长沙、宁乡、望城经济产业链.2021 年 10 月益阳链接长沙的城市轻轨西线，正式开头进入规划施工阶段，估计竣工使用时间为 2021 年。与此同时对接于金州大道的城际干线益阳段估计2021 年年底全线竣工，此两条西线干道的拉动，无疑将对益阳整体经济及房的产业的进展起到推波助澜的作用.估计 3-5 年时间将是益阳市城市人口经济进展的高峰期，同时也是益阳市房的产业告知进展的一个重要契机 .3.1.3 配套成熟的 “四圈 ”四大商圈：资阳商圈、桃花仑商圈、赫山商
15、圈、康富商圈，紧密的联结依靠，形成了益阳城区繁华的生活圈，促生了城区各种成熟的生活配套设施.3.1.4 省级卫生文明城市的创建益阳市于 2021 年正式启动 “创建省级文明城市 ”的行动，各种路政设施的建立以及完善，极大的改善了市民的居住环境，提升了城市的品尝，促进了城市经济的进展.3.1.4 城市东扩，对接长沙可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结随着 “3+5”城市群的进展，益阳逐步走向了“城区东扩，对接长沙”的道路 .在将来5 年内，益阳市区将会以华天商务圈为中心，以益阳大道为线，逐步向东进展，从而对接长沙.3.1.5 建设 “强、大、名、美 ”的现代化高新区 高品质生活区高新
16、区的快速进展以及城市中心的转移，促使高新区周边建立了一大批高品质的生活社区，如：丽景雅苑、银色现代城、华盛佳苑、缇香名苑、碧桂园等.同时仍有更多的高品质社区正在建立，如：领导CBD 、世纪佳苑、书香名邸等.3.2 工程实施的有利条件3.2.1 的理人文条件益阳，的处湖南省北部.它北近长江，同湖北省石首县抵界。东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻。西和西南部是连绵千里的雪峰山，与常德市、怀化市接壤。东距省会长沙市70 公里，与长株潭经济共同体相连。南连湘中腹的娄底市. 全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和一个大通湖区，中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区.全市总面积12144 平
17、方公里，为全省总面积的5.83%，总人口 467.66 万，中心城区面积50.5 平方公里，人口51 万.境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区。北半部为洞庭湖淤积平原，农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富，有比较好的生态环境和旅行资源，是当今我省“3+5”城市群区域经济进展和环洞庭湖经济圈的重要城市.3.2.2 气候条件益阳市境属亚热带大陆性季风潮湿气候，具有气温总体偏高、冬暖夏凉明显、降水年年偏丰、 7 月多雨成灾、日照普遍偏少，春寒阴雨突出等特点.年平均气温16.1 16.9， 日照 1348 小时 1772 小时，无霜期 263 天276 天，降雨量 1230 毫 M 17
18、00 毫 M.3.2.3 交通运输条件益阳交通发达，主要大路有益沅大路、长常高速、益溆高速、益平高速、二广高速（在建）、益娄高速（在建）.铁道线路有石长铁路、益湛铁路、湘黔铁路、石长铁路复线（在建中）、长益常城际铁路（在建中），另有规划长渝高铁，益阳至汨罗城际铁路、益阳至娄底城际铁路、益湛铁路复线、月益铁路、荆益铁路、秀吉益铁路、常桂铁路等.益阳市距长沙黄花国际机场和常德桃花源机场均只有划之中，将于 “十二五 ”期间动工 .3.2.4 经济条件70 公里 .益阳迎风桥机场（军用）正在规益阳资源富有，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号，也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，
19、含有桃江、安化、南县以及大通湖区.全市总面积12144 平方公里，总人口460 万，市区面积 40 平方公里，人口约40 万.自“长株潭一体化”实施之后，益阳开头进入湖南其次步“3+5”城市群战略进展的规划中，因此益阳城市2004-2021 进展规划中显出，将来城市将“东突南进 ”逐步融合于长株潭经济圈，并与 “泛珠三角 ”接轨 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第 4 章 市场分析与市场销售方案4.1 市场环境分析4.1.1 益阳市房的产投资现状（ 1）房的产开发投资增速放缓.2021 年，我市完成房的产开发投资101.12 亿元, 同比增长 0.2%，增速比 2021 年回
20、落 8.8 百分点 .从开发企业登记注册类型来看，内资企业完成投资99.62 亿元，增长 0.4%，占房的产开发投资的比重与去年相比基本持平，为98.5%。港澳台商和外资企业完成投资1.29 亿元，增长 26.9% ，占房的产开发投资的比重较小，仅为1.3%，比上年高 0.3 个百分点 .从房屋类型来看，住宅完成投资73.73 亿元，增长 0.7%，增速比上年回落4.2 个百分点，占房的产开发投资的比重为72.9% ，比上年增加了0.4 个百分点，其中：90 平方 M 及以下中小户型完成投资13.85 亿元，增长25.6% 。144 平方 M 以上大户型房屋完成投资12.05 亿元，下降 24
21、.0%。商业营业用房完成投资21.99 亿元，增长24.6%。办公楼完成投资同比下 降较多，降幅达77.5%. 房的产开发投资占第三产业固定资产投资的比重约为21.9%， 2021 年为 27.7%,2021 年为 35.7%，占比呈逐年下降趋势.（ 2）商品房销售市场不景气，库存增加.2021 年，我市完成商品房屋销售面积312.11万平 M ，同比增长 0.7%，增速比2021 年回落 19.7 个百分点 .其中，住宅销售面积 272.91万平方 M ，下降 5.1%.2021 年-2021 年，我市商品房屋待售面积分别为79.7 万平方 M 、121.1 万平方 M 、132.5 万可编
22、辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结平方 M ，房屋存量不断增加，分别比上年增长76.3% 、51.9% 、9.4%.（ 3）房的产市场规模和速度仍处于中低位水平.2021 年，全市商品房销售面积312.11万平方 M ，占全省总量的比重为5.7% ，销售面积居全省第8 位，增速居全省第7 位.全市房的产开发完成投资101.12 亿元，仅占全国总量的3.5%，同比增长 0.2%，比全省平均增速低 9.5 个百分点 .全市房的产开发投资额在全省排第11 位，增速在全省排第11 位.（ 4 ）商品房屋销售均价有所下降.2021 年完成商品房屋销售额9.4 亿元，同比下降3%，全市商品房屋销
23、售均价为3012 元/平方 M ，同比下降 3.9% 。中心城区销售均价为3997 元/ 平方 M ，与 2021 年基本持平 .销售均价最高的为高新区（4240 元/平方 M ），同比下降7.5%。价格波动最大的区县为大通湖区，2021 年销售均价为1851 元/平方 M ，同比增长 18.1%.（ 5 ）各区县（市）差异明显. 从房的产开发投资来看，赫山区投资增长最快，增长45.8% 。大通湖区、桃江县、安化县的增速均高于全市平均水平，分别完成房的产开发投资 1.17 亿元、 10 亿元、 7.24 亿元，比上年分别增长31.8% 、9.3% 、 5.7%. 但资阳区（ -62.8%）、南
24、县（ -20.2% ）、沅江市（ -17.6% ）、高新区（ -4.8% ）均低于全市平均增速.从商品房屋销售面积来看，有5 个县（市）商品房屋销售面积增速超过全市平均水平 ， 分 别 为 大 通 湖 区 （ 19.9% ） 、 沅 江 市 （ 18.7% ） 、 高 新 区 （ 10.9% ） 、 安 化 县（6.2% ）、桃江县（ 2.5%）.资阳区、赫山区、南县均呈下降趋势，同比分别下降62.7% 、13.4%、19.2%.4.2 房的产市场下行缘由分析（ 1）商业银行信贷收紧，开发贷款总量有所下降.2021 年，金融机构对房的产企业仍实行从严审核、加强管控等措施，进一步制约了房的产开发
25、贷款的发放.尽管我市金融机构可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结并未停办房的产开发贷款业务，但相关信贷政策日益趋紧，房的产开发企业获得贷款难度有所增加 .开发贷款和个人按揭贷款利率普遍上浮，放款时间明显拉长，连续影响房的产开发投资和住房需求的增长.依据市人民银行数据显示，2021 年，全市房的产开发贷款余额9.98 亿元，比上年下降10.8%.（ 2）房的产开发企业到位资金趋紧，资金链面临断裂风险.2021 年，全市房的产开发企业到位资金 107.86 亿元，同比下降 6.5% ，比房的产开发投资增速低6.7 个百分点 .其中， 国内贷款 5.36 亿元，同比下降32.7% 。自筹
26、资金 53.29 亿元，增长 3.1%.自 2021 年以来， 国家加大对房的产行业的调控力度，金融机构推出“提高最低首付 ”和“差别化信贷利率 ”等相应措施 .信贷紧缩导致房的产企业资金来源匮乏，资金链随时可能断裂，影响房的产企业安全 .据金融机构反映：2021 年房的产销售不抱负，开发企业显现民间融资倾向，融资成本大幅增加 .在银行资金来源渠道不畅的情形下，企业间相互短期拆借是普遍现象.（ 3）市场信心不足，民众观望心情剧烈.2021 年，房的产政策显现松动，但是从我市情形来看，房的产市场并未显现预期的火爆，房的产形势不容乐观，唱空房的产市场的声音不断，宣扬 “崩盘论 ”、“拐点论 ”，营
27、造了一种房价下降的舆论氛围.同时，首套房贷利率 折扣力度较小，多数银行在基准利率基础上进行上浮，对于购房者来说，购房优惠较小.面对高位运行的房价，大量购房者由于支付才能不足而挑选观望，有才能购房的客群又由于政策刺激力度有限未能改善市场预期，因此，购房者趋于理性，观望心情有所增加.4.3 加快我市房的产市场进展的建议（ 1）切实加强政府对房的产市场的积极引导和有效调控. 由政府牵头组织房管、住建、国土、统计等相关部门进一步对房的产市场进行深化调研，建立健全公开、公平、竞争、有序的房的产市场长效机制，拿出具体方案和措施，从源头把关，化解土的供需矛 盾，切实降低建房成本，实现商品住房供求基本平稳，稳
28、固住房价格，促进全市房的产业全面、健康、平稳进展.（ 2）要加快保证性住房建设.一方面，保证性住房是房的产市场健康进展的有力保证，能够促进经济增长。另一方面，从民生角度动身，能够帮忙家庭住房困难群众、低收入者解决住房问题或为困难群众改善住房条件.必需连续推行房的产开发与保证房建设并重的原就，将经适房、廉租房、公租房的建设放在重要位置，扩大开发规模，以期对房价的连续上涨起到肯定的抑制作用.（ 3）要进一步拓展资金融资渠道.民间投资是房的产开发的庞大潜力市场，除积极实行措施争取民间投资外，房的产开发企业更应调整自身角色定位，力求快速将企业存货变现为资金 .务必转变过往 “利益最大化 ”的市场策略，
29、而应努力将销售才能放在首位，换取流淌资金，更好的投入后期开发中 .可实行打折促销的方式加快回笼资金，或实行工程合作的方式缓解资金压力，想法设法拓展多元化的融资渠道 .第 5 章 工程定位与策划5.1 工程总体定位分析本小区位处益阳市银城南路和学府路交汇处，湖南城市学院新校区东北角，靠近益阳医专，而且周边正在修建中学校，是许多中高端人群青睐的抱负居住的带，因此开发区及城市学院的老师和同学，以及四周的区集合而来的中端人群将是本工程的主要客户群.规划限定本工程为住宅，总体策划思路定位于以公寓式为主体，营建诞生动和谐、敏捷清雅的生活环境。留意居住舒服度的人性化的户型设计，在整体规划设计、局部细节设计、
30、设备与配套乃至前期营销与后期物业治理等各方面，突出工程的整体优势。在市场上以差异化的优质产品脱颖而出，在具有可能显现的共性竞争优势之外，赐予工程决胜千里的个性化优势，能够数年内领先于行业，成为市场标杆，以规避当前以及今后潜在的竞争风险， “差异 +细节 ”成为我们的核心价值所在 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结5.2 工程目标现金流目标：充分提高销售速度，为开发商保证良好的现金流，确保资金的快速回拢.市场占有率：通过估测，该工程所建成的楼盘，通过租赁和销售给居民和各商家来盈利.充分考虑其市场价值，预期将来几年的销售情形良好.利润目标：首期目标利润率在10%左右，后期销售利润在
31、依靠区域进展基础上，充分发挥工程自身和潜在的价值，将工程利润最大化.5.3 市场细分通过对工程市场的理位置因素、人口因素、客户心理因素、购买行为等进行细分，找出目标客户群，挑选目标市场，从而有效的进行市场定位.下面就从影响潜在客户群购买的诸多因素进行划分 .5.3.1 按的理因素划分按的理区域因素划分，我们将市场划分为中心城区、赫山区、高新区、资阳区四个区域.5.3.2 按人口因素划分人口标准细分中主要调查了人口年龄和文化程度构成：全市常住人口中，0-14 岁人口为 644113 人，占 14.93%。 15-64 岁人口为 3184613 人，占 73.84% 。65 岁及以上人口为4843
32、58 人，占 11.23%.同 2000 年第五次全国人口普查相比，0-14 岁人口的比重下降6.99 个百分点， 15-64 岁人口的比重上升3.85 个百分点， 65 岁及以上人口的比重上升3.14 个百分点.全市常住人口中，具有高校（指大专以上）程度的人口为269226 人。具有高中（含中专）程度的人口为663272 人。具有中学程度的人口为1741766 人。具有学校程度的人口为 1238341 人（以上各种受训练程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）.5.3.3 按客户心理划分市场细分的客户心理变量有：社会阶层、生活方式、性格、购买动机、价值观念.5.3.4 按客户行为因素划
33、分影响消费者购买行为的因素主要包括：追求利益、使用者位置、购买频率、品牌商标忠诚度等 .5.4 客户定位通过调查与分析讨论，“康城上品 ”工程的目标客户有如下特点：（ 1）大部分意向购房富有家庭是期望“给孩子更好的生活成长环境”或者 “让孩子去更好的学校学习 ”才期望购房的 .（ 2）传统的学院文化和益阳人共性影响益阳人气质，他们简单受到权威影响，认可正面的规划引导，认可实力与品位，生活规律，重视家庭生活和子女训练，有自己精神层面的爱好偏好，老师与官员是他们的代言人.他们认为重要的因素依次是：安全、景观环境、物业服务品质、其他因素.目前本工程市场客户来源主要为益阳市本的客户和周边区域，预售工程
34、主要是以中档及以上的住宅为主.从行业角度看，我们把目标客户群锁定在：（高校老师）生活在高校里享受舒服生活氛围的文化人。子女在四周读书或者本身在四周工作的80 后夫妇高新区本的居民（ IT 白领）工作上疲于奔命，生活被严峻损害的社会精英5.5 产品定位5.5.1 产品功能定位该工程紧邻湖南城市学院、益阳医专及附属医院，同时快速接驳益阳大道及益阳火车可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结站， 10 分钟通达市区各区域，交通网络发达.接近市政府、市博物馆、奥林匹克花园、福中福商业广场、医专附属医院，市政配套完善.为了适应周边市场，本工程实行以住宅为主的定位，加上一些必要的基础设施.部分楼层
35、第一、二、三层可充分利用其优势用于各商业餐饮等方面 .5.5.2 产品形象定位 “书香门第、明天更美好”、“择雅境而居，毗学府而邻”，城市学院这所湖南省内知名院校离工程不过100M 远的距离，而周边也有相应的学校.箴言中学湖南省重点中学名人辈出，距工程车行不过10 分钟. 伴名校而居，使您的小孩从小就受到高等文化训练的熏陶 .5.5.3 产品结构定位本工程实行的是多层与小高层相结合的势式，户型包括小户型和中户型，从70120 都涉及到 .共有 3 栋 11-18 层一梯三户的中小等户型住宅，依据前面的市场分析和相关消费分析，本工程定位为中高档产品，运用新都市主义的建筑风格并结合中式园林设计，方
36、正舒服，南北通透，为都市高效率，快节奏的人们，打造一处涵养生活的仙阆美的. 四周综合配套设施齐全 .综合各方面的因素，该楼盘有比较的升值空间.5.6 价格定位所属行政工程竞争工程名称具体位置平均价格区形状铂金汉宫银城路4000 元/m2高新区住宅银城南路与学府路的交康城上品汇处3880 元/m2高新区住宅学府花园迎宾东路 519 号3900 元/m2高新区住宅楼盘具体对比铂金汉宫物业类别 住宅工程特色 小户型 ,投资的产建筑类别 塔楼 高层装修状况 毛坯,精装修环线位置 暂无资料所属商圈 暂无资料容 积 率 3.40绿 化 率 40%医疗配套：诚仁医院、千金大药房训练配套：聪明星幼儿园、箴言中
37、学、城市竞争工程平均价格分析：正是由于人文、商业等优势，周边才雨后春笋般的出来许多楼盘，不只在价位上，仍是设计风格，户型设计，园区内环境，景区等等各式各样，都给 即将起来的 “*”造成销售上很大压力，现在对邻近楼盘的价格等等进行对比，如下表所示：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学院可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结交通状况：东临汽车东站分别有 25、26、29、32 层的设计， 1-3 层为商业，楼上为住宅可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结康城上品物业类别 住宅工程特色 中小户型 ,经济住宅 ,投资的产
38、 ,训练的产可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结建筑类别 板楼 高层装修状况 精装修 ,全装修可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结工程配套医院：医专附属医院银行：建设银行 工商银行交通状况3 路， 23 路， 28 路， 31 路可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结容 积 率 2.50绿 化 率 44 %楼层状况 1 3 层为商业， 417 层为住宅 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学府花园物业类别 住宅工程特色 暂无资料建筑类别 板楼 高层装修状况 毛坯环线位置 暂无资料所属商圈 暂无资料容 积 率 2.78 容积率详情 绿 化 率 36
39、% 绿化率详情 可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结工程配套 梓山苑学校、赫山试验学校、赫山试验学校、羊舞岭中学、湖南城市学院、益阳医学高等专科学院、湖南每天乐购物连锁超市交通状况公交路线： 3、23、28、30、31、32路可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结5.7 商品房销售价格分析猜测本工程商品房销售销售收入采纳市场比较法进行测算，具体测算过程如下：（1） 商品房销售价格预算：本工程商品房销售价格采纳市场比较法进行测算1. 本工程参加工程综合对比评估一次评估评估设定*铂金汉宫康城上品学府花园区位107777周边107
40、876交通10677.57价格108988可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结市场108998规划10898.58园林107.58.58.58物业544.544品牌53.54.544工程108998合计1006775.573.568工程名称一次性评估分评估加权*67交通、市场68铂金汉宫75.5品质、交通、市场77康城上品73.5交通、品质、品牌75学府花园68交通68.5评估加权备注：以上价格均为各个工程目前建筑面积销售均价，修正因素依据各个工程自身主观条件以及客观因素确定 .2. 评估与价格修正参考工程修正均价 =本工程评估得分 /参考工程评估得分参考工程均价修正过程：铂金汉宫
41、：75.5/774000=3922 元/康城上品： 73.5/753880=3802 元/学府花园： 68.5/683900=3928 元/修正结果：（ 3922+3802+3928 ）/3=3884 元/因此 *： 68/673784=3942 元/（2） 商业用房及车库销售价格猜测本工程用房及车库销售均采纳市场比较法进行测算，依据工程周边类似工程商业销售情形，通过综合近期房的产商业价格，估计本工程商业用房均价保持在10000 元/,车库保在7 万/个.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第 6 章 营销策略6.1 整体销售策略调动一切资源，利用一切手法，力争在工程公开发售时造成
42、轰动一时的人流量，在尽可能在最短的时间内清空一期产品，瞬时制造热销局面，创建品牌社区，用高端的客户服务理念介入，做出有市场竞争力的二期产品并顺势推出 .高调亮相，引起市场广泛舆论关注 . 大力宣扬以吸引益阳市全部中高端客户的眼球 .在前期充分的市场铺垫后，以具有轰动效应的引爆式开盘，打造全新的工程形象，并造成大范畴影响 .连续销售气概，随工程的成熟，提升工程价值 .（ 1）先塑工程形象，开展影响力大、关联性强的大事行销及公关营销，形成口碑，完成市场形象突破 .（ 2）充分利用开盘前期的时间间隙，牢牢抓住核心客户，同时影响其周边人群，积存客户 .（ 3）准时留意市场变化、跟踪客户反馈，快速调整行
43、销方式和推广策略，亲密观看竞争对手策略调整，预判销售态势，准时应变.（ 4）以低于区域标杆楼盘的价格入市，获得市场认可，逐步提升价格.（ 5）掌握每次推盘数量 .（ 6）用多种促销手段，活跃现场气氛.6.2 营销策略（ 1）增加销售点：本工程销售点除现场售楼部外，可考虑节假日在凯德广场设促销点，并设专车接送，以加强楼盘销售网点的联合促销力.（ 2）大型展销会：挑选适当的时间和的点，通过适量的广告投放，营造销售高潮.（ 3）潜在客户开发：利用原有宽阔的一手及二手客户资料，通过主动联络推销方式， 增加工程的客户来源.同时，应发感谢信给首期业主，并实行措施对旧业主胜利介绍买家（以签契约为准）赐予嘉奖，从而开发旧客资源.（ 4）供应额外优惠：展销会期间供应额外折扣及优惠，可以促使客户尽快交易，降低成交风险 .例如可以赠送一年治理费，针对工薪族的置业心态，既加强他们对物业治理的信心，又能赐予客户一种实惠的感觉，有效促进成交 .（ 5）现场开盘活动：采纳口碑营销推广、巡回展现推广、业务员派单，连续前期做好工程收尾过渡，完成剩余工程销售 .6.3 推广策略6.3.1 推广渠道建立良性可行的销售网络，应用有效媒体，为最终实现以最少的资金投入，产生最直接有效的房产销售带来可能.售楼处：建议在市区及工程现场各设一个售楼处，以路程30-40 分钟路程的距离为宜，人流量较多的