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1、房地产开发可行性研究报告,房地产开发项目可行性研究报告 房地产开发可行性研究报告【一】一、项目背景 1、项目名称：居住小区(暂定名)2、可行性研究报告的编制依据：(1)城市居住区规划设计规范(2)a 市城市拆迁管理条例(3)城市居住区公共服务设施设置规定(4)住宅设计规范(5)住宅建筑设计标准(6)建筑工程交通设计及停车场设置标准(7)城市道路绿化规划及设计规范(8)高层民用建筑设计防火规范 3、项目概况 1)地块位置：该基地东起 xx 南至 x 路，西至 x 路、北至 xx 围合区内土地面积约 xx 平方米，该地块属 a 市 x 类地段。2)建设规模与目标：土地面积：容积率：开发周期：土地价
2、格：元/亩(a 市国有土地使用权挂牌出让起价)建筑面积(预计)：总建筑面积：3)周围环境与设施(1)步行约 10 分钟可至 a 市中心。(2)西侧为 市城市中心景点。(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。(4)西南靠近 a 市小学。(5)北面为 a 市人民银行。4、项目 swot 分析 优势及机会(1)该项目地处 a 市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2)a 近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基
3、础。(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6)该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。(7)该项目规划定位为 a 市第一个小高层住宅小区，我公司在 b 市开发小高层的经验可以为之借鉴。(8)我公司与 a 市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。(9)物业管理公司在 a 市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣势及威胁(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。(12)a市
4、拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。二、市场分析
5、1 a 市概况(参考)a 市位于 河南岸，面积 平方公里，人口 万。生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达 56%，1996 年和1997 年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国 21 世纪议程地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口a 港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达 500 万吨，a 港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。项目所在区位于 江中下游南岸，与 b 市接壤，是 a 市
6、政治、经济、文化中心。全区总面积 2516 平方公里，人口 62 万，辖 8 个乡、13 个镇、4 个街道办事处。城区人口 12 万。2 a 市房地产住宅市场分析 a 市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988 年至1993 年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994 年至 1998 年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999 年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，
7、城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a 市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。二 oox 年，a 市房地产业主要特征表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达 33.4%,占全市建设系统投资 65%，占全市固定资产投资 12.6%。表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04 万平方米，销售面积 22.04 万平方米，消化空置房 2 万平方米。城市人均住房建筑面积已达 26 平方米。表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨 17%，
8、净增 400 元/m2 左右。“xx 小区”可行性研究报告【二】一、国内环境：中国房地产还有 20 年以上的好景 xx 年 12 月 3 日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有 253 家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有 20 年以上的好景”。“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在 2003 年中国 GDP 增长的 9.3 个百分点中，有 1.8 个百分点是由房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了 57 个相关
9、产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。1998 年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均 20%左右的增长。2003 年中国住宅投资占 GDP 比例超过了美国，已经达到了 5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了 50 多年。2020 年，中国的城镇人口将达到 10.2 亿人，年均增长 4%，城镇住宅存量面积将达到 330 亿平方米，比 2004 年将净增 198.5 亿平方米，年平均需净增 12.4 亿平方米。”二、xx 房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温 1、湖北省宏观政策的指导 2004 年 6
10、 月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，结合我省实际，湖北省政府出台省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。2、政府出台房改政策，取消福利分房 自 2000 年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了
11、许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。2003年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出 5400 元，增长 3.3%;2003 年全市农民人均纯收入 2502元，增长 3.9%。(摘自：荆州纵横之2003 年荆州市经济运行特点、问题及对策)2004 年荆州市完成生产总值 430 亿元左右，同比增长 8.5%，城镇居民人均可支配收入 7600 元，比上年增长 7.2%;农民人均纯收入3002元，比上年增加50
12、0元，增长20.0%，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。(摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室2004 年经济发展情况新闻发布稿)以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。5、同类物业的市场情况 荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市
13、场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。三、xx 房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭 1、旧城改造，造成了需求量的增加 鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，2003年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。