房地产开发项目可行性研究报告.pdf

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1、 房地产开发项目可行性研究报告 一、项目背景 1、项目名称：居住小区（暂定名）2、可行性研究报告的编制依据：（1）城市居住区规划设计规范 （2)A 市城市拆迁管理条例 (3）城市居住区公共服务设施设置规定 （4）住宅设计规范 （5）住宅建筑设计标准 （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 (7）城市道路绿化规划及设计规范 （8）高层民用建筑设计防火规范 3、项目概况 1)地块位置：该基地东起 ，南至 路,西至 路、北至 ，围合区内土地面积约 平方米，该地块属 A 市 类地段.2）建设规模与目标：土地面积：亩（平方米）容积率：开发周期：土地价格：元/亩(A 市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积

2、(预计）：总建筑面积：3）周围环境与设施 （1)步行约 10 分钟可至 A 市中心.（2）西侧为市城市中心景点。(3)东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。(4）西南靠近 A 市 小学。（5）北面为 A 市人民银行.4、项目 SWOT 分析 优势及机会 （1)该项目地处 A 市最具发展潜力的地段,周边环境在不久的将来是最佳的居住区域.(2）A 近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。（3）东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性.(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础.（5）拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大

3、，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。（6)该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少.(7）该项目规划定位为 A 市第一个小高层住宅小区，我公司在 B 市开发小高层的经验可以为之借鉴。(8）我公司与 A 市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展.(9）物业管理公司在 A 市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。（10）拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣势及威胁 （11）拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键.(12）A 市拆迁实施细则的即将出台,拆迁成本的预测具有

4、一定的风险性。(13）市政设施的带拆带建,因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。(14）外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高.(15）规划中对于地块的居住用地的定位,今后商业的规划能否通过,具有一定的不可确定性。(16)小高层的居住观念的形成,物业管理费、电梯的运行和维护等,将给今后的销售带来一定的抗性。(17）该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。(18）花园的日趋完善，又是多层住宅,与本项目的竞争将比较激烈。（19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。(20）周遍的生活配套设施及交通不够完善.二、市场分析 1 A 市概况（参考)A 市位于 河南岸，

5、面积 平方公里，人口 万。生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达 56%，1996 年和 1997 年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国 21 世纪议程地方试点.投资环境良好.交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口-A 港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达 500 万吨，A 港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。项目所在区位于 江中下游南岸,与B市接壤,是A市政治、经济、文化中心。全区总面积 2516 平

6、方公里，人口 62 万,辖 8 个乡、13 个镇、4 个街道办事处。城区人口 12万。2 A 市房地产住宅市场分析 A 市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段:1988 年至 1993 年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低,房地产业处于萌芽状态。1994年至 1998 年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999 年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮.尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快,城市建成区人口、规模迅速扩张,城市建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有

7、序发展时期。到目前为止,A 市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立.二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大.房地产开发投资完成亿元，投资增幅达%，占全市建设系统投资 65,占全市固定资产投资%。表现之二:市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 万平方米，销售面积万平方米，消化空置房 2 万平方米。城市人均住房建筑面积已达 26 平方米。表现之三:房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨 17%，净增 400 元/m2 左右。表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易万起。A 市城区共办理各

8、类房产交易 7938 起,面积达万 m2，比上年度分别增长 25和 35，其中存量房买卖 2305 起，面积万 m2，成交金额 8800 万元。表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市 GDP 增加值 14，带动相关产业产值亿元，带动社会商品销售亿元；房地产业上缴国家税收 2800 万元。对今后市场的预测：-从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001 年到 2016 年，城镇居民可支配收入从 5222 元上升到6028 元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调,而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成

9、为投资的重要领域.加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为 42%，年增幅达 16。从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化.人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期 95以上购房户均为房改房换房。从需求关系看 根据城市总体规划,城市建城区面积将由平方公里发展到平方公里，城市人口由 12 万人增加到 30 万人。在不考虑有效购买力的情况下,单从住房需求分析，A 市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购

10、买需求和城市拆迁需要,将为房地产业提供广阔的发展空间.3、主要竞争项目分析 住宅小区详细情况如表：项目 套数 建筑面积（万）平均单价(元/）位置 向阳小区 1500 22 1400 宝山路 新华小区 785 8 1344 黄河街 银河小区 170 1460 银河街 成光小区 130 1400 学院路 太阳神小区 500 1508 英雄路 部分商业网点详细情况 项目 面积 单价元/位置 汇丰花园 4080 40005600 新城区 秋爽花园 5070 500012000 市中心 碧苑小区 3650 6800 建设路 桃园小区 车库 550 秋浦路 荷花村 车库 550 建设路 三、项目财务分析

11、（一）、拆迁成本分析 围合区域内房屋均为砖混结构,其中 4 栋 5 层住宅楼房（实验小学职工二栋 40 户，四建公司职工住宅一栋 16户,拆迁公司拆迁安置房一栋，30 户）。其它房屋均为二-四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积:住宅 34329 平方米，经营性用房 600 平方米,合计住户约 205 户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房.住户90以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：按照 A 市城市房屋拆迁管理办法规定和拆迁补偿评估报告。1、住宅：640 元/平方米*（+0）34329 平方米=34329*元=元 2、

12、经营性用房:640 元/平方米*（+)600 平方米=600平方米3776 元/平方米=2265600 元 3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)住宅 34329 平方米45 元/平方米=1544805 元 经营性用房：600 平方米*45 元/平方米=27000 元 4、室内装饰：34929 平方米*80 元/平方米=2794320 元 5、阁楼、围墙院内地坪等:34929 平方米48 元=1676592 元 6、搬家费、临时过渡费等：1）、搬家费:住宅：200 户*300 元=60000 元 经营性用房：9 户500 元=4500 元 小计：64500 元 2）、过渡费：住宅：34329

13、 平方米*元/平方米*6 个月=514935 元 经营性用房：600 平方米16 元/平方米*6 个月=57600 元 小计:632535 元 其他费用 3）、管理费，委托拆迁费：34929 平方米*15 元/平方米=523935 元 4）、房屋拆迁评估服务费费：35000 元 5）、奖励：34929 平方米100 元/平方米=3492900 元 上述所有费用小计:38533208 元,折抵每平方补偿金额为元。按照 A 市人民政府令,对 A 市城市区域内房屋拆迁，在 2016 年上半年尚可以执行,自省 城市房屋拆迁管理办法,在 2016 年 7 月 1 日开始执行后。A 市城市房屋拆迁就困难重

14、重,特别全国城市房屋拆迁大气候政策,向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。元/平方米+100 元/平方米=平方米 元*34929 平方米=元 (二)建筑成本分析 对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积:5010*2=1000，建筑面积：2000。主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近 小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房,形式基本同 S 小高层，裙房上建三栋 12 层住宅，裙房占地 110152=3300,三栋 12 层住宅建筑面积:*12 层*3 栋=14606，合计建筑面积：17906。地块内大致布置 一栋 15 层15 层；一栋 12 层*12

15、 层；三栋 12 层 401512 层；一栋 15 层 401515 层；占地面积：3211，建筑面积：41554 总占地面积：5861，建筑密度:%总建筑面积：61460，容积率：高层均设计地下室，面积为 4861，总户数约为 297户.建设成本估算 （一）、工程前期费：1、拆迁成本 2、土地出让金 3、城市基础设施配套费：61460*50 元/=万元 4、人防基金：配套建地下室 5、规划技术服务费：56160*+5300=万元 6、墙改:61460*8=万元 7、散装水泥：61460*2=万元 8、白蚁防治费：614602=万元 9、质量监督费:614602=万元 10、施工图审查：614

16、601=万元 11、防雷审查：614601=万元 12、消防审查：13、文物:万元 14、规划设计：10 万元 15、建筑设计：200012+59460*30=万元 16、地质勘探：61460*2=万元 17、测量定位:10 万元 18、煤气增容:2500 元/户 19、供水管网配套费：20 元/小计：万元（18、19 项代收代缴，未计）（二）工程成本 1、桩基：59460100 元/=万元 2、地下室:4861*600 元/=万元 3、主体：59460900+2000*500=万元 4、电梯:9 栋*50 万元/栋=450 万元 5、室外水电气工程：61460*50=万元 6、小区绿化、道路

17、等工程：61460*60=万元 7、监理费：*1%=万元 小计：万元 总计、万元 （三）项目费用分析 依据比较定价和市场定价相结合的原则,就该项目的预算定价为：小高层住宅 1900 元/商铺 6000 元/地下车库 800 元/销售收入 住宅 190056160=106704000 商铺 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 总计：142392800 元 营业税及附加 142392800=7831604 各项费用 142392800*4=5695712 总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X=毛利润：销售收入总成本 =元 四、项目费用分析结论 如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间,项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。