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1、*房地产开发项目可行性研究报告2016年5月20号第一页，编辑于星期五：八点三十八分。目录56781234项目概况开发项目用地的现状调查开发项目用地的现状调查市场分析和项目定位市场分析和项目定位资源供给资源供给项目开发组织机构、管理费用的研究项目开发组织机构、管理费用的研究开发建设计划开发建设计划项目资金来源及经济分析项目资金来源及经济分析结论及建议结论及建议第二页，编辑于星期五：八点三十八分。一、项目概况1、项目选址及布局 项目两面临街，符合自然条件，临街为两层门面或商铺，一楼门面可用于一般商业用途，二楼可用于办公或休闲娱乐用途。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为
2、七层。2、建筑风格 以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。门面部分考虑为外墙石材饰面，住宅部分的外立面尽量采用简单、清爽、高雅的外墙漆色彩。第三页，编辑于星期五：八点三十八分。一、项目概况3、小区环境、景观设计 以中心景观为主，需作地势设计，植物配搭方面需结合*气候特征，尽可能作到四季有花、一年到头长绿，植物颗数计划合理，小区另两面不临街围墙边宜考虑高达长绿植物。4、社区服务及物业管理 社区服务方面配置了自行车停车棚、小车停车位、小区值班室、物业管理用房。面向社会公开招标聘请社会信誉度高、服务周到、有资质的专业物业公司进行管理。5、装修标准 本项目所有的住房和门面交房标准均为清水房
3、标准，但也可以根据客户需要提供个性化的装修房。第四页，编辑于星期五：八点三十八分。二、开发项目用地的现状调查及动迁安置1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为*￥房地产开发有限公司。2、拆迁调查：本项目土地使用权属*￥房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥公司，不存在大的拆迁难的问题。3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网
4、正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。第五页，编辑于星期五：八点三十八分。三、市场分析和项目定位一）、市场分析：1、2009年*市房地产市场供给现状分析：1）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2）、房地产投资结构发生变化。2008年*市住宅投资所占比重为89%，2009年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2008年7.8%上升至2009年15%，对我市投资结构是否
5、协调发展产生了较大影响。第六页，编辑于星期五：八点三十八分。三、市场分析和项目定位3）、商品房竣工面积比上年增长22%，其中商品住房比上年负增长5%；商品用房比上年增长495%；写字间比上年增44%；其它用房比上年负增35%。4）、商品房进入市场情况2009年，*市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入占商品房投入市场总量4%左右。第七页，编辑于星期五：八点三十八分。三、市场分析和项目定位2
6、、2009年*市房地产市场需求现状分析2009年，*市房地产市场需求总量大于2008年，房地产市场受银行信贷规模收缩影响，2009年下半年商品房销售有所下降。1）、2009年，*市商品房销售面积增长率为7.6%，销售金额增长率为20%。商品住宅销售面积增长率为7.7%，销售数量增长率为5%，销售金额增长率为21%。2）、2009年住房二级市场日趋活跃，完成二手房交易数量比去年增长62.1%，成交面积增长88.1%，成交金额增长42.8%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。3）、消费者购成情况*市外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2009年，外地人购买商品房比上年增加64
7、%。第八页，编辑于星期五：八点三十八分。三、市场分析和项目定位4）、商品房销售价格情况2009年，*市普通商品住房1447.76元/m2，电梯公寓2103.55元/m2，别墅1937.48元/m2，商业用房7681.52元/m2，其他用房2380.62元/m2。5）、不同户型商品房销售情况分析2009年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90平方米以下比上年上涨4.27%，而每套面积130平方米以上的下降2.19%；说明小户型购买者人群增加。1000-1300元/平方米商品房成交量下降9.32%，而1600-2000元/平方米商品房成交量上升15.4%，呈现出户型变小，单
8、价上升的势态。第九页，编辑于星期五：八点三十八分。三、市场分析和项目定位3、2009年*市商品房空置情况：2009年*市商品房空置面积负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面积为90356平方米，住宅288套。2009年*市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%，比上年减少5.7%，其中一年以上空置面积90356平方米，比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少，但2009年下半年增加68114平方米，增长比率为18%。第十页，编辑于星期五：八点三十八分。三、市场分析和项目定位4、2009年*市房地产市场发展特点1）、
9、房地产开发投资增幅减缓*市2009年房地产开发投资比上年减少28%，施工面积比上年减少22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，上半年与下半年投放量比重分别59.3%、40.7%。2）、房价基本平稳：几年来，*的商品房价格每年上升比例不超过10%。3）、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2008年下半年至2009年上半年，*市商品房销售出现前所未有的上升趋势第十一页，编辑于星期五：八点三十八分。三、市场分析和项目定位4）、商业用房投资势头强劲2009年，*商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商
10、业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜嘉年华、东辰新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。5）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。2009年，*二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。6）、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，7）、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。第十二页，编辑于星期五：八点三十八分。三、市场分析和项目定位5、2009年*市房地产市场存在问题1）、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的矛盾。2）、原材料价格
11、波动的不确定性加大了房地产市场的风险。3）、受国家宏观调控影响，*市房地产开发投资、销售在2009年下半年受到明显影响，出现减缓趋势。4）、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。第十三页，编辑于星期五：八点三十八分。三、市场分析和项目定位6、2010年*市房地产市场预测1）、*市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是由于近年*国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。3）、2010年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。4）、二手房屋市场交易将继续保持畅旺。5）、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑*
12、市房地产市场的繁荣第十四页，编辑于星期五：八点三十八分。三、市场分析和项目定位二）、项目市场定位1、项目周边类比竞争楼盘市场调研选取“花园星河湾二期（星河圣景）”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山水姻缘”等楼盘进行对比分析1）、商业部分、花园“星河湾”一期：该项目门面建筑面积销售单价为3500元/，销售情况比较好，尤其内街门面销售基本告罄。、金达小区：该项目门面建筑面积销售单价为4500元/左右，该部分门面已销售完。临长虹大道及待建城市规划道路的门面现未向社会公开发售，待周边环境配套设施形成后在对外销售。第十五页，编辑于星期五：八点三十八分。三、市场分析和项目定位、青清怡苑（
13、两层门面）：该项目位于跃进北路，在本项目斜对面。其门面建筑面积销售单价为5000元/、山水姻缘（两层门面）：该项目在青清怡苑项目正对面。该项目一层门面建筑面积销售均价在6000元/，二楼门面建筑面积销售均价在2600元/。由此可见，该区域门面单价总体来说不是太高，根据*市现有商业地产开发前景来说，该区域在几个高档楼盘的带动下，以及市政配套设施的进一步完善，只要项目门面面积适中，其门面销售单价有很大的提升潜力。第十六页，编辑于星期五：八点三十八分。三、市场分析和项目定位2）、住宅、花园“星河湾”二期（2F7F）：小区共有住宅2000余套，总体销售情况比较好。、金达小区（1F7F）：根据该项目售楼
14、部楼盘销售进度表分布来看，住宅仅建筑面积91左右的小两室两厅户型销售形式较好。、随园新村二期（1F7F）：该项目属于经济适用房，其户型均以小两室、一室为主，套内面积在5575之间。、青清怡苑（1F7F）：该项目周边环境较差，销售情况不好。、山水姻缘：（1F7F）：由于屋顶花园面积较大，其销售情况比较好第十七页，编辑于星期五：八点三十八分。三、市场分析和项目定位由此可见，该区域除“花园星河湾”外，其他一般商住楼项目的住宅销售单价总体偏低，其原因与其各自项目本身的规划设计以及区域内城市配套设施有关系，“花园星河湾”因其项目大、规划理念先进、公司品牌效应使得其本身销售单价及销售走势都非常乐观。因此，
15、对于本项目而言，只要我们在项目前期规划做细，设计尽可能的人性化，以及随着政府对土地控制力度加大，其本项目住宅销售单价应该比较乐观，根据现该区域的楼盘凝聚的人气，销售走势也是可以乐观预计的。第十八页，编辑于星期五：八点三十八分。三、市场分析和项目定位2、项目定位：1）、市场定位：本项目拟建设成为*市少有的精品小楼盘。2）、区域定位：在本项目区域内，要建设成为在规划设计上与“花园星河湾”、“小岛春天花园”等高品质商住小区媲美或有些甚至超越，在销售价位方面能让市民更容易接受的精品商住小区。3）、主力客户群定位：中、低收入市民（包括临时居民），白领阶层，二次置业者以及外地来绵人员。4）、功能定位：临街
16、部分：底层临街面为商业，二层为娱乐休闲、办公用途。其临街三层（含三层）以上及小区内不临街的均为住宅，其总层数最高为七层。5）、建筑风格定位：本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。第十九页，编辑于星期五：八点三十八分。四、资源供给1、建筑材料的需要量、采购方式和供应计划建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。2、施工力量的组织计划本项目施工力量由建设方
17、按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。第二十页，编辑于星期五：八点三十八分。四、资源供给3、项目施工期间的动力、水等供应本项目施工期间的动力、水均在项目原租赁站的动力、水接入基础上进行相应改造而成。4、项目建成投入使用后水、电、燃气、通讯等均在就近市政道路上接入，其项目交通在两条市政道路上均留有出入口，方便业主出行。第二十一页，编辑于星期五：八点三十八分。五、项目开发组织机构、管理费用的研究1、开发项目的管理体制、机构设置本开发项目将实行项目管理机制对其项目开发全过程实施全程管理，即由建设方组建成立一个“￥花园”项目开发部。下设工程技术处、财务
18、处、外联处、销售处。2、管理人员的配备方案项目开发部设项目经理一名，负责对项目开发全过程实行领导管理，并对公司负责。工程技术处下设技术负责人一名，负责项目技术问题的协调解决，配置技术员一名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工作。财务处设置财务负责人一名，负责项目一切财务工作，配置会计、出纳各一名，其职责按公司财务制度执行。外联处一人，负责项目报建以及水、电、气、弱电等方面的联系工作，并协助办理项目预售、银行按揭等工作。销售处设销售负责人一名，负责项目销售策划、项目定价以及销售所需外联工作，配置销售员两名，协助销售负责人开展工作。第二十二页，编辑于星期五：八点三十八分。五、项目开发组织机构
19、、管理费用的研究3、拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况工程技术处、财务处、外联处的培训计划均按有关部门每年要求的执行，公司不再另行安排。销售处人员培训由项目经理及销售负责人组织，其他处配合对本项目进行针对性学习和加强。第二十三页，编辑于星期五：八点三十八分。六、开发建设计划1、前期开发计划及资金计划：（括号内为资金计划情况）第二十四页，编辑于星期五：八点三十八分。六、开发建设计划2、工程建设计划及资金计划：（括号内为资金计划情况）在本计划中，仅表示某项工作开展的大致时间，该时间在后期项目建设策划中将进一步明确细化或根据项目实际工作进展情况进行相应调整。3、建设场地的布置：以后期项目施工组
20、织设计为主。4、施工队伍选择：由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。第二十五页，编辑于星期五：八点三十八分。七、项目资金来源及经济分析1、项目投资来源、筹措方式的确定：根据公司实际情况，本项目采用一次性开发，开发资金通过两种方式获得：、自筹资金：约700万元，由本项目投资商先筹取200万元用于本项目前期报建，项目开始动工建设时，由本项目投资商在“*”项目销售款中抽取500万元用于本项目开发建设。、本项目销售资金：在本项目预售开始后（具体时间以市房管局核准的预售许可证批准时间为准），部分销售款用于优先向土地抵押银行还贷（具体销售款还款比例
21、详见销售状况及资金还贷情况表），其余销售资金再回投入本项目开发之中，以填充开发资金缺口，解决资金不足等问题。第二十六页，编辑于星期五：八点三十八分。七、项目资金来源及经济分析3、银行还贷评价：根据项目开发成本及利润估算表可知，本项目开发后完全有能力还清该土地在银行抵押贷款和因此产生的利息（即土地原始成本和银行利息）。现项目拟定销售周期12个月，预计销售状况及资金还贷情况如下表分析：第二十七页，编辑于星期五：八点三十八分。八、结论及建议1、结论：1）、随着城区土地供应量减少及土地成本增加，目前该区域已有多家房产商在投资开发，使得该区域成为*房地产开发一个新的热点区域。2）、随着政府加大城市土地供
22、应的监管和土地市场化运作，以及项目周边商住氛围的进一步凝聚，其销售价格在估算价格的基础上有一定的上浮空间，即结果将增加开发商的利润。3）、从项目预计销售情况和银行还贷表分析来看，其项目开发后开发商完全有能力还清土地银行贷款及相应利息。因此就其本项目而言，作为开发商，由于土地摊消成本偏高，其开发商利润相对较低。但针对土地抵押贷款和利息，其项目开发后可以完全还贷，因此其项目进行商住小区开发是可行的。第二十八页，编辑于星期五：八点三十八分。八、结论及建议2、存在的问题及相应的建议：1）、由于长虹厂区的隔断，使得西蜀名居与本项目之间形成一段居住空白段，在一定程度上影响到人气及商气的延伸。2）、就项目地
23、块区域现状来看，虽然开发项目较多，但总体开发体量并不大。作为小项目，在住宅部分决策时，应尽量优化户型设计，并控制好面积，以合理价位、合理户型设计以及小区完善的配套设施和好环境去赢得市场认同。3）、在富临“西蜀名居”、花园“星河湾”及中房开发项目等大盘的带动下，为本项目的开发提供了比较好的机遇，其住房销售平均单价也很不乐观。第二十九页，编辑于星期五：八点三十八分。八、结论及建议4）、该区域的城市配套设施亟待完善，本项目相邻的高水中路需要贯通，同时项目东西两面的政府学校的建设时间也影响到本项目开发决策。5）、该区域同规模楼盘的园林景观均不及“花园星河湾”、“小岛春天花园”等楼盘，其区域市政休闲设施较少，因此在本项目中必须加大园林景观方面的投入，用景观来提升小区品质，从侧面来提高销售价格。6）、最值得注意的是本项目的土地已在银行设置抵押，因此，在项目开发前及项目开发过程中都必须和土地抵押银行紧密协作，避免因此而导致项目开发计划的搁浅。第三十页，编辑于星期五：八点三十八分。Make Presentation much more fun第三十一页，编辑于星期五：八点 三十八分。