房地产司法评估报告.docx

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1、房地产司法评估报告估价项目名称:*有限公司所属的位于慈溪市坎墩街道直 塘村（坎墩工业园区）工业房地产市场价值 评估估价委托人：浙江省慈溪市人民法院估价机构：宁波永正房地产估价经纪有限公司注册房地产估价师：估价报告出具日期：二0一九年十二月三十一日 估价报告编号：宁永估字【2019】第E12878号1、建筑物基本状况幢号建筑面枳 （m2）结构所在层/ 总楼层估价对象现状简介有证建筑物110126. 93钢混1-3/3生产用房，现空置。铁大门，铝合金窗，配有2T货梯2部, 建于2012年，外墙为涂料。一层层高为5. 70米，地面为环 氧地坪漆，墙面、顶面为涂料；二层层高5.00米，地面为 环氧地坪

2、漆，墙面、顶面为涂料；三层层高5. 30米，地面 为环氧地坪漆，墙面、顶面为涂料卫生间分东、西2侧按 层设置：地面为地砖，墙面为瓷砖，配有卫生设施，花岗岩 洗手台。楼梯间：地面为花岗岩，墙面、顶面为涂料。5151.69钢混1/1铝合金门、窗，层高5.0米，部分有地下室，建于2012年， 外墙涂料，室内无装饰，为设备用房。107651. 57钢混1-3/3生产用房，现他人正在使用。铁大门，铝合金窗，配有2T 货梯2部，建于2012年，外墙为涂料。一层层高为5. 70 米，地面为环氧地坪漆，墙面、顶面为涂料；二层层高5. 00 米，地面为环氧地坪漆，墙面为涂料，部分铝合金隔断隔为 办公室，贞面为涂

3、料（部分为塑扣顶）；三层层高5. 30米， 地面为环氧地坪漆（部分复合地板），墙面、顶面为涂料。 卫生间分东、西2侧按层设置：地面为地砖，墙面为瓷砖， 配有卫生设施，花岗岩洗手台。楼梯间：地面为花岗岩，墙 面、顶面为涂料。小计17930. 19无证建筑物10. 32钢混为有证房屋1憧实测面积比权证证载面积多出部分447.09简易保养维护一般。50. 30钢混为有证房屋5幢实测面积比权证证载面积多出部分952.91混合层高3.4米，现作门卫，室内涂料地面、涂料墙面、塑扣顶， 保养维护一般。105.81钢混为有证房屋10幢实测面积比权证证载面积多出部分11178. 79简易层高3.3米，现空置。小

4、计285. 22棚2635. 14钢棚保养维护一般。31955. 97钢棚保养维护一般。其中486. 86 m?位于宗地红线外。638.3钢棚保养维护一般。769. 94钢棚保养维护一般。8220. 64钢棚保养维护一般。其中29. 86 m?位于宗地红线外。小计2919. 992、土地基本状况估价对象土地使用权面积为12200. 00 nV, 土地用途为工业用地，使用权类型为出 让，国有建设用地使用权至2052年12月24日止，该宗地东临联发路；南临永安路；西邻厂房；北邻厂房。宗地形状较规则，地势平坦，水文地质条件较好。宗地实际开 发程度已达到红线内、外“五通一平”（即通上水、通下水、通路、

5、通电、通信及“场 地平整”）。3、权益状况房屋权属：房产证号产权人座落规划用途总层数建筑面积（n?）结构附记慈房权证2013 字第001314号*有限公司慈溪市坎 墩街道直 塘村（坎 墩工业园 区）工业用房37651.57钢混/慈房权证2013 字第001312号310126. 93钢混/慈房权证2013 字第001313号1151.69钢混/合计/ /18215.41/土地权属:土地证号土地使用 权人座落地号用途使用 权类 型终止 日期使用权面积 （m2）其中独用 面积（m2）慈国用（2013） 第191004号*有限公 司慈溪市坎墩 街道直塘村 A#工业 用地出让2052-12-24122

6、00. 0012200. 00注：根据*有限公司A#测绘成果报告记载，估价对象另有无证房屋面积合计285. 22 nV, 棚面积合计2919. 99 m2o（3）房地产区位状况估价对象位于慈溪市坎墩街道直塘村（坎墩工业园区），所在地块东邻联发路、 南邻近永安西路、西邻宁波兴慈热动电器有限公司、北临展望路，近坎墩大道，道路 通达度较好，公共交通便捷度一般。周边有宁波兴慈热动电器有限公司、宁波帕恩厨 具有限公司等工业企业，工厂企业聚集程度较高。五、价值时点2019年12月27日，为注册房地产估价师对估价对象实地查勘之日。六、价值类型本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准。即房屋按所有权、土地按使

7、用权 价值进行估价，房地用途按规划用途为准，土地使用权出让剩余年限，宗地开发程度 以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价值。公开的市场价值：市场价值来源于市场参与者的共同的价值判断，在公开市场上 最可能形成或实现的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大 限度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对 象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。七、估价原则本次估价在遵循独立、客观、公正、合法及最高最佳利用原则、价值时点原则、 替代原则等技术性原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据估价原则如 下：（-）

8、遵循独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是，公平正直地评估出对各方估价利害关系人均 是公平合理的价值或价格的原则。（-）遵循合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。（三）遵循价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。U!要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范 围内的原则。（五）遵循最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的 合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。八、估价依据

9、（-）本次估价所采用的法律法规1、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号）；2、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；3、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号）；4、中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第46号）；5、最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释2004 16 号）；6、最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定（法办发20075 号）；7、最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定（法释2018 15 号）o（二）本次估价采用的估价标准1、房地产估价规范GB/T50291-

10、2015；2、城镇土地估价规程GB/T18708-2014；3、房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013） o（三）本次估价委托人提供的资料1、“2018浙0282委评字第138号”浙江省慈溪市人民法院司法评估委托书 及浙江省慈溪市人民法院函；2、国有土地使用证复印件；3、房屋所有权证复印件；4、*有限公司A#测绘成果报告。（四）房地产估价机构收集的有关资料1、现场勘察资料；2、市场调查资料；3、估价师收集的其他资料。九、估价方法（-）估价方法的选用估价方法通常有比较法、成本法、收益法、假设开发法四种及由此衍生的相关方 法。比较法适用于类似房地产交易实例较多的估价；收益法适用于有效

11、收益或有潜在 收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、 收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开 发或再开发潜力的房地产的估价。我们根据估价目的以及估价对象现状，本次估价对象为整幢独立的工业用房，由 于难以获取近期类似房地产交易实例，故无法采用比较法；估价对象法定用途为工业 用途，不能改变用途，无需更新改造，又非在建工程，故不宜采用假设开发法；估价 人员在充分分析现有资料的基础上，结合本次估价目的，拟采用成本法和收益法分别 进行测算，综合两种估价方法测算结果最终确定估价对象于价值时点的市场价值。（-）估价方法定义1、成本法所谓

12、成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。其公式如下:房地产价值;土地重新取得成本+建筑物重新购建价格-建筑物折旧2、收益法收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收 益转换成价值得到估价对象价值或价格的方法。根据估价对象的具体情况并结合估价 目的，本次估价采用如下计算公式：V= A/ (R-G) X1- (1+G) n/(l+R)n其中：V收益价值A未来第一年的净收益R资本化率G净收益逐年递增比率N未来可获收益的年限十、估价结果本公司依据有关法律法规、政策、技术标准和估价规范的要求，根据估价目的， 遵

13、循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在充分了解当地房地产市场状况和相关 资料的基础上，采用成本法和收益法进行分析测算和判断，确定估价对象在满足本次 估价全部假设和限制条件下的市场价值为人民币3586. 29万元整，大写金额为人民币 叁仟伍佰捌拾陆万贰仟玖佰元整。卜一、注册房地产估价师注册房地产估价师注册号签名日期十二、实地查勘期2019年12月27日十三、估价作业期2019年12月25日至2019年12月31日。第四部分一、估价对象位置图二、估价人员实地拍摄的委估价对象照片三、2018浙0282委评字第138号浙江省慈溪市人民法院司法评估委托书及浙江省慈溪市人民法院函复印件四、委托人提供的国

14、有土地使用证、房屋所有权证复印件五、委托人提供的*有限公司A#测绘成果报告复印件六、估价机构营业执照、资质证书七、估价人员资格证书复印件致委托人函以下内容摘自估价报告书，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读估价报告全文。浙江省慈溪市人民法院：受贵单位的委托，我公司组织注册房地估价师按规定的估价程序于2019年12月 27日对估价对象进行了评估工作。特此函告如下：一、估价目的：为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。二、估价对象：关于申请执行人*银行股份有限公司宁波分行与被执行人*有限 公司等执行纠纷一案所涉及的*有限公司名下的位于慈溪市坎墩街道直塘村（坎墩工 业园区）工业房地产，

15、产权属*有限公司所有，（1）已办理“房产证、土地证”，土 地使用权面积12200. 00 rtf, 土地用途为工业用地，使用权类型为国有出让，终止日期 为2052年12月24日，证载建筑面积合计17930. 19 m2,设计用途为工业。（2）根据 估价人员现场查勘结合估价对象*有限公司B#测绘成果报告，无证房屋面积为 285.22 m2,棚面积2919. 99武。估价对象范围包括其土地使用权、地上有证及无证房 屋、室内固定装修、地上附属物及基础设施。三、价值时点：以实地查勘日2019年12月27日为本次价值时点。四、价值类型：本次估价采用公开市场价值标准；即房屋按所有权、土地按使用 权，价值进

16、行估价，房地用途按设计用途为准，土地使用权出让剩余年限，宗地开发 程度以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价 值。公开市场价值来源于市场参与者的共同的价值判断，在公开市场上最可能形成或 实现的价格。五、估价方法：本次估价采用的估价方法有成本法、收益法。六、估价结果：本公司依据有关法律法规、政策、技术标准和估价规范的要求， 根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在充分了解当地房地产 市场状况和相关资料的基础上，采用成本法和收益法进行分析测算和判断，确定估价 对象在满足本次估价全部假设和限制条件下的市场价值为人民币3586. 29万元整，大写金额为人

17、民币叁仟伍佰捌拾陆万贰仟玖佰元整。具体如下表所示，详细情况见估 价结果报告。估价结果一览表序号估价对象 名称幢号建筑面积 (m2)评估价值备注单价(元/以)总价(万元)第一 部分有证房屋110126. 9310091021.815151.6998114. 88107651.571019779. 69小计17930.191816.38第二 部分无证房屋10. 328700. 03447.09940. 4450.38420. 03952.913922. 07105.818800.5111178. 791182. 11棚2635. 14945.9731955.979418. 39其中红线外建筑面积4

18、86.86 m2,价值 4.58 万638.3690. 26769. 94550. 388220. 64551. 21其中红线外建筑面积 29.86 m2,价值 0.07 万小计3205.2131.41第三 部分土地12200.0014251738.50土地使用权证号为慈国 用(2013)第 191004 号合计3586.29注：1、评估结果中建筑物幢号根据测绘成果报告进行编号，无证建筑物的建筑面积根据测绘成果报告确定，具体 由有权管理部门认定。2、表内数据存在四舍五入，个别数据前后可能会存在小误差，不影响计算结果及最终评估结论的准确性。3、上述估价结果包含了估价对象宗地内的有证房屋、无证房屋

19、、装修价值、货梯、钢棚、围墙、地坪、绿化 等。4、本次估价未考虑无证建筑物违章的行政处罚等因素。七、特别提示：本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。宁波永正房地产估价经纪有限公司法定代表人：赵海庆二0一九年十二月三十一日第一部分估价师声明错误!未定义书签。第二部分估价的假设和限制条件错误!未定义书签。第三部分估价结果报告错误!未定义书签。一、委托估价人错误!未定义书签。二、估价机构错误!未定义书签。三、估价目的错误!未定义书签。四、估价对象错误!未定义书签。五、价值时点错误!未定义书签。六、价值类型错误!未定义书签。七、估价原则错误!未定义书签。八、估价依据错误!未定义书签

20、。九、估价方法错误!未定义书签。十、估价结果错误!未定义书签。十一、注册房地产估价师错误!未定义书签。十二、实地查勘期错误!未定义书签。十三、估价作业期错误!未定义书签。第四部分 附件错误!未定义书签。一、估价对象位置图二、估价人员实地拍摄的委估价对象照片三、2018浙0282委评字第138号浙江省慈溪市人民法院司法评估委托书及浙江省慈溪市人民法院函复印件四、委托人提供的国有土地使用证、房屋所有权证复印件五、委托人提供的*有限公司A#测绘成果报告复印件六、估价机构营也执照、资质证书七、估价人员资格证书复印件第五部分估价技术报告（存档）第一部分估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的

21、事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈 述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论， 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价 利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房 地产估价基本术语标准以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论， 撰写本估价报告。5、注册房地产估价师*已对本估价报告中的估价对象于2019年12月27日进行 了实地查勘和市场调查。6、宁波仲衡

22、价格评估有限公司对本估价报告中涉及的相关设备提供重要专业帮 助。7、注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期第二部分估价的假设和限制条件一、估价假设条件（一）一般假设1、估价委托人对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性、可靠性负 责，不得隐瞒或者提供虚假情况和资料。估价委托人提供了估价对象的国有土地使 用证、房屋所有权证复印件，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑 其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真 实、准确、完整。2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给 予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相

23、应的专业机构进行鉴定、 检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。3、本次估价对象红线内房屋建筑面积合计为18215.41肝其中有证房屋证载建筑 面积合计为17930.19 m2,无证房屋面积合计为285.22 m2；另有棚面积合计2919.99 m2;土地使用权面积为12200.0（）m2,有证房屋及土地数据根据委托人提供的房屋所 有权证、国有土地使用证确定，无证房屋及棚面积数据根据慈溪市土地勘测规 划设计院有限公司提供的*有限公司A#测绘成果报告确定，最终权属面积由相关 管理部门认定，如认定面积发生变化，估价结果需重新调整。4、估价对象产权合法、明晰，手续齐全，可通过司法拍卖在公开市场上转

24、让为假 设前提。5、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足 以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。6、本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利以及 租赁、查封等因素对房地产价值的影响为假设前提。特提请报告使用人注意！（二）未定事项假设本次估价对象无未定事项假设。（三）背离事实假设估价对象以现场实地查勘日为价值时点，实地查勘日、司法委托日及报告使用日 有一定的时间差异

25、，在此假定估价对象在各时间点的市场状况和物理状况一致。（四）不相一致假设1、根据委托人提供的房屋所有权证，证号为“慈房权证2013字第001312号”， 房屋建筑面积为10126. 93平方米；根据慈溪市土地勘测规划设计院有限公司出具的 *有限公司A#测绘成果报告房屋实测建筑面积为10127. 25平方米，二者不相一 致，本次评估结果有证房屋价值以房屋所有证记载建筑面积为测算依据，实测多出的 0. 32平方米列入无证房屋。2、根据委托人提供的房屋所有权证，证号为“慈房权证2013字第001313号”， 房屋建筑面积为151. 69平方米；根据慈溪市土地勘测规划设计院有限公司出具的* 有限公司A

26、#测绘成果报告房屋实测建筑面积为151.99平方米，二者不相一致，本 次评估结果有证房屋价值以房屋所有证记载建筑面积为测算依据，实测多出的0. 30平 方米列入无证房屋。3、根据委托人提供的房屋所有权证，证号为“慈房权证2013字第001314号”， 房屋建筑面积为7651. 57平方米；根据慈溪市土地勘测规划设计院有限公司出具的* 有限公司A#测绘成果报告房屋实测建筑面积为7657. 38平方米，二者不相一致，本 次评估结果有证房屋价值以房屋所有证记载建筑面积为测算依据，实测多出的5. 81平 方米列入无证房屋。（五）依据不足假设本次估价对象无依据不足假设。二、估价的限制条件（一）本次估价结

27、果仅为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值, 不得作其它用途使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚 至重新估价。（二）估价结果的定义是估价对象在价值时点的市场价值。该结果未考虑对估价 对象进行强制处分和短期变现等特殊因素对估价对象的影响。（三）我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露 及难以接触到的部分依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进 行评估，但受估价人员的职业水平和能力的影响。（四）估价报告应用的有效期自完成并出具估价报告之日一年内使用有效；若报 告使用期限内，房地产市场、政策或估价对象状况发生重大变化，估价结

28、果需做相应 调整或委托估价机构重新评估。（五）根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定， 当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形 式向法院提出，逾期视为认同。（六）如发现本估价报告数字或文字因校对或其他类似原因出现差错，属正常差 错范围，请及时通知本公司进行更正。（七）未经本公司书面同意，评估报告的全部或部分内容及任何参考资料不得引 用于其他与本次委托目的无关的任何公开文件、通告或声明中，对任何第三人不承担 责任，也不得以其他任何形式公开发表。（八）本估价报告的估价结果需经宁波永正房地产估价经纪有限公司盖章及该公 司两名注册房地产估价师签字

29、，并作为一个整体使用时有效，本公司对本次估价结果 拥有最终解释权。（九）估价对象红线范围内的北侧及西南侧均有变压器及配套设备，应委托人要 求均不列入评估范围，提请报告使用人予以特别关注。第三部分估价结果报告一、委托估价人名称：浙江省慈溪市人民法院住所：慈溪市寺山支路60号联系电话：二、估价机构估价机构名称：宁波永正房地产估价经纪有限公司法定代表人：赵海庆住所：宁波市镇海区骆驼街道顺业街1号5-2室（新城核心区）营业执照注册号：982934K资质等级：贰级行政许可决定书号：浙建房估证字2001029号有效期限:三、估价目的为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。（-）估价对象范围估价对象为*有限公司名下的位于慈溪市坎墩街道直塘村（坎墩工业园区）工业 房地产，该估价对象包括其土地使用权、地上有证及无证房屋、室内固定装修、地上 附属物及相应的公共设施设备（水、电、通讯等），不含动产、债权债务、特许经营 权等其他财产或者权益。（-）估价对象基本状况估价对象为位于慈溪市坎墩街道直塘村（坎墩工业园区）的工业房地产，权利人 为*有限公司，红线内房屋建筑面积合计为18215.41 in?其中有证房屋证载建筑面积 合计为17930.19 m2,无证房屋面积合计为285.22 m2；另有棚面积合计2919.99 m2； 土地使用权面积为12200.00 m2o