房地产司法估价报告.docx

《房地产司法估价报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产司法估价报告.docx（11页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、房地产司法估价报告估价报告编号：宁正司估字第号估价项目名称：宁波*股份有限公司位于象山县定塘镇浮礁路的工业房地产市场价值司法鉴定估价估价委托人：宁波市海曙区人民法院房地产估价机构：宁海县正平房地产估价师事务所有限公司估价报告出具日期：2019年4月24日致估价委托人函宁波市海曙区人民法院：受贵院委托，我公司对被执行人宁波*股份有限公司名下的位于象山县定 塘镇浮礁路9号的工业房地产的价值进行了估价。估价目的：为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。估价对象:估价对象位于象山县定塘镇浮礁路的工业房地产，产权属宁波* 股份有限公司所有；房屋建筑总面积6132. 740?（其中证载建筑面积

2、4960. 50?,无证 建筑面积1172.24m2）,设计用途为办公和厂房，建成年份为2003年；土地使用权总 面积为14079. 11 n?,地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2053 年10月。估价对象财产范围：包括有证建筑物、未经登记的建筑物及钢棚和土地使用权、 房屋内外的装饰装修、绿化、大门等不动产，不包括机器设备、配套设施等动产。价值时点：2019年3月13日价值类型：市场价值，指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受估价对象位置图强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。估价方法：成本法。我公司依据有关法律法规、政策、技术标准和估价规

3、范的要求，根据估价目的， 遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在充分了解当地房地产市场状况和相关 资料基础上，选用成本法进行分析、测算和判断，确定估价对象在满足本次估价全部 假设和限制条件下的估价结果为：小写金额（人民币）1174万元（取整）大写金额（人民币）壹仟壹佰柒拾肆万元整具体价值详见下表:有无产权房号结构土地面积建筑面积市场价单价总价有证建筑01钢混1929. 24129202钢、钢结构252688004、 05、 06、07、 08、 09砖混505. 26775391577未登记建筑01-1钢混28. 0712923626602-1钢、钢结构284. 37880250246（0

4、4、05、06、07、 08、 09）-1砖混-40. 19775-3114710棚房93. 77520487603砖混39. 377202834611、12简易房181. 7752094520棚1、棚2、 棚3、棚4、 棚5、棚6、棚7、棚8钢棚585. 0814484252土地14079. 11435合计6132.74特别提示：1 .本次估价报告计算过程中总价和单价均进行了四舍五入，单价乘以 面积后所得结果和总价有微小差别，以总价为准（总价精确到万位）。2.估价结果 未扣除可能拖欠的物业费、水电费以及拍卖过程发生的处置费用和税金。3.使用本报 告前，请认真阅读报告全文，特别是估价的假设和限

5、制条件，以免不当使用本报告的 价值意见，造成不必要损失。第三部分估价结果报告一、估价对象（一）估价对象财产范围本次估价范围为宁波*股份有限公司所拥有位于象山县定塘镇浮礁路的工 业房地产。（1）房屋建筑总面积6132. 74m2 （其中证载建筑面积4960. 5m2,无证建筑面积 1172.24m2）,设计用途为工业，建成年份为2003年；土地使用权证记载的土地使用 权面积为14079. 114，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为 2053 年 10 月。（2）包括有证建筑物、未经登记的建筑物及钢棚和土地使用权、房屋内外的装 饰装修、绿化、大门等不动产。（3）不包括机器设备、设

6、施等动产。（二）估价对象区位状况估价对象位于宁波市象山县定塘镇工业园区内。宁波，简称甬，副省级市、计划单列市，世界第三大港口城市，有制订地方性法 规权限的较大的市，中国大陆综合发展水平前15强中心城市，长三角五大都市圈中 心城市之一，长三角南翼经济中心，国家历史文化名城，连续五次蝉联全国文明城市, 中国著名的院士之乡，2016年东亚文化之都。宁波地处东南沿海，位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛 为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的竦州、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州 的三门、天台相连。象山县介于北纬 28 51 18 -29 39z 42、东经 121 347 03 -12

7、2 17, 30之间。位于浙江省东部沿海中段，宁波市的东南部，在象山港与三门湾之间。其 地理位置北临象山港，与郭州区、奉化市隔港相望；东北遥对舟山市普陀区的六横岛 和宁波市北仑区的梅山岛；东濒大目洋；南接猫头洋，隔三门湾与台州市的三门县相 峙；西连宁海县，象山半岛自宁海县紫溪、梅林至一市东延入海。象山处于象山半岛 的东部，由象山半岛东部本土和沿海600多个岛礁组成,具有“三面环海,一线穿陆” 地理特征。定塘镇，位于浙江省象山县中南部，东邻石浦镇，南连晓塘乡，西濒岳井洋，北 接新桥镇，隔海与宁海县长街镇相望。定塘镇属平原乡镇，拥有耕地3. 13万亩，全 县最大的平原水库一一大塘河水库贯穿全镇，区

8、内环境优美，地势平坦，土壤肥沃， 气候湿润，江河纵横。定塘镇是一个以农业经济为主的乡镇，近年来，通过大力调整农业产业结构，积 极发展绿色效益农业，形成了以果蔬为主的种植业主导产业。是宁波市蔬菜主产区之 一，是象山重要的水果产地，产有柑橘、杨梅、西瓜。因绿色产业与生态建设的良性 互动，被评为宁波市首批生态镇，并积极创建省级生态镇。2004年，全镇实现社会 总产值9. 82亿元，农民人均纯收入5636元。蔬菜“龙型”经济凸现。全镇蔬菜复种面积已达4. 3万亩，产值8. 9万吨，以绿 甘兰、紫甘兰、西兰花、花椰菜为主导品种。全镇3万亩土地列入国土资源部立项的大塘港灌区土地整理项目，建成千亩绿色 农业

9、示范园区和600亩节水灌溉区，棚栽面积达3000亩，农田基础设施走在全县前 列，被评为市级无公害生产基地和菜篮子基地。全镇有蔬菜加工企业5家，宁波能 大食品有限公司是市级农业龙头企业，也是象山县最大的蔬菜加工企业，生产优质冻 干脱水蔬菜，出口欧美市场。全镇拥有370人的专业果蔬贩销队伍，在国内主要蔬菜 集散市场设有20多个窗口，年贩销量达5万吨。绿色农产品加工区建设启动。经国家发改委批准立项，启动建设绿色农产品加工 区，加工区面积510亩，基础设施投资规模4000万元，是定塘镇招商引资的主要平 台，也是县级特色工业小区，现已引进11家企业，以农产品加工企业为主。全镇工 业经济稳定发展，已形成以

10、蔬菜精加工、精细化工、机械制造加工为主的工业经济格 局。（三）估价对象实物状况1、土地实物状况描述估价对象位于定塘镇浮礁路，系象山县一般镇乡工业用地。土地形状呈较规则梯 形，地势平坦，与周围道路无高差。红线内外已达“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯）。土地使用权总面积14079. 11 nf,证载用途为工业，实际用途为工业。2、建筑物实物状况描述估价对象四至为：东邻未确权厂房，西至空地，南临马漕线，北临小路。估价对象共有12幢建筑物，其中证载建筑3幢（测绘资料中有8幢建筑物），无证建筑4幢以及8个钢棚，建筑物情况祥见下表:有证部分编号（测绘房 号）证载面积实际面积基本状况1 (01)1

11、929. 241957.31估价对象证载层数为1-3层的混合结构办公用房；实际为1-4 层钢混结构的综合楼，其中一二两层为办公用房，三层为员工 宿舍，四层为楼梯间；内部装修：一二楼地面铺设花岗石，石膏板吊顶，乳胶漆墙 面，公共卫生间地面铺设地砖，墙面铺墙面砖，塑料扣板，楼 梯间为花岗石地面，不锈钢扶手，三层为员工宿舍，水泥地， 墙面和顶均为白水泥抹面；外观：外墙涂料，塑钢窗；建成年份：2003年；使用维护状况：房屋结构构件基本完好，室内外装饰工程维 护一般，门窗完好；层Wj： 3层层jWj都为3. 8米，4层层Wj为3. 2米。2 (02)25262810.37估价对象证载为一层混合结构的厂房

12、；实际为一层钢、钢混 结构的食堂生产混合用房；布局：西面为员工食堂和厨房，东面为生产车间（车间内有 机器设备）；内部装修：食堂和厨房地面铺设抛光地石专，墙面铺墙面砖， 扣板吊顶；生产车间地面铺设缸砖，白瓷砖铺到墙面1. 5米处, 上面为夹芯板钢棚，扣板吊顶；使用维护状况:房屋结构构件基本完好，室内装饰工程维护 一般，部分扣板有损坏，门窗完好，目前已出租；层高：6米；建成年份：2003年。3 (04、05、06、07、 08、 09)505. 26465. 07估价对象证载为1幢一层混合结构的厂房；实际为6幢一层 砖混结构的设备用房；内部装修：大部分水泥地，大部分墙面和吊为白水泥抹面，部分地面铺

13、缸传，部分墙面铺白瓷砖；外观：外墙涂料，钢窗；层高：6幢层高分别为6米，3米，3米，3米，6米；建成年份：2003年；使用维护状况：房屋结构构件基本完好，室内外装饰工程维 护一般，门窗部分损坏。小计4960. 55232. 75无证部分位置(测绘房 号)证载面积实际面积基本状况门卫(03)39. 37估价对象为1层的砖混结构的门卫用房；内部装修：水泥地，墙面和顶为白水泥抹面；外观：外墙涂料，塑钢窗；层高：3.8米；使用维护：房屋结构构件基本完好，室内装饰工程维护一般， 门窗完好。棚房(10)93. 77估价对象为一层的棚房，四周为砖墙，顶棚为彩钢板； 室内无装修。简易房(11、12)181.7

14、7估价对象为一层夹芯板棚房钢棚(棚一棚 8)585. 08维护状况良好，无损坏小计899. 99合计4960. 56132.74(四)估价对象权益状况1、房地产登记状况(1)、土地登记状况：估价对象共有3本土地使用证，详见下表:权证号象国用(2004)第10-0017号土地使 用权人宁波能大食品有限公司坐落定塘镇浮礁路9号地号-01地类(用 途)工业使用权 类型出让终止日期2053年10月使用权 面积7937. 72 m其 中独用面积7937. 7 m2分摊面积0 m2记事/权证号象国用(2004)第10-0018号土地使 用权人宁波能大食品有限公司坐落定塘镇浮礁路9号地号-02地类（用 途）

15、工业使用权 类型出让终止日期2053年10月使用权 面积1860. 752 m其 中独用面积I860. 75 Hl?分摊面积0 m2记事/权证号象国用（2004）第10-0019号土地使 用权人宁波能大食品有限公司坐落定塘镇浮礁路9号地号-03地类（用 途）工业使用权 类型出让终止日期2053年10月使用权 面积4280. 662 m其 中独用面积4280. 66 m2分摊面积0 m2记事/（2）、房屋登记状况：估价对象共有2本房屋所有权证，详见下表:权证号象房权证定塘镇字第070754 号房屋所有 权人宁波能大食品有限公司产别股份制房产房屋坐落浮礁东路登记时间2004年10月11日丘（地）号

16、取得方式/使用年限/房屋状况幢号房号结构房屋总 层数所在层数建筑面积（平 方米）设计用途混合31-31929. 24办公附记权证号象房权证定塘镇字第070776 号房屋所有权 人宁波能大食品有限公司产别股份制房产房屋坐落浮礁东路登记时间2004年10月11日丘（地）号取得方式/使用年限/房屋状况幢号房号结构房屋总 层数所在层数建筑面积 （平方米）设计用途混合112526厂房混合11505. 26厂房附记2.其他权利设立情况：估价对象已设定最高抵押权且被查封。二、价值时点价值时点为2019年3月13日，房地产估价师现场查勘之日作为本次估价的价值 时点。三、估价结果注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序， 选用成本法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和 限制条件及报告使用说明下，确定估价对象在价值时点的估价结果如下：小写金额（人民币）1174万元（取整）大写金额（人民币）壹仟壹佰柒拾肆万元整四、实地查勘期2019年3月13日五、估价作业期2019年3月7日至2019年4月24日二。一九年四月二十四日