涉执房地产处置司法评估报告.docx

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1、涉执房地产处置司法评估报告估价报告编号：辽万融房鉴报字(2022)第012号估价工程名称：大连长兴岛经济区“敦豪海郡”共十七处房地产市场价格评估估价委托人：大连市金州区人民法院房地产估价机构：辽宁万融房地产土地评估咨询注册房地产估价师：蔚衍俊()、关冲阳()估价报告出具日期：2022年3月24日本次估价不考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素 的影响。四、不相一致假设本报告无不相一致假设。五、依据缺乏假设现场实地查勘时，被执行人未到场，估价师未能进入山青街7、12号车库以及金鸡路818-5号公建的内部查勘。经与办案法官沟通确 认，本次估价均按毛坯房进行评估。六、本报告使用的限制条

2、件（一）本估价报告仅为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。 不得用于抵押贷款、政府征收等其他用途，假设用于其他用途，对使用者 造成的损失，我公司不承当任何责任。（二）估价结果未考虑未来处置风险，未考虑估价对象及其房屋所 有权人已承当的债务、或有债务对其价格的影响，也未考虑估价对象权 属发生转移时应向国家交纳的税费以及可能存在的欠费等对估价结果的 影响。（三）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告出具之日起的一 年内实现，超过一年需要重新进行估价。（四）估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系 变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值 的影响，也没有考虑估价

3、对象将来可能承当违约责任的事宜，以及特殊 交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。（五）本报告仅为估价委托人、为估价目的实现的相关当事人及相关管理部门使用。未经本公司同意，报告的全部或局部内容不得发表于 任何公开媒体上。房地产估价结果报告一、估价委托人名称：大连市金州区人民法院联系人：齐法官二、房地产估价机构名称：辽宁万融房地产土地评估咨询法定代表人：牟桂玲住所：大连市中山区友好路211号1单元7层2号机构备案等级：国家一级备案证书编号：第号三、估价目的本报告估价目的是为大连市金州区人民法院确定财产处置参考价提供 参考依据。四、估价对象（一）估价对象范围估价对象为坐落于大连长兴岛经济区山青

4、街111号、金鸡路802号、 金鸡路818号的十七处房地产，建筑面积总计为1462. 58平方米；估价范 围包含房屋及其分摊的国有出让土地使用权，不包含室内动产及依附于估价对象的债权债务等其他财产和权益。(二)估价对象基本状况1、权益状况估价对象十七处房地产登记于三本不动产权证书中，具体如下： (1)山青街111号12处房地产估价对象1-12登记于“辽(2021)大连长兴岛不动产权第号”不动 产权证书中，权利人：大连长兴伟业房地产开发，共有情况： 未登记，坐落：大连长兴岛经济区山青街111号，不动产单元号：GB00200F 等12套，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质：出让 /

5、商品房，用途：城镇住宅用地/车库，网点，住宅；面积：土地面积：31969. 97 rtf/房屋建筑面积：1216. 70肝，土地使用期限：2008年06月16日至2048 年06月15日止。权利其他状况：房屋结构：钢筋混凝土，大国用(2008) 第06032号。根据“房地产首次登记清册”，估价对象1T2具体如下:序号坐落建筑面积(肝)规划用途1大连长兴岛经济区山青街车111-6号24. 05车库2大连长兴岛经济区山青街车111-12号31.06车库3大连长兴岛经济区山青街111-2号266. 58网点4大连长兴岛经济区山青街车111-7号38. 53车库5大连长兴岛经济区山青街111-4号26

6、8. 78网点6大连长兴岛经济区山青街111号1单元5层1号103. 19住宅7大连长兴岛经济区山青街111号1单元18层1号103. 19住宅8大连长兴岛经济区山青街111号2单元3层3号96. 32住宅9大连长兴岛经济区山青街111号2单元16层2号73. 86住宅10大连长兴岛经济区山青街111号3单元11层1号70. 38住宅11大连长兴岛经济区山青街111号3单元15层1号70. 38住宅12大连长兴岛经济区山青街111号3单元18层1号70. 38住宅(2)金鸡路802号2处房地产估价对象13T4登记于“辽(2021)大连长兴岛不动产权第号”不 动产权证书中，权利人：大连长兴伟业房

7、地产开发，共有情况: 未登记，坐落：金鸡路802号，不动产单元号：GB00022F等2套，权利类 型：国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质：出让/商品房，用途： 城镇住宅用地/住宅，面积：土地面积：23732 nV/房屋建筑面积：106. 66 m2, 土地使用期限：2008年06月18日至2078年06月17日止。权利其 他状况：房屋结构：钢筋混凝土，大国用(2009)第06025号。根据“房地产首次登记清册”，估价对象13T4具体如下:序号坐落建筑面积(m)规划用途13大连长兴岛经济区金鸡路802号3单元14层3号53. 32住宅14大连长兴岛经济区金鸡路802号4单元14层1号53.

8、 34住宅(3)金鸡路818号3处房地产估价对象15-17登记于“辽(2021)大连长兴岛不动产权第号”不 动产权证书中，权利人：大连长兴伟业房地产开发，共有情况: 未登记，坐落：大连长兴岛经济区金鸡路806号，不动产单元号：GB00022F 等3套，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质：出让/ 商品房，用途：城镇住宅用地/公建，面积：土地面积：23732后/房屋建 筑面积：139. 22 m2, 土地使用期限：2008年06月18日至2048年06月 17日止。权利其他状况：房屋结构：钢筋混凝土，大国用(2009)第06025号。根据“房地产首次登记清册”，估价对象15T7具体

9、如下:序号坐落建筑面积(mJ)规划用途15大连长兴岛经济区金鸡路818-12号47. 67公建16大连长兴岛经济区金鸡路818-5号45. 85公建17大连长兴岛经济区金鸡路818-2号45.7公建2、实物状况(1)山青街111号12处房地产根据实地查勘，估价对象1-12为“敦豪海郡一期”小区内的成套房屋, 地处城市建成区，占用土地为国有出让土地且为共用宗地。所在宗地东侧临 金鸡路、西侧临听涛街、南侧临新顺路、北侧临山青街，土地形状规那么， 地势平坦，地质状况良好，宗地内外土地开发程度到达七通(通路、通供水、 通排水、通电力、通讯、通热力，通燃气)水平。估价对象所在建筑建成于2009年左右，钢

10、混结构，外立面底层贴面砖、 上部刷涂料；房屋室内均为毛坯房，目前处于空置状态，预留水、电、暖、 燃气等配套设施接口，整体维护状况较好，为完好房。(2)金鸡路802号2处、金鸡路818号3处房地产根据实地查勘，估价对象13-17为“敦豪海郡二期”小区内的成套房屋, 地处城市建成区，占用土地为国有出让土地且为共用宗地。所在宗地东侧临 金鸡路、西侧临听涛街、南侧临滨艳路、北侧临新顺路，土地形状规那么， 地势平坦，地质状况良好，宗地内外土地开发程度到达七通(通路、通供水、 通排水、通电力、通讯、通热力，通燃气)水平。估价对象所在建筑物建成于2010年左右，钢混结构，外立面底层贴面 砖、上部刷涂料；房屋

11、室内均为毛坯房，目前处于空置状态，预留水、电、 暖、燃气等配套设施接口，整体维护状况较好，为完好房。3、区位状况本次估价对象坐落于大连长兴岛经济区“敦豪海郡一期”及“敦豪海 郡二期”，为南北相邻的住宅小区，西侧均临听涛街，东侧均临金鸡路， 区域道路通达状况较好，车辆出行较方便。本次估价对象网点及公建均临 小区道路，不临市政道路。其中：山青街111-2号、111-4号的两处网点 为1-2层；金鸡路818-12号、818-5号、818-2号三处公建均位于1层。估价对象所处区域距离长兴岛管委会约3公里，邻近长兴岛海滨公园， 所处位置较好。区域内有长兴岛108路、113路等多条公交车经过并设有 站点，

12、人员出行较方便，出入可及性及便捷性较好。区域外部基础设施包 括道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、通讯、通暖、有线电视等市政 配套设施完备。周边分布有长兴岛海滨公园、长兴岛体育公园、敦豪国际 酒店、幼儿园、餐馆、超市、银行等，公共配套服务设施齐全。五、价值时点遵循估价目的，本次估价的价值时点为估价师完成现场实地查勘日， 即为2022年3月4 0o六、价值类型本次估价采用市场价格类型。市场价格简称市场价或市价，是某种或某宗房地产在某一时间的现实 市场上的平均交易价格。七、估价原那么本估价报告按照估价规范的规定，遵循如下房地产估价原那么：（一）独立、客观、公正原那么要求站在中立的立场上实事求是、

13、公平正直地评估出对各方估价利害 关系人均是公平合理的价值或价格的原那么。（二）合法原那么要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原那么。（三）价值时点原那么要求估价结果是在根据估价目确实定的某一特定时间的价值或价格。（四）替代原那么要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格 偏差在合理范围内的原那么。（五）最高最正确利用原那么要求估价结果是在估价对象最高最正确利用状况下的价值或价格。八、估价依据（一）法律、法规和政策性文件1、中华人民共和国民法典（中华人民共和国主席令第45号，2021 年1月1日起施行）2、中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届

14、 全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2019年8月26日第三 次修正、自2020年1月1日起施行）3、中华人民共和国土地管理法（1986年6月25日第六届全国 人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，2019年8月26日第三次修 正、自2020年1月1日起施行）4、中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第46 号，2016年12月1日起施行）5、最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价假设干问题的规 定（法释201815号，自2018年9月1日起施行）（二）技术标准、规范1、中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-2015）2、中华人民共和国国家标准房地产估

15、价基本术语标准（GB/T 50899-2013）3、关于印发涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）的通知 （中房学（2021） 37号）（三）估价委托人提供的材料1、大连市金州区人民法院（2022）辽0213执恢526号委托书复 印件2、估价对象不动产权证书复印件3、大连市金州区人民法院（2021）辽0213执1428号执行裁定书 复印件（四）估价机构和估价人员所掌握的有关资料1、现行房地产市场价格及信息2、估价人员实地查勘估价对象取得的有关资料3、估价人员市场调查取得的有关资料4、本估价机构积累的有关估价资料。九、估价方法（一）选择估价方法估价人员通过实地调查，认真分析调查收集到的有关资料，

16、在确定上 述估价原那么的基础上，根据估价对象的实际情况，结合目前掌握资料，决 定采用比拟法评估估价对象的市场价格。（二）估价方法定义比拟法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比拟， 根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价 格的方法。十、估价结果估价师经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产 管理法、国家标准GB/T50291-2015房地产估价规范等法律法规和技 术标准，遵循独立、客观、公正的原那么，选用比拟法对估价对象的市场价 格进行了分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点的市场价格总计为 人民币捌佰贰拾万元整（820万元），详见估价结果一览

17、表。估价结果一览表致估价委托人函序 号不动产权 证书号坐落建筑面积 （m2）规划用途单价(x/m1)总价（万元）1辽（2021）大连长兴岛大连长兴岛经济区山青街乍111-6号24.05车库32008大连市金州区人民法院：惠承委托，根据估价目的，本机构本着独立、客观、公正的原那么，就 贵院执行大连金州联丰村镇银行股份与大连欣丰多繁国际贸易 、大连长兴伟业房地产开发、潘敦发借款合同纠纷一案 中涉及的，大连长兴伟业房地产开发所有的坐落于大连长兴岛经 济区山青街111号、金鸡路802号、金鸡路806号的十七处房地产市场价 格进行评估。估价对象详见下表：序号不动产权证书号坐落建筑面积(itf)规划用途1

18、辽(2021)大连长 兴岛不动产权第号大连长兴岛经济区山青街车111-6号24. 05车库2大连长兴岛经济区山青街车111-12号31.06车库3大连长兴岛经济区山青街111-2号266. 58网点4大连长兴岛经济区山青街车111-7号38. 53车库5大连长兴岛经济区山青街111 -4号268. 78网点6大连长兴岛经济区山青街111号1单元 5层1号103. 19住宅7大连长兴岛经济区山青街111号1单元 18层1号103. 19住宅8大连长兴岛经济区山青街111号2单元 3层3号96. 32住宅9大连长兴岛经济区山青街111号2单元 16层2号73. 86住宅10大连长兴岛经济区山青街1

19、11号3单元 11层1号70. 38住宅11大连长兴岛经济区山青街111号3单元 15层1号70. 38住宅12大连长兴岛经济区山青街111号3单元18层1号70. 38住宅13辽(2021)大连长 兴岛不动产权第号大连长兴岛经济区金鸡路802号3单元 14层3号53. 32住宅14大连长兴岛经济区金鸡路802号4单元 14层1号53. 34住宅2不动产权第 号大连长兴岛经济区山青街车111-12号31.06车库3200103大连长兴岛经济区山青街111-2号266.58网点77192064大连长兴岛经济区山青街车111-7号38.53车库3200125大连长兴岛经济区山青街111-4号268

20、.78网点77192076大连长兴岛经济区山青街111号1单元 5层1号103.19住宅3642387大连长兴岛经济区山青街111号1单元 18层1号103.19住宅3716388大连长兴岛经济区山青街111号2单元 3层3号96.32住宅3716369大连长兴岛经济区山青街111号2单元 16层2号73.86住宅37922810大连长兴岛经济区山青街111号3单元11层1号70.38住宅37542611大连长兴岛经济区山青街111号3单元15层1号70.38住宅37922712大连长兴岛经济区山吉街111号3单元 18层1号70.38住宅37922713辽(2021) 大连氏兴岛 不动产权第

21、 号大连长兴岛经济区金鸡路802号3单元 14层3号53.32住宅38672114大连长兴岛经济区金鸡路802号4单元 14层1号53.34住宅38672115辽(2021) 大连长兴岛 不动产权第号大连长兴岛经济区金鸡路818-12号47.67公建82673916大连长兴岛经济区金鸡路818-5号45.85公建82673817大连长兴岛经济区金鸡路818-2号45.70公建826738合计1462.58820十一、注册房地产估价师参加本次估价的中国注册房地产估价师签名、盖章姓名注册号签名签名日期蔚衍俊年 月 日关冲阳年 月 日十二、实地查勘期注册房地产估价师于2022年3月4日对估价对象内外

22、部状况和区域状 况进行了现场实地查勘，并于当日完成了实地查勘。十三、估价作业期2022年3月4日至2022年3月24日。一、大连市金州区人民法院(2022)辽0213执恢526号委托书复 印件二、估价对象不动产权证书复印件三、(2021)辽0213执1428号执行裁定书复印件四、估价对象实地查勘情况五、估价对象位置图及现场照片六、专业帮助情况和相关专业意见七、房地产估价机构营业执照复印件八、房地产估价机构备案证书复印件九、注册房地产估价师估价资格证书复印件15辽(2021)大连长 兴岛不动产权笫号大连长兴岛经济区金鸡路818-12号47. 67公建16大连长兴岛经济区金鸡路818-5号45.

23、85公建17大连长兴岛经济区金鸡路818-2号45. 70公建总计1462. 58本报告估价目的是为大连市金州区人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。价值时点为2022年3月4日。价值类型为市场价格。本机构遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地 产估价规范等法律法规和技术标准，经过实地查勘和市场调查，选用比 较法对估价对象的市场价格进行了分析、测算和判断，确定估价对象在价 值时点的市场价格总计为人民币捌佰贰拾万元整(820万元)，详见估 价结果一览表。估价结果一览表序 号不动产权 证书号坐落建筑面积 (m2)规划用途单价(元/m)总价(万元)1辽(2021) 大连长兴岛 不动产权第

24、号大连长兴岛经济区山青街车1114号24.05车库320082大连长兴岛经济区山青街车“1-12号31.06车库3200103大连长兴岛经济区山青街111-2号266.58网点77192064大连长兴岛经济区山青街车111-7号38.53车库3200125大连长兴岛经济区山青街11号268.78网点77192076大连长兴岛经济区山吉街111号1单元5层1号103.19住宅3642387大连长兴岛经济区山青街111号1单元 18层1号103.19住宅3716388大连长兴岛经济区山青街111号2单元 3层3号96.32住宅3716369大连长兴岛经济区山青街111号2单元 16层2号73.86

25、住宅37922810大连长兴岛经济区山青街111号3单元11层1号70.38住宅37542611大连长兴岛经济区山青街1II号3单元15层1号70.38住宅37922712大连长兴岛经济区山青街111号3单元 18层1号70.38住宅37922713辽(2021) 大连长兴岛 不动产权第 号大连长兴岛经济区金鸡路802号3单元 14层3号53.32住宅38672114大连长兴岛经济区金鸡路802号4单元14层1号53.34住宅38672115辽(2021) 大连长兴岛 不动产权第 号大连长兴岛经济区金鸡路81842号47.67公建82673916大连长兴岛经济区金鸡路818-5号45.85公建

26、82673817大连长兴岛经济区金鸡路818-2号45.70公建826738合计1462.58820特别提示:1、应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等 使用范围使用评估报告。否那么，房地产估价机构和注册房地产估价师依法 不承当责任；2、评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是评估对象 处置可实现的成交价格，也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保 证；3、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致评估结果对 应的评估对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变 卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后 才可使用；4、在评估报告

27、使用期限或者评估结果有效期内，评估报告或者评估结果未使用之前，如果评估对象状况或者房地产市场状况发生明显变化 的，评估结果应当进行相应调整后才可使用；5、估价的具体情况及相关专业意见，请见附后的估价报告正文，并 请特别关注其中的估价假设和限制条件。辽宁万融房地产土地评估咨询法定代表人：牟桂玲二O二二年三月二十四日估价师声明估价假设和限制条件房地产估价结果报告错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。一、估价委托人错误!未定义书签。二、房地产估价机构错误!未定义书签。三、估价目的 四、估价对象 五、价值时点 六、价值类型 七、估价原那么 八、估价依据 九、估价方法 十、估价结果错误!

28、未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。十一、注册房地产估价师错误!未定义书签。十二、实地查勘期十三、估价作业期附件错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签一、大连市金州区人民法院(2022)辽0213执恢526号委托书复印件二、估价对象不动产权证书复印件三、(2021)辽0213执1428号执行裁定书复印件四、估价对象实地查勘情况五、估价对象位置图及现场照片六、专业帮助情况和相关专业意见七、房地产估价机构营业执照复印件八、房地产估价机构备案证书复印件九、注册房地产估价师估价资格证书复印件

29、估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：一、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的, 没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。二、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客 观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假 设和限制条件的限制。三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的 利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、 估价委托人及估价利害关系人没有偏见。四、注册房地产估价师是按照国家标准GB/T50291-2015房地产估 价规范、房地产估价基本术语标准和涉执房地产处置司法评估 指导意见（试

30、行）等房地产估价标准进行分析，形成意见和结论，撰 写本估价报告。估价假设和限制条件一、本次估价的一般假设（一）估价师对估价所依据的估价对象权属、面积、用途等资料进 行了审慎检查。根据现有资料，估价师无理由怀疑其合法性、真实性、 准确性和完整性，本次估价分析、测算及判断中假定其为合法、真实、 准确和完整的。（二）估价师关注了房屋平安、环境污染等影响估价对象价值或价 格的重大因素，但并未进行专业鉴定、检测。在无相应的专业机构进行 鉴定、检测的情况下，估价师无理由怀疑估价对象存在平安隐患、重大 环境污染，本次估价分析、测算及判断中假定估价对象建筑结构等是安 全的，不存在重大环境污染等隐患。（三）估价师依据估价委托人提供的估价对象不动产权证书及 确定估价对象房屋建筑规模，但并未进行专业测量；本次估价中假定估 价对象实际规模与登记数据无差异。（四）由于委托人未明确估价对象是否存在欠缴税费，房地产估价 师未掌握相关状况，本次评估假定估价对象不存在欠缴税费。（五）本次评估不考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处 置费用对估价结果的影响，假设市场供应关系、市场结构保持稳定、未 发生重大变化或实质性改变。二、未定事项假设本报告无未定事项假设。三、背离事实假设依据估价委托人提供的资料，估价对象已被查封。鉴于估价目的，