房地产司法鉴定评估报告.docx

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1、房地产司法鉴定评估报告报告编号：正兴鉴估字（2022）第001号项目名称：泰州凯世通石化有限公司位于泰州市姜堰区蒋垛镇新桥村厂房及土地的市场价值评估报告委托方：泰州市海陵区人民法院房地产估价机构：江苏正兴土地房地产资产评估咨询有限公司注册房地产估价师：刘志成（注册号：）王玉成（注册号：）估价报告出具日期：2022年03月08日（三）估价对象权利状况 估价对象的权利状况见表2：估价对象泰州凯世通石化有限公司位于泰州市姜堰区蒋垛镇新桥村厂房 及土地土地使用权登记情况国有土地使用证号泰姜国用（2016）第1741号土地使用权类型出让土地使用权面积19856 m1土地用途工业用地地号GB00212土地

2、使用权 终止日期2063年02月03日他项权人被担保主债权数额 （最高债权数额）权力顺序登记日期债务履行期限不动产限制情况宗地的四至估价对象位于姜堰区蒋垛镇新桥村，东至江苏江进泵业有限公 司，南至滨河路，西至农田，北至农田。宗地的形状所在宗地地块近似于矩形，形状较规则。宗地的地势所在宗地地势较平坦。基础设施完备程度估价对象所在宗地达到通电、通上下水、通讯、通路及场地平 整“五通一平”开发水平。地基水文状况估价对象所在宗地地貌属长江中下游冲积平原，地基承载力较 强，地表排水状况较好。规划限制条件估价对象所在宗地规划用途为工业用地，规划对估价对象利用 有一定的限制。五、价值时点2022年02月17

3、日，价值时点为现场查勘之日。六、价值类型本估价结果为估价对象在价值时点状态下的公开市场价值，未考虑法定优先受 偿、快速变现、非正常交易和不可抗力等因素对其价值的影响。七、估价原则本次估价遵循的原则有：1、独立、客观、公正原则：在估价中，不受任何单位和个人的影响，不带有自 己的情感、好恶和偏见，不偏袒任何一方，遵守职业道德，实事求是、公平正直地进 行估价。2、合法原则：应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。3、最高最佳使用原则：应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。4、替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5.价值时点原则：要求估价结果应是估价对象在价值时点客

4、观合理价格或价值。 八、估价依据（一）国家和地方的法律、法规1、中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国主席令第29号，2007 年8月30日、2009年8月27日两次修正2、中华人民共和国土地管理法中华人民共和国主席令第28号，自2004 年8月28日起施行3、中华人民共和国民法典2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第 三次会议通过，自2021年1月1日起施行4、中华人民共和国担保法中华人民共和国主席令第50号，自1995年10 月1日起施行5、中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国主席令第74号，自2008 年1月1日起施行。6、中华人民共和国资产评估法中华人民共和国主席令第4

5、6号，自2016 年12月1日起施行。7、最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定最高 人民法院法释（2011） 21号，自2012年1月1日施行。（二）估价技术规程及文件1、房地产估价规范GB/T 5029120152、城镇土地估价规程GB/T1850820143、房地产估价基本术语标准GB/T 5089920134、房屋完损等级评定标准城住字（1984）第678号5、江苏省建筑与装饰工程计价表6、泰州市工程造价管理（三）委托方提供的资料1、泰州市海陵区人民法院司法鉴定委托书2、委托方提供的其他资料（四）估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料1、估价人员现场勘察搜集的资料九

6、、估价方法（一）估价方法适用性分析房地产估价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。不同的估价方 法从不同的角度反映了所估房地产在一定权利状态在一定时间点的价格水平，只是各 种方法的适用条件、方法特点、资料要求有所不同，需根据估价对象的估价目的、实 际情况等选择合适的估价方法。比较法主要适用于类似房地产交易市场相对成熟规范的房地产估价。估价对象为 厂房，所在区域该类房地产市场较差，区域内类似房地产市场交易案例较少，因此， 本次评估不宜采用比较法。收益法适用于具有收益或潜在收益的房地产估价；估价对象无产权，无法确定其 合法用途和收益年限的有效性，因此本次评估不宜采用收益法。成本法主要适用

7、于那些很少发生交易、又较难求取客观收益的房地产估价。房地 产估价师已较全面地掌握了估价对象的开发的成本构成，适宜采用成本法进行估价， 因此本次评估采用成本法。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，在价值时点时估 价对象属于建成并已投入使用的物业，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，因 此本次评估不适宜采用假设开发法。我们对估价对象的有关资料进行了认真的审核和分析，并对估价对象进行了实地 查勘和调查了解，针对估价对象的实际情况、估价对象所处市场的状况以及本估价目 的，本次评估选用成本法分别对估价对象的价格进行测算。（二）估价技术路线所谓成本法评估，就是测算估价对象在价值时点的

8、重置成本或重建成本和折旧， 将重置成本或重建成本减去折IU得到估价对象价值或价格的方法。具体计算公式如 下：成本法测算价格;土地重置成本+建筑物重置或重建成本一建筑物折旧土地重置成本：是指在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必 要支出及应得利润。建筑物重置或重建成本：是指在价值时点重新建造与估价对象中建筑物具有相同 效用或完全相同全新状况的建筑物的必要支出及应得利润。建筑物折旧：是指各种原因造成的建筑物价值减损。十、估价结果根据国家法律、法规和规范的有关规定，我公司遵循“独立、客观、公正”等估 价原则，选用成本法对被执行人位于姜堰区蒋垛镇新桥村房地产进行了司法鉴定价值 评估；价值

9、时点为2022年02月17日；估价目的是为海陵区人民法院处置待估房地 产提供市场价格参考，该估价对象无他项权利设定的前提下，其可能实现的价值： 评估总价：壹仟壹佰捌拾捌万陆仟陆佰元整（小写11886600元）具体详见下表：（取整至百元）项目名称建筑面积（nf）评估金额（万元）建筑厂房1791.68200.49证载国有工业土地19856796.32装饰装修31.65附着物160.20合计1188. 66卜一、注册房地产估价师姓名注册号签名日期刘志成2022年03月08日王玉成2022年03月08日十二、实地查勘期2022年02月17日十三、估价作业期2022年02月17日至2022年03月08日

10、、江苏省泰州市海陵区人民法院司法评估委托书复印件二、房地产评估明细表三、估价对象房屋实测面积示意图四、估价对象位置示意图五、估价对象实地查勘情况和相关照片六、房地产估价机构营业执照复印件七、房地产估价机构估价资质证书复印件八、注册房地产估价师资格证书复印件一、江苏省泰州市海陵区人民法院司法评估委托书复印件江苏省泰州市海陵区人民法院司法评估委托书（ 2022 ）苏1202法鉴委字第8号江苏正兴土地房地产资产评估咨询有限公司：我院执行局移送的申请人中信银行股份有限公司泰州分行 与被申请人泰州凯世通石化有限公司金融借款合同纠纷一案，需 要对被执行人泰州凯世通石化有限公司提供抵押的位于泰州市 姜堰区蒋

11、垛镇新桥村的厂房及土地进行评估.根据最高人民法 院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定，特委 托你单位进行评估。现将有关材料送去，请指派你单位有专门资 质的人进行评估。评估结束后，应当出具评估报告书，并由 评估人签名、盖章。我院送去的有关材料，请一并退还我院。附1：委托评估要求附2：委托评估材料清单督办人：审判管理办公室（司法鉴定）陈静（江苏省泰州市海陵区春晖路98号） 电话：0523-86391566执行局联系人：张金红 电话：0523-86391523中信银行股份有限公司泰州分行委托代理人林小小二、房地产评估明细表房地产评估明细表单位名称：泰州凯世通石化有限公司金额单位：人民币元

12、项目名称实测建筑面积 （m1）重置单价（元/nr）成新率建筑物 评估价值备注建筑物S1办公楼791.21897.4080%1200978S2门卫30. 981473.4080%36517S3食堂63.51417.8075%67523S4辅助用房286. 141180.0075%253234S5辅助用房80. 641390.0075%84067S6辅助用房15. 751390.0075%16419S7辅助用房30. 551473.4075%33759S8前易房屋95. 04657.2070%43722S9篇易房屋13. 23530.0070%4908S10辅助用房161. 1572.4070%6

13、4550S11辅助用房111.61529.0075%127977S12辅助用房102. 96920.0070%66306S13辅助用房8. 99784.0()70%4934小计1791.682004895项目名称土地面积（6）重置单价（元/m，）土地评估 价值 （元）证我国有工业用地19856401.057963249小计198567963249装饰装修地面砖、孔胶漆墙面、吊顶、外墙涂料等；316480附着物水泥路面、围堵、厂门楼及绿化等1602000评估价值合计11886624三、估价对象房屋实测面积示意图S1-791.20nfS2=3O.98irfS3=63.50irfS4=286d4ir

14、fS5-8O.64rrfS6-15.75nfS7=30.55irf 86= 17W nfSB=95.04nfS9=1323trf 510=161.1 rtfS11=111.60rrf S12-102.96HS13-8.99 nf3501Hl3402 3400房屋实测面积示意图房屋坐落事嵯区蒋垛镇新桥村产权人泰州故世通石化楣限公司建筑面积1791. 68mt致估价委托人函泰州市海陵区人民法院：我公司受贵院的委托，于2022年（）2月17日上午，对（2022）苏1202法鉴委字 第8号司法鉴定委托书中被执行人泰州凯世通石化有限公司位于泰州市姜堰区蒋垛 镇新桥村厂房及土地进行了实地勘察，房屋实测建筑

15、面积1791.68 nf, 土地使用权面 积 19856m2o根据国家法律、法规和规范的有关规定，我公司遵循“独立、客观、公正”等估 价原则，选用成本法对被执行人位于泰州市姜堰区蒋垛镇新桥村厂房、土地、装饰装 修、附属物等进行了司法鉴定价值评估；价值时点为2022年02月17日；估价目的 是为泰州市海陵区人民法院处置待估资产提供市场价格参考，该估价对象无他项权利 设定的前提下可能实现的价值为人民币：（取整至百元）评估总价：壹仟壹佰捌拾捌万陆仟陆佰元整（小写11886600元）详见下表：项目名称建筑面积（门）评估金额（万元）建筑厂房1791.68200.49证载国有工业土地19856796.32

16、装饰装修31.65附着物160.20合计1188. 66特别提示：1、本评估结果含房屋、土地及其装修附着物等。2、本评估结果未考虑估价对象被查封、原有担保物权、优先受偿权以及快速变 现等因素对其的影响。江苏正兴土地房地产资产评估咨询有限公司法定代表人：二。二二年三月八日估价师声明2估价假设和限制条件3估价结果报告6一、估价委托人6二、房地产估价机构6三、估价目的6四、估价对象6五、价值时点9六、价值类型9七、估价原则9八、估价依据9九、估价方法10十、估价结果11十一、注册房地产估价师12十二、实地查勘期12十三、估价作业期12附件13一、江苏省泰州市海陵区人民法院司法评估委托书复印件二、房地

17、产评估明细表三、估价对象房屋实测面积示意图四、估价对象位置示意图五、估价对象实地查勘情况相关照片六、房地产估价机构营业执照、资质证书复印件七、房地产估价机构估价资质证书复印件八、注册房地产估价师资格证书复印件估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1 .注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记 载、误导性陈述和重大遗漏。2 .估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专 业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3 .注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价 委托人及估价利害

18、关系人没有利害关系，对估价对象、估价委托人及估价利害关系人 没有偏见。4 .注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 (GB/T50291-2015)和房地产估价基本术语标准(GB/T50899-2013)进行分析、 测算形成意见和结论，撰写本报告。5 .我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘，并对勘察的客观性、真实 性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被 遮盖、未暴露以及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和评估人员的认知进行 评估；我们不承担对估价对象隐蔽部分的质量进行调查鉴定的责任。6 .我们在估价中没有得到他人的重要专业帮助。

19、注册房地产估价师姓名注册号签名日期刘志成2022年03月08日王玉成2022年03月08日估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但 要受到以下假设和限制条件的限制和影响：一、估价的假设条件（一）、一般假设一般假设是指估价项目通常有的、常见的估价假设，包括对估价所依据的估价委 托人提供的估价对象的权属、面积、用途等资料进行审慎检查，在无理由怀疑其合法 性、真实性、准确性和完整性且未能予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完 整的合理假定；对可能影响估价对象的安全因素在无相应的专业机构进行鉴定、检测 的情况下，对其安全性的合理假定。本估价报告一般

20、假设如下：1 .本报告是依据价值时点估价对象现状进行的评估。2 .本报告提出的评估结果，是以估价对象的现状用途合法、按其现状用途持续 使用、产权完整合法为假设前提。3 .本估价报告依据了委托方提供的相关资料，本次评估设定委托方提供的情况 都是真实的，提供的有关资料都是合法有效的。根据委托方要求，本报告估算估价对 象当前状态于价值时点的客观市场价格，即估价对象不存在担保以及其他对其权利发 生限制的他项事项。4 .本次评估以委托方提供的相关权属证明复印件上记载的相关数据及估价人员 实地查勘为依据撰写本评估报告。5 .我们对估价对象的现场勘察仅局限其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露以 及难以接触到的

21、部分，依据了委托方提供的资料和口头介绍；本次评估设定估价对象 不存在隐蔽性质量问题和地基质量问题。6 .估价师实地勘察未能取得估价对象建筑物的工程质量报告，亦未对建筑物的 质量进行检测，本次估价是假定其建筑物质量达到合格标准。7 .本评估遵循了价值时点原则，即要求估价结果是估价对象于价值时点时公开 市场所形成的客观合理价格。价值时点后、估价报告有效期内，估价对象质量状况、 建筑工程市场状况、房地产市场交易状况和前述设定内容等发生变化，均会对估价结 果产生较大的影响，本评估结果须作相应调整。8 .本次评估的是估价对象的公开市场价值，公开市场价值是指在下列交易条件 下最可能实现的价格：（1）交易双

22、方自愿进行的交易。（2）交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化。（3）交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象。（4）交易双方有较充裕的时间进行交易。（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。9 .影响估价对象公开市场价格的因素错综复杂，不可能一一准确把握，为避免 使用报告不当，还要提请委托方注意以下几点：（1）本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力对评估 结论的影响。（2）本次评估未考虑强制处分、法定优先受偿等特殊因素对估价结论的影响。（3）价值时点后、估价报告有效期内，估价对象的质量及价格标准发生变化， 并对估价对象评估价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论。1

23、0 .本报告估价对象所配套的水、电、气、道路、通讯等基础设施与整体物业不 可分割，本次估价是以估价对象可享有的合理的上述基础设施的使用权益为前提的。11 .本报告评估结果未考虑短期强制快速变现相关费用等所带来的影响，也没有 估测未来的不可量化的外部影响（如周边环境的变化导致可交易市场的大小而决定的 供求关系和变现速度等）（二）、未定事项假设未定事项假设是指对估价所必须的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事 项所做的合理的、最可能的假定。本次估价中估价对象无未定事项，故无未定事项假设。（三）、背离事实假设背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状 况所做的与估价对

24、象的实际状况不一致的合理假定。本次估价是为了实现相关权利人的债权，因此，未考虑法定优先受偿、快速变现、 非正常交易和不可抗力等因素对其价值的影响。（四）、不相一致假设不相一致假设的主要情况有：1 .估价对象实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致；2 .不同权属证明中权利人（单位或个人）之间名称不一致；3 .估价对象的名称或地址不一致等。本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故本估价报告无不相一致事项假设。（五）、依据不足假设依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资 料，在注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少的必 需资料作合理假定。本

25、次估价无依据不足情况，故无依据不足假设。二估价的限制条件1 .本报告估价结论仅为委托方在上述已有假设条件下用于司法处置提供市场价 格参考，不作其他用途。2 .估价报告使用人为估价报告委托人，或为估价委托合同中约定的其他的估价 报告使用者。3 .任何机构或个人，未经估价机构和估价委托人确认，不能因得到估价报告而 成为估价报告使用者。4 .未经本估价机构同意，任何单位或个人不得将本报告的全部或部分内容在任 何公开的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。5 .估价报告应用的有效期自估价报告完成出具之日即2022年03月08日起，原 则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半

26、年。6 .本评估结论是我们为委托方提供的专业估价意见，这个意见本身并无强制执 行的效力。7 .本估价报告仅对估价对象在上述已有假设条件下的司法鉴定价格进行估测，不作为权属确认的依据。估价结果报告一、估价委托人单位名称：泰州市海陵区人民法院单位地址：江苏省泰州市海陵区春晖路98号二、房地产估价机构机构名称：江苏正兴土地房地产资产评估咨询有限公司机构地址：泰州市江洲南路103号资质级别：房地产评估壹级资质资质证号：苏建房估备（壹）泰州00058法人代表：于心联系电话：0523-85600222三、估价目的估价目的是为海陵区人民法院处置待估资产提供市场价格参考依据。四、估价对象估价对象为泰州凯世通石

27、化有限公司位于泰州市姜堰区蒋垛镇新桥村厂房及土 地。估价对象位于姜堰区蒋垛镇，东至江苏江进泵业有限公司，南至滨河路，西至农 田，北至农田。（-）估价对象基本状况根据估价人员的实地查勘，结合委托方提供的相关权属证明复印件记载，估价 对象的基本情况见表1：估价对象泰州凯世通石化有限公司位于蒋垛镇新桥村厂房及土地位置状况位于姜堰区蒋垛镇，东至江苏江进泵业有限公司，南至滨河 路，西至农田，北至农田。房屋建筑面积1791.68m2房屋结构钢混、砖混、破木、简易等房屋总层数厂房为一层，办公楼为二层所在层数房屋现实用途非住宅房屋 法定用途层高办公房层高约3. 5米 厂房层高约4米房屋建筑 年代平面布置估价对

28、象共有13幢建筑物，详见附件房屋实测面积示意图， 平面布置状况一般。结构状况钢混办公楼和仓库：实墙围护、现浇屋面 砖木仓库：实墙围护、木屋架装修状况装饰装修：办公楼地破饰面、局部石膏板天棚、乳胶漆墙面、 茶几、沙发、柜式空调。宿舍乳胶漆墙面、铝合金门窗、木床、桌椅、挂壁式空调、 马桶等。附着物状况附着物：有室外混凝土路面、围墙、砖砌门楼、不锈钢自动 伸缩门、厂区绿化等附着物。设施水电暗设消防设备空调分体式空调电梯使用使用状况使用状况一般与维维护与保养维护保养状况一般护物业管理无（二）估价对象区域状况位置状况坐落蒋垛镇新桥村方位位于姜堰区蒋垛镇新桥村、坐北朝南距离距离229省道约6. 5公里，距

29、离盐靖高速交通距 离约104公里。楼层厂房为一层，办公楼为二层朝向坐北朝南。临路状况普通乡镇道路。交通状况道路状况道路较宽、较平整。公共交通状况交通便捷度一般，公共交通状况一般。交通管制交通管制一般。停车状况所在区域内有停车位，停车便捷度较好。周围环境状况自然环境区域内空气、水、土壤情况一般，自然环境一般。人文环境区域居民受教育程度一般，治安状况一般，人文 环境一般。景观人文、自然景观一般。外部配套设施 状况基础设施估价对象所在宗地达到通电、通上下水、通讯、 通路及场地平整“五通一平”开发水平。公共配套设施所在区域内，公共配套设施状况一般。区位状况 优劣性分析估价对象位于姜堰区蒋垛镇新桥村；区位状况总体一般。