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1、房地产司法鉴定估价报告博文房地产评估造价集团有限公司房地产司法鉴定估价报告博文诸暨房估字SF （2018）第号估价项目名称：浙江铭仕管业有限公司所属坐落于诸暨市次坞镇 择坞村工业房地产市场价值评估估价项目名称：浙江铭仕管业有限公司所属坐落于诸暨市次坞镇择坞村工业房地产市场价值评估估价委托人：绍兴市越城区人民法院房地产估价机构：博文房地产评估造价集团有限公司（资质等级：国家壹级资质）注册房地产估价师：陈峰伟（注册号）张慧燕（注册号）估价报告出具日期：二0一八年九月二十五日 估价报告编号：博文诸暨房估字SF （2018）第号（三）估价对象土地状况估价对象所在宗地分为三块，土地面积分别为40031.
2、8平方米，2714.3 平方米，438.9平方米，四至为东至山、空地、塘、本公司，西至山、空地、 本公司，南至本单位、路、北至空地，部分交通出入需借用本单位其它地 块，宗地地势有一定坡度，形状不规则，地类用途为工业用地，土地使用 权类型为出让，土地终止日期为2056年12月20日，使用权剩余使用年限为 38.25 年。（四）估价对象建筑物状况宗地内 有产权 建筑物1#厂房建筑面积为2443.09M2,砖木结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷， 铁门，铁框玻璃窗，内部为地坪漆地面，墙面涂料刷白，顶面木结构 桁架梁坡屋顶，屋檐层高为3.50米。2#厂房建筑面积为2872.64M2,钢结构，总层数1层；
3、铁门，铝合金玻璃窗， 四面1.1米高砖砌墙及彩钢板围护，内部为地坪漆地面，钢铁排架接 地支撑，顶面钢结构顶盖，层高为7.25米。3#厂房建筑面积为2206.06MP,砖木结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷， 卷帘门，铁框玻璃窗，内部为水泥地面，局部油漆地面，墙面涂料刷 白，顶面木结构桁架梁坡屋顶，局部塑扣板吊顶，屋檐层高4.85米4#厂房建筑面积为1083.53M2,钢结构，总层数1层；铁拉门，铝合金玻璃 窗；内部为水泥地面，四面砖砌墙及彩钢板围护，钢铁排架接地支撑， 顶面钢结构顶盖，层高为7.5米。5#厂房建筑面积为492.48M2,砖木结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷，卷 帘门，铁框玻璃窗，
4、内部为水泥地面，墙面涂料刷白，顶面木结构坡 屋顶；局部为彩钢板隔墙，地面地砖贴面，顶面PVC板吊顶。6#厂房建筑面积为657.49M2,钢结构，总层数1层；铁拉门，铝合金玻璃窗， 内部为水泥地面，四面1.1米高砖墙及彩钢板围护，钢铁排架接地支 撑，顶面钢结构顶盖，屋檐层高为6.05米。7#厂房建筑面积为15L71M2,砖混结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷，不 锈钢铁门，铁框玻璃窗，内部为铝合金玻璃移门，地坪漆地面，墙面 墙砖贴面、涂料刷白，铝合金玻璃轻质隔墙，顶面涂料刷白，层高为 3.65 米。8#厂房建筑面积为121.12M2,砖混结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷，部 分为木门、铁门，内部水
5、泥地面，墙面及顶面涂料刷白；部分为不锈 钢铁门，内部水泥地面，墙面涂料刷白，顶面彩钢板顶盖。9#门卫建筑面积为42.65M2,砖混结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷，木 门，铝合金玻璃窗，内部为水泥地面，墙面及顶面涂料刷白。10#办公楼建筑面积为758.54M2,砖混结构，总层数2层；外墙面涂料粉刷，铝 合金玻璃窗，木结构人字坡屋顶；钢化玻璃门进入，一至二层内部为 实木门，地面地砖贴面，墙面涂料刷白，顶面石膏板吊顶；卫生间地面地砖贴面，墙面墙砖贴面，顶面石膏板吊顶，如厕设施齐全。11#厂房建筑面积为783.03M2,砖木结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷，铁 框玻璃窗，卷帘门，内部为水泥地面，墙面
6、涂料刷白，顶面预制梁支 撑，木结构人字坡屋顶，屋檐层高为5.5米。12#厂房建筑面积为799.97M2,砖混结构，总层数2层；外墙面墙砖贴面，铁 框玻璃窗；一层卷帘门，内部为水泥地面，墙面及顶面涂料刷白，层 高为4.15米；二层木门，内部为水泥地面，涂料刷白；内部安装升 降电梯。13#厂房建筑面积为6905.07M2,砖混结构，总层数3层；外墙面墙砖贴面， 铁框玻璃窗、铝合金玻璃窗；铁拉门、木门，一至三层内部为水泥地 面，墙面及顶面涂料刷白；内部安装升降电梯。14#厂房建筑面积为112.88M2,砖混结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷，进 户门未安装，内部为水泥地面，墙面及顶面铁皮饰面。22#厂
7、房建筑面积为311.52M2,砖木结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷，木 框玻璃窗，木门，内部为水泥地面，墙面涂料刷白，顶面木结构人字 坡屋顶。宗地内 无产权 建筑物15#厕所建筑面积为23.80M2,砖木结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷，铝 合金玻璃窗，木门，内部为地面地砖贴面，墙面墙砖贴面、涂料刷白， 顶面木结构坡屋顶。16#厂房建筑面积为310.90M2,钢结构，总层数1层；铁拉门，铝合金玻璃窗， 内部为水泥地面，四面砖砌墙及彩钢板围护，钢铁排架接地支撑，顶 面钢结构顶盖，屋檐层高为6.85米。17#厂房建筑面积为924.10M2,钢结构，总层数1层；卷帘门，铁框玻璃窗， 内部为水泥地面，
8、三面砌砖墙及彩钢板围护，一面靠墙围护，顶面彩 钢板顶盖，屋檐层高为6.5米。18#厂房建筑面积为744.00M2,钢结构，总层数1层；铁拉门，铝合金玻璃窗， 内部为地坪漆地面，四面1.1米高砖砌墙及彩钢板围护，钢铁排架接 地支撑，顶面钢结构顶盖，屋檐层高为7.25米。19#厂房建筑面积为920.50M2,砖木结构，总层数1层；卷帘门，铁框玻璃窗， 内部为水泥地面，墙面涂料刷白，顶面木结构桁架梁坡屋顶，屋檐层 高为5.()米。20#厂房建筑面积为381.40M2,钢结构，总层数1层；铁拉门，铝合金玻璃窗， 内部为水泥地面，两面砖砌墙及彩钢板围护，两面靠墙围护，钢铁架 接地支撑，顶面彩钢板顶盖，屋
9、檐层高为4.8米。21#厂房建筑面积为385.60M2,钢混结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷，铁 拉门，铁框玻璃窗，内部为水泥地面，墙面涂料刷白，顶面钢结构顶 盖，屋檐层高为7.5米。23#钢棚建筑面积为7.65M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地、锚墙支撑， 一面靠墙围护，三面无围护，顶面彩钢板棚盖。24#钢棚建筑面积为46.55M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地、锚墙支撑，卷帘门，四面靠墙及彩钢板围护，顶面彩钢板棚盖25#钢棚建筑面积为258.85M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地、锚墙支 撑，两面靠墙围护，两面无围护，顶面彩钢板棚盖。宗地内 无产权 建筑物26#钢棚建筑面积为6
10、0.00M2,简易结构，总层数1层；钢铁架锚墙支撑，两 面靠墙围护，两面无围护，顶面彩钢板棚盖。27#钢棚建筑面积为373.62M2,简易结构，总层数1层；钢铁架锚墙支撑，三 面靠墙围护，一面无围护，顶面彩钢板棚盖。28#钢棚建筑面积为74.10M2,简易结构，总层数1层；拉门，钢铁排架接地 支撑，四面彩钢夹芯板围护，顶面彩钢板顶盖。29#钢棚建筑面积为78.98MP,简易结构，总层数1层；钢铁架接地、锚墙支 撑，三面靠墙围护，一面无围护，顶面彩钢板棚盖。30#钢棚建筑面积为29.25M-简易结构，总层数1层；钢铁架接地、锚墙支 撑，三面靠墙围护，一面无围护，顶面彩钢板棚盖。31#简易棚建筑面
11、积为11.40M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地支撑，四 面无围护，顶面阳光板棚盖。32#附房建筑面积为13.20M2,简易结构，总层数1层;外墙面水泥砂浆抹灰， 木门，内部为水泥地面，墙面水泥砂浆抹灰，顶面彩钢板顶盖。33#钢棚建筑面积为70.00M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地、锚墙支 撑，一面靠墙围护，三面无围护，顶面彩钢板棚盖。34#简易棚建筑面积为11.40M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地支撑，三 面无围护，一面靠墙围护，顶面阳光板棚盖。35#附房建筑面积为91.50M2,砖混结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷，铁 框玻璃窗，内部为水泥地面，墙面及顶面涂料刷白。36#附
12、房建筑面积为111.20M2,豉混结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷，铁 框玻璃窗，铁门，内部为水泥地面，墙面及顶面涂料刷白。37#钢棚建筑面积为35.OOM2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地支撑，四 面部分彩钢板围护，部分无围护，顶面彩钢板棚盖。38#厕所建筑面积为46.80M2,砖木结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷，铝 合金玻璃窗，木门，内部为地面地砖贴面，墙面墙砖贴面、涂料刷白， 顶面木结构坡屋顶。39#钢棚建筑面积为8.82M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地、锚墙支撑， 两面靠墙围护，两面无围护，顶面彩钢板棚盖。40#钢棚建筑面积为124.00M2,简易结构，总层数1层；拉门，铝合
13、金玻璃窗， 内部为水泥油漆地面，钢铁排架支撑，三面彩钢夹芯板围护，一面靠 墙围护，顶面彩钢板顶盖。41#钢棚建筑面积为171.90M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地、锚墙支 撑，两面靠墙围护，两面无围护，顶面彩钢板棚盖。42#钢棚建筑面积为58.OOM2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地支撑，四 面无围护，顶面彩钢板棚盖。43#钢棚建筑面积为76.30M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地支撑，四 面彩钢板围护，铝合金玻璃窗，顶面彩钢板棚盖；此处建筑面积分别位于13#厂房屋顶。44#钢棚建筑面积为24.00M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地、锚墙支 撑，一面靠墙围护，三面无围护，顶面彩
14、钢板棚盖。45#钢棚建筑面积为277.60M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地支撑，一 面靠墙围护，三面无围护，顶面彩钢板棚盖。46#厂房建筑面积为2425.28M2,钢混结构，总层数1层；卷帘门，铝合金玻 璃窗，底部砖砌围护墙、墙面砖贴面，其余墙面彩钢板围护，内部为 地坪漆地面，钢铁排架接地支撑，顶面钢结构顶盖；本处厂房为整幢 厂房的一部分，且局部建筑面积位于待估宗地合法范围之外。47#钢棚建筑面积为220.00M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地支撑，四 面无围护，顶面彩钢板棚盖。外权物 地产筑 宗无建48#附房建筑面积为45.30M2,简易结构，总层数1层；简易门，铝合金玻璃 窗，底
15、部豉砌围护墙，其余墙面彩钢板围护，内部为地面地砖贴面， 顶面彩钢板顶盖，矿棉板吊顶。49#钢棚建筑面积为23.20M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地支撑，三 面靠墙围护，一面无围护，顶面彩钢板棚盖。50#钢棚建筑面积为213.50M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地、锚墙支 撑，一面靠墙围护，三面无围护，顶面彩钢板棚盖。51#钢棚建筑面积为74.80M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地支撑，四 面无围护，顶面彩钢板棚盖。52#附房建筑面积为27.60M-砖混结构，总层数1层；外墙面水泥砂浆抹灰、 涂料刷白，铝合金玻璃窗，不锈钢门，内部为水泥地面，墙面水泥砂 浆抹灰。53#附房建筑面积为
16、59.45M-砖木结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷，铁 框玻璃窗，铁拉门，内部为水泥地面，墙面涂料刷白，顶面木结构坡 屋顶，屋檐层高为5.0米。54#附房建筑面积为240.95M2,砖混结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷，铝 合金玻璃窗，木门，内部部分为水泥地面，墙面及顶面涂料刷白；部 分为地面地砖贴面，墙面墙砖贴面，顶面涂料刷白。55#厕所建筑面积为14.63M-简易结构，总层数1层；外墙面涂料粉刷，木 门，内部为水泥地面，墙面涂料刷白，顶面彩钢板顶盖。56#钢棚建筑面积为110.00M2,简易结构，总层数1层；钢铁架接地、锚墙支 撑，一面靠墙围护，三面无围护，顶面彩钢板棚盖。（五）他项权利状
17、况根据委托人提供的资料，至价值时点，估价对象已设定抵押权，且已 被绍兴市越城区人民法院查封。根据本次估价目的及委托方要求，本次评 估未考虑在估价对象上设定抵押、担保、租赁等他项权利和查封情况对房地产市场价值的影响。五、价值时点2018年09月20日（实地查勘之日）六、价值类型本次估价结果是指估价对象在满足全部假设和限制条件的前提下于 价值时点2018年09月20日现状利用条件下用途为工业的房地产市场价 值。1、价值定义：鉴定评估的价值定义为房地产市场价值，通常不评估 变现价值，不考虑房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转移 分担。本次估价的价值定义为估价对象房地产市场价值。2、价值内涵
18、：本报告估价结果所涉估价对象土地，取得方式为有偿 出让，土地用途为工业用地，开发程度为宗地红线内外“五通”（通路、 通电、供水、排水、通讯）及场地平整；所涉估价对象建筑物，用途为工 业，建筑结构、设施设备、新旧程度等状况均为现状条件。七、估价原则本次估价遵循合法原则、最高最佳利用原则、价值时点原则、独立客 观公正原则、替代原则等房地产估价原则。1、合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法 权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以 房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土 地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法
19、规或合同（如土地 使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价 格必须符合国家的价格政策。2、最高最佳利用原则所谓最高最佳使用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用 是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给 予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象 获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地 产拥有者在主观上都试图充分的发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方 式，取得最大的收益。3、价值时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一 时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有
20、不同价格。价值时点 原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须 假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在 该时间点的状况为准。4、独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出 对各方当事人来说均是公平合理的价格。5、替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场，商品或提供服务的效用相同或 大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务 同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产, 即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。
21、换言之，具有相同使用价值、 替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 八、估价依据本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件及相关资料1 .中华人民共和国物权法；2 .中华人民共和国城市房地产管理法；3 .中华人民共和国土地管理法；4 .中华人民共和国拍卖法；5 .中华人民共和国资产评估法；6 .最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规 定；7 .房地产估价规范(GB/T50291-2015)；8 .房地产估价基本术语标准(GB/T50899-2013)；9 .房屋完损等级评估标准；10 .绍兴市越城区人民法院司法评估委托书1(2018)绍越法委评字 第
22、418号111 .委托人提供的房屋所有权证、国有土地使用证复印件及相 关资料；12 .其他实地查勘调查获得的资料。九、估价方法根据房地产估价规范(GB/T5029L2015),估价方法通常有比较法、 收益法、成本法、假设开发法等主要估价方法。估价方法的选择应按照房 地产评估的技术规程，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具 体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。根据估价人员搜集的有关资料，由于待估宗地土地取得费的各组成项 目及费用标准明确，故本次估价对象土地可以采用成本逼近法进行评估测 算。再通过对当地建筑市场的调查，类似估价对象建筑物及附属物的建安 成本比较透明，建安定额等资料较易获
23、取，故评估建筑物市场价值采取重 置成本法。然后把房、地价值相加得出估价对象价值。A、国有建设用地使用权市场价值评估方法：成本逼近法1.成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定 的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。其计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+ 投资利润+土地增值收益。按公式初步测算土地价格后，应根据待估宗地在区域内的位置和宗地 条件，再进行年限修正，确定土地价格。B、地上建筑物市场价值评估方法：重置成本法1.重置成本法重置成本法是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的 方法；即求取估价对象
24、在价值时点的重新购建价格和建筑物的折旧，然后 将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。1）已取得房屋所有权证的建筑物建筑物重置价二建安成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润；2）未取得房屋所有权证的建筑物建筑物重置价二建安成本+管理费用+投资利息；C、房地产成本价值=土地成本+建筑物重置成本建筑物折旧。D、价格影响因素分析价格受租赁、查封、债务情况、产权纠纷等影响。由于本次估价目的 是为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据，故查封不影响估价 对象的价值，但租赁情况、产权纠纷将对估价对象的价值产生影响。根据 我国相关法律规定，抵押权实现不能对抗抵押权设立前已设
25、定的租赁权, 由于承租者权益的存在，将使估价对象价值偏离正常市场价值。产权纠纷 对估价对象价值也将产生较大影响，估价委托人应提供上述影响价格的相 关资料，以便于估价人员对房地产价格影响因素进行充分分析。本次估价 时委托人未提供影响价格的上述资料，故本估价结果为假设不存在上述情 况下的分析结果。十、估价结果注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照严谨的 估价程序，采用成本法，在认真分析所掌握的资料并充分考虑估价对象价 格影响因素的基础上，在报告中已说明的其他假设和限制条件下，经过周 密、细致的综合测算，并结合估价经验，最终确定估价对象于价值时点 （2018年09月20日）的市场价值
26、为房地产总价5204.10万元，大写人民 币伍仟贰佰零肆万壹仟元整。评估结果明细表估价对象地号用途使用权 类型使用权面积 （M2）单价 （元/M?）评估价值 （万元）土地906-100-243工业出让43185.006522815.66估价对象结构总层数建筑面积 （M2）单价 (7C/M2)评估价值 （万元）宗地内 有产权 建筑物1#厂房砖木1层2443.09667162.952#厂房钢1层2872.641111319.153#厂房砖木1层2206.06667147.144#厂房钢1层1083.531111120.385#厂房砖木1层492.4872035.466#厂房钢1层657.49116
27、976.867#厂房砖混1层151.7187713.308#厂房砖混1层121.126748.169#门卫砖混1层42.658273.5310#办公楼砖混2层758.54102777.9011#厂房砖木1层783.0372056.3812#厂房砖混2层799.9782766.1613#厂房豉混3层6905.07770531.6914#厂房砖混1层112.887248.1722#厂房砖木1层311.5257217.82小计19741.78/1645.05内权物 地产筑 宗无建15#厕所豉木1层23.805951.4216#厂房钢1层310.9081625.3717#厂房钢1层924.103413
28、1.5118#厂房钢1层744.0091868.3019#厂房豉木1层920.5059554.7720#厂房钢1层381.4034113.0121#厂房钢混1层385.6092535.6723#钢棚简易1层7.65550.0424#钢棚简易1层46.551050.4925#钢棚简易1层258.851052.7226#钢棚简易1层60.00550.3327#钢棚简易1层373.62853.1828#钢棚简易1层74.102291.7029#钢棚简易1层78.98850.6730#钢棚简易1层29.25850.2531#简易棚简易1层11.401250.1432#附房简易1层13.20415().
29、5533#钢棚简易1层70.00850.6034#简易棚简易1层11.401250.1435#附房砖混1层91.506886.3036#附房砖混1层111.206887.6537#钢棚简易1层35.001250.4438#厕所砖木1层46.805952.7839#钢棚简易1层8.821050.0940#钢棚简易1层124.003234.0141#钢棚简易1层171.90851.4642#钢棚简易1层58.001050.6143#钢棚简易1层76.302662.0344#钢棚简易1层24.00850.2045#钢棚简易1层277.601052.9146#厂房钢混1层2425.28940227.9
30、847#钢棚简易1层220.00851.87小计8395.70/499.19宗地内 附属物围墙、於地、道路、厂门、绿化树木、水池、路灯、旗杆、宣传牌126.32配电设备（变电变压器、低压配电柜、高压配电柜、电流补偿柜等）30.54小计156.86宗地外 无产权 建筑物48#附房简易1层45.305322.4149#钢棚简易1层23.201050.2450#钢棚简易1 1：213.501252.6751#钢棚简易1层74.801050.7952#附房砖混1层27.607262.0053#附房砖木1层59.455253.1254#附房砖混1层240.9569516.7555#厕所简易1层14.63
31、2470.3656#钢棚简易1层110.001351.49小计809.43/29.83宗地外 附属物围墙、校地、道路、门台、绿化树木57.51合计2388.44十一、注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期司法评估委托书号：（2018）绍越法委评字第418号第一部分：致估价委托人函绍兴市越城区人民法院：受贵院委托【（2018）绍越法委评字第418号】，我公司依据国家标准 房地产估价规范（GB/T 50291-2015）,房地产估价基本术语标准 （GB/T50899-2013）,最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖 工作的若干规定的有关技术规定，对贵院办理的2018浙0602执4037 号
32、一案所涉及的浙江铭仕管业有限公司所属坐落于诸暨市次坞镇择坞村 工业房地产于价值时点现状下的市场价值进行评估。估价对象宗地内有产 权建筑物的总建筑面积为19741.78平方米，无产权建筑物的总建筑面积为 8395.70平方米；宗地外无产权建筑物的总建筑面积为809.43平方米；国 有出让建设用地使用权面积为43185.00平方米。估价目的为司法拍卖（变 卖）提供房地产市场价值参考依据。注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照严谨的 估价程序，采用成本法，在认真分析所掌握的资料并充分考虑估价对象价 格影响因素的基础上，在报告中已说明的其他假设和限制条件下，经过周 密、细致的综合测算，
33、并结合估价经验，最终确定估价对象于价值时点 （2018年09月20日）的市场价值为房地产总价5204.10万元，大写人民 币伍仟贰佰零肆万壹仟元整。表1估价对象建筑物及附属物价格一览表房屋所有 权人估价对象建筑面积 （m2）评估价值 （万元）浙江铭仕 管业有限 公司宗地内有产权建筑物19741.781645.052301.10无产权建筑物8395.70499.19附属物（围墙、硅地、道路、厂门、绿化树木、 水池、路灯、旗杆、宣传牌）126.32配电设备（变电变压器、低压配电柜、 高压配电柜、电流补偿柜等）30.54陈峰伟张慧燕十二、实地查勘期2018年09月20日十三、估价作业期2018年08
34、月29日至2018年09月25日宗地外无产权建筑物809.4329.8387.34附属物（围墙、碎地、道路、门台、绿化树木）57.51合计2388.44表2估价对象土地价格一览表座落土地证号用途使用权 类型终止日期使用权面积 （n?）评估价值 （万元）次坞镇 择坞村诸暨国用（2009） 第号工业出让2056-12-2043185.002815.66备注:1、本次估价财产范围为估价对象的国有出让建设用地使用权、建筑 物、附属物以及按二手交易市场通常应包含的室内固定装饰装修价值，但 不包括室内动产、以及债权债务、特许经营权等其他财产或权益。2、估价结果报告随函发送，当事人或者其他利害关系人对评估报
35、告 有异议的，可在收到评估报告后十日内以书面形式向绍兴市越城区人民法院 提出，逾期视为认同。法定代表人:二0一八年九月二十五日目.录第一部分：致估价委托人函2第二部分：估价师声明5第三部分：估价的假设和限制条件6第四部分：估价结果报告8一、估价委托人8二、房地产估价机构8三、估价目的8四、估价对象8五、价值时点12六、价值类型13七、估价原则13八、估价依据14九、估价方法14十、估价结果16十一、注册房地产估价师18十二、实地查勘期： 18十三、估价作业期：18第五部分：附件191.估价对象现场照片2地理位置示意图3司法评估委托书4房屋所有权证复印件5.国有土地使用证复印件6.估价师资格证书
36、复印件7.估价机构资格证书复印件8.估价机构营业执照复第二部分：估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1、我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、 误导性陈诉和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是房地产估价师独立、客观、 公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和 限制条件的限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委 托人及估价利害关系人没有利害关系。4、我们对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没 有偏见。5、我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 50291-2015
37、)、房地产估价基本术语标准(GB/T 50899-2013)以及相关 房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。6、我们的房地产估价人员已于价值时点对本估价报告中的估价对象 的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录。7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。8、参加本次估价的注册房地产估价师承诺对其估价职业道德、专业 胜任能力和勤勉尽职尽责。第三部分：估价的假设和限制条件一、本次估价的一般假设1、估价对象的房地产产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转 让；2、本次评估的有产权房产建筑面积以委托人提供的房屋所有权证 所载面积为依据，土地使用权面积以委托人提供的国有土地使用证
38、所 载面积为依据。我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、 真实性、准确性和完整理性的情况下，假定委托人提供的资料合法、真实、 准确、完整。且其合法土地范围内有部分建筑物没有提供房屋所有权证, 本次估价只评估其无权证状况下的成本价，不作为其权属定性、面积登记 等其他用途。3、估价对象地上无产权建筑物的建筑面积的数据，附属物的面积数 据，本估价机构应绍兴市越城区人民法院委托，由房地产估价人员现场测量所得。若与 实际不符，应由有测绘资质的专业测绘机构测量，据实调整测量面积及评 估价值。因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任。4、房地产市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实
39、 质性改变。5、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识， 不考虑特殊买家的附加出价。6、根据价值时点原则，假定处在不断变化中的影响价格的各项因素 在价值时点静止不变，估价结果基于估价对象完整的物质实体状况和权益 状况。7、本次评估建筑物价值包含固定装修部分，由于建筑物的固定装修、 固定附属设施均属于不动产范围，如报告中未详细说明，均不影响不动产 的组成。二、不确定事项假设1、本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。如至价值时点 止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或 从评估价值中相应扣减。2、估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变
40、化、 市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响， 也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的 特殊交易价格等对评估价值的影响。三、背离实际情况假设1、本估价报告所提供的市场价值未考虑抵押、租赁、清算、抵债等 他项权利对房地产价格的影响，同时假定该估价对象无附带可能影响其价 值的负担、限制等，估价结果是正常的公开市场价格。2、本报告估价结果中的市场价值是指在公开市场前提下的房地产市 场价值，不包含可能存在的水、电、房地产税费等欠费，也未考虑快速变 现等处置方式带来的价值影响。四、不相一致假设本估价项目估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途，不同
41、权属证明上的权利人，估价对象的名称或地址之间无不一致，故本估价报 告无不相一致假设。五、依据不足假设本估价项目所必需反映估价对象状况的资料齐全，故本估价报告无依 据不足假设。六、本报告使用的限制条件1、根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的 规定，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评 估报告后十日内以书面形式向绍兴市越城区人民法院提出。2、本估价报告仅为绍兴市越城区人民法院司法拍卖（变卖）提供房 地产市场价值参考依据，不作它用。3、本估价报告使用有效期为壹年（自2018年（）9月25日起至2019 年09月24日止）。4、未经本估价机构书面同意，本估价报告不
42、得向估价委托人、估价 目的有关方和估价报告审核部门以外的单位和个人提供，报告的全部或部 分内容，亦不得应用于任何公开的文件、通告或其它书面报告中。5、本估价报告中的数据全部系采用电算化连续计算得出，并按四舍 五入取整。因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响最终 评估结果的准确性。第四部分：估价结果报告一、估价委托人委托人名称：绍兴市越城区人民法院 联系电话：二、房地产估价机构名 称：博文房地产评估造价集团有限公司法定代表人：徐文井机构地址：徐宾馆1002室资格等级：国家一级资质证书编号：建房估证字2015025号有效期限：2015年9月25日至2018年9月25日分支机构备案证书编
43、号：浙房估备2013005号有效期限：2018年9月25日分支机构办公地址：号分支机构负责人：寿嘉美分支机构联系人：张慧燕联系电话（传真）：0575-三、估价目的为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据。四、估价对象（一）估价事由本公司接受绍兴市越城区人民法院委托，对2018浙（）602执4037号 一案所涉及的浙江铭仕管业有限公司所属坐落于诸暨市次坞镇择坞村工 业房地产于价值时点现状下的市场价值进行评估，为司法拍卖（变卖）提供 房地产市场价值参考依据。（二）估价对象概况及范围本次估价对象为诸暨市次坞镇择坞村工业房地产，宗地内有产权建筑 物的总建筑面积为19741.78平方米，无产权建筑物的总建筑面积为8395.70 平方米；宗地外无产权建筑物的总建筑面积为809.43平方米；国有出让建 设用地使用权面积为43185.0（）平方米。本次估价范围包括国有出让建设用 地使用权、建筑物、道路、围墙、建地、厂门、门台、水池、绿化树木、 配电设备、旗杆、路灯等附属物以及能使建筑物正常使用的室内增添物（包 括室内固定装修物、门窗、灯具、厕所内固定设施、电梯等）；但不包括室内 动产、特种设备、债权债务等。