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1、2022房地产估价师模拟试题7章2022房地产估价师模拟试题7章 第1章 什么是选取可比实例的分配法?正确答案：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可将此土地与建筑物综合体及其成交价格予以分解(进行价值分配)，提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将此作为可比实例。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例，但有包含与该土地同类型土地的房地产交易实例且其他条件也符合采用市场法的条件时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格
2、进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为l00万元，其中建筑物的价格为60万元(用成本法求得)，则土地的价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，通过修正、调整，得出该宗居住用地的价值。 若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。A3000万B5000万C3亿D9亿正确答案：C （ ）是随着时间的推移而减少的。A原始价值B账面价值C市场价值D投资价值正确答案：B原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。对于任
3、何工程项目，开发商可以在开标会议上当场决定中标单位。答案：错解析：对于一般不太复杂的工程项目，开发商可以在开标会议上当场决定中标单位。6年前，甲提供一宗土地面积为1000、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000建筑面积归甲所有，2000建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。（）万元。A、 1044.79B、 1000.00C、 97
4、3.82D、 829.94答案：D解析：2022房地产估价师模拟试题7章 第2章在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断答案：A解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。P51。 银行可要求开发公司购买（ ）。A保证保险B信用保险C工程保险D责任保险正确答案：AC城乡居民房屋保险的期限有1年、3年和5年三种。（ ）答案：错解析：本题考查的是城乡居民房屋保险。城乡居民房屋保险（简称“房屋普通险”）的期限
5、为1年，城乡居民房屋两全保险（简称“房屋两全险”）的期限分为1年、3年、5年三种。P330。 在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。A形状相似B在同一条街道上只有一个路线价区段C面积接近D地块相连E可及性相当正确答案：DE 可行性研究报告批准后，规划设计工作就开始了，需要对方案进行比较选择和重新论证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟试题7章 第3章在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。（）答案：对解析：考点:房地产抵押贷款二级市场。在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，
6、发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以( )元以下的罚款。A.1000B.5000C.10000D.30000答案：B解析：注册房地产估价师违反注册房地产估价师管理办法规定，未办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000 元以下的罚款。 某工业用地的土地面积为10 000，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.
7、0，楼面地价为1500元/，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元A500B1000C2250D3000正确答案：D关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（ ）。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法答案：A,D解析：本题考查的是路线价法。路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要，两种方法均需要进行土地状况调整，路线价法可以在短时间内对多宗土地进行估价，是批量估价方法，基准地价修正法不是。P364。明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确价值时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（）答案：对
8、解析：本题考查的是确定估价基本事项。只有明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。2022房地产估价师模拟试题7章 第4章 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。 甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从（ ）之日起计算。A物业管理企业进驻小区B小区全部竣工验收合格C商品房交付给陈某D陈某实际入住正确答案：C甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从商品房交付给陈某之日起计算。以预购商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押
9、的一般规定。预购商品房抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 经营收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟试题7章 第5章 工程造价的计算与控制是工程造价管理的两个并行的、各有侧重而又相互联系和相互重叠的工作过程。（ ）此题为判断题(对，
10、错)。正确答案： 某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为（ ）万元。A158B156C176D178正确答案：D 完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（）。A.有效毛租金收入 B.有效毛收入 C.净收益 D.潜在毛租金收入答案：B解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。下列关于房地产抵押的表述中，正确的有（）。A.村办企业的厂房可以抵押B
11、.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押D.抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效E.同一房地产不得设定两个以上抵押权答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。2022房地产估价师模拟试题7章 第6章 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150
12、万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。A.1838.00B.1844.55C. 1845.87D. 1850.00正确答案：B 如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/，建筑面积为500，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（ ）。A20%的首付款，加上该首付款2年的利息B20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D20
13、22年10月的购买价格，加上20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2022年10月2022年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和正确答案：C工程造价的含义可以分别从（）来定义。A.投资者 B.承包商 C.监理方 D.设计方 E.分包商答案：A,B解析：本题考查的是工程造价概述。工程造价有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。在这个意义上工程造价与建设项目投资的概念是一致的。二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程
14、承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称之为工程承发包价格。它们分别是从投资者和承包商的角度来定义的。 在地籍图中，属于地籍要素的有（ ）。A土地的编号B土地的利用类别C地理名称D房屋、道路、水系E土地的面积正确答案：ABE新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有（）的特性。A易产生资本价值风险B易受政策影响C存在效益外溢和转移D适于长期投资答案：C解析：房地产投资的特性包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。其中，存在效益外溢和转移是指房地产投资收益
15、状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。2022房地产估价师模拟试题7章 第7章 已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（ ）。A1112%B1136%C1166%D1295%正确答案：C 下列风险中属于系统风险的是（ ）。A比较风险B市场供求风险C未来运营费用风险D持有期风险正确答案：B在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为( )。A.28.60% B.35.00% C.40.00% D.50.00%答案：C解析：有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（）。A、划分路线价区段B、设定标准临街宽度C、调查评估路线价D、制作价格修正率表E、计算临街土地的价值答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是路线价法概述。运用路线价法估价一般分为6个步骤：划分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街土地的价值。 地质条件包括（ ）。A地基的承载力B地基的稳定性C地下水位D地下水质E地下稀矿的放射性环境正确答案：ABCD地质条件包括地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况)。