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1、房地产开发项目可行性研究报告（大纲） 房地产开发项目可行性研究报告（大纲） 一、总论 1.项目建设背景 2.项目概况 (1)项目名称：_ (2)建设地点：_ (3)建设单位：_ (4)企业性质：_ (5)经营范围：_ (6)公司类别：_ (7)资质等级：_ (8)企业概况：_ (9)工程概况：_ (10)资金来源：_ 3.可行性研究报告编制依据 4.可行性研究报告研究范围 5.研究结论及建议 6.主要经济技术指标 项目主要经济技术指标见表1。 表1 项目主要经济技术指标 序号项目名称单位指标 1总占地面积平方米 2总建筑面积平方米 3建筑容积率 4小区绿化率% 5户均面积多层住宅平方米/户 联
2、排低层住宅平方米/户 6地下停车库车位平方米/车位 7综合售价多层住宅元/平方米 联排低层住宅元/平方米 8地下停车库元/位 9建设投资万元 10每平方米建设投资元 11投资利润率% 12全部投资财务内部收益率(税前)% 13全部投资财务净现值(税前)万元 14全部投资投资回收期(税前)年 二、住宅市场分析与营销战略 1.当前住宅市场现状 2.商品房市场现状与市场需求 3.商品房的市场需求及发展 4.当前住宅市场面临的矛盾和问题 5.营销战略 三、项目选址及建设条件 1.项目选址 2.建设条件 2.1 位置优越 2.2 交通方便 2.3 建设场区“五通”条件具备 供水：_ 供电：_ 煤气：_
3、通讯：_ 场地：_ 2.4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全 2.5 土地征用情况 四、建设规模及功能 1.建筑面积的内容 2.功能设施标准 2.1 建筑使用功能 2.2 设施标准 (1)住宅装饰及设施标准 (2)小区配套设施 2.3 住宅户型规划 3.工程项目一览表 依据初步规划方案，主要工程项目见表2。 表2 主要工程量一览表 序号项目名称说明 1土建工程建筑面积 1.1 1.2 1.3多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车库建筑面积 建筑面积 建筑面积 2给排水工程水箱、水池、水泵机房 3普通消防系统住宅区 4变配电工程(强电)配电房变配电设备 5照明工程小区照明 6通讯工程普通电话配线
4、(端子接单元口) 7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门 8通风工程地下停车库通风 9闭路电视住宅区 10室外工程室外绿化及部分道路场地 五、建设方案 1.建设场地环境 1.1 地形 1.2 场地自然条件 (1)地貌：_ (2)水文地质：_ (3)地震裂度：_ (4)地基土工程地质评价： 2.总体规划布局 2.1 片区规划 2.2 小区整体规划设计原则 2.3 总平面布局 2.4 交通组织 2.5 规划指标 根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。 表3 项目建筑技术经济指标 序号项目指标 1总用地面积平方米 2总建筑面积平方米 3地下建筑面积(地下停车场)平方米 4地上建筑面积
5、平方米 其中：多层住宅平方米 联排低层高档住宅平方米 5建筑层数地上层 地下层 6建筑总高米 7建筑层高地上米 地下米 8建筑容积率 9绿地率%以上 10停车地上不停车 地下辆 3.建筑方案设计 3.1 建筑方案总体构思 3.2 平面设计 (1)住宅。住宅经济技术指标见表4。 表4 项目住宅经济技术指标 序号指标名称单位指标 1套内使用面积平方米/套 2住宅标准层总使用面积平方米 3住宅标准层总建筑面积平方米 4住宅标准层使用系数% 5套内建筑面积平方米 5.1 5.2 5.3多层住宅A型 多层住宅B型 联排低层高档住宅C型平方米/套 平方米/套 平方米/套 6户内平均居住人数人/户 7居住户
6、数户 8居住人数人 (2)公用建筑。 3.3 立面设计 4.结构设计 4.1 基础造型及处理 4.2 上部结构 5.公用设施方案 5.1 供水排水 5.2 供电 (1)供配电系统。 (2)照明及电力设备。 5.3 供气 5.4 中央空调 5.5 弱电设计 6.消防 7.环境保护 六、项目实施进度安排 本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下： _年_月_日：项目建议书批复。 _年_月_日_年_月_日：编制可行性研究报告并报批。 _年_月_日_年_月_日：建筑方案设计。 _年_月_日：综合管网设计。 _年_月_年_月：施工图设计。 _年_月：报建、领取建设规划许可证。 _年_月_日：工程开
7、工。 _年_月：完成投资的25%，开始预售。 _年_月：主体工程断水。 _年_月_年_月：单体工程验收。 _年_月_年_月：分项工程验收。 _年_月：正式入住。 七、投资估算与资金筹措 1.投资估算 总投资造价见表5和附表1 表5 项目投资估算 单 位：万元 序号项目开发产品 成本分期计划进度 1234 1土地费用 2前期工程费 3基础设施建设费 4建筑安装工程费 5公共配套设施建设费 6开发间接费 7管理费用 8销售费用 9开发期税费 10其他费用 11不可预见费 合计 2.资金筹措 详见附表2 八、经济效益分析 1.住宅销售价格 2.销售进度及付款计划 本项目计划在_年内完成销售，各年销售
8、计划见表6。 表6 各类建筑销售计划表(%) 项目合计123 多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车场 3.税费率 本报告采用的各种税费率见表7。 表7 税费率表(%) 税费项目税费率税费项目税费率 营业税 土地增值税 城市维护建设税 公益金 教育费附加费 法定盈余公积金 企业所得税 任意盈余公积金 房产税(按租金) 不可预见费 项目盈利能力详见附表3附表7。 表8 敏感性分析表 序号项目变动幅度 (%)全部投资(所得税前) 内部收益率 (%)净现值 (万元)投资回收期 (年) 0基本方案 1开发产品投资 2售房价格 3预售款回笼进度 4租房价格 5.清偿能力分析 6.资金平衡分析和资产负债分析 资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。 7.敏感性分析 将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图(略)。 8.临界点分析 详见表9 表9 临界点分析表 敏感因素基本值临界点 全部投资税前内部收益率 期望值 开发产品投资(万元) 最高值 售房价格(元/平方米) 最低值 土地费用(万元) 最高值 售房面积(平方米) 最低值 9.主要经济指标 第 12 页 共 12 页