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1、小榄镇永宁股份合作经济联合社华中路“工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规 划条件论证，小榄镇人民政府拟对位于小榄镇永宁华中路的永宁 股份合作经济联合社（下称“永宁股联社”）用地进行改造，由 永宁股联社自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下:一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于小榄镇永宁华中路，北至永宁赤岗路，南至环 山路，东至洪联路，西至环山路，用地面积6. 0154公顷（60154.2 平方米，折合约90. 23亩）。（二）标图入库情况改造地块于2014年12月和2015年6月纳入“三旧”标图入 库，图斑编号分别为、，纳入图斑
2、面积4. 6801公顷（46801.04 平方米，折合约70. 20亩方 另有1. 3353公顷（13353.16平方米, 折合约20.03亩）正在开展调整标图入库工作，改造地块面积 6. 0154公顷（60154. 2平方米,折合约90.23亩）将全部纳入本 次改造范围。（三）权属情况改造范围内全部属永宁股联社名下的集体建设用地，已办理 土地所有权证，所有权证号为中府集有（2013）第号，为土地所 有权人永宁股联社自1991年3月开始使用。改造地块无合法用地 手续，需完善集体用地手续。（四）土地现状情况改造地块现状为建设用地6. 0154公顷（60154. 2平方米，折 合约90. 23亩）
3、，不涉及边角地、夹心地、插花地（下称“三地”）、 其他用地、征地留用地、与原“三旧”用地置换的“三旧”用地 或其他存量建设用地、使用原“三旧”用地复垦产生的规模或指 标的非建设用地等。按权属划分，涉及永宁股联社名下的集体土 地6. 0154公顷（60154. 2平方米,折合约90. 23亩）。改造地块现有53栋建筑物，为永宁股联社自1991年3月开 始使用。无合法规划报建等手续，现有建筑面积50146平方米， 现状容积率0.83,作工业用途所用。该地块目前已拆除建筑面积 0平方米，改造前年产值为4492万元，年税收为898万元。改造地块不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。改造地块涉及违法
4、使用土地6. 0154公顷，中山市自然资源 局分别于2012年12月7日对0.2395公顷作出行政处罚决定： 行政处罚决定书编号为中土执法决字2012第2198号，按非法 占用土地面积处以罚款11974元；于2012年12月12日对0. 1274公顷作出行政处罚决定： 行政处罚决定书编号为中士执法决字2012第2189号，按非法 占用土地面积处以罚款6369元；于2012年12月13日对0. 6804公顷作出行政处罚决定： 行政处罚决定书编号为中士执法决字2012第2604号，按非法 占用土地面积处以罚款34021元；对0.3267公顷作出行政处罚 决定：行政处罚决定书编号为中士执法决字201
5、2第2199号， 按非法占用土地面积处以罚款16333元；于2012年12月14日对1.2545公顷作出行政处罚决定： 行政处罚决定书编号为中士执法决字2012第1750号，按非法 占用土地面积处以罚款62725元；于2022年7月25日对3. 4197公顷作出行政处罚决定：行 政处罚决定书编号为中山自然资执法决字2022第SJGZ2006 号，1、退还非法占用的土地；2、按非法占用土地处以罚款 198684. 45元，上述行政处罚决定均已全部落实到位。（五）规划情况改造地块符合土地利用总体规划、经批复规划条件论证，已 纳入现行中山市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2017-2020）。 其
6、中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地6. 0154公顷 （60154. 2平方米，折合约90. 23亩）。在中山小榄镇N分区和T分区局部地块规划条件论证（中府函2022257号）中，一 类工业用地6. 0154公顷（60154. 2平方米，折合约90. 23亩）， 规划容积率1.0-3.5,建筑密度35260%,绿地率10%-15%,生产 性建筑高度W50米（特殊工艺除外），配套设施建筑高度W100 米。改造地块位于城镇开发边界内，不涉及到永久基本农田、生态保护红线等管控要求。二、改造意愿及安置补偿情况（一）改造意愿情况改造范围涉及永宁股联社1个权利主体，小榄镇人民政府已 按照法律法规，就
7、改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况 等事项征询涉及所有权利人改造意愿，经永宁股联社股东代表会 议三分之二以上股东代表表决，同意将涉及土地、房屋纳入改造 范围。（二）补偿安置情况改造地块不涉及补偿安置情况。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、 经批复规划条件论证管控要求实施建设。该改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造方式, 拟由永宁股联社作为改造主体实施全面改造。改造后建设高标准 厂房，拟引入纸类印刷、电子电器、五金塑料、制衣类等轻工业 为主的产业企业，在符合经批复规划条件论证的基础上，容积率 不小于2. 84,新建建筑面积不小于17476
8、6平方米（计容建筑面积 为170766平方米，不计容建筑面积为4000平方米）。不保留原 有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山 市差别化环保准入促进区域发展实施细则、中山市涉挥发性 有机物项目环保准入管理规定。按小榄镇工业用地监管实施要 求（征求意见稿），改造后年产值不小于500万元/亩，年税收不 小于30万元/亩。四、需办理的用地手续改造项目范围内6. 0154公顷（60154. 2平方米，折合约90. 23 亩）用地需办理集体土地完善转用手续。上述用地完善集体土地 转用手续后，依据中山小榄镇N分区和T分区局部地块规划条 件论证（中府函2022） 257号），6. 0154
9、公顷（60154. 2平方 米，折合约90. 23亩）一类工业用地采用集体自用方式供地小榄 镇永宁股份合作经济联合社。五、资金筹措改造项目拟由改造主体拟投入自有资金31878万元。六、开发时序项目开发周期为3年，拟分五期开发。一期开发时间为2023 年4月，拟投入资金7531万元，拟建建筑面积约42952平方米， 主要实施建设两栋7层工业厂房。二期开发时间为2023年10月， 拟投入资金6208万元，拟建建筑面积约27040平方米，主要实施 建设四栋16层配套宿舍楼。三期开发时间为2024年4月，拟投 入资金15899万元，拟建建筑面积约88328平方米，主要实施建 设两栋7层工业厂房。四期开发时间为2024年10月，拟投入资 金1332万元，拟建建筑面积约7400平方米，主要实施建设一栋9 层办公楼。五期开发时间为2025年4月，拟投入资金908万元， 拟建建筑面积约5046平方米，主要实施建设一栋6层工业厂房。七、实施监管改造主体应按规定与小榄镇人民政府签订项目实施监管协 议，对投资强度、产值、纳税强度等要求作出相应监管措施。