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1、横栏镇裕祥股份合作经济联合社“工改工”自主改造项目“三旧”改造方案根据中山市“三旧”改造（城市更新）专项规划和中山市 横栏镇裕祥工业区城市更新单元规划，横栏镇人民政府拟对位 于裕祥村低效工业园的横栏镇裕祥股份合作经济联合社的旧厂房 用地进行改造，由横栏镇裕祥股份合作经济联合社自主改造，采 取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造项目涉及2宗土地，位于横栏镇沙古公路东侧的裕祥村低 效工业园，北至现状厂区，南至现状厂区，东至拱北河，西至现 状厂区，总用地面积2.0公顷（20000平方米，折合30亩）。其中地块一位于凫洲河大桥北侧，北至现状厂区，南至凫洲 河大桥，东
2、至拱北河，西至现状厂区，用地面积1.0公顷（10000 平方米，折合15亩），地块二位于凫洲河大桥南侧，北至凫洲河 大桥，南至现状厂区，东至拱北河，西至现状厂区，用地面积1.0 公顷（10000平方米，折合15亩）。（二）标图入库情况改造项目涉及标图入库图斑3个，图斑编号为、，改造地 块将全部纳入本次改造范围。其中：图斑面积为36908. 4平方米，于2023年2月纳入标图入库， 该地块2009年地类为村庄，2009年上盖建筑物占地占比为 47. 11%,现状地类为建制镇，土地利用总体规划为建设用地，符 合“三旧”改造标图入库的一般要求。该图斑涉及改造项目中地 块二的0.6696公顷（面积66
3、96. 39平方米，折合约10. 04亩）用 地。图斑面积为156333. 9平方米，于2023年2月纳入标图入库, 该地块2009年地类为坑塘水面、村庄、其他园地，2009年上盖建 筑物占地占比为30.25%,现状地类为建制镇，土地利用总体规划 为建设用地，图斑通过广东省自然资源厅关于印发广东省“三 旧改造标图入库和用地报批工作指引（2021版）的通知（粤 自然资函（2021） 935号）特殊情形一进行入库。该图斑涉及改造 项目中的地块为地块一 1.0公顷（10000平方米，折合15亩）。图斑面积为7372. 9平方米，于2023年2月纳入标图入库， 该地块2009年地类为村庄，2009年上
4、盖建筑物占地占比为 62. 26%,现状地类为建制镇，土地利用总体规划为建设用地，符 合“三旧”改造标图入库的一般要求。该图斑涉及改造项目中地 块二的0. 3304公顷（面积3303. 61平方米，折合约4. 96亩）用 地。改造地块将全部纳入本次改造范围。（三）权属情况改造范围内涉及2宗土地，全部属集体建设用地，土地用途 为工业。其中：地块一无合法用地手续，已办理集体土地所有权证，所有权 证号为粤（2016）中山市不动产权第号，为土地权利人中山市横栏 镇裕祥股份合作经济联合社自2007年5月开始使用。地块二已办理集体用地所有权证，所有权证号为粤（2016）中 山市不动产权第号。其中0.330
5、4公顷（3303. 59平方米，折合约 4. 96亩）用地无合法用地手续，为土地权利人中山市横栏镇裕祥股 份合作经济联合社自2007年5月开始使用；0. 6696公顷（6696. 41 平方米，折合约10.04亩）用地有合法用地手续，已办理集体用 地使用权证，土地使用权证号为中府集用（2009）第170103号， 使用权人为中山市横栏镇裕祥村民委员会（证载面积为3.6910公 顷，36909.6平方米，折合55.3645亩），为使用权人中山市横栏镇 裕祥村民委员会自2007年5月开始使用，土地证在改造方案批复 后将根据中山市人民政府关于印发促进村镇低效工业园改造升 级若干措施的通知（中府202
6、2） 11号）和中山市农村集体 经济组织土地、房屋权属办理名称变更工作指引，由中山市横 栏镇裕祥村民委员更名为中山市横栏镇裕祥股份合作经济联合 社。（四）土地现状情况改造地块现状为建设用地2.0公顷（10000平方米，折合15 亩）按权属划分，均为横栏镇裕祥股份合作经济联合社属下的 集体土地2.0公顷（10000平方米，折合15亩）。改造项目范围原有30栋建筑，为横栏镇裕祥股份合作经济联 合社自2007年5月开始使用，无合法规划报建等手续，原有建筑 面积20000平方米，容积率1.0,原作工业厂房用途所用。该地块 目前已拆除建筑面积20000平方米，改造前年产值为1000万元， 年税收为40万
7、元。改造范围内不涉及抵押、历史文化资源要素等情况；地块 二涉及土地使用权证已办理闲置放行（中闲置函2023） 104 号），其余地块不涉及闲置。（五）规划情况改造地块符合土地利用总体规划、中山市横栏镇裕祥工业 区城市更新单元规划，已纳入中山市城市更新（“三旧”改 造）专项规划（2020-2035年）o其中,在土地利用总体规划中， 属城镇建设用地2.0公顷（20000平方米，折合30亩）。在中 山市横栏镇裕祥工业区城市更新单元规划（中府函20232 号）中，二类工业用地2.0公顷（20000平方米，折合30亩）， 规划容积率1.0-3.5,建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%,建筑 高度
8、50米。改造项目位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态 保护红线等管控要求。二、改造意愿及安置补偿情况（一）改造意愿情况。改造范围涉及横栏镇裕祥股份合作经济联合社一个权利主 体，横栏镇人民政府按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项征询涉及 所有权利人改造意愿，征询横栏镇裕祥股份合作经济联合社农 村集体经济组织的意见。于2022年7月经横栏镇裕祥股份合作 经济联合社村民（股东）代表会议三分之二以上表决同意，集 体土地完善转用手续及自愿申请将集体建设用地转为国有建设 用地，将涉及土地、房屋纳入改造范围，不涉及征地补偿、安置 补助、青苗及地上附着物补
9、偿、留用地安置、社会保障安置等补 偿费用。（二）补偿安置情况。对改造范围内原土地承租人及经营者的搬迁补偿，由横栏镇 裕祥股份合作经济联合社按建筑面积50元/平方米及拆除补偿金 30元/平方米（拆除补偿金不纳入土地成本）的评估结果据实作出 补偿。（三）开展社会稳定风险评估情况项目用地2.0公顷（20000. 00平方米，折合30亩）自愿申 请将集体建设用地转为国有建设用地，已按规定开展社会稳定 风险评估。评估组采取问卷调查、现场张贴公告、现场走访等 方式进行了社会风险调研，梳理出本项目存在4个方面的风险, 并提出了防范化措施，消除风险隐患，最终评估该项目社会稳 定风险等级为低风险c社会稳定风险源
10、：用地改造给生产生活带来的改变；与用 地现有业主解除租赁关系问题；村民对改造项目土地出让收益 的期望值过高；受建设工期因素影响，村民认为日常租金收入 中断，村集体利益受损。防范化解措施：加强改造政策宣传，积极向群众宣传该地 块土地改造的重要性和必要性。充分征询律师、相关职能部门 的法律意见，依法依规进行。做好村民及原承租人安抚工作， 在征求驻村律师的意见下，拟定合法合规的清租协议，以友好 协商的方式解决土地承租者租赁关系为主。严格落实收储方案, 保障村民合法收益。加强资金监管，对补偿款和相关资金合理、 合法使用。成立社会稳定风险防范工作领导小组，排查各类不 稳定因素，认真做好群众思想工作，化解
11、各类矛盾风险。责任 主体为中山市横栏镇人民政府。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划（土 地利用总体规划）、中山市横栏镇裕祥工业区城市更新单元规 划管控要求实施建设。在规划中属非建设用地部分，按照非建 设用地进行管控；在详细规划中属道路和绿地等公益性用地部分, 日后属地政府按规划开发建设时，应无偿将用地交给属地政府使 用。该改造项目属“工改工”项目，拟采取权利人自主改造方式, 拟由横栏镇裕祥股份合作经济联合社作为改造主体实施全面改 造。改造后将用于智能家居制造业生产，在符合详细规划的基础 上，容积率不小于2.0,总建筑面积不小于40000平方米（不含不 计
12、容面积），不保留原有建筑。其中地块一建设容积率不小于2. 0, 总建筑面积不小于20000平方米（不含不计容面积）；地块二建 设容积率不小于2. 0,总建筑面积不小于20000平方米（不含不计 容面积）。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山 市“三线一单”生态环境分区管控方案、中山市涉挥发性有 机物项目环保准入管理规定。改造后年产值将达到18000万元 （600万元/亩），年税收将达到900万元（30万元/亩），其中 地块一年产值将达到9000万元（600万元/亩），年税收将达到 450万元（30万元/亩），地块二年产值将达到9000万元（600 万元/亩），年税收将达到450万元（
13、30万元/亩）。四、需办理的规划及用地手续改造项目范围内地块一 1. 0公顷（10000平方米，折合15亩） 用地以及地块二的0. 3304公顷（3303. 59平方米，折合约4. 96 亩）需办理集体土地完善转用手续。上述用地完善用地手续后， 与已有集体建设用地不动产权证的地块二的0. 6696公顷（6696. 41 平方米，折合约10. 04亩）用地，总共合计2. 0公顷（20000平方 米，折合30亩），由横栏镇裕祥股份合作经济联合社自愿申请将 集体建设用地转为国有建设用地。上述用地完善转用、集转国手 续后，依据中山市横栏镇裕祥工业区城市更新单元规划，2.0 公顷（20000平方米，折合
14、30亩）二类工业用地采用协议出让方 式分两块用地（均为15亩），按容积率2. 0-3. 5供地给横栏镇裕 祥股份合作经济联合社，出让价款按照中山市城市更新局关于 印发中山市城市更新项目土地出让价款计收规则的通知（中山 更新发202076号）执行。五、资金筹措拟由改造主体投入资金9000万元进行改造，自有资金9000 万元。其中地块一由改造主体投入资金4500万元，自有资金4500 万元；地块二由改造主体投入资金4500万元，自有资金4500万 yG o六、开发时序项目（包括地块一，地块二）开发周期为3年，拟分1期开 发。开发时间为2023年8月，拟投入资金9000万元，拟建建筑 面积40000平方米（不含不计容面积），主要实施建设工业厂房 及配套宿舍。其中地块一拟投入资金4500万元，拟建建筑面积 20000平方米（不含不计容面积），主要实施建设工业厂房及配套 宿舍；地块二拟投入资金4500万元，拟建建筑面积20000平方米 （不含不计容面积），主要实施建设工业厂房及配套宿舍。七、实施监管详见项目实施监管协议。