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1、小榄镇永宁股份合作经济联合社（永宁工业大道C区）“工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规 划条件论证，小榄镇人民政府拟对位于小榄镇永宁工业大道的永 宁股份合作经济联合社（下称“永宁股联社”）的旧厂房用地进 行改造，由政府挂账收储整备改造，采取全面改造的改造方式。 改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造项目涉及三宗地块，位于小榄镇永宁工业大道，北至盛 业路，南至永宁丰业路，东至永福路，西至围脚河，总用地面积 13.3448公顷（133448平方米，折合约200. 17亩）。其中，地块一用地面积6. 3128公顷（63128. 2平方米，
2、折合 约94. 69亩）；地块二用地面积6. 9103公顷（69103. 2平方米， 折合约103.65亩）；地块三用地面积0. 1217公顷（1216. 7平方 米，折合约L 82亩）（二）标图入库情况地块一分别于2012年12月至2016年6月纳入“三旧”标图 入库，图斑编号分别为、，纳入图斑面积4. 2284公顷（42283. 8 平方米，平.43亩），另有2.0844公顷（20844. 4平方米，31.27亩）用地正在同步开展标图入库工作；地块二分别于2014年12 月至2016年6月纳入“三旧”标图入库，图斑编号分别为纳入图斑面积为5. 0008公顷（50008平方米，75.01亩）
3、，另有 1.9095公顷（19095. 2平方米，28. 64亩）用地正在同步开展标图 入库工作。地块三的0.1217公顷（1216. 67平方米，L82亩）用地正在 同步开展标图入库工作。改造项目涉及用地全部纳入本次改造范围。（三）权属情况改造项目涉及地块属集体建设用地13.2231公顷（13223L4 平方米，折合198.35亩），土地用途为工业，无合法用地手续， 已办理集体用地所有权证，所有权证号为中府集有（2013）第号, 为土地所有权人永宁股联社自1994年6月开始使用；属国有建设 用地0.1217公顷（1216. 7平方米，折合L 83亩），土地用途为 工业，土地证号为中府国用（2
4、006） 050096号，为土地权利人梁 显聪、李成添自1996年12月开始使用。（四）土地现状情况改造项目涉及地块现状为建设用地13. 3448公顷（133448平 方米，折合约200. 17亩），不涉及边角地、夹心地、插花地（下 称“三地”）、其他用地、征地留用地、与原“三旧”用地置换 的“三旧”用地或其他存量建设用地、使用原“三旧”用地复垦 产生的规模或指标的非建设用地等。按权属划分，涉及永宁股联 社名下的集体土地13.2231公顷（13223L4平方米,折合198. 35 亩）；梁显聪、李成添名下的国有土地0. 1217公顷（1216. 7平方 米，折合L 83亩）。改造范围内现有75
5、栋建筑物,其中70栋为永宁股联社自1994 年6月开始使用；5栋为梁显聪、李成添自1996年12月开始使用， 均无合法规划报建等手续，现有建筑面积95475平方米，现状容 积率0.72,作工业用途所用。该地块目前已拆除建筑面积4000 平方米，改造前年产值为18000万元，年税收为900万元。改造项目涉及地块不涉及到闲置、抵押、历史文化资源要素 等情况。改造地块涉及违法使用土地13.2231公顷。其中，地块一 涉及违法使用土地6.3128公顷，均为建设用地。中山市自然资 源局于2012年12月14日对1.7150公顷作出行政处罚决定： 行政处罚决定书编号为中士执法决字2012第2705号，按非
6、法 占用土地面积处以罚款85750元；对0. 1150公顷作出行政处罚 决定：行政处罚决定书编号为中士执法决字2012第2703号， 按非法占用土地面积处以罚款5752元；于2022年7月25日对 4. 4828公顷作出行政处罚决定：行政处罚决定书编号为中山自 然资执法决字2022第SJGZ2002号，1、退还非法占用的土地； 2、按非法占用土地面积处以罚款40423L25元，上述行政处罚 决定均已全部落实到位。地块二涉及违法使用土地6.9103公顷，均为建设用地。中 山市自然资源局分别于2012年7月25日对2. 2549公顷作出行 政处罚决定：行政处罚决定书编号为中士执法决字2012第 1
7、385号，按非法占用土地面积处以罚款112744元；于2012年 12月13日对0.1310公顷、0.8797公顷作出行政处罚决定：行 政处罚决定书编号为中士执法决字2012第2610号、2012第 2611号，按非法占用土地面积处以罚款6552元、43983元；于 2022年7月25日对3. 7146公顷作出行政处罚决定：行政处罚 决定书编号为中山自然资执法决字2022第SJGZ2003号，1、 退还非法占用的土地；2、按非法占用土地面积处以罚款 224548. 35元，上述行政处罚决定均已全部落实到位。（五）规划情况改造项目涉及地块符合土地利用总体规划、经批复规划条件 论证，已纳入现行中山
8、市“三旧”改造（城市更新）专项规划 （2017-2020）。其中,在土地利用总体规划中,属城镇建设用 地13.3448公顷（133448平方米，折合约200. 17亩）。在小榄 镇K分区K11.K12工业地块规划条件论证的批复（中府函（2022） 254号）中，一类工业用地10. 7784公顷（107784. 1平方米，折 合161. 68亩），规划容积率1.0-3.5,建筑密度35-60%,绿地率 10%-15%,生产性建筑高度W50米（特殊工艺除外），配套设施建 筑高度W100米；道路用地2.0417公顷（20417平方米，折合30. 63 亩）；防护绿地0.5247公顷（5246. 9平
9、方米，折合7. 87亩）。改造地块位于城镇开发边界内，不涉及到永久基本农田、生 态保护红线等管控要求。二、改造意愿及安置补偿情况（一）改造意愿情况改造范围涉及“永宁股联社”、“梁显聪、李成添“ 2个权利 主体，小榄镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、 改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项征询涉及所 有权利人改造意愿，并经梁显聪、李成添及永宁股份合作经济联 合社股东代表会议三分之二以上股东代表表决，同意将涉及土地、 房屋纳入改造范围。（二）补偿安置情况项目由小榄镇人民政府进行整备，地块一、地块二共13. 2231 公顷（132231. 4平方米，折合198.347亩）属永宁
10、股份合作经济 联合社自愿转为国有建设用地后交小榄镇人民政府挂账收储， 2022年5月30日，小榄镇人民政府与永宁股份合作经济联合社签 订接管协议，协议明确用地公开出让后出让款按规定计提农 业土地开发资金后全额补偿永宁股份合作经济联合社。地块三梁显聪、李成添的1217. 7平方米（折合1. 8266亩） 的国有工业用地，土地证号为中府国用（2006）第050096号，小 榄镇人民政府已制定补偿安置方案，明确采取货币方式对原权利 人进行搬（拆）迁补偿，在参考被搬（拆）迁物业现时的价值评 估报告、补偿款支付期限等因素的基础上，由双方协商确定搬（拆） 迁补偿款总额为人民币536. 3579万元，分成三
11、期支付，首期已支 付补偿款人民币256万元，第二期补偿款人民币100万元将于土 地及地上建（构）筑物移交后7日内支付；第三期补偿款人民币 180. 3579万元将于国有土地使用权收回协议后7日内支付。（三）开展社会稳定风险评估情况改造地块涉及集体转国有土地13. 2231公顷（13223L4平方 米，折合198.347亩），已按规定开展社会稳定风险评估。根据 评估结果，主要存在七种不利于社会稳定的风险，分别为：1、项 目合法性、合理性风险；2、业主抵制征收的风险；3、不接受补 偿标准，进而否定征收决定的风险；4、引发社会矛盾冲突的风险; 5、业主不适应生活环境变化的风险；6、群众不满施工干扰的
12、风 险；7、舆论方面的风险。上述风险均为低风险。镇政府拟成立永宁工业大道片区工改项目应急工作组，应急 工作组由镇综合治理办公室、镇城市建设和管理局、镇综合行政 执法局、永宁社区抽调专人组建，作为应对、化解项目突发群众 事件的领导、组织和协调机构。三、改造主体、需办理用地手续及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、 经批复规划条件论证管控要求实施建设。（一）改造主体该改造项目属工改工宗地项目，拟采取政府挂账收储和搬迁 补偿收回原权利人产权相结合方式整备改造，由小榄镇人民政府 整备土地后通过公开方式确定改造主体实施全面改造。（二）办理用地手续情况1、完成用地报批地块一、地块
13、二用地共13.2231公顷（132231.4平方米，折 合198.347亩），需办理集体土地完善转用手续，并由永宁股联 社自愿申请集体建设用地转为国有建设用地。2、不动产注销登记地块三梁显聪、李成添的0. 1217公顷（1216. 7平方米，折合 1. 825亩）国有建设用地凭经批准的改造方案及批复等材料办理不 动产收回、注销登记手续。3、土地供应上述三宗用地完成相关手续后，在批复规划条件论证中为一 类工业用地的，由小榄镇人民政府拟采用公开出让方式供地给改 造主体。其中，地块一在规划条件论证中的一类工业用地公开出让为 地块甲，宗地面积为5. 0547公顷（50547. 2平方米，折合约75.
14、82 亩），出让容积率为2. 0-3. 5。地块二和地块三在规划条件论证中 的一类工业用地公开出让为地块乙，宗地面积为5. 7257公顷 （57236. 9平方米，85.86亩），出让容积率为2. 0-3. 5。地块一 在规划条件论证中的9523. 6平方米道路用地、3057. 4平方米绿化 用地，和地块二在规划条件论证中的10893.4平方米道路用地、 2189. 5平方米绿化用地分别划拨给小榄镇人民政府。（三）拟改造情况改造后将用于工业用途，拟引进智能厨电、智能装备、智能 制造产业。符合国家产业结构调整指导目录、中山市差别 化环保准入促进区域发展实施细则、中山市涉挥发性有机物 项目环保准入管理规定的产业。在符合经批复的规划条件论证 的基础上，容积率不小于2.0o改造后年产值不小于1200万元/ 亩，年税收不小于60万元/亩。四、资金筹措项目投资强度不少于600万元/亩，由改造主体投入。五、开发时序项目由政府收储后公开出让，地块甲、地块乙动工时间均自 签订出让合同后6个月内动工，动工后30个月内竣工，竣工后6 个月内投产。六、实施监管改造主体应依据土地出让方案作为监管内容，与小榄镇人民 政府签订项目实施监管协议。