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1、多措并举，积极化解房地广 “ 去库存 ” 压力 參邵挺 内容提要 促需求、去库存是 2016年全国房地产改革的总基调。 2016年房地产开发投资增速可能出现 负增长，经济 “ 稳投资、稳增长 ” 的难度加大。当前我国住房 “ 去库存 ” 呈现商品房 “ 去库存 ” 压力大、三四线城市 成为 “ 去库存 ” 的重点区域、商业营业用房和办公楼 “ 去库存 ” 难等特点。为了有效落实房地产“ 去库存 ” 的任务， 化解房地产 “ 去库存 ” 的压力，建议在住房供给过剩的区域，严格控制房地产用地供给量，依法合理调整未开发 房地产用地的用途 :鼓励地方政府购买商品房用作保障性安居住房，大幅提高保障性安居
2、工程的货币化安置比 例 ;出台并切实落实鼓励农业转移人口购买城镇商品住房的政策 ;加快 REITs等住房资产证券化 (ABS)试点，盘 活存量商业营业用房和办公楼。 民键词 稳投资稳增长房地产去库存供给侧结构性改革 中图分类号 :F293.3 文献标识码 :A 文章编号 = 1003 - 0670(2016)05 - 0004-03 2015年 12月，中央经济工作会议将 “ 化解房地产库 存 ”确定为 2016年经济工作的重点任务之一。总量过剩、 结构失衡是 2016年房地产市场面临的主要挑战，需要在分 析房地产市场总体发展趋势的前提下，全面、准确地把握 全国住房库存情况，综合施策，化解 “
3、 去库存 ” 压力。 .、 2016年房地产市场基本研判 (一 ) 房地产开发投资同比增幅很可能负增长 “ 稳投 资、稳增长 ” 难度加大 2015年，在房地产市场销售明显回暖的情况下，全国 房地产开发投资同比仅增长 1%。 2016年，开发投资同比 增幅很可能出现负增长，其主要依据 :一是商品房 “ 去库 存 ” 压力很大，开发企业以消化存量住房为主，新开工和土 地购置意愿将进一步下降。当前房地产 “ 去库 存 ” 压力很 大，即使不考虑土地新购置面积和房屋新开工面积，按照 2015年销售速度，消化待售房屋以及当前在建施工和待开 发土地面积形成的潜在供应量也需要 6年 5个月左右，这 样大的
4、 “ 去库存 ”压力必然导致新投资规模下降。二是保 障性安居工程的货币化安置比例大幅提高，相应的投资增 幅将回落。 2015年，全国保障性安居工程完成投资 1.54万 亿元，占全国开发投资量的 16%。预计 2016年全国货币化 安置比例将从 2015年的 28%提高到 40%以上，进一步压 缩保障房实际投资和建设规模。 因此 ,2016年，除一线城市和 少数二线城市外，绝大多 数城市的开发投资同比增幅会继续回落，全国房地产开发 投资同比增幅很可能出现负增长，进一步拖累经济增长速 度。根据测算，房地产（包括建筑业 ） 产出每下降 10个百 分点 ,会拉低 GDP约 1个百分点。考虑到房地产行业
5、是终 端需求行业，对钢材、水泥等行业具有很强的拉动作用。 如果将上下游产业的间接效应加起来，产出每下降 10个百 分点， GDP会降低约 2个百分点。 (二 ) 商品房销售会延续 2015年总体回暖趋势，预计 2016年同比増幅在 8%左右 2015年全国商品房销售面积是 12. 8亿平方米，同比 增长6.5%。 2016年 “ 去库存 ” 任务主要集中在二线、三四 线城市，这些城市的房屋销售量约占全国销售量的 90% (其中二线城市约占 40%，三四线城市约占 50%)。 2016 年 ,中央和地方政府会出台一系列鼓励开发企业 “ 去库存 ” 的政策措施 ,预计三四线城市的销售同比増幅会有所
6、提 升，全国商品房销售同比増幅高于 2015年，预计在 8 % 左右。 (三 ) 绝大多数三四线城市房价将有所回落，不排除部 分城市房价较快下降的可能性 2014年以来，房屋新开工面积同比持续下降。 2015年 商品房销售量达到新高，不少城市己经开始逐步释放库存 压力。特别是一线城市和部分热点二线城市 “ 去库存 ” 速 度较快，压力明显小于三四线城市 ,加上这些城市人口持 续流入、产业集聚的趋势短期内不会改变 ,房价预计将延 续 2015年稳中有升态势。然而，尽管各地出台了一系列鼓 励 “ 去库存 ” 的措施，但三四线城市受高库存影响 ,再加上 吸纳人口流入的产业集聚能力不强，预计 2016
7、年会继续呈 现房价同比下降的趋势。一些房屋去化周期长、传统产业 衰落、人口净流出的城市 ,房价甚至会出现较快下降。 (四） 保障性安居工程的 货币化安置比重将显著提高 , “ 购租并举 ” 的新型住房保障体系进一步完善 面对商品房市场供需结构变动，地方政府采取多种方 式购租市场商品房、用于满足住房保障家庭需求，既能加 快 “ 去库存 ” 速度，还能减轻地方政府新建保障性住房的财 政压力，一举多得。 2015年各地开始探索棚户区货币化安 置模式 ,全年棚户区改造开工 580万套，货币化安置比例达 到 28%。 预计 2016年全国保障性安居工程的货币化安置 比例能够达到 40%以上，购租并举的新
8、型住房保障制度得 到初步构建。 (五 ) 房地产开发投资负增长和 “ 去库存 ” 压力加大， 导致金融和地方债务风险增大 在 “ 去库存 ” 过程中，如果出现销售不畅、经营收益下 降 ,融资能力不足，开发企业很容易出现资金链断裂。必 须防止出现由此引发的局部性金融风险。另外，一些地方 政府房地产收益下降，土地出让困难且出让价格下滑，将 使地方财政出现困难，偿债能力降低。 二、当前我国住房 “ 去库存 ” 的特点 (一 ) 我国商品房 “ 去库存 ” 压力很大 全国房地产库存主要由三部分构成，即己建成的商品 房待售面积（已形成的供应量）、在建未售面积（施工 ） 以及 待开发土地面积未来形成的供应
9、量（潜在供应量 ） 。截止 2015年12月底，全 国商品房待售面积 71853万平方米，全 年销售面积是 128495万平方米。按照 2015年的销售速 度 ,化解现有房屋待售面积需要 6. 7个月，总体上压力似不 太大。但如果考虑现有施工面积和待开发土地面积形成 的潜在供应量 “ 去库存 ” 压力将大幅增加。截止 2015年 12月底，全国房屋施工面积 735693万平方米，按照 2015年 的销售速度，大致需要 5年 9个月才能消化。再加上 35424 万平方米的待开发土地面积（截止 2015年 11月底 ），按照 全国出让土地的平均容积率 (2. 37)计算，未来 1 -2年内又 会形
10、成 83955万平方米的房屋供应量，按照 2015年的速度 持续销售，需要 8个月左右。统算起来，消化潜在库存约需 6年 5个月，压力相当大。 (二 ) 三四线城市成为 “ 去库存 ” 的重点区域 2015年，房地产销售情况有所好转，相比年初而言 ，一 二线城市商品住宅的库存消化率较高，高库存压力主要集 中在三四线城市。截止 2015年 12月底，按照 2015年销售 速度，消化现有住房待售面积的周期，一线城市约为 5个 月、二线城市约为 7个月，三四线城市约为 14个月。如果 加上施工面积和待开发土地面积，去库存周期更是大幅提 升 ，一 线城市大致为 2年 7个月，二线城市是 4年 5个月，
11、 三四线城市为 10年 8个月。考虑到三四线城市的住房销 售量约占全国总量的 50%，未来儿年内，三四线城市将成 为全国 “ 去库存 ” 的主战场。 (一 ) 商业营业用房和办公楼是 “ 去库存 ” 的难点 从供给看 ,多年来全国营业用房和办公楼在建面积和 建成面积增幅一直高于住宅，库存规模很大。从需求看 , 受网络电商销售的冲击，许多商业中心和实体店铺经营困 难，商铺需求明显回落。截止 2015年 12月底，住宅、办公 楼和商业营业用房的待售面积分别为 45248万平方米、 3276万平方米和 14661万平方米。按照 2015年的销售速 度，消化周期分别是 4. 8个月、14个月和 19个
12、月。如果考 虑到现有施工面积，按照 2015年的销售速度，住宅、办公楼 和商业营业用房 “ 去库存 ” 周期分别是4年 7个月、 11年 4 个月和 10年 10个月。 三、化解房地产 “ 去库存 ” 压力的建议 2016年，有效落实房地产 “ 去库存 ” 的任务，既要多策 并举 ,加大 “ 去库存 ” 力度，又要防止 “ 去库存 ” 速度过猛，造 成一些城市房价断崖式回落，成为区域性系统性金融风险 的爆发点。为此，建议如下。 (一 ) 在住房供给过剩的区域，严格控制房地产用地供 给量，依法合理调整未开发房地产用地的用途 把牢土地供应的 “ 闸口 ”, 严格落实国土资 2015】 37号 文件
13、，对房地产待售面积和施工面积明显偏多的市县，依 法调整未开发房地产用地的用途，重新办理用地手续、重 新核定土地价款，用于养老、文化等有社会现实需求的 项目。 (二 ) 鼓励地方政府购买商品房用作保障性安居住房， 大幅提高保障性安居工程的货币化安置比例 2015 2017年，全国需要改造包括城市危房、城中村 在内的各类棚户区住房 1800万套。 应继续鼓励地方政府 通过购买商品住房的方式解决住房保障需求，大幅提高保 障性安居工程的货币化安置比例。 2015年 ,全国棚户区货 币化安置比例达到28%。 2016年不少地方已提出 “ 货币安 置比例超过 50% ” 的目标。应落实好国土资 D 15】
14、 37号文 提出的 “ 整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共 租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置 房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条 件 ” 的规定。 (三） 出台并切实落实鼓励农业转移人口购买城镇商 品住房的政策 针对 “ 去库存 ” 任务最重的三四线城市和小城镇地区， 实施优惠的信贷、税收政策，鼓励农民工购房。统计数据 表明，2014年，农民工在务工地购房的人口仅占 1%。在购 房农民工中，在小城镇购房的农民工占 49.1%。 2015年全 国外出农民工 1.68亿人，如果每年能够把购房人口比重提 高 1个百分点，按照目前城镇居民人均 37平方米计算，
15、2016 - 2020年间可新增约 3.1亿平方米的购房需求。但由 于农民工收入较低 ,2015年月平均工资只有 2684元，很难 购买得起城镇商品住房。建议对首次购买商品房的农业 转移人口 实行优惠政策，首付比例可适当放松，减免契税， 各级财政对贷款利息进行适当补贴、贷款利息抵扣个人所 得税等。另外，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地 使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制，提高 财产性收入，增强购房需求。 (四） 加快 REITs等住房资产证券化 (ABS)试点，盘活 存量商业营业用房和办公楼 商业营业用房和办公楼是当前化解住房库存压力的 重点。推动包括 REITs在内的住房资产证券化 ，一 方面能 够盘活庞大的商业地产存量，另一方面通过鼓励包括公积 金在内的资产证券化，降低公积金贷款融资成本和购房者 成本，提高公积金周转率，有利于化解存量住房。建议落 实建房 2015 4号文提出的“ 积极推进房地产投资信托基 金 (REITs)试点 ” 。在 2015年已有的资产证券化 （ ABS)试 点基础上 (如 “ 万科 REITs封闭式混合型发起式证券投资 基金 ”, 世茂集团推出的全国首单物业费 ABS和购房尾款 ABS以及上海市公积金发行的 ABS),鼓励扩大包括 REITs 在内的住房资产证券化试点。 作者单位：国务院发展研宄中心 (责任编辑 :郭文琳 ）