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1、房地产估价师考试题目下载7篇房地产估价师考试题目下载7篇 第1篇某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139 B.2146 C.2651 D.2659答案：D解析： 本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格卖方实得金额/（1应由卖方缴纳的税费比率）2385/（16.8%）2559.01（
2、元/m2），买方实付金额正常负担下的价格（1应由买方缴纳的税费比率）2559.01（13.9%）2658.81（元/m2）。附加和加成都是加重纳税人负担的措施。（）答案：对解析：纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。其中，加重纳税人负担的措施包括：附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。通常把按国家税法规定的税率征收的税款称为正税，把正税以外征收的附加称为副税。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10，加二成等于加正税的20，依此类推。 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为
3、3年，平均售价为08万元/。2022年8月1日王某以11万元/的价格购买了其中50的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2022年8月1日开发商交房时，王某又支付了115万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为65%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2022年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营
4、期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2022年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分）正确答案： 城市用地评价中，下列属于适宜修建的用地的是（ ）。A一类用地B二类用地C三类用地D已征用的土地正确答案：A一类用地为适于修建的用地，二类用地为基本上可以修建的用地，三类用地为不适于修建的用地。某建筑物的土建工程直接费为780元/m2（其中人工费为130元/m2），安装工程直接费为450元/m2（其中人工费为50元/m2），装饰装修工程直接费为900元/m2（其中人工费为45元/m2），该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费
5、的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3.5%。该建筑物的建筑安装工程费为（ ）元/m2。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64答案：B解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。（1）土建工程费780（115%）（13.5%）928.40（元/m2）；（2）安装工程费（4505075%）（13.5%）504.56（元/m2）；（3）装饰装修工程费（9004572%）（13.5%）965.03（元/m2）；（4）单位建筑安装工程费（1）（2）（3）2397.99（元/m2）。P307。 甲预售商品房时，应当具备（ ）等条件。A取得土地使用权
6、证B投入资金达到工程建设总投资的20%C取得建设工程规划许可证D取得商品房预售许可证正确答案：ACD 保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法，根据委托人提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益，收益年限选用了建筑物剩余年限55年，报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格3000元/m2，根据委托人提供的成本数据，确定房
7、屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些答案：解析： 1.估价报告中选用商场近三年平均的年净利润120万作为净收益错误。待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同，其净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分；而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等，因此净收益和净利润是不同的。2.收益年限只选用了建筑物剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建
8、筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。3.报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。4.选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本是历史的，也不一定是社会平均客观成本。5.成本法没有考虑折旧因素对房屋价格的减值影响。6.再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误。房地产估价师考试题目下载7篇 第2篇固体废物污染中，城市垃圾不包括（）。A.居民生活垃圾 B.商业垃圾 C.工业固体废物 D.建筑垃圾答案：C解析： 本题考查的是固体废物污染。城市垃圾主要包括城市居民的生活垃圾、商业垃圾、建筑垃圾、市政维护和
9、管理中产生的垃圾，但不包括工厂排出的工业固体废物。某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：(1)造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？(2)在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？答案：解析：(1)租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个
10、是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。(2)统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是（ ）。A.应按它们在过去实际发生时点的
11、实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算答案：D解析：本题考查的是房地产价格构成。成本法估价中，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。P288。 违章建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（）。A、计算各年净现金流量的标准差B、计算净现值大于或等于零时的累计概率
12、C、计算各年净现值的标准差D、计算各可能发生情况下的净现值答案：D解析： 本题考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：（1）选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；（3）分析估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；（4）分别计算各可能发生情况下的净现值；（5）计算各年净现金流的标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数；（6）计算净现值大于或等于零时的累计概率；（7）对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。参见教材P233。房地产市场区别于
13、一般商品市场的特性主要有（）。A、竞争性B、垄断性C、外部性D、均衡性E、信息不对称性答案：B,C,E解析：考点:房地产市场的特征。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980答案
14、：A解析：考点:统一计价单位。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是30030%90（万元），余下300（130%）210（万元），在年末支付，房地产实际价格30030%30070%/（16%）288.11（万元）；建筑面积套内建筑面积公摊面积100/90%111.11m2，建筑面积单价288.11/111.1125930.16（元/平方米）。(2022年真题) 关于FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（）。A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标B.FIRR可以通过内插法求得C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高
15、贷款利率D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率答案：B,C,E解析：本题考查的是财务内部收益率。选项A错误，财务内部收益率是动态盈利能力指标；选项D错误，将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于或等于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。房地产估价师考试题目下载7篇 第3篇房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到（）时的极限值。A利润为零B财务净现值为零C基准收益率D财务内部收益率答案：A解析：房地产项目的盈亏平衡分析有：临界点分析
16、，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是价格，但价格中不包含利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：地上房地产抵押人不一定就是债权人。（）答案：错解析：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地
17、产优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。所以，抵押人一定不是债权人，不一定是债务人。 为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第1期期末发生的。（ ）正确答案：为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第0期期末发生的。 在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元
18、/m2建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。A甲>乙>丙>丁B乙>丁>甲>丙C乙>丙>甲>丁D丙>乙>丁>甲正确答案：C廉租住房单套建筑面积控制在（）m2以内，保证基本居住功能。A、30 B、40 C、50 D、60答案：C解析：本题考查的是保障性住房。廉租住房单套建筑面积控制
19、在50m2以内，保证基本居住功能。估价报告的审核结论，不可以是（）。A、可以出具B、适当修改后出具C、应重新撰写D、估价不合理答案：D解析：考点:审核估价报告。审核结论可为下列之一：（1）可以出具；（2）修改后出具；（3）应重新撰写；（4）应重新估价。 关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。A利率是由储蓄和投资决定的B利率是由货币的供求决定的C利率是由可贷资金的供求决定D利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性正确答案：BE房地产估价师考试题目下载7篇 第4篇土地价格对住房价格的影响，主要是通过成本机制实现，即地价高了，总成本高了，房价
20、就得上涨。（）答案：错解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地价格对住房价格的影响，成本渠道的作用非常有限，主要是通过信号预期机制实现的。某住房置业担保公司实有资本5000 万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过( )亿元。A.7.50B.10.00C.15.00D.20.00答案：C解析：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30 倍；超过30 倍的，应当追加实有资本。5000 万元30=15 亿元。市场总需求是指在（）的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定时期 B.特定地理范围内 C.特定政治环境 D.特定市场营销环境 E.特定市场营销计划答案：A,B,D
21、,E解析：本题考查的是市场规模的估计。市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（）万元。A、22.07B、21.58C、19.34D、23.21答案：A解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=300.3+270.5+230.2=27.1
22、（万元），E（NPV2）=380.4+310.4+280.2=33.2（万元），两年的现值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07万元，52.07-30=22.07万元。参见教材P233。运用路线价法评估沿街商业用地价格时，应进行修正调整的有（ ）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度答案：A,B,C,E解析：本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。选项AE是实物状况的调整，选项BC是权益状况的调整。P364。根据城市房地产转让管理规定，下列房地产
23、中，可以转让的有（）。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.未取得土地使用权证书的答案：A解析：本题考查的是房地产转让的条件。已查封的、未取得房屋权属证书的以及未取得土地使用权证书的房地产不得转让。参见教材P122。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。（）答案：对解析：考点:收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。 建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然
24、寿命和经济寿命都有可能得到延长。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题目下载7篇 第5篇保险资金的特点有（）。A.高比例的长期投资 B.保险利润不确定性 C.投资回报期较长 D.保险公司负债具有不确定性 E.保险公司责任准备金具有预估性答案：A,D,E解析： 本题考查的是保险资金的性质和特点。保险资金的特点包括有高比例的长期投资、保险公司负债具有不确定性、保险公司责任准备金具有预估性。 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（ ）。A投资利润率B投资回报率C贷款利率D成本利润率正确答案：C获取房地产估价业务的措施可以有（）。A、突破专业能力限制，接受各种估价要求B、
25、提高服务质量C、恰当的宣传D、恶意压低收费E、最大限度压缩估价作业期答案：B,C解析：考点:估价业务来源渠道。选项A超越专业能力是不能承接的，违背职业道德；选项D低收费是恶意竞争，也违背职业道德；选项E最大限度压缩估价作业期会增加估价难度和风险。判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A、评估价值与真实价值 B、评估价值与合格的估价师的重新估价结果 C、真实价值与合格的估价师的重新估价结果 D、真实价值与其他估价师的重新估价结果答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。判断误差大小或者准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。
26、甲公司应向土地管理部门缴纳（ ）。A土地补偿费B土地使用权出让金C土地闲置费D房屋拆迁安置费正确答案：B国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段答案：B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。从第二阶段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不
27、包括( )。A、 调控土地供应计划B、 城市规划指导C、 控制人口D、 税收调节答案：C解析：因为政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式包括调控土地供应计划、城市规划指导、税收调节。 农民集体所有的地依法属于村农民集体所有的，由村民委员会负责经营管理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题目下载7篇 第6篇房地产估价师可以在2个或者2个以上房地产估价机构执业。（）答案：错解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师不得有下列行为：（1）不履行注册房地产估价师义务；（2）在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；（3）在执业过程中实施商业贿赂；
28、（4）签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（5）在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；（6）允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；（7）同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业；（8）以个人名义承揽房地产估价业务；（9）涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；（10）超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；（11）严重损害他人利益、名誉的行为；（12）法律、法规禁止的其他行为。 如果张某是通过按揭贷款方购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为( )。A20%的首付款，加上该首付款2年利息B20%的首付款，加上该
29、首付款2年利息和已偿还月供在估价时点的本息值C该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D2022年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2022年10月至2022年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和正确答案：C 国际法的主要表现形式是国际条约。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷
30、的公共交通，这主要是考虑了写字楼的（）因素。A、位置B、为租户提供的服务C、交通方便性D、建筑设备系统答案：C解析：考点:写字楼分类中应考虑的因素。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。一般来说，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为（）人以上单数，其中房地产估价师不得少于（）。A、3，1/3 B、5，1/2 C、3，1/2 D、5，1/3答案：C解析：本题考查的是房屋征收评估异议
31、处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。编制城市规划一般分为（）两个阶段。A.控制性详细规划 B.修建性详细规划 C.总体规划 D.分区规划 E.详细规划答案：C,E解析：本题考查的是城市规划体系。编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）。A.五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金 B.五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金 C.三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金 D.罚金答案：A解析：本题考查
32、的是对违规房地产估价机构和人员的处罚。承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是( )。A.紫线B.绿线C.蓝线D.黄线答案：C解析：编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。房地产估价师考试题目下载7篇 第7篇商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有（）的特性。A信息不对称性B交易
33、复杂性C供给垄断性D经济外部性答案：D解析：经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。房地产市场的外部性问题非常突出。如房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地出让收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性；房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。(2022真题) 合同履行中，履行费用的负担约定不明确的，由履行义务一方负担。（）答案：对解析：本题考查的是合同的
34、履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。REITs首次公开发行的工作内容之一是房地产估价师对物业进行估价。（）答案：对解析：考点:房地产投资信托基金发行流程。REITs首次公开发行（IPO）的工作内容包括：确定IPO方式与地点，组织包括发起人、受托人、管理公司等在内的IPO内部团队和上市代理人、会计师、房地产估价师、财务顾问及律师等在内的IPO外部团队，确定进入REITs的房地产资产范围，房地产估价师对物业进行估价，会计师准备财务报告，起草送审材料，向证监会、证交所、相关政府部门提交送审材料，证监会、证交所、相关政府部门审核批准，路演和定价发行。对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞
35、买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产拍卖的条件。对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人；非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者；超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。某单位于2022年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2022年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2022年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2022年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权
36、出让金数额，则价值时点应为2022年10月10日和2022年5月9日。（）答案：对解析：本题考查的是价值时点原则。一般情况下价值时点只有一个。但是此题中，产生补地价的情况有2次，2022年10月10日为第一次，变更了土地用途，第二次为2022年5月9日，变更容积率，两次变更时都产生了补地价的需要，价值时点为变更时，所以有两个价值时点。中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。（）答案：对解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。在计划经济时期，城市土地使用实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度，即传统的城市土地使用制度；我
37、国现行城市土地使用制度，是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者。在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值误差的范围。A、 使用估价对象房地产的实际成交价格B、 使用政府公布的房地产交易指导价格C、 使用近1年内房地产的平均成交价格D、 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。房地产估价是对房地产价格的一种估算和判定，肯定与其真实价格有出入，一般认为误差在上下15%范围之内是允许的。英国和其英联邦国家，法院一般依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值来判断房地产评估价值误差的范围。解决此题的关键在于在比较的基础上进行记忆。在土地私有制国家，房地产权益通常指的是（）。A、土地使用权和土地所有权B、土地使用权和房屋所有权C、永久的土地所有权和房屋所有权D、土地使有权和房屋所有权答案：C解析：考点:房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成；而在土地私有制国家，房地产权益通常包括了永久的土地所有权和房屋所有权。