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1、房地产估价师考试题目下载7卷房地产估价师考试题目下载7卷 第1卷房地产泡沫的成因主要有（）。A.土地的稀缺性 B.投机需求膨胀 C.开发商之间的博弈 D.开发资金的易得性 E.金融机构过度放贷答案：A,B,E解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积
2、金，属于（）所有。A.职工个人 B.职工所在单位 C.人民政府 D.住房公积金管理中心答案：A解析：本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2022 年年底累计提取 100 万元，2022 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2022 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保
3、险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2022年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2022 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为（）。A.公共服务设施用地B.住宅用地C.市政公用设施用地D.绿化用地答案：A解析：居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为：住宅用地是指居住建筑基底占有的用地及其前后左右必须留出的一些空地（住宅日照间距范围内的土地一般都列入居住建筑用地）；公共服务设施用地是指居住区各类
4、公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地；道路用地是指居住区范围内的不属于上述两项内道路的路面以及小广场、停车场、回车场等；绿化用地是指居住区内满足规定的日照要求、安排有游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地。本题中，甲公司商业用房所在居住区的用地为公共服务设施用地。 某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款( )元。A12592.78B22192.78C12903.23D16000正确答案：A有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（）。A.划分路线价区段 B.设定标准临街宽度 C.调查评估路线价 D.制作价格修正率表 E.计算
5、临街土地的价值答案：A,C,D,E解析：本题考查的是路线价法。运用路线价法估价一般分为6个步骤：划分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街土地价值或价格。房地产估价师考试题目下载7卷 第2卷 货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划由，并作为（ ）加以适用。A国家信贷资金B国家预算资金C国家负担资金D国家计划资金正确答案：A货币发行应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为国家信贷资金加以运用。不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。A.一个球场 B.一个高尔夫球洞 C.一条保龄球球道 D.封闭使用的大院深处的一幢房屋 E.一个游
6、泳馆答案：B,C,D解析：本题考查的是确定估价基本事项。不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模 D.建筑档次E.房地产开发企业答案：A,C,D解析：本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。区位是既定的，无法选择。最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。下列购买房地产的行为，不属于免征契税的是( )。A.省农科所购买办公楼B.市气象局购买观测站办公楼C.县妇幼
7、保健站购买门诊楼D.高校校办企业购买经营用房答案：D解析：有下列行为之一的，减征、免征契税：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆
8、、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。 对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（ )。A.自用的工业房产，以房屋原价的5060作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的50%60作为计税税基C.商业用途地下建筑，以房屋原价的7080作为应视房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上易屋建筑的有关规定纳税E.地下人防设施免税正确答案：ACD房地产估价师考试题目下载7卷 第3卷建设工程招标方式分为公开招标和邀请招标。（）答案：对解析：考点:招标方式和招标程序。工程建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。征收集体土地应遵
9、守一定的原则，下列关于征收集体土地原则的表述中正确的是（）。A.可以通过提高征地费用，限制非农业部门占用土地 B.保证国家建设用地将成为今后固有建设用地供应的基本制度 C.可以通过租用集体土地进行非农业建设，以减少征收集体土地 D.妥善安排被征地范围内的单位和农民的生产.生活是必须坚持的原则答案：D解析：本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。选项A错误，征收集体土地需要坚持保证国家建设用地原则，反对大幅提高征地费用，以限制非农业部门占用土地；选项B错误，土地有偿使用将成为今后固有建设用地供应的基本制度；选项C错误，征收集体土地遵循依法征地的原则，严禁“以租代征”。 某建筑物，经实地勘察预计尚可
10、使用30年，无残值，该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为( )。A40%B60%C50%D67%正确答案：B答案 B3050100%60%已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A.2400 B.2405 C.2410 D.2415答案：C解析： 本题考查的是净收益每年不变的公式。V30=（V40/K40）K30=1-1/（1+10%）30/1-1/（1+10%）402500=2410（元/平方米）下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城
11、市基础设施状况E.汇率答案：C,D解析：本题考查的是房地产区位因素。选项C、D属于区位因素；选项A、B均属于政策制度因素；选项E汇率属于经济因素。房地产估价师考试题目下载7卷 第4卷一级房地产估价机构，应当具备的条件是（ ）。A.从事房地产估价活动连续4年以上B.取得二级房地产估价机构3年以上C.有8名以上专职注册房地产估价师D.专职注册房地产估价师的股份合计不低于50%答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构等级。一级房地产估价机构标准：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构3年以上；有15名以上专职注册房地产估价师；有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估
12、价师的股份或者出资额合计不低于60%等。P181。 在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是( )的收入增加。A低收入者B中等收入者C高收入者D低收入者和高收入者正确答案：B答案 B低收入者增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，对房地产价格的影响不大；高收入者生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资；中等收入者边际消费倾向较大，且基本生活已有较好基础，其收入的大部分或全部会用于提高居住水平，因此对房价的影响较大。经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具
13、体条件的是（）。A.商品质量参差不齐，方便实现商品筛选 B.就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的 C.销售者需要实现总效用最大化 D.商品可以转让，且具有不可移动性答案：B解析：本题考查的是房地产估价的必要性。选项A错误，“完全市场”需要商品同质，买者不在乎从谁的手里购买；选项C错误，总效用最大化是消费者所追求的；选项D错误，“完全市场”的条件之一是：商品可以转让且可以发生空间位置移动。 在2022年10月时，王某的权益价格为( )。A剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下净收益于2022年10月的现值之和B剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下净收益于2022年10月的
14、现值之和C该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2022年10月的现值之和正确答案：D关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数答案：A解析：本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸
15、纳周期又称为销售周期。房地产估价师考试题目下载7卷 第5卷债券和股票都是金融市场交易的媒介。 ( )答案：对解析： 用收益法计算房地产价格，若净收益每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（ ）。A0B/ （1+Yn）CnD正确答案：B房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立答案：D解析：本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。对国有
16、企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（）等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有土地作价出资（入股）E.保留划拨土地使用权答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。 为评估某住宅2022年10月1曰的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/，成交日期为2022年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1087，已知从2022年5月1日到10月1日该类住宅价格
17、平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/。A3790B4238C4658D4663正确答案：D房地产估价师考试题目下载7卷 第6卷 房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。 （ ）正确答案：投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中包括房屋征收补偿费。（）答案：对解析： 本题考查的是假设开发法的基本公式。评估尚未完成房屋征收
18、补偿等工作的毛地价值，这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。 所谓近因，是指引起保险标的损失最直接、最有效和起决定性作用的因素，在空间和时间上，近因一定是最接近损失结果的原因。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（）。A产品总成本不随产销量变化B产品销售量等于生产量C单位产品变动成本不随产销量变化D单位产品销售价格不随产销量变化E单位产品固定成本不随产销量变化答案：B,C,D解析：盈亏平衡分析包括线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产量等于销售且产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产
19、量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。 开发商利用财务杠杆原理筹措资金，借钱赚钱，但也增加了其风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题目下载7卷 第7卷如果一宗商业用地只有一个意向用地者，则可以采取协议方式出让该宗土地使用权。（）答案：错解析：在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。 在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地
20、块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A、若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元 B、若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元 C、若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元 D、若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元 E、若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元答案：C,E解析：本题考查的是路线价法。选项A应该为40万元，选项B应该为70万元；选项D应该为100万元。 某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现
21、因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。正确答案：应首选市场法和收益法评估，有条件选用市场法的，应首选市场法；选收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。分别按照市场法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，根据调整计算结果综合确定拍卖底价。 随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是（ ）。A消费者愿意支付较高的价格B企业处于领导地位C消费者以年轻人为主D商品住宅多为豪宅E以投资性购买为主正确答案：AB