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1、房地产估价师考试题目下载8篇房地产估价师考试题目下载8篇 第1篇运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是（）；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。A、投资的长期性B、房地产市场的不确定性C、投资可逆性D、投资不可逆性答案：C解析：本题考查的是传统投资决策方法的局限性。运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。 在城市房屋拆迁补偿安置中，（ ）。A产权不明确的房屋不予补偿B已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C未解除租赁关系的房屋，暂不补偿D未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿正确答案：D下列房地产价格影
2、响因素中，属于外部因素的有（）。A、经济因素 B、区位因素 C、权益因素 D、人口因素 E、心理因素答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产价格影响因素的分类。房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。（）答案：对解析：本题考查的是替代原则。如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。 政策性银行的特征中，其经营目标是为了实现政策性银行的政策目标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题目下载8篇
3、 第2篇 写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（ ）确定。A消费价格指数B商业零售价格指数C上证价格指数D建安工程价格指数E中房价格指数正确答案：AB主要考虑以上两种因素。下列行为中，应当缴纳契税的有（）。A.房屋赠与B.房屋继承C.以土地、房屋权属抵债D.以土地、房屋权属投资、入股E.房地产抵押答案：A,C,D解析：本题考查的是契税纳税人、课税对象、计税依据。房屋赠与；以土地、房屋权属抵债；以土地、房屋权属投资、入股等需要交纳契税。选项B，法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；选项E，房地产抵押不缴纳契税。 可修复与不可修复的含义及其判定标准是什么?在计算建筑物折旧中作此两种区分有何意义
4、?正确答案：甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（）亿元。A.0.3B.0.5C.0.8D.1.0答案：C解析：本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。参见教材P146。甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公
5、司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。下列有关假设开发法的运用，描述错误的是（）。A.投资利息只有静态分析法中才需要测算 B.销售税费一般不计算利息 C.开发完成后的价值不能采用成本法求取 D.假设开发法与成本法无法同时采用答案：D解析：本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。选项D错误，假设开发法与成本法可以同时采用，只是运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法求取。房地产估价师考试题目下载8篇 第3篇某商品住宅楼于2022 年10 月30 日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承担保修责任，2022 年10
6、月1 日交付买受人使用，房地产开发企业承担该楼墙面防渗漏最低保修期限应至( )。A.2022 年10 月29 日B.2022 年9 月30 日C.2022 年10 月29 日D.2022 年9 月30 日答案：C解析：施工单位对房地产开发企业的外墙面防渗漏最低保修期为5 年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。从2022 年10 月30 日起计至2022 年10 月29 日。房地产开发企业对买受人的墙面渗漏最低保修期为1 年。从2022 年10 月1 日起计至2022 年9 月30 日。按照：“商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期”，以
7、2022 年10 月29 日为准。在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。（）答案：对解析：在房地产估价中，估价对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关附着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内；如果包括房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。XX置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人XX置业公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。二、估价机构XX房地产估价事务所，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。三、估价对象XX置业公司一年前
8、奉上级集团公司指示，兼并集团内XX工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于xX市XX路XX号，四至范围XXXX，总占地面积12000m2,土地级别为该市一级二类地区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800mz建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2022年6月30日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业
9、房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价;对在建写字楼采用假设开发法进行估价,其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元;在建写字楼的总价值9741万元(大写:人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2022年6.月30日至2022年7月
10、5日十三、估价报告的有效期（略）XX置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析XX置业公司兼并集团内XX工厂所得的房地产总占地面积120001m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m120m2。XX置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略），拟对外
11、出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，XX置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提髙。二、市场背景分析(略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价;对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估
12、价选取的三宗类似商业房地产交易资料见表337(交易情况与房地产状况的详细分析略)。根据可比实例，搜集的其他相关资料有:该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%,预计今后一年内仍可保持此趋势，2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3,2022年6月30日为1:8.27。式中，可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4.估价结果根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价为(9347+8484+10458)元/m2+3=9430元/m2总价为 9430元/m2X7800m2=7355万元(二)在建写字楼的估价1.首先测
13、算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500m2X300dXl.2美元/(d.m2)X8.27X(120%)=3215万元年运营费用=3215万元X55%=1768万元净收益=有效毛收入一运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年。资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。根据该市写字楼经营近年来比较平
14、稳时情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。2.测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。(1)续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490万元X(1+5.85%)0.51=101万元(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183万元X6%=851万元3.在
15、建写字楼的评估价值总价值=(141833490101851)万元=9741万元六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元（大写：人民币柒仟畚佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。答案：解析：(1)缺少土地使用性质描述。(2)缺少产权描述。(3)没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。(4)可比实例A为拍卖，其交易情况一般需修正。(5)可比实例B交易日期修正错误。(6)可比实例B可比性差,修正幅度超过20%，面积与估价对
16、象差别太大。(7)可比实例C选用汇率错误。(8)收益年限不应选取50年。(9)收益法只选择一个参照物，客观性不够。(10)全年收益天数按300天计算错误。(11)确定资本化率不能只参照一个实例。(12)比准价格应为收益价格。(13)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(14)未来发生的利润未计算。(15)超市应优先选用收益法估价。(16)区域因素和个别因素描述不够具体。商品房买卖合同属于( )。A.单务合同 B.无名合同 C.实践合同 D.要式合同答案：D解析：商品房买卖合同属于双务合同、典型合同(有名合同)、诺成合同、要式合同。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税
17、费减免、信贷支持，按照非盈利原则出售给符合条件的家庭。（）答案：错解析：本题考查的是住房保障制度。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。房地产估价师考试题目下载8篇 第4篇2022年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2022年住宅市场吸纳率为（）。A、71.11%B、88.89%C、91.67%D、93.33%答案：B解析：
18、本题考查的是市场交易指标。2022年住宅市场吸纳率2022年住宅吸纳量/2022年住宅可供租售量（2022年住宅销售量2022年住宅出租量）/（2022年可供销售的住宅2022年可供出租的住宅）（1680320）/（1800450）=88.89%。参见教材P43。某宗土地总面积为1000m2，容积率为3，土地单价为3600元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（ ）万元。A.105B.120C.150D.360答案：B解析：本题考查的是价差法。补地价新规划条件下地价旧规划条件下地价3600/3（43）1000120（万元）。P382。 资产管理所涉及的范围比物业管理
19、大，但比设施管理要小。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：建设工程招标方式分为公开招标和邀请招标。（）答案：对解析：考点:招标方式和招标程序。工程建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。( )是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。A、 土地利用总体规划B、 城市规划C、 土地开发D、 城市建设答案：B解析：城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。房地产估价师考试题目下载8篇 第5
20、篇证券市场中，发行市场是已发行证券的再转让市场，交易市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场。（）答案：错解析：本题考查的是证券市场。发行市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场，交易市场是已发行证券的再转让市场。 假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ）。A开发期+经营期B开发期+运营期C开发期+经营期-前期-建造期D开发期+运营期-前期-建造期E前期+建造期+经营期正确答案：ABE当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。答案：错解析：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这
21、就是说，定金和违约金不能同时并用，只能选择其一适用，适用了定金责任就不能再适用违约金责任，适用了违约金责任就不能再适用定金责任，二者只能是单罚而不能是双罚，否则会给违约方施以过重的责任，是不公平的。当然，是选择定金还是选择违约金，这一权利属于守约方。某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8 000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。卖方可接受的最低购买价为（ ）。A.建筑物市场价值B.建筑物市场价值一清理费用C.拆除后的
22、旧建筑材料价值D.拆除后的旧建筑材料价值一清理费用答案：D解析：国有土地使用证和地籍档案的附图是（）。A宗地图B地形图C房产分丘图D房产分幅图答案：A解析：地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块的坐落、四周界址、尺寸、使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料。对于每一宗土地，都应绘制宗地图。宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。宗地图中包括：图幅号、地籍号、坐落；单位名称、宗地号、地类号和占地面积；界址点、点号、界址线和界址边长；宗地内建筑物和构筑物；邻宗地宗地号及界址线；相邻道路、街巷
23、及名称。房地产估价师考试题目下载8篇 第6篇在城市大气污染物中含量最多的气态污染物是（）。A.一氧化碳B.一氧化氮C.甲烷D.二氧化氮答案：A解析：本题考查的是大气污染物及其危害。一氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1/3?,它大部分来自汽车尾气。参见教材P45。下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。A.租赁权 B.地役权 C.抵押权 D.所有权答案：B解析： 本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。（）答案：对解析：根据房屋
24、共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：幢共有建筑面积；功能共有建筑面积；本层共有建筑面积。功能共有建筑面积是指为某一建筑功能（如住宅、写字楼、商场等）服务的共有建筑面积。写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。(2022年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。甲评估机构取得该评估业务的方式为（）。A.被征收人协商选定B.房屋征收部门组织被征
25、收人投票多数决定C.房屋征收部门指定D.可以摇号抽签随机确定答案：A,B,D解析：本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。 虽然被拆迂房屋的使用性质股以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（ ）正确答案：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的
26、记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。房地产估价师考试题目下载8篇 第7篇 要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价
27、为（）元/m2。A.25930 B.32980 C.30980 D.29980答案：A解析：本题考查的是建立比较基础。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是30030%90（万元），余下300（130%）210（万元），在年末支付，房地产实际价格30030%30070%/（16%）288.11（万元）；建筑面积套内建筑面积公摊面积100/90%111.11m2，建筑面积单价288.11/111.1125930.16（元/平方米）。(2022真题) 建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（）答案：错解析：本
28、题考查的是变形缝。沉降缝一般兼起伸缩缝的作用，其构造与伸缩缝基本相同，但是伸缩缝不能代替沉降缝，当伸缩缝和沉降缝结合设置时，或防震缝与沉降缝结合设置时，基础也应断开.。房屋买卖合同签订之后，房屋所有权即发生转移。（）答案：错解析：凡经房地产登记机构登记，权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、地役权等，均受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的合法权益，都要承担法律责任。物权法对确认物权的规则做了规定，房地产等各类不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的除外，不动产物权未
29、经登记，不发生效力。 假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。A可接受性B保值增值性C现实社会需要程度D未来发展趋势E固定性正确答案：ACD答案 ACD最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。房地产估价师考试题目下载8篇 第8篇购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现
30、问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。参见教材P109。某些重要政治人物的健康或生死状况，会影响房地产的价格。（）答案：对解析：本题考查的是其他因素。某些重要政治人物的健康或生死状况，人们预期它会影响未来的局势，从而会引起房地产价格的涨落。 指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（ ）正确答案：指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a越小，则预测值越趋向平滑。 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，
31、一般大于市场价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某企业有一临街的框架结构的4层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权，每层建筑面积约400m2，现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师，受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出你的既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。正确答案：在城市规划允许的情况下，按转换用途前和装修改造前的最高最佳使用原则和假设开发法的思路进行评估。具体为：按有扶梯、有装修的商场评估4层仓库转换用途后的价格；然后扣除因转换用途需要补交的出让金，室内的改造、装修费用和扶梯的购置、安装、调试费用及其相应的管理费、利息、税金、利润后，得出4层仓库的现时价格。