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1、房地产估价师考试题目下载8节房地产估价师考试题目下载8节 第1节(2022真题) 商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（）。A.房屋抵押B.房屋继承C.变更房屋用途D.房屋买卖E.经出租人同意转租房屋答案：A,B,D,E解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响；因赠予、析产、继承、买卖转让或经出租人同意转租房屋的，原房屋租赁合同继续有效。小区内停车场建设费属于（）。A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金答案：A解析： 本题考查的是房屋开发费。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设
2、的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。下列关于现金回报率与投资回报率的说法中，正确的有（）。A、现金回报率和投资回报率都反映了开发投资项目的盈利能力B、现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系C、投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比D、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益E、现金回报率是税后现金回报率答案：B,C,D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，现金回报率和投资回报率都是房地产置业投资过程中，投资者量测投资绩效的
3、指标，反映了置业投资项目的盈利能力；选项E错误，现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。参见教材P201。下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房答案：A解析：本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。联系商铺的实例。某征收工作评估专家委员会，专家组成员为7人，则其中的房地产估价师人数至少为（ ）人。A.3B.4C.5D.6答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。71/
4、2=3.5，即4人。P65。房地产估价师考试题目下载8节 第2节 根据以下材料，请回答 106110 问题：某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。第106题：该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。A人绿地率B停车位C用地性质D建筑密度正确答案：C商品房现售条件与预售条件的不同之处有（）。A
5、已通过竣工验收B取得建设工程规划许可证C取得建设用地使用权证书D取得建筑工程施工许可证E物业管理方案已落实答案：A,E解析：商品房预售应当符合以下条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。商品房现售，必须符合以下条件：出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；持有建设
6、工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元；拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为（）。A、1.43% B、2.00% C、7.86% D、11.00%答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物净残值率
7、，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建成本的比率。残值率（1071）/100100%2.00%。建筑物残值率的计算，和动产设备无关。参见教材P315。禁止流通物和限制流通物都不能作为拍卖标的。（）答案：错解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。限制流通物可作为定向拍卖的标的物。参见教材P398。资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额与( )之比。A、 经营收入B、 资本金C、 经营成本D、 销售收入答案：B解析：根据资本金净利润率的定义。房地产估价师考试题目下载8节 第3节 运用长期趋势法估价的一般步骤有( )。A搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B整理
8、搜集到的历史价格资料，画出时间序列图C观察、分析时间序列，得出一定的模式D以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格E对未来的价格进行分析和预测正确答案：ABCD答案 ABCD运用长期趋势法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式；以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。华某受让一套面积150m
9、2的二手住房，需缴纳的税是（ ）。A.契税B.个人所得税C.房产税D.土地增值税答案：A解析：本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。某旧厂房的建筑面积为5000。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。
10、不属于待开发的土地是（）。A、 生地B、 毛地C、 耕地D、 熟地答案：C解析： 根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。A条形基础B独立基础C筏板基础D箱形基础正确答案：D 房地产市场存在全国市场和全球性的市场，这是房地产的不可移动特性决定的。（ ）正确答案：房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)，因此，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间各不相同。房地产估价师考试题目下载8节 第
11、4节普通股票持有者之间的平等原则是指( )。A、 股票持有者的身份是平等的B、 每一股份的平等C、 在权利方面是平等和无差异的D、 在义务方面是平等和无差异的答案：B解析：普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内，这里所说的平等，主要是指每一股份的平等，而每一股东由于其认购股份多少的不同，则体现他们所拥有的权利和义务是不同的。在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料C、房地产市场在过去无明显的季节变动D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A解析：考点:
12、长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。根据合同法的规定，以及最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的种类。人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照合同法的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 下列关于基础利率的表述中，正确的有( )。A等于银行存款利率B等于银行贷款利率C是投资者所要
13、求的最低利率D是银行同业之间的短期资金借贷利率E一般使用无风险的国债收益率作为其代表正确答案：CE答案 CE 利率分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。 预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题目下载8节 第5节赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34
14、万元,则其偿债备付率为（）。A、0.12B、0.21C、1.26D、2.05答案：C解析：本题考查的是偿债备付率。23012000/10000=276（万元），贷款总额=27660%=165.6（万元），P=165.6，n=10，i=10%，A=Pi/=165.610%/=26.95。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息资金=34/26.95=1.26。 “任何一项工程都有特定的用途、功能和规模，因此对每项工程的结构、造型、空间分割、设备配置和内外装饰等都有具体要求”，这句话体现了工程造价的( )特点。A、特殊性B、个别性和差异性C、复杂性D、层次性正确答案：B市场调查的第一步是确
15、定问题和调查目标，调查项目的类型包括（）。A、描述性调查B、试探性调查C、抽样性调查D、因果性调查E、电话回访性调查答案：A,B,D解析： 本题考查的是市场调查的步骤。市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成描述性调查、试探性调查和因果性调查，参见教材P107。根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，债券可分为（）。A.信用债券 B.公募债券 C.担保债券 D.抵押债券 E.私募债券答案：B,E解析： 本题考查的是债券的分类。根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，债券可分为公募债券和私募债券。建设工程竣工验收，应由（ ）单位组织实施。A.设计B.施工C.建设D.监理答案
16、：C解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。房地产估价师考试题目下载8节 第6节 组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元人民币。A30B50C100D200正确答案：A三级房地产估价机构中，有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上。(2022真题) 因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。A.继承开始B.申请不动产登记C.记载于登记薄D.领取不动产权证书答案：A解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗
17、赠开始时发生效力。下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有（）。A、世界经济状况 B、房地产投机 C、政治对立状况 D、军事冲突状况 E、城市化状况答案：A,C,D解析： 本题考查的是国际因素。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。选项BE，属于社会因素。 下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。A乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力B估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包括被拆房屋内自行装修装饰的价值C房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用
18、途为商业用房根据合法原则，估价时一律按住宅估价D估价专家委员会应当在自收到申请之L1到10日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告正确答案：A 银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于( )风险。A信用B管理C法律D操作正确答案：D答案 D 由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像公司客户那样进行深入的调查，而且个贷市场竞争日趋激烈，一些基层银行重营销轻管理，各项规章制度有的落实不到位，也给个人住房贷款业务带来了重大隐患，容易出现“假按揭”，导致贷款被骗，同时也容易被内部人员浑水摸鱼，作案盗取资金，因此，个人住房贷款业务存在较大的
19、操作风险。房地产估价师考试题目下载8节 第7节 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分 别为55、5、45，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（ ）。A甲土地B乙土地C丙土地D甲、乙两宗土地任选其一正确答案：D 个人住房贷款的风险有( )。A政治风险B操作风险C信用风险D市场风险E利率风险正确答案：BCD答案BCD个人住房贷款的风险，主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。对个人按照市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税减半征收。（ ）答案：错解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。对个人出租住房取得的收入，不区分用
20、途，按4%的税率征收房产税。 （ ）是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。A总效用B边际效用C总效用率D边际效用率正确答案：B答案：B。边际效用(MU)是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。在一般情况下，下列有关房地产价格的描述中，不正确的是（）。A、成交价格围绕着市场价格上下波动B、市场价格围绕着理论价格上下波动C、在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大的偏离理论价格D、大波动围绕着小波动上下波动答案：D解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项D错误，小波动围绕着大波动上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。房地产
21、估价师考试题目下载8节 第8节下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（）。A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C、房地产估价是提供价值意见也可以作价格保证D、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E、房地产估价既是一门科学又是一门艺术答案：B,D,E解析：考点:房地产估价的特点。选项A错误，房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。拍卖标的存在应该告知而未告知的瑕疵，无论该责任最终应该由谁承担，拍卖人应该先行负责。（）答案：对解析：本题考查的是瑕疵请求规则。拍卖标的存在应该告知而未告
22、知的瑕疵，无论该责任最终应该由谁承担，拍卖人应该先行负责。下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。A、胶合板 B、塑料壁纸 C、铝合金门窗 D、天然大理石 E、氯化橡胶涂料答案：A,B,E解析：本题考查的是建筑材料的室内环境污染。在建筑材料中，合成隔热板材、吸声及隔声材料、壁纸、涂料和人造板材及人造板家具会产生甲醛污染。参见教材P65。注册房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失的，聘用单位承担赔偿责任后，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿答案：对解析：房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。完全竞争市场必须同时具备的条件包括（）A.市场上有足够多的生产者和消费者 B.市场上的产品是同质的 C.任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者 D.资源完全自由流动 E.信息是完全的答案：A,B,D,E解析：本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。同时具备以下四个条件的市场结构称为完全竞争市场：（1）市场上有足够多的生产者和消费者；（2）市场上的产品是同质的；（3）资源完全自由流动；（4）信息是完全的。