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1、房地产估价师考试题目下载7辑房地产估价师考试题目下载7辑 第1辑 (五)甲、乙两房地产为相邻的工业厂房，甲房地产的单价为1000元/m2，面积为5000m2；乙房地产的单价为800元/m2，面积为2000m2。现甲乙两企业合并，估价师测算合并后的丙房地产价值为1080元/m2。下面哪种增值分配率应占较大权重比例( )。A甲：71.4%，乙：28.6%B甲：55.6%，乙：44.4%C甲：75.8%，乙：24.2%D甲：70%，乙：30%正确答案：B 股票是由有限责任公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列有关收益法测算的描述，正确
2、的有（）。A、无形收益是指估价对象带来的间接利益B、无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑C、实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于估价D、客观收益是指在正常情况下所能获得的收益E、评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金答案：A,D,E解析： 本题考查的是净收益测算应注意的问题。选项B错误，无形收益难以货币化，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑；选项C错误，实际收益一般不能直接用于估价。如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物（已无继续利用价值），那么甲土地的总价大于乙土地的总价。 （）答案：对解析：
3、考点:最高最佳利用原则。因为乙土地加以利用时，必然要对原建筑物进行拆除。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（）答案：对解析：本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。保留价也称为拍卖低价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。（）答案：错解析：考点:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。房地产估价师考试题目下载7辑 第2辑某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第
4、4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险
5、合同。对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于( )类建设用地。A、 一B、 二C、 三D、 四答案：B解析：商业信用是目前主要的信用形式，可以弥补银行信用的不足，是国家调节经济的重要手段。（）答案：错解析：本题考查的是信用。银行信用是目前主要的信用形式，可以弥补商业信用的不足，是国家调节经济的重要手段。参见教材P230。建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则有（）。A.布局优化 B.有偿使用土地 C.市场配置 D.盘活利用 E.规划总体控制答案：A,C,D解析：本题考查的是建设用地管理的原则。建设用地的节约和集约利用，应当遵循下列原则：布局优化的原则、市场配置的原则、盘活利用的原则。
6、 甲公司申请办理商品房预售许可证时，应提交（ ）等证件及资料A工程施工合同B土地使用权证C商品房预售合同示范文本D商品房预售方案正确答案：ABD构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容的是（）。A.城市规划法律规范的制定 B.城市规划的组织编制 C.城市规划的审批管理系统 D.城市规划实施管理系统答案：A解析： 本题考查的是城市规划管理系统。城市规划法律规范的制定，构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容。利用直线趋势法对某类商品住宅20222022年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y3522385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且X0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测
7、该类商品住宅2022年的平均价格为（ ）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757答案：D解析：本题考查的是长期趋势法中的数学曲线拟合法。取2022年对应的X1，2022年对应的X1，则满足X0。偶数年，间隔2。（若为奇数年数据，最中间的数取0，间隔1）2022年，X11，则Y3522385117757。P385。房地产估价师考试题目下载7辑 第3辑某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公用地估价结果报告一、委托人XX建筑装饰工程公司（法定代表人XX;住所：XX)二、估价机构XX房地产咨询服务公司三、估价对象1.估价对象概况:估价
8、对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距G市5号髙速公路人口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。2.估价对象规划设计条件：规划用途：办公；总占地面积：1000m2；容积率:4;覆盖率：50%;总建筑面积:4000m2;建筑物层数:8层。四、估价目的为委托方以土地合资人股提供依据。五、估价日期2022年5月12日至2
9、1日。六、估价时间2022年5月12日。七、估价人员（略）八、估价依据(略）九、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。十、采用的估价方法根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料分析，估价对象为待建筑的土地，而建成后的办公楼拟全部售出，故可采用假设开发法进行估价，其计算公式为：地价=楼价一建筑费一专用费用一利息一销售费用一税费一开发商利润十一、估价结果估价对象办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。十二、估价人员（略）十三、估价报告应用的有效期（略）某办公用地估价技术报告一、实物状况分析(略）二、区位状况分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析
10、（略）五、估价方法选用根据估价对象具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法进行估价。六、估价测算过程1.预计出售楼价预计30%房屋在建成后即可售出；50%房屋半年后售出；20%房屋一年后售出。根据对市场行情的调查和预测，预计其平均售价为6000元/m2。2.预计建设期预计到1998年7月可完全建成投入使用。3.估计开发费以及开发商利润估计建筑费为2000元/m2;专业费为建筑费的6%;年利息率为6%，年贴现率为10%，销售费用为楼价的3%;税费为楼价的18%，包括销售过程中的税费、所得税及增值税等;开发商利润为20%。4.求取地价(2)总建筑费=4 000m2X2000元/m2=800
11、0000元(3)总销售费用=22 682090元X3%=680462.7元(4)总利息，假定总建筑费在一年建设期中均匀支出，则总利息=地价X6%+8000000X0.5X6%=0.06X地价+240000(5)总税费：22 682090元X18%=4082776.2元(6)利润=总建筑费X20% =8000000元X20%=1600000元由以上计算得出：总地价=226820908000000680462.7-0.06X地价一2400004082.776.21600000总地价=(8078851.1/1.06)元=7621557.6元单位地价=(7621557.6/4000)元/m2=1950
12、.39元/m2七、估价结果确定本估价所根据委托方之估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，选用科学的评估方法，结合委托方提供的资料，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价师的评估经验，确定某办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。有关说明及附件（略）答案：解析：(1)缺少致委托方函。(2)估价时间应为估价时点。(3)估价方描述过于简单，少法定代表人、住所以及估价方估价资格等级。(4)估价对象权利状况交代不清。(5)人民币大写六应为陆。(6)税费通常包括“两税一费”等，而不包括所得税和增值税。(7)总楼价计算有误，应为20 913 306元。(8)总建筑费
13、没有折算到估价时点。(9)没有计算专业费用。(10)现金流量折现法不应再计算利息。(11)现金流量折现法不应再计算利润。(12)单位地价计算有误。(13)应采取两种或两种以上的方法估算地价。(14)报告最后一部分内容应为附件。某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。 如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益
14、，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。A该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益正确答案：D按照法律规定，（）可以出让国有土地使用权A.国家 B.拥有国有土地使用权的事业单位 C.拥有国有土地使用权的开发企业 D.拥有国有土地使用权的个人答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。建设用地使用权出让简称土地使用权出
15、让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A600B738C900D960答案：C解析：理解临街深度价格递减率的哈柏法则（Harpemtle）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的临街深度为36ft的土地的价值占整块土地价值的该土地的价值为1500万元，则临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为：150060%=900（万元）。一般而言，金融工具的
16、流动性与收益性呈正相关，收益性与安全性负相关。（）答案：错解析：一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。如银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。此外，金融工具的收益性与安全性往往也呈负相关，而流动性与安全性呈正相关。房地产估价师考试题目下载7辑 第4辑商业银行的职能包括( )。A.充当信用中介B.变货币资本为货币收入C.充当支付中介D.创造派生存款和信用流通工具E.变货币收入为货币资本答案：A,C,D,E解析：商业银行的职能1.充当信用中介这是商业银行的最基本职能。2.变货币收入为货币资本3.充当支付中介4.创造派生存款和信
17、用流通工具创造派生存款是现代商业银行特有的职能。下图32是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为2000元/m2，旁街路线价(土地单价）为1000元/m2，临正街深度为22.86m(即75英尺），临旁街深度为15.24m(BP50英尺）。根据表335中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%。该块土地的总价为（ ）万元。A. 139. 35 B. 132.39C. 93.37 D. 51.56答案：C解析： 假如某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 资本化率是通过折现的方式将房地产的净收益
18、转换为价值的比率；报酬率是直接将房地产的净收益转换为价值的比率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：明确估价的基本事项中，龙头是( )。A、 项目是否合法B、 明确估价目的C、 明确估价时点D、 明确估价对象答案：B解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价程序中的明确估价基本事项。明确估价基本事项主要包括三方面：明确估价目的；明确估价对象；明确估价时点。其中估价目的是龙头。解决此题的关键在于日常的工作体会以及重点记忆。收集一手资料常用的方法有（ ）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法答案：A,B,D,E解析：本题考查的是市场调查的步骤。一手资料的收集方法有四种：观察
19、法、访问法、问卷法、实验法。P107108。房地产估价师考试题目下载7辑 第5辑某住宅楼共有30 套住宅，应分摊的共有建筑面积为270 ，参加共有建筑面积分摊的住宅套内建筑面积共为2160 ，则共有建筑面积的分摊系数为( )。A.0.125B.3.6C.3.75D.8答案：A解析：共有建筑面积的分摊系数K=应分摊的共有建筑面积参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和=27021600.125。债券的基本要素包括债券( )。A.利率 B.价格 C.持有人 D.偿还期限 E.票面价值答案：A,B,D,E解析：要包括发行主体的名称、发行时间、债券类别以及批准单位及批准文号等。 申请初始注册应当提交的
20、材料中，对取得执业资格超过1年申请初始注册的，应当提供达到继续教育合格标准的证明材料。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：按照等价有偿的原则，对被征收房屋价值的补偿，不得高于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（）答案：错解析：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。某地区房地产投资的各期环比增长速度为2%、5%、8%、7%，则该地区相应期间房地产投资的定基增长速度的计算方法为( )。A.102%105%10
21、8%107%100% B.102%105%108%107%C.2%5%8%7%100%D.2%5%8%7%答案：A解析：根据环比增长速度+1(或100%)=环比发展速度，求得各期环比发展速度为102%、105%、108%、107%；根据各期环比发展速度，求得该期间定基发展速度为102%105%108%107%；根据该期间定基发展速度，利用公式：定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度，求得定基增长速度=定基发展速度-1=102%105%108%107%-1。某笔房地产开发贷款的综合风险度与（）直接相关。A、贷款额B、企业信用等级C、自有资金数量D、项目风险等级E、贷款期限答案：B,D,E解
22、析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款的综合风险度与信用等级系数、贷款方式系数、期限系数和项目等级系数直接相关。房地产估价师考试题目下载7辑 第6辑 由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现（ ）的现象。A价格越高，需求越B价格越低，需求越小C价格越低，需求越大D价格越高，需求越大正确答案：D 如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看,适合用作商业用途，则可以商业用途估价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额
23、中的本金额是( )元。A1428.74B1475.37C1482.74D2000.00正确答案：C所还贷款利息：103451.120.5%=517.26(元)所还贷款本金为：2000-517.26=1482.74(元)建设工程竣工验收，应由（ ）单位组织实施。A.设计B.施工C.建设D.监理答案：C解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是( )。A、 在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为20%，研究费用一般占总投资的0.5%0.9%B、 投
24、资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会C、 特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策D、 投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等答案：A解析：A项中投资估算的精确度应为2%，研究费用应占总投资的0.2%0.8%。 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。A 卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）B 卖方实际得
25、到的价格-应由卖方负担的税费C 买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D 应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E 买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）正确答案：ACD房地产估价师考试题目下载7辑 第7辑下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是（）。A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值B、房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较D、估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的答案：A解析： 本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价不能用一般物理量测量
26、的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但这种误差又要适度；选项C错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际上是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较；选项D错误，估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。 李某所购房屋的建筑面积为（ ）。A70B76C83D92正确答案：C成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。李某所购房屋的建筑面积=70+13=83。某市20222022 年住宅竣工面积
27、如表1 所示。下列算式中，求取该市20222022 年住宅竣工面积平均发展速度正确的是（）。答案：C解析：计算平均发展速度采用几何平均法。由题意，有：该市20222022 年住宅竣工面积平均发展速度 若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( )。A工业用途B商业用途C工业用途，且不考虑补地价因素的影响D商业用途，并考虑补地价因素的影响正确答案：D 契税的税率采用（ ）。A定额税率B超额累进税率C比例税率D各地适用税率正确答案：D房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。 （）答案：对解析：本题考查的是替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。