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1、2022房地产估价师模拟试题5辑2022房地产估价师模拟试题5辑 第1辑 下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。A房产税的课税对象是房产B房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据正确答案：A 首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于（ ）万元。A4352B4800C5120D5440正确答案：C人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。8000万元80%（1
2、-20%）=5120万元。对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值答案：B解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中
3、要不断更新，作为运营费用消耗了。 某建设项目工器具及生产家具购置费用2 000万元，建筑安装工程费用5 000万元，工程建设其他费用3 000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3%， 基本预备费率5%，则基本预备费为（ ）万元。A500B815C1445D1473正确答案：A2022房地产估价师模拟试题5辑 第2辑 等产量曲线是指这两种生产要素投入的相同数量组合所能获得不同产量的生产函数曲线。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加 B、该商业房地产附近修建地铁、交通条
4、件改善 C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业答案：D解析：本题考查的是房地产的特性。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。选项D属于房地产拥有者对房地产进行投资改良，不是房地产自然增值。运用指数修匀法进行预测的关键是（）。A.确定本期的实际值 B.确定本期的预测值 C.确定预测对象 D.确定修匀常数的值答案：D解析：本题考查的是长期趋势法。运用指数修匀法进行预测的关键是确定修匀常数的值。 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。A噪声和污染程度发生变化B土地形状发生
5、变化C人口密度发生变化D出行便捷程度发生变化正确答案：D在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元答案：D解析：本题考查的是写字楼物业管理。租户选择写字楼时非常关心其承租部分的有效使用和能否为其雇员提供一个舒适的工作环境。如果租户不能充分使用其承租的单元建筑面积，就会白白浪费金钱；但如果为了少支付房租而使办公空间过分拥挤，则会大大降低雇员的工作效率，这同样也是在浪费金钱。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。P351。2022房地产估价师模拟试题5辑 第
6、3辑2022 年，某市新增房地产供应量中，90m2 以下住宅建筑面积是90m2 以上住宅建筑面积的1.5 倍。反映这两者关系的统计指标是（）。A强度相对指标B比较相对指标C比例相对指标D结构相对指标答案：C解析：比例相对指标是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。该指标的计算公式为：房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。（）答案：对解析：考点:房地产的基本存在形态。房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地或者单
7、纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。最高额抵押权确定的情形有（）。A.最高额抵押权已转让B.新的债权不可能发生C.抵押人破产D.约定的债权确定期限届满E.抵押财产被查封答案：B,C,D,E解析：本题考查的是最高额抵押。有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（1）约定的债权确定期间届满；（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（3）新的债权不可能发生；（4）抵押财产被查封、扣押；（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（6）法律规定债权确定的其他情形。 关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是( )
8、。A在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出B以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本C以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本D以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本正确答案：B答案 B 以出租为经营方式的房地产开发投资中，其投资成本含建设成本和出租成本。在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A.评估价格 B.成交价格 C.市场价格 D.理
9、论价格答案：D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。2022房地产估价师模拟试题5辑 第4辑建设用地的特点有生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。建设用地的特点有非生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。（）答案：对解析：考点:房地产市场细分。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能
10、、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。下列行为属于房地产估价机构的禁止行为的是（）A、利用开展业务之便，谋取不正当利益B、受理与自身有利害关系的业务C、聘用注册房地产估价师从事评估业务D、出具具有重大遗漏的评估报告E、以恶性压价不正当手段招揽业务答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产估价机构的禁止行为和法律责任。房地产估价机构不得有下列行为：（1）利用开展业务之便，谋取不正当利益；（2）允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业务；（3）以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务；（4
11、）受理与自身有利害关系的业务；（5）分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估；（6）出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告；（7）聘用或者指定不符合资产评估法规定的人员从事评估业务；（8）违反法律、行政法规的其他行为。控制性详细规划的作用是( )。A.规定城市规划区范围 B.确定用地面积和用地界限C.引导建设 D.对当前拟建的项目和地区进行空间布置答案：C解析：1.控制性详细规划起着承上启下的作用控制性详细规划是城市总体规划或分区规划与修建性详细规划之间有效的过渡与衔接，起到深化前者和控制后者的作用。2.控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导3.控制性详细规划是城市政策
12、的载体在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（）答案：错解析：本题考查的是移动平均法。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。参见教材P390。2022房地产估价师模拟试题5辑 第5辑政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求答案：A,B,C解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。项目核准评估的工作重点包括：符合国家法律法规；符
13、合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划；符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；符合当地区域布局和产业结构调整的要求；符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。房地产投资项目经济评价指标体系中以下( )属于盈利能力指标。A、 FIRRB、 借款偿还期C、 财务净现值D、 资产负债率E 流动比率答案：A,C解析：因为借款偿还期、流动比率和资产负债率不属
14、于赢利能力指标。城市房屋征收评估价值的确定不考虑被征收房屋的（）。A.区位 B.用途 C.搬迁补助费 D.建筑面积答案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。搬迁补偿另行给予，不在房屋征收评估价值范围之内。 房地产中介服务机构可以（ ）A为李、刘、陈代办房屋抵押贷款B为李、刘、陈代办组合抵押贷款C为陈代办住房公积金贷款D为李、刘代办住房公积金贷款正确答案：AC下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路C.该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个答案：B解析：本题考查的是房地产区位状况描述。选项ACD分别属于交通条件描述中的交通收费情况、出入可利用的交通工具和停车方便程度。选项B是位置描述中的临街状况描述。参见教材P80。