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1、21年房地产估价师模拟试题5辑21年房地产估价师模拟试题5辑 第1辑土地价格对住房价格的影响，主要是通过成本机制实现，即地价高了，总成本高了，房价就得上涨。（）答案：错解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地价格对住房价格的影响，成本渠道的作用非常有限，主要是通过信号预期机制实现的。 以下不属于经营性用地的是( )。A工业用地B旅游用地C娱乐用地D商品住宅用地正确答案：A答案 A 2022年7月1日起开始实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中规定，商业、旅游，娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，特殊情况下才允许协议出让。甲公司拥有一幢位于市中心繁华地
2、带的城市综合体，有酒店、商业、办公和住宅多种类型物业，该综合体于2022年7月底竣工后商业和办公对外出租，酒店自营，住宅销售。2022年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2022年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合体未出租的办公和商业用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。第一次估价优先选用的估价方法是（）。A.收益法和成本法B.比较法和成本法C.收益法和假设开发法D.收益法和比较法答案：D解析： 该综合体商业和办公对外出租，酒店自营，住宅销售，适宜选择比较法和收益法估价。 解析法和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。 （ ）此题为
3、判断题(对，错)。正确答案： 某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/，现房出租的年末净收益为500元/。若按折现率10%和风险补偿值100元/计，计算该期房目前的价格应为（ ）。A4400元/B4409元/C4445元/D4455元/正确答案：C21年房地产估价师模拟试题5辑 第2辑某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A.30，60
4、B.30，80 C.60，100 D.80，100答案：C解析：本题考查的是房地产价格构成。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低1000元亩100亩660（万元）。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高1000元亩100亩10100（万元）。 若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日90日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2022年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价
5、报告，评估该在達工程2022年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2022年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。乙银行实现抵押权的方式为（）。A.与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖B.抵押物直接归乙银行所有C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物D.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖答案：A,C解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。依据物权法的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实
6、现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。参见教材P127。注册房地产估价师撤销注册可由利害关系人提出请求答案：对解析：撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求直接作出。(2022真题) 李某先后向张某、王某借款及通过银行贷款购买了一套住房，并按要求将住房抵押给银行，办理了抵押手续。若李某不能履行债务，则房屋拍卖后的清偿顺序是（）。A.银行、张某、王某依次受偿B.张某、王某、银行依次受偿C.银行优先受偿，其次张某和王某同时受偿D.张某和王某同时优先受偿，其次银行受偿答案：C解析：本题考查的是物权的效力。抵押贷款是指按一定的抵押方式以借款人或第三
7、人的财产作为抵押物发放的贷款。当债务人不能履行债务时，债权人（贷款人）有权依照法律规定处置抵押财产并优先受偿。可以抵押的财产主要有房地产等。21年房地产估价师模拟试题5辑 第3辑房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（）答案：错解析：本题考查的是房地产实物的含义。房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P50。下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有（）。A.国家机关用地 B.商品住宅用地 C.娱乐设施用地 D.高速公路用地 E.国家重点扶持的能源项目用地答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目建设用地使用
8、权的取得。采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：城市房地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨；经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。（）答案：对解析：本题考查的是基本报表。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。房地产估价报告致委托估价方函某市
9、某商厦：某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算，现将评估结果通知如下：委托估价房地产共一处，建筑结构为钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2,在评估基准日2022年11月20日所评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。特此通告。某房地产评估咨询有限公司（公章）法人代表：（略）2022年11月20日估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某商厦房地产估价结果报告一、委托方(略）二、估价方(略）估
10、价资格等级:房地产估价B级。三、估价对象某商厦位于某路某号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等;2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等）;312层酒店客房;另有3套锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭两部电梯可直达14层。1995年11月建造使用及1
11、995年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2。低层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁,门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石;2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。312层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。四、估价目的房地产抵押价值评估。五、估价时点2022年11月20日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据1.房地产估价规范KGB/T 502911999)。2.
12、委托人提供的固定资产明细表。3.委托人提供的房屋所有权证等有关材料。4.评估人员现场勘察和掌握的资料。5.有关法律法规规定。八、估价原则遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。九、估价方法根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。从某大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考查，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。某大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对某大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法（土地
13、部分用市场比较法)进行校核。十、评估结果委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准曰2022年11月20日的评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。十一、估价人员（表372)十二、估价作业曰期2022年11月13日至2022年11月20日。十三、估价报告应用的有效期根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为2022年11月20日至2022年11月19日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为低价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。十四、评估说明1.权属的界定以房屋所有权证为准。房
14、屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。2.本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。3.本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。房地产估价技术报告一、个别因素分析(略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。某大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对某大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法（土地部分用市场比较法)进行校核。六、估价测算过程(一）以收益还原法进行分部评估1.计算公式V
15、=v1+v2+v3+vi+v,=(a1+a2+a3+a4+a5)/r=A/r式中V整个大厦现时房地产评估价格；V1商场部分房地产的现时评估价格；v2餐厅部分房地产的现时评估价格；v3酒店客房部分房地产的现时评估价格；v4会议厅部分房地产的现时评估价格；V5娱乐部分房地产的现时评估价格；a1商场部分房地产的年纯收益；a2餐厅部分房地产的年纯收益；a3酒店客房部分房地产的年纯收益；a4会议厅部分房地产的年纯收益；a5娱乐部分房地产的年纯收益；r正常还原利率，以目前银行一年期贷款利率，加上必要的风险利率后确定。2.年纯收益A的确定该大厦年纯收益A=年总收益(三年来平均）一年总支出（包括三年来平均房产
16、及家具的折旧+管理人员的工资+各种营业税及管理费等）以下收益和支出的测算均根据某商厦财务部提供的有关资料。(1)商场部分房地产的年纯收益a年收益=(按每天收入1万元计）1万元/天X30天/月X12月=360万元年支出=工资及福利38万元+房产及柜台折旧28万元+税金8万元+水电费5万元+管理费5万元+成本费用265万元=349万元年纯收益a!360349=11万元(2)餐厅部分房地产的年纯收益a2年收益=(包厅12个X800元/次+大厅28桌X600元/次+宴会厅40桌X600元/次）X2次X30天X12个月X满客率41.3%=50400万元/次X2次X30天/月X12月X满客率41.3%=1
17、5000000元=1500万元年支出=工资福利180万元+房产及桌具折旧约60万元+税金95万元+水电费30万元+管理费用85万元+成本费用900万元+物料消耗等40万元=1390万元年纯收益a2=(l500-1390)万元=110万元(3)酒店客房部分房地产的年纯收益a3年收益=320元/(个*天）X客房125个X出租率60%X360天=8640000元=864万元年支出=工资及福利195万元+房产及床具折旧150万元+税金55万元+水电费80万元+管理费用105万元+物料消耗等50万元=635万元年纯收益a3=(864635)万元=229万元(4)会议厅部分房地产的年纯收益年纯收益=出租1
18、0次/月X租金1500元/次X12月=180000(元）=18万元年支出=工资及福利3万元+房产及桌具折旧2万元+税金1.5万元+水电费2万元+管理费用0.50万元=9万元年纯收益a4=(189)万元=9万元(5)娱乐部分房地产的年纯收益a5年收益=舞厅1个7万元+KTV包房5个36万元+1000人茶座30万元=73万元年支出=工资及福利10万元+房产及桌具折旧5万元+税金8万元+水电费2万元+管理费用1万元+成本费用10万元=36万元年纯收益a5=(73_36)万元=37万元总之，A=a1+a2+a3+a4+a5=(11+110+229+9+37)万兀=396万元还原利率r的确定：以目前银行
19、一年期贷款利率7.13%计，再加上7.13%X30%=2. 14%的风险利率，即还原利率为9.27%。整体某大厦房地产的现时评估价格为：V=A/r=397万元/9.27%=4282.632万元(二）以成本法(土地部分用市场比较法)进行校核评估1. 土地价格评估整个酒店占地约12亩，60万元/亩（计算过程略），土地价格=12亩X60万元/亩=720万元。2.建筑物价格评估建筑物价格评估分为酒店和附属工程部分进行。(1)酒店部分：计算公式如下：成本价=重置价X成新率重置价=成本费用+利息+利润+各项税费1)重置价。根据酒店财务部及后勤部提供的资料并经评估人员审核、调整，各重置价组成部分如下：A成本
20、费用3500万元(其中主体工程1300万元，装修安装工程1700万元，专业及前期工程费500万元）；B利息200万元;C利润350万元;D各项税费300万元。重置价：A+B+C+D=4350万元。2)成新率。成新率用直线折旧法进行计算，由于主体工程部分和装修安装部分耐用年限并不相同，因此，应分别计算其成新率。主体工程部分耐用年限80年，残值率为0，到估价时点（1998年1月10日）已使用10年，因此成新率为（8010)80=87.5%;装修安装部分耐用年限25年，70%为1998年重新装修，刚刚使用，尚可使用年限确定为17.5，残值率为10%，因此，其成新率为：1一（110%)X7.525=7
21、3%。3)酒店成本价。主体工程直接投资1740万元，装修安装投资2610万元，二者分别约占40%和60%，整个酒店的成本价可以以此比例分成主体和装修安装两部分，因此酒店成本价为：1740万元X87.5%+2610万元X73%=3427.8万元(2)附属工程部分:用同样的方法可评估出锅炉、配电、供冷暖等配套房产40万元(包括地面、围墙、大门等）和30万元，共计70万元。(3)建筑物总价=(3 427.8+70)万元=3497.8万元3.房地产总价房地产总价格=土地价格+建筑物价格=(720+3497.8)万元=4217.8万元七、评估结果确定用以上两种方法得出的评估价格分别为4282.632万元
22、和4217.8万元。考虑到本次评估的目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者的算数平均值4250.22万元为最终评估值，作为抵押房地产的公开市场价格。委估房地产在评估基准日的现时价格为4250.22万元，取整为4250万元，大写：人民币肆仟贰佰伍拾万元整。附件（略）答案：解析：(1)缺少封面及目录。(2)致委托方函缺少估价目的。(3)结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。(4)缺土地的权属状况。(5)不同的部分采用了相同的资本化率。(6)净收益中没有扣除经营利润。(7)用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。(8)估价机构资质等级表达错误，应为二级，而不是B级。(9)安全利率
23、选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。(10)风险利率的确定缺乏依据。(11)净收益中不应扣除房产折旧。(12)“整个酒店占地约12亩”的语义含糊。(13)主体工程耐用年限（80年）确定错误。(14)收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。(15)报告中未说明市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。(16)收益法的计算公式(V=a/r)选择错误，应选择有限年期的计算公式。(17)缺第13、14层的使用和装修情况。(18)对周边环境未作介绍。(19)整个估价报告未体现抵押估价的谨慎原则。房屋登记机构应进行实地查看的情形有（）。A.房屋所有权初始登记
24、B.房屋所有权转移登记 C.最高额抵押登记 D.在建工程抵押权登记 E.地役权登记答案：A,D解析：本题考查的是不动产登记程序。对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、因不动产灭失导致的注销登记，以及不动产登记机构认为需要实地查看的情形，不动产登记机构应当进行实地查看。21年房地产估价师模拟试题5辑 第4辑 商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（ ）。A商用房地产风险更高B商用房地产的收益更高C商用房地产的价值更高D商用房地产的增值潜力更大正确答案：A 估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在（ ）中。A房
25、地产损害赔偿案件B房地产纠纷案件C房地产预售D房地产预测正确答案：A估价时点为过去情形，多出现在房地产纠纷案件中；估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中；估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场预测。下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A、估价目的B、价值时点C、估价对象状况D、房地产市场状况答案：A解析：本题考查的是价值时点原则。在估价中要特别注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的之后，便可以根据估价目的来确定其他的。参见教材P162。 为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查
26、阅城市总规划时应研究的内容有（ ）。A城市的发展布局B功能分区C禁止、限止和适宜建设的地域范围D建筑形态控制指标E城市性质正确答案：ABC某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。 A.2400 B.2410 C.2490 D.2500答案：A解析： 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值25001002400（万元）。21年房地产估价师模拟试题5辑 第5辑与其他可移动的
27、商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。（）答案：对解析：本题考查的是房地产供求状况的分类。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响程度，要试这些供求状况的波及性如何决定。 关于业主甲是否可以解除购房合同，下列说法正确的是（ ）。A可以单方解除B无法定单方解除权利C须古桥公司同意D须符合合同中有关解除条款的要求正确答案：BD 根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。A物权B知识产权C人身权D撤销权正确答案：D为征收房产税服务的评估，为保证公平性，通常需要遵循的原则是（）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则答案：C解析：本题考查的是一致性原则和一贯性原则。为征收持有环节的房地产税服务的估价，为保证公平性，通常要遵循一致性原则，即对不同纳税人的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。参见教材P172。未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。规划设计条件，是出让合同的重要内容。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权