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1、21年房地产估价师考试题免费下载6篇21年房地产估价师考试题免费下载6篇 第1篇借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。（）答案：对解析：本题考查的是住房置业担保业务管理制度。借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。学校的校办工厂属于应征收房产税的范围。（）答案：对解析：中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活的所必需居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（）答案：错解析：本题
2、考查的是房地产抵押权的实现。根据最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。 物业管理条例规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向物业服务企业收取有关费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对于房地产开发项目，在编制资产负债表时，要体现出资产负债率、流动比率、速动比率等指标。（ ）正确答案：资产负债率、流动比率、速动比率指标，可结合房地产开发企业的资产负债表进行计算。对于房地产开发项目，不需要编制资产负债表。工程勘察专业资质只设甲、乙级。（
3、）答案：错解析：本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程勘察专业资质设甲、乙级，根据工程性质和技术特点，部分专业可以设丙级。土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，而与其自身的肥沃程度无关。（）答案：对解析：本题考查的是城市用地评价。土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，而与其自身的肥沃程度无关。成本法求取建筑物重新购建成本时，建筑安装工程费的求取方法有（）。A、单位比较法B、市场提取法C、分部分项法D、工料测量法E、指数调整法答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法
4、和指数调整法。21年房地产估价师考试题免费下载6篇 第2篇路线价法主要适用于( )。A、 城市街道两侧商业用地的估价B、 旧建筑物的估价C、 新建筑物的估价D、 拆迁房屋的估价答案：A解析：路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。 2022年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2022年该城市商品住宅销售量为（ ）万m2。A390.5B399.5C523.5D543.0正确答案：B 已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。A1255%B1268%C1475%D1501%正确答案：C 为评估某写字
5、楼2022年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1)可比实例的成交价格与成交日期 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格(元/m2) 6000 5800 6120 成交日期 2022年4月1日 2022年2月1日 2022年5月1日 (2)交易情况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 +3% l% +2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(3)调查获知该类写字楼的价格2000年11月1日到2022年6月
6、1日平均每月比上月上涨1.2%，2022年6月1日至2022年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。(4)房地产状况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% O 因素2 3% 1% +5% 因素3 +6oA +2% 3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素l是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2022年10月1日的正常市场价格。如需计算平均值，采用简单算术平均法。正确答案：(1)交易情况修正系数可比实例A：100/(100+
7、3)=100/103可比实例B：100/(10001)=100/99可比实例C： 100/(100+2)=100/102(2)交易日期修正系数可比实例A：(1+1.2%)2(1+1.8%) 4=1.0999可比实例B：(1+1.2%)4(1+1.8%)4=1.1265可比实例C：(1+1.2%)(1十1.8%)4=1.0869(3)房地产状况修正系数因素权重值的计算因素1的权重=4/(1+1.67+4)=0.6(或60%)因素2的权重=1.67/(1+1.677+4)=0.25(或25%)因素3的权重=1/(1+1.67+4)=0.25(或25%)房地产状况修正系数的计算(4)计算比准价格(5
8、)估价对象价格=(6343.73+6470.02+6456.56)/3=6423.44(6410.93)(元/m2) 估价所需资料主要包括下列（）。A、反映估价对象状况的资料B、估价对象及类似房地产的交易、收益、成本等资料C、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料D、对房地产价格有普遍影响的资料E、建筑物建造阶段工程监理资料答案：A,B,C,D解析：考点:收集估价所需资料。估价所需资料主要包括以下几类：（1）反映估价对象状况的资料；（2）估价对象及期同类房地产的交易、收益、成本等资料；（3）对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；（4）对房地产价值、价格有普遍影响的资料。运用比较
9、法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。（）答案：对解析：考点:选取可比实例的必要性。运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表39:如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。A. 22.22% B.33.61%C. 36.55% D.37.80%答案：C解析： 根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。A条形基础B独立基础C筏板基
10、础D箱形基础正确答案：D21年房地产估价师考试题免费下载6篇 第3篇 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有（ ）。A功能落后B功能缺乏C环境污染D交通拥挤E正常使用的磨损正确答案：CD功能落后和功能缺乏属于功能折旧；正常使用的磨损属于物质折旧。标准深度是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价逐渐升高；由此点远离道路的方向，地价（）。A.逐渐降低 B.逐渐升高 C.可视为基本不变 D.为零答案：C解析：本题考查的是路线价法。标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道
11、的方向，地价可视为基本不变，即街道对地价没有影响。 在现时估价中，有时评估的不一定是公开市场价值，而是在某些特定条件限制下的价值，例如在城市房屋拆迁估价中应采用清算价值标准。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 我国现行的建筑安装工程费用由直接工程费、间接工程费、利润和税金四个部分组成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是（ ）。A不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B土
12、地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费正确答案：A不可预见费与管理费、销售费用、财务费用、税费、其他费用等同级。 （一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。第 4 题 甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是（ ）。A甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D该在建工程只有取得预售许可证后方可用于
13、抵押贷款正确答案：B 房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 为了满足开发项目的资金需求，可优先使用（ ）。A资本金B预租售收入C借贷资金D其他收入正确答案：AA房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。21年房地产估价师考试题免费下载6篇 第4篇从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（ ）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可
14、衡量性答案：B,C,D,E解析：本题考查的是市场细分。不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备可衡量性、可实现性、可营利性和可区分性。P121。 按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（ ）。（已过时）A存量规模B租金水平C开发成本D资本化率正确答案：A 某企业获得一笔16万元的贷款，偿还期为8年，按年利率12%计复利，有5种还款方式：(1)每年年末只偿还所欠利息，第八年年末一次还清本金；(2)在第八年年末一次还清本息，(3)在8年中每年年末等额偿还；(4)每年年末等额还本金，并付清当年的全部利息；(5)每年年末等额偿还本金，利息在第八年年末总付。试计算多种形式
15、所付出的总金额。正确答案：(1)本金不变，所以每年偿还的利息为：16000012%=19200(元)8年共偿还金额为：160000+819200313600(元)(2)第八年年末一次偿还本息：F=160000(1+12%)8=1600002.476=396160(元)8年共偿还金额为：832208=257664(元)(4)每年等额偿还本金额：1600008=20000(元)由于每年本金减少20000元，故每年利息减少2000012%=2400(元)第一年年末应偿还的利息为：16000012%=19200(元)第二年年末应偿还的利息为：19200-240016800(元)以此类推，第八年年末应偿
16、还利息为：19200-24007=2400(元)故8年共偿还利息额为：19200+16800+2400=86400(元)所以8年共偿还金额为：200008+86400=246400(元) 依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后，再转入一个规模的收益递减阶段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某城市2022年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80/户，则2022年该市新建商品住房的市场潜量是（）万。A、1260B、1380C、1440D、2100答案：C解析：考点:市场规模的估计。市场潜量即
17、市场需求的上限。12015%801440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而言的，所以是指房子的面积，而不是购买者的数量。房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（）A、句子应简洁 B、句子搭配要得当 C、句子逻辑性严密 D、可运用非标准词汇答案：D解析：本题考查的是房地产估价文书概述。选项D错误，房地产估价报告写作时，用词应简练、标准，不堆砌、不生造，不能使用非标准词
18、汇。对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。答案：对解析：对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地使用权入股。下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降答案：A解析：本题考查的是制度政策因素。选项B，增加房地产持有环节的税收，比如开征房产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从
19、而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降；选项C，在买方市场下，增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨；选项D，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。21年房地产估价师考试题免费下载6篇 第5篇某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元
20、/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A、4000B、4004C、4021D、4037答案：D解析： 本题考查的是价差法。该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期使用权土地单价为：补地价11567.8950001746.625000 4037（万元）。 城市房屋拆迁管理条例规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。 （ ）正确答案： 电气安装工程，属于单位工程。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于预备费的说法不正确的是（ ）。A基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用B基本预备费的计费基础是设备及工器具购
21、置费与建安工程费之和C涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起T程造价变化的预测预留费用 D若某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元正确答案：B在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求
22、的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。（）答案：对解析：房屋征收评估基本事项中评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 投资项目可行性研究的根本目的包括（ ）。A减少或避免投资决策的失误B提高项目开发建设的经济效益C提高项目开发建设的社会和环境效益D为项目决策提供依据E为项目后期的经营决策提供依据正确答案：ABC 以下不属于现代房地产周期研究结论的是( )。A经济扩张与创造就业不再是线性关系B经济复苏不会
23、立即导致新建筑的产生C房地产市场呈现自我修正的周期性D就业机会增加与空间需求不再同比增长正确答案：C答案 C 房地产市场呈现自我修正的周期性，这是传统房地产周期理论。21年房地产估价师考试题免费下载6篇 第6篇在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是（）。A、未来运营费用风险B、机会成本风
24、险C、资本价值风险D、收益现金流风险答案：B解析： 本题考查的是房地产投资的个别风险。机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。参见教材P22。 一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A、借款偿还期B、偿债备付率C、投资利润率D、资产负债率E、利息备付率答案：A,D,E解析：本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。参见教材P178。关于强制拍卖中目
25、的的利他性，下列说法正确的是( )。A、 指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的B、 目的是一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被挂靠人的合法权益C、 目的的利他性特点决定了法院强制拍卖需要遵循一些有别于任意拍卖的特殊规则D、 在强制拍卖中，执行当事人应亲自与拍卖机构打交道，以充分保障其知情权E 是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点答案：A,B,C解析：在强制拍卖中，不是执行当事人亲自与拍卖机构打交道，而是法院将拟予拍卖的决定和拍卖结果及时告知执行案件的双方当事人，以充分保障其知情权；标的的非自有性才是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
26、下列不属于数学曲线拟合法的是（）。A、直线趋势法B、指数曲线趋势法C、二次抛物线趋势法D、指数线性修正法答案：D解析：考点:数学曲线拟合法。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（）。A、操作风险B、信用风险C、管理风险D、市场风险答案：B解析：考点:房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风
27、险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？正确答案：土地产权状况；房屋产权状况；该房地产是否符合规划要求；土地使用基本状况；建筑物基本状况。试题分析买卖咨询也是房地产估价的一项主要内容，接受委托后，估价师需要全面了解该房地产的状况，包括产权、规划要求和使用状态等。