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1、21年房地产估价师考试题免费下载5篇21年房地产估价师考试题免费下载5篇 第1篇 某宗出租的房地产，建筑面积为40000，容积率为4，土地使用期限为40年，自2022年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70。根据市场调查得知2022年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ，年平均空置率为20，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8，该房地产现时土地单价为2100元，土地报酬率为8，建筑物报酬率为10，请计算该房地产在2022年10月1日的价值（8分）正确答案：解：1）总有效毛收人A
2、400000.7（1-20） 4012=1075.2（万元）2）总运营费用C=3012+1075.28%446.02（万元）3）年净收益aA-C=1075.2-446.02=629.18（万元），或a=40.7（1-20%）4012（1-8%）-3012629.18（万元）；4）土地总价L=40000/42100=2100（万元）；5）年土地净收益aL=21008%/1-1/（1+8%）40-5=180.19（万元）；6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；7）建筑物总价B=448.99/10%1-1/（1+10%）40-5=4330.13（万元）8
3、）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。A、住房市场指数B、住房价格合理性指数C、房地产价格指数D、房地产众数价格答案：A解析：考点:市场监测与预警指标。住房市场指数是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。会计差错的内容包括（）。A.原始记录和会计数据的计算差错 B.抄写差错 C.对事实的疏忽和误解 D.对会计政策的误用 E.篡改凭证答案
4、：A,B,C,D解析：本题考查的是检查会计错弊。会计差错的内容主要包括：原始记录和会计数据的计算、抄写差错；对事实的疏忽和误解；对会计政策的误用。选项E属于会计舞弊的形式。 采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是( )。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标法正确答案：D答案 D 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标建筑面积。对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有（）。A.房地产抵押估价B.房地
5、产司法拍卖估价C.房屋征收补偿估价D.房地产转让估价E.房地产火灾险投保估价答案：A,B,D解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。为房地产买卖、抵押目的评估带租约的房地产或已出租的房地产，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金）与市场租金差异的影响。买卖不破租赁，所以抵押也好，拍卖也好，产权转移不侵害承租人的权益。火灾险投保估价，为的是确定保险价值和保费。保险价值包括建筑物的重置成本和修复期间的经济损失（停产停业损失，租金损失）。房屋征收补偿估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。参见教材P99。 下列表述中，不正确
6、的是（ ）。A丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税B丁某出售房改房的增值超过了原价的20%，应缴纳土地增值税C甲公司必须交耕地开垦费D乙公司在咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收时甲公司预期投资回报率的影响正确答案：ABD有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。（）答案：错解析：本题考查的是。有独特设计或者只针对持走使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。#21年房地产估价师考试题免费下载5篇 第2篇 表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于（ ）A货币证券B性用证券C商品证券D资
7、本证券正确答案：C我国城市土地使用制度改革突出表现在（）。A.征收土地使用费 B.开展土地使用权有偿出让和转让 C.制定地方性土地使用权有偿出让.转让法规 D.制定宪法和土地管理法 E.允许农村耕地使用权流转答案：A,B,C解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。我国城市土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现在下列五个方面：（1）征收土地使用费；（2）开展土地使用权有偿出让和转让；（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；（4）修改宪法和土地管理法；（5）制定全国性的土地使用权出让和转让条例。（）是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临
8、界值组合显示房地产项目的风险程度。A.临界点分析 B.保本点分析 C.敏感性分析 D.盈亏平衡分析答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（ ）。A20%B30%C50%D60%正确答案：C申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50%。下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值D.居
9、民消费价格指数上升答案：B解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、物价、利率和汇率等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。下列货币政策中，能够抑制通货膨胀的一般性政策工具为（ ）。A.降低再贴现利率B.降低法定存款准备金率C.政府在公开市场上抛售有价证券D.实施优惠利率答案：C解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。通货膨胀期需要采取的是紧缩性货币政策。选项AB均为扩张性政策，选项D是选择性货币政策工具。P247248。根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与( )之间。A、 10%B、 15%C、 平均利润率D、 社会折现率答案：C解析
10、：此题属于了解范畴。参考教材的有关内容。21年房地产估价师考试题免费下载5篇 第3篇 算术平均数是指分布数列中n个标志值的连乘积的n次方根。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 假设一家庭2000年12月31日为购买价值80万元的住宅，申请了相当于房价70%的住宅抵押贷款，期限为15年，年利率为6%，按月等额还本付息。2022年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，二次抵押贷款按产权人拥有权益的50%发放。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请二次贷款时，最多能够得到多少抵押贷款？正确答案：答案 由题可知：月利率：i=6%12=0.5%2022年1月1日房地产的市场
11、价值：V=800000(1+5%)4=972405(元)第一次抵押贷款月还款额：2022年1月1日家庭拥有的住房权益：VEV-VM=972405-455829=516576(元)家庭申请二次贷款时，最多能够得到的抵押贷款：51657650%=258288(元)结论：该家庭申请第二次贷款时，最多能得到约25.8万元贷款。土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。A、拥有的房地产权利 B、受其他房地产权利的限制情况 C、受房地产权利以外因素的限制 D、额外的利益或好处答案：C解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利受房地产权利以外因
12、素的限制情况，例如房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。参见教材P51。 在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：对于出租的房产，房产税按照房产租金收入计征，税率为 l.2。（）答案：错解析：房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为 l.2；按房产租金收入计征的，税率为 12。 下列不属于物业管理企业经营费用的是（ ）。A保险费B房产税C法律费D贷款利息正确答案：DD物业管理企业的经营费用有：(1)人工费；（2)公共设施设备
13、日常运行、维修及保养费；(3)绿地管理费；(4)清洁卫生；(5)保安费用；(6)办公费；（7)固定资产折旧费；(8)不可预见费；(9)法定税费；(10)企业管理费及利润；(11)保险费；(12)房产税。 根据净收益的求取的不同，收益法可分为（ ）。A直接资本化法B投资法C收益乘数法D利润法E现金流量折现法正确答案：BD21年房地产估价师考试题免费下载5篇 第4篇 区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般要发生精神损害赔偿的问题。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润（）。答案：对解析：本题考查的是成本理
14、论。正常利润是包含在经济成本中的。只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。 某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A43.2B50C56.8D70正确答案：C某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期
15、工程于2022年4月动工，2022年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，申请了公积金
16、抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。如果是国家征收后转让给开发公司，那么此地块的征收须经（）审批。A、国务院B、省级人民政府C、市级人民政府D、县级人民政府答案：B解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，
17、其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。本题中360亩等于24公顷，没有超过25公顷。 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。所以房地产估价结果肯定是现时的估价时点的价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：完好房的成新度可以有（）。A.六成 B.七成 C.八成 D.九成 E.十成答案：C,D,E解析：本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。严重损坏房及危险房是三成以下，一般损坏房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。
18、如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小；如果选择报酬资本化法估价，则选取的报酬率较大。（）答案：错解析：本题考查的是直接资本化法语报酬资本化法的比较。直接资本化法中，资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比，预期期末转售收益较大时，资本化率是选择较小的。用报酬资本化法时，报酬率不受影响。参见教材P271。21年房地产估价师考试题免费下载5篇 第5篇从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。A.房价收入比 B.实际价格理论价格 C.房价租金比 D.收入租金比 E.住房市场指数答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。从房地产泡沫
19、的成因入手，“实际价格/理论价格”、“房价收入比”、“房价租金比”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程序。下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是（）。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因 B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性 D.金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂答案：A解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项A错误，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。 某个国家20002022年的基尼系数分别为O33、034、036、O40和042，由此可以推断（ ）。A该国家的居民收入分配趋于平均化B该国家的居民收入分配两
20、极分化越来越严重C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D该国家的国民收入呈现出上升的趋势正确答案：B基尼系数越小，表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；基尼系数越大，表示收入分配的两极分化越严重。关子建筑物经济寿命说法，正确的是（）。A.经济寿命主要甶建筑物的质量及地基稳走性决走B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变答案：C解析：本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用
21、、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分忻判断得出的。参见教材P235。拍卖方式的特点是有利于公平竞争，主要适用情形包括（）。A.区位条件好的地块的出让 B.交通便利的繁华市区地块的出让 C.土地利用上有较大灵活性的地块的出让 D.非盈利性的某些特殊用地的出让 E.需要优化土地布局地块的出让答案：A,B,C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的繁华市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。房地产的有租约限制价值等于（）A.无租约现值价值减承租人权益价值B.出租人权益价值加承租人权益价值C.无租约现值价值减出租人权益价值D.出租人权益价值减承租人权益价值答案：A解析：某房地产由于空间布局欠佳而引起的折旧属于外部折旧。（）答案：错解析：外部折旧又称经济折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。由于空间布局欠佳引起的折旧，属于功能性折旧。