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1、21年房地产估价师考试题免费下载6卷21年房地产估价师考试题免费下载6卷 第1卷 若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。A3000万B5000万C3亿D9亿正确答案：C张某以50万元的价格将其房屋卖给周某，双方签订了房屋买卖合同，该合同属于( )。A.典型合同 B.单务合同 C.有偿合同 D.要式合同 E.双务合同答案：A,C,D,E解析：要式合同与不要式合同根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为要式合同与不要式合同。要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同。例如，房屋租赁合同必须采用书面形式。不要式合同是指当事人订立的合同依法并不需要采用特定
2、的形式，当事人可以采用口头方式，也可以采用书面形式。除法律有特别规定的以外，合同均为不要式合同。根据合同自由原则，当事人有权选择合同形式，但对于法律有特别的形式要件规定的，当事人必须遵循法律规定。6.主合同与从合同根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，可将合同分为主合同与从合同。主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。区分主合同和从合同的主要意义在于：主合同和从合同之间存在着特殊的联系，即从合同
3、具有附属性，它不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提。主合同不能成立，从合同就不能有效成立；主合同转让，从合同也不能单独存在；主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失效；主合同终止，从合同也随之终止。下列属于闲置土地处置方式的有（）。A.延长动工开发期限 B.调整土地用途.规划条件 C.建设单位安排临时使用 D.协议有偿收回国有建设用地使用权 E.置换土地答案：A,B,D,E解析：本题考查的是闲置土地的处置方式。闲置土地的处置方式主要有：（1）延长动工开发期限；（2）调整土地用途、规划条件；（3）由政府安排临时使用；（4）协议有偿收回国有建设用地使用权；（5）置换土地；（6）市、县国土资源
4、主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。成本法主要适用于评估（）的房地产。A、新开发的B、危险房C、正在开发建设D、计划开发建设E、针对特定使用者的特殊需要答案：A,C,D,E解析：考点:成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。征收集体土地具有的明显特点有（）。A.自主性 B.使用结束后土地返还给原权利人 C.集体土地变为国有土地 D.有一定的强制性 E.要妥善安置被征地单位和人员
5、的生产和生活答案：C,D,E解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收集体土地具有的明显特点：具有一定的强制性；要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活；被征收后的土地所有权转移，即集体土地变为国有土地。建筑企业资质分为（）。A.施工总承包、行业分包和施工劳务B.施工总承包、专业承包和施工劳务C.上级主管机关批准D.企业职工代表大会通过答案：B解析：本题考查的是建筑施工企业的资质管理。建筑业企业资质分为施工总承包资质、专业承包资质和施工劳务资质三个序列。 房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有（ ）。A该种房地产的价格水平B消费者的消费水平C消费者的偏好D相关物品的价
6、格水平E消费者对未来的预期正确答案：ACDE房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对未来的预期。21年房地产估价师考试题免费下载6卷 第2卷 某人准备购买一套价格为15万元的住宅，首期30%直接支付，其余向银行申请贷款，贷款期限为10年，利率9%，按月等额偿还，则月还款额为多少?若抵押贷款采用递增式还款(逐月递增05%)，则首月还款额为多少?最后一月还款额为多少?如该家庭在按月等额还款5年后于第六年年初一次提前偿还了贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额是多少?正确答案：当根
7、据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）。 A、目标收益 B、贷款利息 C、运营费用 D、出租面积答案：C解析：本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。参见教材P351。多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物的是（）。A.砖木结构建筑 B.砌体结构建筑 C.钢筋混凝土结构建筑 D.钢结构建筑答案：D解析：本题考查的是建筑分类。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物。因原材料价格上涨和工资增加引起的通货膨胀，属于需
8、求拉上型通货膨胀。（ ）答案：错解析：本题考查通货膨胀。成本推动型通货膨胀。是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。P245。通过市场调查获知，某地区20222022年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2022年的价格为（）元/m2。A、5362B、5374C、5532D、5702答案：C解析： 本题考查的是平均增减量法。d（51924682）3170（元m2），预测该地区商品住宅2022年的价格为：V
9、5P0di468217055532（元m2）。下列证券品种中，属于货币证券的是 ( )。A.股票 B.支票 C.债券 D.投资基金答案：B解析：货币证券是指可与货币相互转化的有价证券，如汇票、支票等。资本证券是表明投资的事实，表明投资者的权力和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。自由职业人员也可申请缴存住房公积金。（）答案：对解析：本题考查的是住房公积金制度。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。21年房地产估价师考试题免费下载6卷 第3卷 限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施。( )参考答
10、案：正确某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A、领导定价法 B、挑战定价法 C、价值定价法 D、随行就市定价法答案：B解析：本题考查的是制定租售方案。某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是挑战定价法。从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。（）答案：对解析：本题考查的是经济因素。从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或
11、下降，进而会使房地产价格上涨或下降 银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（ ）元。A137.5B410.2C432.2D452.2正确答案：B某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。A.146B.125C
12、.144D.227答案：C解析：本题考查的是假设开发法。设土地年租金为A。土地年租金A144（万元/年）。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。即全民所有制和集体所有制。 城市房屋拆迁补偿估价应当由具有（ ）资格的估价机构承担。A资产评估B土地估价C房地产估价D价格鉴证正确答案：C拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字。21年房地产估价师考试题免费下载6卷 第4卷 下列表述中不正确的是（ ）。A2022年8月1日的评估价值750万元包含地价B2022年3月1日的
13、评估价值200万元包含地价C2022年8月1日的评估价值190万元不包含地价D2022年3月1日至2022年8月1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元正确答案：B（）适用于高温车间和有耐热、耐火要求的混凝土结构。A.硅酸盐水泥 B.矿渣硅酸盐水泥 C.火山灰质硅酸盐水泥 D.粉煤灰硅酸盐水泥答案：B解析：本题考查的是钢材、木材和水泥。矿渣硅酸水泥适用于高温车间和有耐热、耐火要求的混凝土结构、大体积混凝土结构、蒸汽养护的混凝土结构、一般地上、地下和水中混凝土结构以及有抗硫酸盐侵蚀要求的一般工程。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（）答案：对解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产转
14、让的实质是房地产权属发生转移。参见教材P105。城市详细规划一般可分为（）。A.总体规划 B.控制性详细规划 C.详细规划 D.分区规划 E.修建性详细规划答案：B,E解析：本题考查的是城市规划体系。根据编制的深度和内容，城市详细规划又可以进一步分为控制性详细规划和修建性详细规划。 甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后向房地产管理部门申请复核，要求（ ）重新评估。A房地产管理部门B甲某C丁某D房地产评估机构正确答案：D房屋施工面积包括（）几项。A、报告期新开工的面积 B、上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积 C、上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积 D、上期已经停建本期未恢复施工的面积 E、上期
15、开始施工跨入本期未施工的面积答案：A,B,C解析：本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。下列选项中，不属于建立比较基础应进行的工作是（）。A、统一财产范围B、统一付款方式C、统一税费负担D、统一成交日期答案：D解析： 本题考查的是统一财产范围。建立比较基础一般要做以下几项工作：（1）统一财产范围；（2）统一付款方式；（3）统一融资条件；（4）统一税费负担；（5）统一计价单位。选项D，属于市场状况调整。21年房地产估价师考试题免费下载6卷 第5卷我国土地用途管制
16、的核心是不能随意改变( )的用途。A.住宅用地B.商业用地C.工业用地D.农用地答案：D解析：根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途(不能随意改变不能改变)。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。 房地产市场分析可以帮助开发商（ ）。A选择合适的项目位置B寻找投资合作伙伴C确定满足市场需求的产品类型D判断租买时机E进行土地使用权出让决策正确答案：ABC 在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗工业用地的合同出让年限比
17、法定最高出让年限少5年，建设期半年，运营4年后将房屋抵押贷款，房地产估价师按收益法估算抵押价值时，收益年限应取（ ）年。A.40.5B.44.5C.45.5D.60.5答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权的出让年限。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，工业用地最高出让年限50年，现在该工业用地出让年限比法定最高出让年限少5年，即出让年限为45年，收益年限=45-0.5-4=40.5年。房地产的技术规范包括（）。A.房地产经纪人员执业资格制度暂行规定 B.房地产登记技术规程 C.关于房地产中介服务收费的通知 D.房产测量规范 E.房屋征收评估办法答案：B,D解析：本题考查的是房地产部门
18、规章。国家标准房地产估价规范房地产估价基本术语标准房产测量规范，行业标准房地产登记技术规程等属于技术规范。选项A、C、E错误，属于规范性文件。下列房地产中，不得抵押的有（）。A.集体所有的土地使用权B.村办企业厂房C.列入城市房屋拆迁范围的房屋D.宅基地E.已经设定抵押权的房地产答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产抵押的条件。物权法规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押
19、、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P142。 若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。A甲某B丁某C甲某与客户丁某D房地产管理部门正确答案：C21年房地产估价师考试题免费下载6卷 第6卷从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A、总量结构B、区域结构C、租买结构D、供求结构E、物理结构答案：A,B,C,D解析：考点:房地产市场结构。为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度
20、。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）答案：对解析：考点:实物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。下列关于垄断竞争市场的表述中，正确的有（）。A.垄断竞争市场中，各厂商的产品不同质，存在一定的差别 B.垄断竞争行业十分接近于完全竞争行业 C.垄断竞争市场不能实现资源的自由流动 D.垄断竞争市场具有众多的生产者和消费者 E.垄断竞争市场中，每个厂商对自己的产品都享有一定排斥其竞争者的垄断权利答案：A,B,D,E解析：本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。选项C错误，垄
21、断竞争市场具有众多的生产者和消费者，加上资源可自由流动和信息畅通，所以垄断竞争行业十分接近于完全竞争行业。线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是（）。A销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格B销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格C销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格D销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格答案：A解析：盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。线性盈亏平衡分析中，销售收入等于总成本，盈亏平衡价格就等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格。 某建筑物的建筑面积为2000，占地面积为3000，现在重新获得该土地的价
22、格为800元/，建筑物重置价格为900元/，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/。则该建筑物的成新率为（ ）。A44%B50%C67%D86%正确答案：C 根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限的长短收取不等的中介代理费。（ ）正确答案：原国家计委、建设部在1995年联合下发的关于房地产中介服务收费的通知(计价格1995971号)规定，根据代理项目的不同，房地产经纪收费实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。业主大会议事规则由（ ）制定并修改。A.业主大会B.业主委员会C.政府物业管理部门D.业主和物业管理企业共同答案：A解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定事项的范围包括：制定和修改业主大会议事规则。