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1、21年房地产估价师考试题免费下载8篇21年房地产估价师考试题免费下载8篇 第1篇 如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。（ ）正确答案：从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。A财务盈利能力B清偿能力C资金平衡情况D营运能力正确答案：A 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为（ ）。A成本加成定价法B目标定价法C价值定价法D认知价值定价法正确答案：B目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法。 零售商
2、业物业的类型有( )。A市级购物中心B地区购物商场C超级市场D居住区商场E邻里服务性商店正确答案：ABDE答案 ABDE 零售商业物业通常有五种类型，除了选项A、B、D、E外，还有特色商店。下列各项中，不属于招标文件内容的是（）。A、投标人须知B、评标办法C、技术标准和要求D、投标函及投标函附录答案：D解析：考点:招标程序。招标文件应包括：（1）招标公告（或投标邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术标准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料。特别要注意的是，招标人应当
3、在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。选项D属于投标文件应包括的内容。商业银行应该大力发展中间业务，因为这种业务不运用或较少运用自己的资产，可以是银行赚取更多的存贷差收益。（ ）答案：错解析：本题考查的是中间金融业务。中间业务赚取的是手续费等服务费。P254。 假设开发法其实就是成本法的倒算法，它与成本法其实没有什么区别。 （ ）正确答案：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需求取的是土地的价格 在进行房地产估价时，对房
4、地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：需求价格弹性|Ed|1，此时称（）。A.需求有完全价格弹性 B.需求为单一价格弹性 C.需求富有价格弹性 D.需求缺乏价格弹性答案：C解析：本题考查的是需求弹性。|Ed|1，此时称需求富有价格弹性。21年房地产估价师考试题免费下载8篇 第2篇 按投资计算基础的不同，现金流量表分为全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限得长短收取不等的中介代理费。（ ）此题为判断题(对，
5、错)。正确答案： 一幢房屋，其价值仅受建筑结构、区位等影响，不受产权状况的影响。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为( )。A2.5%B3.5%C2.4%D3.4%正确答案：B对经营期和效益均布相同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是等额年值法。（）答案：对解析：考点:方案经济比选定量分析方法。当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值，以等额
6、年值大的方案为优选方案。下列财务指标中，属于通过资产负债表直接计算的指标是 ( )。 A.速动比率 B.应收账款周转率 C.股东权益报酬率 D.成本费用净利率答案：A解析：速动比率是速动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标。 房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称答案：A,B,C解析：本题考查
7、的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。参见教材P156。某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告
8、后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请分析说明房地产估价师这样做的理由。正确答案：(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。(2)净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。(4)收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限，或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年。(5)估价采用的成本应为估价时点当
9、时的社会平均(客观)成本，或实际成本是历史的，也不一定是社会平均(客观)成本。21年房地产估价师考试题免费下载8篇 第3篇当某种房地产的替代品的价格较高时，消费者对该种房地产的当前需求通常会（）。A、增加B、减少C、不变D、无法确定答案：A解析：考点:房地产需求。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图纸是( )。A.建筑详图 B.建筑剖面图 C.建筑立面图 D.建筑平面图答案：B解析：建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。房地
10、产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由（）制定。A.国务院 B.住房和城乡建设部 C.省 D.自治区 E.直辖市答案：C,D,E解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构一般由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B、房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C、房地产估价是一种价格保证而不仅仅是提供参考意见D、房地产估价不允许存在误差答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特
11、点。选项A，房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格；选项C，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；选项D，房地产估价不免有误差但误差应在合理范围内。参见教材P69。 寿命周期长是房地产最重要的一个特性。( )正确答案：答案 位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产 的重新购建价格为（）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84答案：C解析：本题考查的是单位比较法。V=200
12、+500+50+3%V+6%V+（200+500+50+3%V）x15%，V=952.512(万元)。参见教材P290。 某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600
13、元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入lO%的运营费用；1124层为商品住宅，其中1l层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。正确答案：答案：9591.40万元运用收
14、益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：(2)各层建筑面积一40006/241000(me/层)(3)计算l层商铺收益价格年净收益1000(160%)75%90%601219.44(万元)Vi19.4410%11/(1+lO%)503192.20(万元)(4)计算23层商场收益价格年净收益1000270%60084(万元)V2-38410%11/(1+10%)503830.48(万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益100070%50128000034(万元)V348%11/(1+8%)503413.59(万元)(6)计算510层办公楼收益价格年净收益62018001280%(110%)18
15、6.62(万元)V5-10186.627%11/(1+7%)5032555.13(万元)(7)计算1124层住宅价格Vn-a410001440005600(万元)(8)计算房地产价格VV1+V2-3+V4+V5-10+V11-24192.20+830.48+413.59+2555.13+56009591.40(万元) 房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（ ）。A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级答案：C解析：房地产投资的利弊。由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然
16、不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。 房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试题免费下载8篇 第4篇 加成与附加不同，附加只对特定的纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：需求影响因素分析是需求分析的第一步。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。需求影响因素分析是需求分析的第一步。在房地产估价中，建筑物（）。A.包括房屋和构筑物两大类 B.仅包括房屋，不包括构筑物 C.包括房屋.构筑物和土地 D.仅仅指房屋
17、答案：A解析：本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、宾馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的
18、倒数，而非吸纳量。房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据答案：错解析：土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际效果确定( )。A.委托财产总值 B.信托范围 C.信托收益 D.信托信用等级答案：C解析：收益分配的实绩性。信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定甲企业于2022年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为5
19、0%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。李某所投的保险类型为（）。A.财产保险B.责任保险C.信用保险D.保证保险答案：D解析：本题考查的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。参见教材P292。 建筑物重置价格的求取方法有（ ）等。A单位比较法B工料测量法C指数调整法D分部分项
20、法E成新折扣法正确答案：ABCD房地产估价师主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的参与者。房地产经纪人主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。21年房地产估价师考试题免费下载8篇 第5篇我国现行建筑安装工程费中，用于施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整费用，是指( )。A.分部分项工程费 B.总承包服务费C.暂列金额 D.计日工答案：C解析：其他项目费1)暂列金额。2)计日工。3)总承包服务费。 根据国家城市区域环境噪声标
21、准，3类标准适用于（ ）。A疗养区B居住区C工业区D大学区正确答案：C（）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。A、物业管理B、资产管理C、绩效管理D、投资组合管理答案：A解析：考点:物业管理。物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。关于企业债券融资特点的说法，正确的有（）。A筹集到的资金需到期偿还B债券持有人是债券发行企业的债权人C发行债券支付的利息可以在企业所得税前扣除D债券不能在市场上自由流通E债券风险与债券发行企业的经营状况无关答案：A,B,C解析：企业债券
22、代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系，债券持有人是企业的债权人，债券持有人有权按期收回本息。企业债券是一种有价证券，通常存在一个广泛交易的市场，投资者可以随时予以出售转让。企业债券风险与企业本身的经营状况直接相关。企业债券由于具有较大风险，其利率通常高于国债。 自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估
23、价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？正确答案：应收集的资料包括：目前房地产状况(物质实体、区域和权益)资料。规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标)该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。相关税费。贷款利率。该地区类似居住物业开发的平均利润水平。该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。市政配套费用和土地开发费用。该地区土地出让金(地价)的规定和标准。地籍图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。（）答案：错解析： 本题考查的是
24、地形图。地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.长期趋势法 E.推测法答案：A,D解析： 本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测下列关于担保物权的表述，错误的是（）。A.质权的标的物只能是动产或不动产B.担保物权包括
25、抵押权、质权、留置权C.留置权是债权人留置债务人动产的权力D.抵押权债务人或第三人不转移财产的占有答案：A解析：本题考查的是担保物权。质权的标的物只能是动产或财产权利。参见教材P422。 甲级写字楼的特点有( )。A具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求B有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务C建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应D建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物正确答案：B答案 B A、D项为乙级写字楼的特点，C项为丙级写字楼的特点。21年房地
26、产估价师考试题免费下载8篇 第6篇从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为（）。A.单位工程总价分部分项工程单价工程项目总价建设项目总造价 B.分部分项工程单价单位工程总价工程项目总价建设项目总造价 C.分部分项工程单价单位工程总价建设项目总造价工程项目总价 D.分部分项工程单价工程项目总价单位工程总价建设项目总造价答案：B解析：本题考查的是工程造价计价的基本原理。从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为：分部分项工程单价单位工程总价工程项目总价建设项目总造价。下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是（）。A.动态分析法测算结果精确 B.静态分析法测算过程相对复杂 C.动态分析法测算需要精
27、确预测开发经营期的时间 D.静态分析法测算结果比较粗略答案：B解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。静态分析法测算过程相对简单。 房地产供给有限特性的本质是（ ）A土地的总量有限B房地产的不可移动性C房地产的独一无二性D房地产的价值量大正确答案：B已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A、 65.4B、 81.8C、 87.2D、 109.0答案：A解析：知识点 路线价法 随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（ ）波动的趋势。A向下B平稳
28、C不稳定D向上正确答案：D 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。问题：1这样的做法有哪些错误?2若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?正确答案：1错误：由于3个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。未说明3个交易实例的净收益是否属于可观收益。不应采用年总净收益，而应
29、采用单位面积的年净收益。不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用3个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。2具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。试题分析本题主要考核转让价格评估中，采用比较法计算估价对象的净收益的过程。选择可比实例时应注意经营规模要与估价对象相当，可比实例的平均年净收益要注意是否客观合理。估价对象年净收益的计算应根据可比实例年净收益计算取得，不能将最高最佳使用原则适用于此。估价对象年净收益与可比实例的年净收益应使用每平方米的年净收益进行比较。不可采用总价比较。房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是
30、房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（）。A、估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右 B、该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语 C、从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想 D、这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引答案：C解析：本题考查的是房地产估价文书概述。选项A错误，估价报告应语义鲜明，不能含糊不清、模棱两可，可以表述为：估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在39004100元之间；选项B错误，估价报告用词不可带有较强烈的
31、感情；选项D错误，估价报告应用词简练、标准，不堆砌、不生造，可以表述为: 这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常有吸引力。关于控制性详细规划的控制体系的规定性指标，下列说法错误的是（）。A.建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制 B.建筑红线后退距离即建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制 C.绿地率即规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，通常以下限控制 D.停车泊位即地块内应配置的停车车位数，通常以上限控制答案：D解析：本题考查的是控制性详细规划。选项D错误，停车泊位数即地块内应配置的停车车位数，通常以下限控制。 假设开发法中，开发完
32、成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。A开发结束时的时间B购买待开发房地产时的时间C开发期间的某个时间D全部租售出去时的时间正确答案：A答案 A开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。21年房地产估价师考试题免费下载8篇 第7篇 房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：三级资质房地产估价机构可以从事企业清算涉及的房地产估价业务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。三级房地产估价机构可
33、以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。 功能定位的目的，是为市场体共有较高性能的产品。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/m2。A、5377.78B、6277.78C、6722.22D、7847.22答案：D解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积15000345000（平方米），可销售面积4500080%3
34、6000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X，36000X800010000450045000，X7847.22(元/平方米）。消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是（）。A若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求B若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求D若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求答案：A解析：影响商品需求的因素中，消费者对商品未来价格的预期一般表现为：消费者预期某种商品价格将上涨时，会增加对该商品的购买量；消费者预期某种商品价格上涨时，也会增加对其替代品的需求。 建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性，
35、但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发项目资本金是指在投资项目总投资中投资者实际投入的出资额。（）答案：错解析：投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。A本质上都是比较法B都需要进行市场状况调整C都需要进行交易情况修正D都需要进行土地状况调整E都是批量估价方法答案：A,D解析：A项，路线价法实质上是一种比
36、较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法。B项，路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要。C项，利用路线价法求取临街土地价值时不进行交易情况修正。D项，进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况与在评估基准地价时设定的有关状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。此处的土地状况调整的内容和方法，与比较法中房地产状况调整的内容和方法相似。利用路线价法求取临街土地价值时仅进行房地产状况调整。E项，路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方
37、法，是批量估价方法，基准地价修正法不是。批量估价主要适用于房地产计税价值评估、房地产抵押贷款后重估。房地产抵押贷款前估价、房屋征收估价不宜采用批量估价。形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求答案：A,B解析：本题考查的是房地产需求。需求的形成条件：（1）消费者愿意购买，即有购买欲望；（2）消费者能够购买，即有支付能力。21年房地产估价师考试题免费下载8篇 第8篇 查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看（ ）。A墙体承重材料B竹质的家具C
38、装修装饰材料D家用电器正确答案：C在发生 ( )过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明。A.银行信用 B.商业信用 C.消费信用 D.民间信用答案：B解析：在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据。 某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（ ）元/m2。A1000B1100C1200D1300正确答案：C 融资的目的是为房地产开发项目服务，因此融入的资金必须在（ ）方面满足房地产
39、开发项目对项目投资的要求。A币种B数量C期限D成本正确答案：ABCD不得抵押的房地产范围包括（）。A.私人诊所 B.公共福利事业的房地产 C.依法公告列入征收范围的房地产 D.被依法查封.扣留.监管或者以其他形式限制的房地产 E.空置2年的房地产答案：B,C,D解析：本题考查的是合法原则。选项A错误，私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的；选项E错误，空置3年以上的商品房不可设置抵押。临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。（）答案：错解析：考点:合法原则。应遵循合法原则，按法定用途而不是实际用途评估；另外不得滥用估价假设。 我国的住房公积金制度实行低
40、存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为5年，月租金固定不变为95元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m2。假设折现率为8%，则目前承租人权益的价值为（ ）万元。A159.8289B992.0172C187.5321D162.3825正确答案：D依题意，可根据公式：式中 假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。A可接受性B保值增值性C现实社会需要程度D未来发展趋势E固定性正确答案：ACD答案 ACD最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。