《2022房地产估价师模拟试题9辑.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师模拟试题9辑.docx（29页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022房地产估价师模拟试题9辑2022房地产估价师模拟试题9辑 第1辑建筑平面设计常见的组合方式包括（）。A、走廊式组合B、套间式组合C、单间式组合D、大厅式组合E、整体式组合答案：A,B,D解析： 本题考查的是建筑设计。建筑平面设计常见的组合方式包括走廊式组合、套间式组合、大厅式组合。可用于互斥方案比选的方法有（ ）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法答案：A,D,E解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。可用于互斥方案经选的一共有五种方法：净现值法、差额投资内部收益率法、等额年值法、费用现值比较法、费用年值比较法。选项B，内部收益率不
2、能用于互斥方案的比选，选项C，动态投资回收期法只能用于单一方案的评价。P209。某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元，此后5年，净收益每年在上年基础上增加1000元，价格每年上涨3%，报酬率为9.5%。若要计算该宗房地产当前的价格，应选用的公式是（）。答案：A解析： （二）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?正确答案：1错误。（1分）2房地
3、产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。（3分）3应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。（3分）4虽然造价稳定，但管理费用财务费用，税费水平可能有变化。（3分） 房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目不同运行模式或技术方案，以获得最好的经济效果。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格和运行机制构成的一个系统。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：营业税改征增值税后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为含增值税收入，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额
4、中计算抵扣的，可以计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目。（）答案：错解析： 本题考查的是营业税改征增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。相关关系是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。（）答案：对解析：考点:方案经济比选及其作用。相关关系是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。某项目建设期为一
5、年，期初需投入1000万元，其中600万元向银行贷款，贷款利率为10%，按年计息，年末应偿还的利息为30万元。（）答案：错解析：本题考查的是利息。按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，但是本题已经告知了在期初借款，所以应该按照全年计息，利息为60万元。2022房地产估价师模拟试题9辑 第2辑城乡规划法规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的（）的，应当先修改总体规划。A.规范性内容 B.全部内容 C.部分内容 D.强制性内容答案：D解析：本题考查的是城乡规划的编制和审批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。
6、实施加成征税，加二成等于加正税的( )。A.10B.20C.30D.40答案：B解析：加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10%，加二成等于加正税的20%，依此类推。关于无差异曲线特征的说法，错误的是（）。A.无差异曲线凸向原点B.无差异曲线的斜率为正值C.无差异曲线又称为等效用曲线D.离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小答案：B解析：本题考查的是无差异曲线分忻。无差异曲线主要有以下特点：（1）无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；（2）无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；（3）无差异
7、曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交；（4）无差异曲线凸向原点。参见教材P177。# 划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。A绿地控制范围B历史建筑保护范围C地表水保护范围D城市基础设施用地控制界线正确答案：B在房地产价格影响因素中，判断一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想象为可以移动的，然后假设将它移动。随着房地产的移动会发生变化的因素，就属于区位因素；反之，就属于非区位因素。( )答案：对解析：知识点 房地产一般因素开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。（）答案：对解析：考点:投资与成本。开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 下列有关各种系统风险的含义阐述不正确
8、的是（ ）。A通货膨胀也成为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力提高给投资者带来的风险B市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险C变现风险是指急于将商品兑换为现金是由于折价而导致的资金损失的风险D周期风险是指房地产业的规则周期变化给投资者带来的风险正确答案：AD 城市房屋拆迁估价时点一般为（ ）之日。A房屋拆迁公告发布B房屋拆迁许可证颁发C签订房屋拆迁协议D房屋拆迁实施正确答案：B 在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估
9、价师模拟试题9辑 第3辑在界定估价对象的范围时，要特別注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产。（）答案：对解析：本题考查的是估价对象的确定。在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产，以及同一标的物在低押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下，估价对象的范围可能应有所不同。参见教材P401。传统城镇住房制度的特点包括（）A.无偿 B.低租金 C.无期限 D.有期限 E.有偿答案：A,B,C解析：本题考查的是城镇住房制度改革。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度。下列关于差额投资
10、内部收益率的表述中，正确的有（）。A、差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B、差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C、差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D、差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E、采用差额投资内部收益率进行多方案比选取时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案答案：B,D解析：考点:方案经济比选定量分析方法。选项A是一再强调不能有的错误理解；选项C差额之和不正确，应该是差额现值之和。选项E应是由小到大排序，非由大到小。 在收益法中，下列哪一种说法是正确的（
11、 ）。A净收益占有效毛收入的比率称为净收益率B运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C投资回报占投资回收的比率称为报酬率D报酬率与投资风险正相关E报酬率与投资风险负相关正确答案：ACB、C项正确的说法分别是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率；投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。关于估价目的的说法，错误的是（）。A、估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B、任何估价项目都有估价目的 C、一个估价项目通常有多个估价目的 D、估价目的限制了估价报告的用途答案：C解析：本题考查的是估价目的。选项A正确，估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途，它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要
12、拿未来完成的估价报告做什么用；选项B正确，委托人一般不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的；选项C错误，一个估价项目应只有一个估价目的，如果委托人有多种估价目的，应分别作为不同的估价项目；选项D正确，估价目的限制了估价报告的用途，针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。参见教材P30。 对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A、净经营收入B、经营
13、费用C、有效毛收入D、空置和收租损失答案：A解析：考点:收益性物业经营状况的评估。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。 金融市场交易的对象为货币资金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。第 4 题 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（ ）。A抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风
14、险D选用估价方法不恰当形成适宜性风险正确答案：A2022房地产估价师模拟试题9辑 第4辑建筑平面设计常见的组合方式包括（）。A.走廊式组合 B.套间式组合 C.单间式组合 D.大厅式组合 E.整体式组合答案：A,B,D解析：本题考查的是建筑设计。建筑平面设计常见的组合方式包括走廊式组合、套间式组合、大厅式组合。 诉讼时效是指权利人在法定期限内行使权利，请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“艺术”成分，减少估价的“科学”成分。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的特点
15、。房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“科学”成分，减少估价的“艺术”成分。参见教材P11。城市房地产开发经营管理条例规定，设立房地产开发企业有（）名以上持有资格证书的专职会计人员。A、1 B、2 C、3 D、4答案：B解析：本题考查的是房地产开发企业的设立条件。城市房地产开发经营管理条例对房地产开发企业设立管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的
16、其他条件。 房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（ ）。A估价方法选用B估价结果确定方式C估价师的职业道德D估价技术路线E估价参数选取正确答案：ABDE 购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（）。A.收益现金流风险 B.未来运营费用风险 C.资本价值风险 D.时间风险答案：B解析：
17、本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。(2022真题) 三级资质的房地产估价机构不得从事（）等评估。A.企业清算B.房地产课税C.房地产抵押D.房地产司法鉴定E.房屋征收补偿答案：A,D解析：本题考查的是房地产估价机构监管。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。2022房地产估价师模拟试题9辑 第5辑 该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。A3250.00B3437.50C4000.00D5000.00正确答案：B 对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予
18、反映。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。（）答案：对解析：本题考查的是起价、标价、成交价和均价。起价是销售新建商品房的起始价格。该价格通常是最低价，为最差位置的楼幢和最差的户型、朝向、楼层的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在广告宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。A挑战定价法B领导定价法C目标定价法D随行就市定价法正确答案：D 一个整体市场之所以能够细分为若干个子市场，主要
19、是由于企业定位上存在着差异。（ ）。此题为判断题(对，错)。正确答案：李某于2022 年5 月10 日将其2022 年1 月10 日在北京以52.5 万元购买的一套150 的住宅以120 万元出售，则李某应缴纳增值税( )万元。A.0B.3.38C.4.38D.5.38答案：B解析：(2)北京市、上海市、广州市、深圳市实行的优惠政策：个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2 年以上(含2 年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2 年以上(含2 年)的普通住房对外销售的，免征增值税。由于房地产
20、开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（）答案：错解析： 本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。在假设开发中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择是要考虑土地位置的( )。A、 保值增值的特性B、 不可移动性C、 可接受性和现实社会需要程度D、 可接受性和未来发展趋势答案：C解析：知识点 假设开发法基本论述 房地产开发企业应当将房地产开发项曰建设过程
21、中的主要事项记录在房地产开发项目手册巾，并定期送房地产开发主管部门备案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟试题9辑 第6辑以下属于无形损耗的有( )A、 建筑物的损坏B、 建筑技术的进步C、 人们消费观念的改变D、 出现了更好的建筑物E 建筑设计上的缺陷答案：B,C,D,E解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的原因。无形损耗指的是功能折旧，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。在选择的时候应注意将物质折旧、经济折旧和功能折旧区分开即可。(2022年真题) 除技术资料外，房地产开发项目
22、的竣工档案资料还包括项目的（）。A.财务决算报告B.施工人员变动情况C.竣工图D.物业服务企业招标文件答案：C解析：本题考查的是竣工验收。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是( )。A、 位置B、 外部配套设施C、 环境景观D、 交通答案：D解析：知识点 房地产一般因素 统计指标中，质量指标是指反映总体相对程度、体现事物深度的内涵指标，数量指标是质量指标的派生指标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某建筑物的建筑面积为200，有效经济年数为12年，重置价格为800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直
23、线法计算该建筑物的现值为（）。A、10.2万元B、11.0万元C、11.3万元D、11.5万元答案：C解析：本题考查的是年限法。建筑物现值VC1（1R）t/N8002001（12）124011.29（万元）。参见教材P315。甲公司以出让方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用权，3 年后建成开业，则开业时度假村的土地使用权剩余使用年限为( )年。A.37B.40C.47D.50答案：A解析：出让最高年限如下：居住用地70 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；其他用地50 年。当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用移动平均法。( )答案：错解析：知识
24、点 平均增减量法 知识点 移动平均法某市规定自 2022 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1计征，调整为按照转让所得的 20计征，张某于 2022 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于 2022 年 8 月 27 日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。注册房地产估价师应当在估价报告的（）内容中对该税收政策调整进行阐述。A.估价假设与限制条件B.市场背景描述与分析C.风险提示说明D.估价测算过程答案：B解析：市场背景
25、描述与分析，应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来估价对象的类似房地产市场状况。本题中，对税收政策调整属于市场背景描述与分析。 总地价8000万元属于（ ）。A建安工程费B工程建设其他费用C预备费D直接工程费正确答案：B2022房地产估价师模拟试题9辑 第7辑 关于单利和复利的区别，下列说法不正确的一项是（ ）。A单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息B复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算C用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算
26、利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益D在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算正确答案：D我国所有的存款都采用复利计算。控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导，起着承上启下的作用。( )答案：对解析：知识点 控制性详细规划的控制体系针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是（）A.暂定金额B.基本预备费C.涨价预备费D.工程建设其他费用答案：B解析：本题考查的是工程造价的构成。基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的
27、费用，又称工程建设不可预见费用。参见教材P130。 建设资金已经落实，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%，建设 工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。 （ ）正确答案：建设资金已经落实，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（）答案：对解析：本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数房地产价格/有效毛收入；房地产价格1010100（万元）；资本化率房地产
28、未来第一年净收益/房地产价格（102.5）/1007.5%。 房地产具有保值、增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列有关价值时点的确定，描述错误的是（）。A、价值时点一般采用公历表示，精确到日B、价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期为价值时点C、价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托之日D、价值时点为将来的，确定的价值时点应早于出具估价报告之日答案：D解析：本题考查的是价值时点的确定。价值时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。参见教材P404
29、。 未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲公司承租了一栋建筑面积为 10000的旧商业大楼，承租期为 20 年，前 3 年租金保持不变，每年为 600 元/，以后每年递增 3。该公司用 1 年时间，将该商业大楼装修改造成共有 400 个摊位的专业市场，装修改造费用共 1000 万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前 2 年租金保持不变，以后每年递增 5。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的 40，甲公司目标收益率
30、为 10，装修改造费用在第 1 年年初一次性投入，其他收支均发生在年末（不考虑空置损失），请计算该公司达到目标收益率时，前2 年平均每个摊位的最低年租金。答案：解析：（1）前三年每年承租旧商业大楼的租金为 60010000600（万元），设甲公司前2 年平均每个摊位的最低年租金为?元，则甲公司前 2 年的最低年净收益400（140）x/100000.024 （万元）。（2）甲公司达到目标收益率且满足最低年租金情况下，甲公司的财务净现值为 0。2022房地产估价师模拟试题9辑 第8辑某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为
31、24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A、8.1%B、16.0%C、19.1D、23.1%答案：C解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2.4+0.22+602）/20=19.1。参见教材P201。 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。A不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D
32、房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降正确答案：ACE答案 ACE有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。政府因救
33、灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A、征用期间导致房屋毁损的价值损失 B、征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C、征用期间租赁经营损失 D、征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金
34、，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。参见教材P20。(2022真题) 城市生活垃圾，污水属于（）。A.工业污染源B.农业污染源C.生活污染源D.交通污染源答案：C解析：本题考查的是大气污染源。其他生活污染：城市垃圾、厕所、污水沟等也是一个重要的生活污染源，挥发着有毒有害气体，特別是恶臭气体，影响人们的身心健康。房地产市场的变化会导致土地费用的迅速变化。（）答案：对解析：考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。关于房屋存量的说法，正确的有（ ）。A.存量属于房地产市场的需求指标B.
35、存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量答案：B,C,E解析：房地产市场指标。选项A错误，存量属于房地产市场供给指标；选项D错误，报告期存量=上期存量+ 报告期竣工量-报告期灭失量。 强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，（ ）也应到现场作证明。A居委会B房管局C房地产开发商D土地管理部门正确答案：A强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。根据保险法，保险业务范围的类别有（）。A.财产保险 B.责任保险
36、 C.人身保险 D.信用保证保险 E.政策保险答案：A,C解析：本题考查的是保险的业务范围。我国保险法将保险的业务范围规定为两大类：财产保险和人身保险。建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。（）答案：对解析： 本题考查的是建设监理制度。建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。2022房地产估价师模拟试题9辑 第9辑已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。A、 55.0B、 38.5C、 105.0D、 23.6答案：B解析：总额=70
37、05%(1+7%+3%)万元=38.5万元。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是( )。A.紫线B.绿线C.蓝线D.黄线答案：C解析：编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/。A3275B3287C3402D4375正确答案：C房地产价格指数或变动率可细分为（）。A、全国房地产价格指数或变动率B、全国
38、某类房地产价格指数或变动率C、某地区某类房地产价格指数或变动率D、某地区房地产价格指数或变动率E、某国家某类房地产价格指数或变动率答案：A,B,C,D解析：考点:市场状况调整的方法。房地产价格变动率或价格指数可分为：（1）全国各类房地产得；（2）某地区各类房地产的；（3）全国某类房地产的；（4）某地区某类房地产的。甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300 万元，银行贷款余额2700 万元，第三方欠款为2000 万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5 万m2
39、，其中已售出3 万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000 元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500 万元。拍卖完成后，首先应支付的费用为（）。A.施工单位工程款B.银行贷款C.第三方欠款D.拍卖变现时的费用及税金答案：D解析：债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：实现债权的有关费用；利息或者违约金；借款本金。本案例中，拍卖完成后，应首先支付实现债权的有关费用即拍卖变现时的费用及税金。 在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的
40、。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 关于收益性物业财务收支报告的说法正确的是（ ）。A对出租物业来说，最主要的收入记录是租金清单，也是物业管理企业应定期向业主提供的 一系列报告之一B在报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍C向业主提供有关经营情况的分析报告，这是物业管理企业和业主相互沟通的重要方式D如实际收入或支出较预算中有关数字变化小，也须提供分析报告E物业管理企业每月必须给租户一个租金账单正确答案：ABC某市规定自 2022 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1计征，调整为按照转让所得的 20计征，张某
41、于 2022 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于 2022 年 8 月 27 日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是（）。A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场C.二手房地产交易量增加，房价上涨势头将趋缓D.将在一定程度上催热该市场房地产租赁市场答案：C解析：提高二手房交易的个税，会抑制投机行为，出售者怠于出售房产，供给减少，刚性需求购房者更多的从二手市场转向新建住房市场或租赁市场。C 项，该市二手房交易的个税提高，将会导致二手房地产交易量将减少，房价上涨势头将趋缓。某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平米的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为（ ）元/m2。A.6500.00B.6878.31C.7142.86D.7751.94答案：B解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。P218。