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1、物业管理师真题下载5辑物业管理师真题下载5辑 第1辑物业项目投资分析中的盈利能力指标有()等。A:借款偿还期B:动态投资回收期C:净现值D:投资回报率E:现金回报率答案：B,C,D,E解析：物业项目投资分析中的盈利能力指标包括静态指标和动态指标两种。静态指标包括现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；动态指标包括净现值、内部收益率、动态投资回收期。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第二节。 物业管理二级服务标准中对房屋管理的要求包括（ ）。A对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全B对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有
2、关主管部门C每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门D小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志E属于大修、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修正确答案：ABDE以下属于物业管理条例颁布后出台的有关物业管理全国性政策法规有()。A:前期物业管理招标投标管理暂行办法B:临时表理规约（示范文本）和前期物业服务合同（示范文本）C:物业服务企业资质管理办法D:住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办
3、法E:物业服务收费管理办法答案：A,B,C,E解析：2022年6月8日，物业管理条例正式颁布。其后，2022年9月，原建设部发布前期物业管理招标投标管理暂行办法，2022年11月，国家发展改革委员会、原建设部发布物业服务收费管理办法，2022年3月，原建设部发布物业服务企业资质管理办法，2022年9月，原建设部发布临时理规约（示范文本）和前期物业服务合同（示范文本）。关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是( )。A:市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的B:市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的C:市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的D:市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的答
4、案：A解析：在一定资源条件下，物业服务企业选择某住宅小区物业管理项目，而放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益的损失为()A:差异成本B:边际成本C:估计成本D:机会成本答案：D解析：机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。例如，在一定资源条件下，选择餐饮服务经营项目，就意味着放弃其他经营项目的潜在收益，如超市、美容美发。在企业财产保险的综合险中，属于不保财产的是()。A:金银、珠宝、钻石、玉器B:水闸、铁路、道路、桥梁C:古币、古画、古玩、邮票D:货币、票证、有价证券答案：D解析：在企业财产保险中，属于不保财产的有：土地、矿藏、矿井、矿坑、
5、森林、水产资源以及未经收割或收割后尚未入库的农作物，货币、票证、有价证券、文件、账册、图表、技术资料、电脑资料、枪支弹药以及无法鉴定价值的财产，违章建筑、危险建筑、非法占用的财产，在运输过程中的物资，领取执照并正常运行的机动车，牲畜、禽类和其他饲养动物。 年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（ ）元。A1120.00B1125.51C1126.00D1126.83正确答案：B物业管理师真题下载5辑 第2辑物业保险的主要险种中，没有实际标的的保险是()A:物业综合险B:财产保险C:雇主责任保险D:公众责任保险答案：D解析：保险的种类很多，
6、但物业管理工作中经常涉及的主要险种有：财产保险、雇主责任保险和公众责任保险。其中，公众责任保险是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取许可证的工程有()。A:从事各类房屋建筑及其附属设施的建造B:从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装C:城镇市政基础设施工程施工D:从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰E:工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程答案：A,B,C解析：建设工程施工许可管理办法规定以下工程施工活动应当申请领取施工许可证：从事各类房屋建筑及其附属设施
7、的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程。通常的需求曲线，不管是线性的需求曲线还是非线性的曲线，都是向( )倾斜的。A:左上方B:左下方C:右上方D:右下方答案：D解析：某栋高层写字楼物业在五一长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。问题：1.物业装饰装修的时间管理要求是什么?2.结合实际谈一谈本案例中，物业管理员的做法是否正确?3.物业装饰装修管理的要求有哪些?答案：解析：1.装饰装修时间应根据各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定i装饰装修时
8、间一般包括装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。特殊装修时间是指节假日休息时间，为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修，因特殊情况需要装修，应视具体情况相应缩短装修时间。装饰装修期是指装饰装修过程的完结时间，目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。2.物业装饰装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本案例中是写字楼项目，不像一般的住宅项目在节假日不宜施工，相反，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。3.为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查
9、：(1)有无变动建筑主体和承重结构;(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。房地产开发企业售卖新建商品房屋后应当到房地产行政主管部门办理()A:总登记B:初始登记C:转移登记D:变更登记答案：B解析：初始登记即指对房屋产权进行的原始登记，一般有三种情况：新建房屋进行的初始登记，集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记，城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋所进行的初始登记。 物业服务企业培训中
10、常用的培训方法，具有系统性、连贯性的特点，多用于知识培训的是( )。A课堂教学法B现场教学法C远程网络教学法D师徒式培训法正确答案：A下列净运营收益的计算公式，正确的是()。A:净运营收益=潜在毛收入-空置损失-收租损失-运营费用B:净运营收益=潜在毛收入-空置损失-收租损失-所得税-运营费用C:净运营收益=潜在毛收入-空置损失-收租损失-准备金-运营费用D:净运营收益=潜在毛收入-空置损失-收租损失+其他收入-运营费用答案：D解析：净运营收益=有效毛收入-运营费用，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，所以净运营收益=潜在毛收入-空置损失-收租损失+其他收入-运营费用。该考点
11、来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第四节。物业管理师真题下载5辑 第3辑签订前期物业服务合同应注意的事项有()。A:物业的基本情况B:物业的经营与管理C:物业的承接验收D:物业服务的费用E:前期物业服务合同的解除或终止答案：C,D,E解析：签订前期物业服务合同应注意的事项有：物业的承接验收，前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收做出明确的约定。物业服务的费用，前期物业服务合同涉及的费用种类多，情况复杂，必须在合同中予以列明。前期物业服务合同的解除或终止，当前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。AB两项属于前期
12、物业服务合同的主要内容。房地产投资项目结束时，流动资金通常以( )形式被收回。A:货币资金B:租金收益C:折旧费用D:运营费用答案：A解析： 全国一级资质物业服务企业及执（从）业人员信用档案系统的建立和监督管理是由( )负责。A中国物业管理协会B住房与城乡建设部信息中心C地方物业管理行政主管部门D住房与城乡建设部正确答案：D制造、使用、存放大量爆炸物质或在正常情况下能形成爆炸性混合物时，可能因电火花而引起爆炸造成巨大破坏和人身伤亡的建（构）筑物，属于()防雷等级。A:一类B:二类C:三类D:四类答案：A解析：(1)一类建（构）筑物。制造、使用、存放大量爆炸物质或在正常情况下能形成爆炸性混合物时
13、，可能因电火花而引起爆炸造成巨大破坏和人身伤亡的建（构）筑物。特别重要的建筑物，如火车站、国际航空港、国宾馆、国家级重点文物保护建（构）筑物、超高层建筑物等。(2)二类建（构）筑物。制造、使用、存放大量爆炸物质，但不致造成巨大破坏和人身伤亡的建（构）筑物或在不正常情况下才能形成爆炸性混合物，因电火花而引起爆炸造成巨大破坏和人身伤亡的建（构）筑物。重要的或人员密集的建（构）筑物，如省（部）级办公楼、影剧院、省级文物保护建（构）筑物、19层及以上住宅和超过50米的其他民用建筑等。(3)三类建（构）筑物。凡不属于前两类的范围，而需要作防雷保护的建筑物。在物业管理机构发生更迭时，物业查验的费用和收支情
14、况有()。A:原物业管理机构的人员薪金的发放情况B:物业服务费、停车费、水电费C:维修基金的收取、使用和结存D:待付费用E:各类押金、欠收款项答案：B,C,D,E解析：在物业管理机构发生更迭时，物业查验的费用和收支情况有：各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况，包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。 写字楼物业管理的工作内容，包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫以及( )工作。A听取租户的意见B给租户提出建议C维护写字楼物业的设施D协调业主与租户的关系、组织与控制等正
15、确答案：D 为了提高小区整体形象，有效加强与业主、物业使用人的沟通，通常由物业管理单位根据物业管理的特点及小区实际情况，组织举行入住仪式。参加人员有( )。A.监理单位代表B业主C.物业服务企业代表D建设单位代表E本级人民政府建设管理部门的主要负责人正确答案：BCD物业管理师真题下载5辑 第4辑 下列不属于物业管理招标方式的是( )。A公开招标B秘密招标C邀请招标D议标正确答案：B 物业经营管理活动包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的( )等经营活动。A资本投资决策B市场营销C租赁管理D成本控制E经营绩效评估正确答案：ABCDE 当使用者的购买目的是
16、置业投资时，更加重视对市场供求关系、( )的分析，以便制定出更明智的租买决策。A租金价格水平B市场吸纳情况C竞争情况分析D以上全部正确正确答案：D成本控制的例外管理原则中，例外情况的常用判定要点主要有()。A:间断性B:重要性C:特殊性D:一贯性E:不时性答案：B,C,D解析：实际中，例外情况的常用判定有以下要点：重要性。重要与否，主要根据成本差异金额大小确定，特殊性。凡是对企业长期获利能力有重要影响的成本差异，不论是否达到重要性的程度，均应受到密切重视，一贯性。凡是某项成本差异虽未达到重要性程度，从未超过规定的百分率或绝对金额，但是该项成本差异却持续时间很长（如一个月以上），则应视为“例外”
17、，需要引起管理人员充分注意。按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为()。A:规定成交价B:招标成交价C:拍卖成交价D:挂牌成交价E:商讨成交价答案：B,C,D解析：按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。招标成交价是指采取招标方式交易（或出让）物业的成交价格，拍卖成交价是指采取拍卖方式交易（或出让）物业的成交价格，挂牌成交价是指采取挂牌方式交易（或出让）物业的成交价格，协议成交价是指采取协议方式交易（或出让）物业的成交价格。按物业经营管理者提交报告的期间不同，将物业管理报告分为()A:月度物业管理
18、报告B:季度物业管理报告C:半年度物业管理报告D:日物业管理报告E:年度物业管理报告答案：A,B,C,E解析：按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同，可以把物业管理报告分为月度物业管理报告、季度物业管理报告、半年度物业管理和年度物业管理报告几种类型。住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行()有关规定。A:住房和城乡建设部B:国家商业银行C:财政部D:国家发改委答案：C解析：住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。物业管理师真题下载5辑 第5辑 保险人在患疾病时发生医疗费用支出，或因疾病而致
19、残疾或死亡时，或因疾病、伤害不能工作而减少收入时，由保险人负责给付保险金的保险属于( )。A健康保险B意外伤害保险C人寿保险D医疗保险正确答案：A一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等，属于房地产市场运行的()环境。A:社会B:政治C:经济D:金融答案：A解析：房地产市场的运行环境按照不同性质分为：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中，社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。
20、 物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体现了() 。A.积极主动，讲求实效B.谦虚谨慎，文明礼貌C.刻苦学习，提高素质D.仪表端庄，良好形象正确答案：A 物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的内容不包括( )。A.就物业的结构布局、功能方面提出改进建议B根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准C根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准D.设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案正确答案：A 能抵抗大气侵袭，保证内部空间舒适的墙属于( )。A外围护墙B隔墙C承重墙D框架填充墙正确答案：A 普通租售型商务
21、写字楼中标准层的有效使用率一般为( )。A50%60%B60%70%C70%80%D80%90%正确答案：C瑞祥住宅小区的物业管理由开发商所聘请的鸿运物业服务企业进行管理。业主入住后对该物业服务企业极为不满。在小区成立业主委员会后，经会议决定解聘该企业，但吉宁物业服务企业称其与开发商有委托合同，业主现在无权解聘该企业。为此，业主与物业服务企业争执不下。问题：瑞祥小区的业主委员会是否可以续聘或者改聘别的物业服务企业？为什么？根据物业管理条例规定：在业主与业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的“物业服务合同”生效的，前期物业服务合同终止。在物业管理过程中，物业服务企业的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业服务企业参与开发和日后过渡期的管理。在业主人住后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业服务企业在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业服务企业的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业服务企业。答案：解析：