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1、21年房地产估价师考试试题题库6章21年房地产估价师考试试题题库6章 第1章下列财务指标中，属于通过资产负债表直接计算的指标是 ( )。 A.速动比率 B.应收账款周转率 C.股东权益报酬率 D.成本费用净利率答案：A解析：速动比率是速动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标。税收加成是对所有纳税人的加征，附加则是对特定纳税人的加征。（ ）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。加成和附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。 下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ ）。A指数平滑法B市场因子推演法C德尔菲法D销售人员意见综合法正确答案：A时
2、间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（）元/平方米。A.4630B.4634.1C.4750D.5000答案：B解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房的市场价格50002000/1%11（11%）6/10050005%5000115.92504634.1（元/平方米）。参见教材P108。住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使
3、用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。（）答案：对解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。住宅是这样的，因为住宅建设用地使用权到期可以自动续期。而如果是非住宅，建筑物经济寿命早于土地使用权到期的，应该按照建筑物经济寿命计算折旧；建筑物经济寿命晚于土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土地使用权到期时间计算折旧。 商业银行和非银行金融机构都具有“信用创造”功能。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题题库6章 第2章 股单是一种证据证券，证明股东出资份额和股东权利，具有很强的人身依附性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：可行性研究的作用有（）。A、项目投
4、资决策的依据B、筹集建设资金的依据C、对项目进行经济评价的依据D、编制下阶段规划设计工作的依据E、开发商与有关各部门签订协议、合同的依据答案：A,B,D,E解析：考点:可行性研究的作用。可行性研究的作用：申请项目核准的依据；项目投资决策的依据；筹集建设资金的依据；开发商与有关各部门签订协议、合同的依据；下阶段规划设计工作的依据。控制性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。（）答案：错解析：本题考查的是修建性详细规划。修建性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。 企业就其产品质量向保险公司
5、投保的险种属于（ ）。A财产损失保险B责任保险C意外伤害保险D保证保险正确答案：B股票投资具有的特点有（）。A.收益好 B.流动性好 C.安全性好 D.风险大 E.回报率高答案：A,B,D解析：本题考查的是保险资金的运用。股票投资具有收益高、流动性好、风险大的特点。以下对房地产的价格影响具有两面性的有( )。A、 交通管制B、 装饰装修C、 外部配套设施D、 土地形状E 设施、设备答案：A,B解析：21年房地产估价师考试试题题库6章 第3章某房地产转让价格评估报告致委托方函（略）封面及目录（略）估价师声明（略）估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象本次估价对象为某市某公司综合楼，建筑面积13
6、62.36m2，占地面积656.83m2。该房地产坐落于某区某路某号，属某市某公司所有，有宗地征用和建房规划等手续，但尚未办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。该房地产建成于1996年，框架结构共四层，按综合营业楼设计，内外装饰具有一定档次，水、电、暖等配套设施比较齐全。估价前一、二层为酒店经营，三层北半部为“夜总会”舞厅经营，现因西四路规划改造已停业。三层南部及四层为服务公司办公用房。估价对象所处某市中心城区某区某路，系某城区中心地带范围，交通方便，周围商业环境条件较好，一面临街，具体位置比较优越。根据市政府规划，该条街道近期即将扩建改造为欧式商业步行街，沿街两侧房屋均需按统一
7、设计进行扩建装修，扩建装修由原房产主承担，如原房产主无能力承担，可将原房产转让他人，需转让者原则上由政府统一收购并实行扩建改造，估价对象即属于这一范围。三、估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为转让合资提供市场交易价格参考依据。四、估价时间2022年7月6日。五、估价原则1.合法原则。2.替代原则。3.估价时点原则。4.客观、公正、公平原则。六、估价依据1.国家标准房地产估价规范。2.房地产估价委托书。3.房地产估价合同书。4.政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息。5.市政府关于欧式商业步行街的规划文件。6.委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料
8、。七、估价方法根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法和成本法进行本次估价，以市场比较法为主，成本法为辅。1.估价基本思路:分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算，然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。2.市场法的技术思路:搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。3.成本法的技术思路:假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同
9、等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，加利息、利润、税金后扣除折旧，测算其价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式如下：评估值=取得土地费用+建筑物建造成本+利息、利润、税金一折旧八、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法和工作程序，结合估价经验对估价对象进行分析、测算，确定某市某公司综合楼（建筑面积1362.36m2)，在估价时点2022年7月6日的市场转让评估值为387.00万元（大写：人民币畚佰捌拾柒万元整），平均每平方米建筑面积2840.66元（含舞厅装饰部分）。九、估价人员（略）十、估价报告有效期本估价报告有效期为一年，即自2022年7月21日至2022
10、年7月20日止。在有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整。估价技术报告一、估价对象及个别因素分析该房地产建筑为框架结构，按综合营业楼设计，外形设计特别新颖，一层正面为全玻门窗，二至四层正面与西面为蓝宝石玻璃幕墙。内部布局作为酒店经营特别合理。一层为大厅，装修档次比较高，艺术吊顶，装有豪华装饰灯，大厅内柱、隔断、楼梯扶手、吧台均为不锈钢或金箔板装饰、内墙、楼梯踏步为大理石贴面,一层地面及二层走廊地面为花岗石；二层有雅座9间均为木质艺术装饰，磨光地面砖，其中两大间为KTV房间；三层舞厅装饰豪华，灯光、音响及包厢均上档次。办公用房为木质墙裙、门窗套磨光瓷砖地面；二层以上均为双层保温铝合金窗
11、、夹板门；水、电、暖、空调配套。停业前经营效益比较好。二、区域因素分析估价对象所处某市中心城区某区的某路，系某城区中心地段范围，交通便利，周围商业环境较好。估价对象具体位于某区某路中段南端，即未来欧式商业步行街的南端西侧，门牌号为XX号，往南50m与比较繁华的小商品街相交，东面临街（外墙至马路是12m)，西侧为居民生活区，北侧为沿街营业房，南临区某机关办公楼。该房地产坐落位置优越，特别是随着欧式商业步行街的改造建设，该处将成为本城区繁华的商业经营黄金地段。三、市场背景分析某路是20世纪90年代初逐步建成初具规模的一条商业性街道，该街两侧的商业用房交易市场逐步活跃，其价格也不断上涨，但增长的幅度
12、一直比较平稳。自2022年年初市政府规划将某路改造成某市中心的一条欧式商业步行街以来，该地段的房地产价格发生了较大突破性的升值变化，预计明后年随着步行街的建成和运营，其房地产价值还会进一步增值。但是根据商业步行街的规划设计，估价对象需向外（东侧）扩建12m，扩建后原建筑外形将被破坏，原使用功能也将受到不良影响，转让后受让人尚需另行投入相当一笔资金对其进行扩建改造，而且转让时原则上由政府统一收购，这样，其整体转让的市场将没有限制，其转让价格也将没有影响。四、最高最佳使用分析估价对象为中型建筑，其酒店娱乐为中档规模，就估价时点现状而言，酒店娱乐经营是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地
13、段附近独此一家，加之坐落位置比较优越，如步行街扩建改造成功，估价对象扩建设计合理，将会更加显示其优越性。五、估价方法选用根据估价目的和估价对象类型，对该房地产的评估应首选收益法评估为宜，但因现已停业，资料难以搜集，且扩建改造后其用途具有不确定性。即政府巳规划确定将其所处街道改造为欧式商业步行街，根据政府规定该房地产转让后将由受让房产主按统一规划设计进行扩建改造，转让改造后的具体用途在估价时不易确定，且转让时其价格还会受原则上由政府统一收购的限制。因此估价应遵循相对保守的原则，故采用市场比较法和成本法进行评估，以市场比较法为主，以成本法为辅，然后将两种方法估价的结果进行加权平均，求取最终评估值。
14、六、估价测算过程1.市场比较法(1)选取可比实例（见表352)(2)确定修正系数交易情况实例B、C为正常交易，不必修正。实例A为政府收购价格偏低，以估价对象正常交易为基准，则实例A修正系数为一5%。交易日期修正交易实例均早于估价对象，根据某路商业步行街改造，房地产价值增值较快的情况，对三个实例均应修正，以可比实例交易当时价格为基准，则修正系数实例A为5%，B为8%，C为10%。区域因素修正估价对象临近某小商品街，繁华程度好于可比实例，以估价对象为基准，则a、b、c三例修正系数分别为一3%。个别因素修正三个实例分别为二、三层，结构、装饰等情况比较接近，估价对象建成时间略早于可比实例,但在建筑结构
15、、建筑规模、设计用途、装修标准、配套设施等方面均优于可比实例，故需作较大修正，以估价对象为基准，实例修正系数A为一8%,B、C为一10%。(3)计算比准价格（表353)评估单价=(2737.15+2845.36+2772.05)元/m23=2785元/m2评估总值=2785元/m2X1362.36m2=3794173元由于评估对象三楼设有舞厅，而可比实例均无舞厅，无可比性，在修正中不宜确定修正系数，故在上述评估结果中不含舞厅的装修价值，应另行估价加和。2.成本法(1)测算取得土地使用权费用采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据有关文件规定，估价对象占用土地为XX区一级商业用地，基准地价为9
16、20元/m2。根据该宗土地用途、商业和环境条件，以及商业效用和发展前景均较好等因素，并参考市场行情对该宗土地的价值在基准地价基础上作上调修正，经分析评定综合修正系数为14%，评估该宗土地价格为1050元/m2。估价对象占用土地总面积为656.83m2，取得土地使用权总费用=1050元/m2X656.83m2=689671.50元，折合楼面地价506元/m2。(2)测算建筑物开发建造成本费用建安造价:根据建安费用标准和类似结构建筑的社会平均水平费用比较测定，估价对象土建、安装（包括装修费用，不含舞厅装修）为：（850+300)元/m2=1150元/m2。前期工程(建筑场地三通一平等）：按市场类似
17、工程测定40元/m2。专业费用(勘探、设计、监理等）:根据政府有关规定,按建安造价的3%计取为34. 50元/m2。建设管理费：按建安造价2. 5%计取为28.75元/m2。综合开发费:按政府规定计取为240元/m2。其他费用（消防、排污、人防、公路建设附加费等）：按政府规定计取32. 50元/m2。投资利息:按建设期均匀性投资，贷款年利率5. 85%，建设期1.5年，建成后即投入使用计(含土地投资利息）。(5)测算折旧评估对象为商业用房，按国家商业用地40年规定，其折旧年限最长不能超过40年，该房地产已使用5年，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命，采用年限折旧法和实际观
18、察法评定其成新率为90%。成本法评估单价=2630.63元/m2X90%=2368元/m2评估总值=2368元/m2X1362.36m2=3226068元3.测算“夜总会”歌舞厅装修价值包括灯光设施，不含音响。因舞厅未来使用用途具有不确定性，故估价中只计算其投资现值和转让税费。计算公式：评估现值N=现行投资费用X(1折旧率）+转让税费根据委托方提供的综合投资费用数据和调查社会类似舞厅的投资情况，测算评定舞厅现行投资费用为46.56万元。折旧：评定舞厅装饰设施总耐用年限为10年，已用5年，直线法折旧率为50%。转让税费：5. 5%N。舞厅现值：N=46. 56X91-50%)+5.5%NN=24
19、.63万元4.对以上两种方法的评估结果进行加权平均求取最终评估值根据估价目的，估价对象状况和估价思路，结合估价经验分析确定，取市场比较法结果权数为70%，成本法结果权数为30%，另加舞厅装修投资现值。评估房地产现值=(3794173X70%+3226068X30%+246300)元=387.00万元七、估价结果的确定经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定，XX市XX公司综合楼1362.36m2，占地面积656.83m2,在估价时点2022年7月6日的房地产市场价评估总值为387.00万元。有关说明及附件（略）。答案：解析：(1)封面及目录与
20、致委托方函的顺序不应颠倒。(2)缺少估价的假设和限制条件。(3)缺少委托方。(4) 一次评估只能有一个估价目的。(5)估价时间应为估价时点。(6)缺少价值定义。(7)缺少最高最佳使用原则。(8)缺少估价作业日期。(9)估价报告有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整，错误。(10)个别因素的分析中有用词不妥的地方。(11)市场背景分析中其整体转让的市场将没有限制不妥。(12)估价结果中包括土地使用权出让金不妥。(13)市场比较法中可比实例B和C的交易日期距估价时点时间间隔较远，不宜作为可比实例。(14)总价缺少大写。(15)缺少单价。(16)报告最后一部分内容应为附件。李某于2022年
21、7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2022年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2022年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2022年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2022年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2022年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印
22、件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2022年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么答案：解析：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按2022年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值
23、并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A住房可支付性指数B住房价格合理性指数C房价租金比D量价弹性答案：C解析：市场监测与预警指标中，房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。等成本线又称( )，是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。A、 企业预算线B、 家庭预算线C、 单位预算线D、 社会预算线答案：A解析：知识点 生产理论 根据国家城市区域环境噪声标准，3类标准适用于（ ）。A
24、疗养区B居住区C工业区D大学区正确答案：C一般房地产价格水平越高，则房地产价格上涨趋势越强。（）答案：错解析：考点:长期趋势法的作用。房地产价格上涨或下降趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关。21年房地产估价师考试试题题库6章 第4章异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（）答案：错解析：净收益每年不变的公式可用来说明在不同报酬率下土地使用期限长到何时
25、，有限期的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。 关于房地产中介服务机构的业务管理的说法错误的是（ ）。A房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同B房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料C中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作D对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以 1万元以上3万元以下的罚款正确答案：C在中介服务活动中，禁止中介服务人员同时在两个或两个中介服务机构执行业务。
26、机械消耗定额是指完成一定的合格产品规定的施工机械消耗的数量标准，其只可以衡量定额表现。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ ）元人民币/。（1平方英尺=0.0929 ）A17484B19020C19754D20539正确答案：B进行写字楼物业管理的
27、第一步，就是对写字楼进行市场定位。（）答案：对解析：考点:写字楼物业的分类。进行写字楼物业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行市场定位。21年房地产估价师考试试题题库6章 第5章 新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金（ )。A.由物业管理企业代管B.由房地产管理部门代管C.由财政部门代管D.由业主自行管理正确答案：B下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A、超出了估价机构业务范围的估价业务B、承接后出现很大执业风险的估价业务C、估价机构的专业能力难以胜任的估价业务D、估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务答
28、案：D解析：考点:不应承接估价业务的情形。这些有利害关系的估价师回避就行了，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。 拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面合同，拆迁人与被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内，就有关问题签订书面协议，以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。协议签订后必须到公证处进行公证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。（）答案：对解析：现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。如果现状利用为最高最
29、佳利用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有（ ）。A.写字楼可出租或可使用面积的计算B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系C.出租单元的室内装修D.租户的财务状况E.出租单元拟经营内容答案：A,B,C解析：写字楼租金的确定。物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积；基础租金与市场租金；出租单元的面积规划和室内装修。企业集中满足某一特定消费群体的各种需求的市场选择模式是（）。A.选择专业化 B.产品专业化 C.市场专业化 D.市场集中化答案：C
30、解析：本题考查的是目标市场选择。市场专业化是企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。21年房地产估价师考试试题题库6章 第6章 房地产价格与一般物品价格的共同之处是（ ）。A都是价格，用货币来表示B都有波动，受供求因素的影响C都是按质论价D都有国家政策的扶持E都是绝对合理的价值体现正确答案：ABC房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价：优质高价，劣质低价。个人出售自住房并拟在出售1 年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税（）形式向税务机关缴纳。A预交款B预定金C订金
31、D保证金答案：D解析：根据最新版考试教材，该考点已删除。 市场调查中的( )，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。A试探性调查B描述性调查C因果性调查D阶段性调查正确答案：A答案 A 试探性调查，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在中国实行福利性分房的政策下，愿意自己购买商品房的家庭有多少。 写字楼分类过程中需考虑的因素有( )。A写字楼的级别B写字楼的物业管理C写字楼的级别，写字楼的位置D写字楼的位置，交通方便性，建筑形式正确答案：D答案 D 写字楼分类需考虑的因素有位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字
32、楼室内空间布置，为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。 半砖墙墙厚的实际尺寸为ll5mm。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3 宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280 元/m2、300 元/m2和350 元/m2。然后根据最高最佳利用原则选取350 元/m2作为该商业用房的有效
33、毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940 元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？答案：解析：上述评估工作中的错误或不当之处及其理由具体如下：（1）不当之处：乙评估机构未对估价对象进行实地查勘（或：未对甲公司提供的资料进行核实，未对估价对象拍照）。理由：估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象状况。俗话说“百闻不如一见”、“眼见为实”，对于房地产来说尤其如此，因为房地产具有独一无二特性，且其价值与区位密切相关。实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的工作步骤。任何房地产估
34、价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。本案例，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，仅要求甲公司提出详细状况且未进行核实的做法错误。（2）不当之处：乙评估机构向甲上市公司询问评估期望值。理由：评估机构进行评估应遵守“独立、客观、公正”原则，该原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。所谓“
35、独立”，就是要求估价师和估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价。所谓“客观”，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。因此，估价机构不得询问委托人的评估期望值。（3）不当之处：确定有效毛收入时未考虑适当的房屋空置率（或：不应把租金直接作为有效毛收入）。理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到
36、的归因于房地产的收入。有效毛收入=潜在毛租金收入空置和租金损失其他收入。因此，确定有效毛收入时应考虑房屋的空置率。（4）不当之处：选用350 元/m2作为估价对象的客观租金（或应采用三个可比实例的平均值；曲解了最高最佳利用原则）（或：未说明收益年限）。理由：采用收益法确定客观租金水平时，三宗可比实例相似，可采用简单算术平均数确定估价对象的客观租金水平，不能曲解最高最佳利用原则取最高值作为客观租金水平。收益法是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率。因此，采用收益法进行分析时，应该明确收益年限。（5）不当之处：选用银行贷款利率作为折现率。理由：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利润和开发利润两部分。估价人员确定折现率时，一般采取安全利率加风险调整值法。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及投资带来的优惠率等。