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1、21年房地产估价师考试试题题库8章21年房地产估价师考试试题题库8章 第1章城市维护建设税以纳税人实际缴纳的( )税额为计税依据。A.增值税B.所得税C.消费税D.契税E.营业税答案：A,C解析：城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。“两税”税额仅指“两税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2022年5月4日，A部门作出征收决定，2022年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收
2、王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。关于“该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作”的表述，正确的为（ ）。A.该市人民政府应当组织征收工作B.A部门不可以负责征收的组织工作C.征收具体工作不得委托给开发企业D.房屋征收实施单位不得以营利为目的答案：C,D解析：本题考查的是国有土地房屋征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。P5556。 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ）。A
3、房屋出租B房地产抵押C土地使用权出让D土地使用权转让正确答案：C房地产一级市场为土地使用权出让市场。对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值答案：B解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。一般市场价值在价值类型中评估值最大。 银行可要求开发公司购买（ ）。A保证保险B信用保险C工程保险D责任保险正确答案：AC 该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为（ ）。A甲房地产公司B乙建筑公司C甲房地产公司和乙建筑公司D甲房地产公司或乙建筑公司正确答案：A禁止发布房地
4、产广告的是（）。A.尚未竣工的房地产B.已设定抵押的房地产C.未取得商品房预售许可证的房地产D.没有选聘物业管理企业的房地产答案：C解析：本题考查的是房地产广告。禁止发布房地产广告的情形主要有：（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（2）在未经国家征收的集体所有的土地上建设的；（3）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（4）未取得该项目预售许可证的房地产；（5）权属有争议的；（6）违反国家有关规定建设的；（7）不符合工程质量标准，验收不合格的；（8）法律规定禁止的其他情形。参见教材P116。21年房地产估价师考试试题题库8章 第2章 选取可比实例
5、时，应符合的要求包括（ ）等。A可比实例与估价对象所处的地区必须相同B可比实例的交易类型与估价目的吻合C可比实例的规模与估价对象的规模相当D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同正确答案：BCDE如果是在建工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。（）答案：对解析：考点:假设开发法的估价前提。如果该建设工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖给其他房地产开发企业，则还应加上
6、由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。 商业汇票必须经承兑后才能生效。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：财务杠杆的正向作用是指当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借款越多，资本金的收益率越大。（）答案：错解析：考点:全部投资和资本金评价指标的差异。只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时，使用借贷资金才能提高资本金收益水平，此时财务杠杆具有正向放大作用。 必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）。A本票B商业汇票C银行券D支票正确答案：B以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A
7、、签订估价委托合同之日 B、发放抵押贷款之日 C、估价对象实地查勘之日 D、未来处置抵押房地产之日答案：C解析： 本题考查的是价值时点原则。房地产抵押估价指导意见第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2022年5月4日，A部门作出征
8、收决定，2022年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。关于“该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作”的表述，正确的为（ ）。A.该市人民政府应当组织征收工作B.A部门不可以负责征收的组织工作C.征收具体工作不得委托给开发企业D.房屋征收实施单位不得以营利为目的答案：C,D解析：本题考查的是国有土地房屋征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实
9、施单位不得以营利为目的。P5556。21年房地产估价师考试试题题库8章 第3章部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标答案：对解析：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2.全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；3.使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；4.法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照、其规定。 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。A、销售费用、销售税费和开发利润B、销
10、售费用、销售税费和所得税C、销售费用、销售税费和购地税费D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费正确答案：C季节指数是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。（）答案：对解析：本题考查的是季节变动的测定。测定季节变动的方法主要是计算季节比率。季节比率，又称季节指数，它是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设答案：D解析：本题考查的是撰写估价报告。依据不足
11、假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。例如，因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（ ）。A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期答案：B,D,E解析：动态盈利能力指标及其计算。动态盈利能力指标包括财务净现
12、值、财务内部收益率和动态投资回收期。商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（）。A.负债业务 B.资产业务 C.中间业务 D.代理业务答案：B解析：本题考查的是商业银行资产业务。商业银行资产业务是指银行将其资金通过各种途径运用出去以获得收益的业务。商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类。(2022真题) 下列有价证券中，属于在同等条件下投资风险最大的是（）。A.企业债券B.开放型基金C.优先股股票D.普通股股票答案：D解析：有价证券中，在同等条件下投资风险从大到小顺序为：普通股股票优先股股票开放型基金企业债券。21年房地产估价师考试试题题库8章 第4章在影响房地产
13、价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（）。A.一般因素 B.客观因素 C.经验因素 D.区域因素 E.个别因素答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。 一个估价项目中的价值类型，本质上是由（ ）决定的。A估价委托人B估价师C估价目的D估价对象正确答案：C房地产的部门规章是以（）颁布的。A.中华人民共和国主席令 B.国务院令 C.省政府书记令 D.国务院房地产行政主管部门部长令答案：D解析：本题考查的是房地产部门规章。房地产
14、的部门规章是以国务院房地产行政主管部门部长令颁布的。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经( )业主同意。A.专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数1/2 以上B.专有部分占建筑物总面积1/2 以上的业主且占总人数2/3 以上C.专有部分占建筑物总面积1/2 以上的业主且占总人数1/2 以上D.专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上答案：D解析：利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上业主同意 任何一个估
15、价项目都有估价目的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不得改变计税价格。（ ）答案：错解析：本题考查的是契税的计税依据。为了避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。 下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（ ）A高层建筑地价分摊B房地产投资价值评估C因环境污染导致的房地产价值减损评估D城市房屋拆迁中的停业损失评估正确答案：B21年房地产估价师考试试题题库8章 第5章下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件，说法不正确的是（）。A.取得
16、房地产估价相关学科（包括房地产经营.房地产经济.土地管理.城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历 B.取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历 C.取得房地产估价相关学科学士学位，具有2年以上相关专业工作经历 D.取得房地产估价相关学科博士学位的答案：C解析：本题考查的是房地产估价师执业资格考试。取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历。 是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。A房地产周期B房地产循环C房地产周期循环D房地产周期运动正确答案：C答案 C 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的
17、波动现象，且此现象重复发生。 封闭型证券基金的特点是资产比较稳定，要求有较强的变现能力。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（ ）和长期趋势法相结合进行估算。A比较法B收益法C成本法D路线价法正确答案：A在计算平均数时，考虑每期资料重要性的方法是（）。A、简单平均法B、移动平均法C、加权移动平均法D、指数平滑法答案：C解析：本题考查的是市场趋势分析。加权移动平均法就是在计算平均数时，考虑每期资料重要性。 如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活的必需居住用房，
18、人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：形成需求拉上型通货膨胀的基本原因包括（）。A.原材料价格上涨 B.物价总水平持续下降超过6个月 C.投资.消费膨胀 D.过分提供信用 E.政府支出大幅扩张答案：C,D,E解析：本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。形成需求拉上型通货膨胀的基本原因是投资、消费膨胀，以及政府支出大幅扩张，金融部门过分提供信用，社会总需求的扩大超过了社会商品和劳务的总供给，形成了膨胀性缺口。21年房地产估价师考试试题题库8章 第6章在构造评价方案过程中，通常按照（）构造24个基本评价方案。A、拟投入资本金的数量 B、开发项目是否分期 C、开发经营方式
19、 D、物业类型的匹配结构 E、开发项目的复杂程度答案：B,C,D解析： 本题考查的是构造评价方案。在实际操作过程中，通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造24个基本评价方案。收集一手资料常用的方法有（ ）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法答案：A,B,D,E解析：本题考查的是市场调查的步骤。一手资料的收集方法有四种：观察法、访问法、问卷法、实验法。P107108。城市详细规划一般可分为（）。A.总体规划 B.控制性详细规划 C.详细规划 D.分区规划 E.修建性详细规划答案：B,E解析：本题考查的是城市规划体系。根据编制的深度和内容，城市
20、详细规划又可以进一步分为控制性详细规划和修建性详细规划。一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（）答案：错解析：本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。参见教材P180。某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A78.40%B82.00%C82.70
21、%D85.60%答案：B解析：利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，成新率的计算公式为：q=1dt，则该建筑物当前的成新率为：q=1dt=12%9=82%。当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A、越大B、越小C、没有关系D、无法判断答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。参见教材P219。 自拆自建行为也需要申领房屋拆迁许可证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价
22、师考试试题题库8章 第7章关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值答案：A,D,E解析：B项，在静态分析法中，未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。C项，动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；
23、但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。 开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有（ ）。A建设工程规划许可证B选址规划意见通知书C项目设计方案的总平面图D城市计划部门批准征用土地的计划任务E1：2000或1：500的地形图正确答案：BDE 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）。A所得税B房地产抵押贷款还本休息额C改扩建费D房屋火灾保险费E会计上的折旧额正确答案：ABCED项是收益性房地产正常运营所必需的，所以要包含在运营费用
24、当中。 按照国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（）。A.敏感性分析是一种动态不确定性分析 B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法 C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析 D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力 E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补答案：A,C,D,E解析：本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及
25、其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析；选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。 我国房地产中介服务行业在994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。A中国房地产协会B房地产估价师协会C中国房地产估价师学会D中国土地学会正确答案：C1994年8月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织中国房地产估价师学会。下列行为中，应缴纳契税的有( )。A.国有建设
26、用地使用权出让B.国有建设用地使用权赠与C.国有建设用地使用权交换D.房屋使用权转移E.房屋所有权继承答案：A,B,C解析：契税暂行条例规定，在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。(1)转移土地、房屋权属是指下列行为：1)国有土地使用权出让；2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；3)房屋买卖；(房屋买卖房屋使用权转移)4)房屋赠与；(赠与继承)5)房屋交换。21年房地产估价师考试试题题库8章 第8章建筑物防震缝的宽度在任何情况下不得小于50mm。答案：对解析：防震缝是防止由地震的影响而设置的变形缝。防震缝的宽度在任何情况下不得小于50m
27、m。 房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可以办理过户手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：人工费是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用，包括计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资等。（）答案：对解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。人工费是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用，包括计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资等。 如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物，那么甲土地的总价大于乙土地的总价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 建设该经济适用住房小区应当符合（ ）要求。A土地利用总体规划B年度建设用地计划C年度土地使用权出让计划D城市详细规划正确答案：ABD 从目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般不会降低地价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。答案：对解析：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。