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1、21年房地产估价师考试试题题库8卷21年房地产估价师考试试题题库8卷 第1卷 下列关于保险职能的说法有误的一项是（ ）。A分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使 损失分散给众人B融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件C在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能D保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力正确答案：C在各种保险中，社会保险最能体现分配职能。 投资机会研究相当粗
2、略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为+30%，研究费用一般占总投资0.2%0.8%。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与缴纳的地价款之和占全部开发投资总额的 25以上，可以转让。（）答案：错解析：以出让方式取得建设用地使用权的房屋开发项目，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25以上，才可转让。在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。A、 卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B、 卖方实际得到的价格
3、-应由卖方负担的税费C、 买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D、 应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E 买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)答案：A,C,D解析：房地产正常的成交价格卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费，故B项错；房地产正常的成交价格买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)，故E项错。 下列职能中，属于保险基本职能的是（ ）。A分散危险B融通资金C防灾防损D分配资金正确答案：A保险的基本职能有分散危险和组织经济补偿；B、C、D。选项的内容是保险的派生职能。 影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。（
4、）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题题库8卷 第2卷按照土地增值税政策，对通过继承、赠与等方式转让房地产的行为，要征收土地增值税。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税-课税对象和计税依据。土地增值税一定是有偿转让才征收。参见教材P241。 关于空置和损失不正确的是（ ）。A空置和损失从可能毛租金收入中扣除后，就能得到某一个报告期实际的租金收入B欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时C空置虽然减少收入，但不是损失D实际租金收入与潜在毛租金收入相等正确答案：D三级资质房地产估价机构可以从事企业清算涉及的房地产估价业务。（）答案：错解
5、析：本题考查的是房地产估价机构监管。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（）答案：错解析：本题考查的是契税纳税人、课税对象、计税依据。契税的计税中，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A.利率是由储蓄和投资决定的 B.利率是由货币的供求决定的 C.利率是由可贷资金的供求决定 D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时
6、形成的 E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性答案：B,E解析：本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的；货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性；货币需求是内生变量、取决于人们的流动性偏好；利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。21年房地产估价师考试试题题库8卷 第3卷 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。A噪声和污染程度发生变化B土地形状发生变化C人口密度发生变化D出行便捷程度发生变化正确答案：D 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）A未知、需要求取的待开发房地产的价值B
7、投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用正确答案：C最大诚信原则的内容主要包括告知、保证、弃权和禁止反言。（）答案：对解析：本题考查的保险的基本原则。最大诚信原则的内容主要包括告知、保证、弃权和禁止反言。（）是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。A.算术平均数 B.调和平均数 C.几何平均数 D.加权平均数答案：B解析：本题考查的是平均指标。调和平均数是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。反映企业长期偿债能力的指标是( )。A.流动比率B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率答案：C解析：长期偿债能力指标主要是资产负债率。王某的住房公积
8、金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。A、逐渐减少 B、逐渐增加 C、数额相等 D、先增后减答案：A解析：本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。参见教材P202。21年房地产估价师考试试题题库8卷 第4卷商品房屋租赁管理办法规定，房屋租赁合同期内，出租人不得（ ）。A.转让该房屋B.单方面提高租金水平C.抵押该房屋D.与承租人协议变更合同答案：B解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁管理办法中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。在假设开
9、发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（）答案：错解析： 本题考查的是假设开发法概述。在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，主要取决于以下两个预测：（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式；（2）是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。 公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ ）。A土地费用B前期工程费C房屋开发费D管理费用正确答案：C下列房地产融资方式中，属于直接融资方式的是（）。A住房抵
10、押贷款B商品房开发贷款C住房公积金贷款D房地产开发企业公开发行股票答案：D解析：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为。资金供给者是直接贷款人，资金需求者是直接借款人。直接融资的优点在于：利于资金供求双方直接联系；促进资金使用效益的提高；有利于筹集长期投资资金，包括发行长期债券和发行股票。ABC 三项属于间接融资方式。对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。（）答案：对解析：考点:制度政策因素。对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。 收益法的
11、本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A预期未来收益B预期收益能力C预期价格高低D预期价格涨落正确答案：A答案 A收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。21年房地产估价师考试试题题库8卷 第5卷下列关于工程量清单的表述中，错误的是（）。A.工程量清单是由投标人编制的 B.工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的工程造价咨询单位 C.工程量清单的准确性和完整性由招标人负责 D.工程量清单的描述对象是拟建工程答案：A解析：本题考查的是工程量清单计价法。工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。采取定额税率的
12、税种有（）。A.房产税B.城镇土地使用税C.耕地占用税D.土地增值税E.契税答案：B,C解析：本题考查的是耕地占用税。房产税、土地增值税、契税实行比例税率。 英国著名经济学家马歇尔说：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包括地面上下的东西。”（ ）正确答案：上面一句话是美国土地经济学创始人伊利讲的，而非马歇尔所说。 某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。A35B45C48D50正确答案：B 拆迁估
13、价的价值标准是被拆迁房屋的重置价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发企业房地产销售收入为20000万元，扣除项目金额为9000万元，应缴纳的土地增值税为（ ）万元。A.3300B.3450C.3950D.4150答案：D解析：本题考查的是土地增值税的税率和应纳税额计算。增值额20000900011000（万元）。增值额占扣除额比例11000/90001.22，大于100%，小于200%，故土地增值税1100050%900015%4150（万元）。P241。21年房地产估价师考试试题题库8卷 第6卷甲方（开发公司）于2022年7月委托乙
14、方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座、B座）8层共5000的商品住房。至2022年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再支付80万元。双方争执不下，至2022年7月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则价值时点应为（）。A、2022年12月B、2022年7月C、项目转让之日D、项目建成之日答案：C解析：本题考
15、查的是房地产转让估价的注意事项。转让之日即为价值时点，可以是2022年7月之后的任一个时点。对于任何工程项目，开发商可以在开标会议上当场决定中标单位。答案：错解析：对于一般不太复杂的工程项目，开发商可以在开标会议上当场决定中标单位。在颗粒污染物中，（）直径最大，可以因重力沉降到地面。A、尘粒 B、粉尘 C、烟尘 D、雾尘答案：A解析： 本题考查的是大气污染物及其危害。在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析A最低租售价格B最低租售量C最低利润水平D最高土地取得价格正确答案：C某建筑物的土建工程直接费为780元/（其中人工费为130元/），
16、安装工程直接费为450元/（其中人工费为50元/），装饰装修工程直接费为900元/（其中人工费为45元/），又知该地区土建工程综合费率为直接费的15，安装工程综合费率为人工费的75，装饰装修工程综合费率为人工费的72，税金为3.5。该建筑物的建筑安装工程费为（）元/。A2204.55B2397.99C3123.19D3345.64答案：B解析：建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。依题意有：土建工程费780（115）（13.5）928.40（元）；安装工程费（4505075）（13.5）504.56（元）；装饰装修工程费（9004572）
17、（13.5）965.03（元）；单位建筑安装工程费928.40504.56965.032397.99（元）。 以下属于房地产商品房现售条件的是（ ）。A应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书B取得土地使用权证书或使用土地的批准文件C持有建设工程规划许可证和施工许可证并已通过竣工验收D已经取得主管部门准予入市的批文E物业管理方案已经落实正确答案：ABCE21年房地产估价师考试试题题库8卷 第7卷关于不同权属状况房地产拍卖的审查与前期处理的说法，错误的是（）。A有共同人的房地产拍卖须有共有人书面同意意见B有租赁登记的房地产拍卖须将拍卖行为告知承租人C产权人为国有单位的房地产拍卖只须取得产
18、权人的许可意见D房屋的附属设施、公用设施与房屋同时拍卖应在公告中说明答案：C解析：除了遵循房地产拍卖程序中所阐述有关前期准备及产权审查的一般内容外，房地产拍卖还需要特别注意以下一些问题：拍卖标的房地产是否有重复查封；产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见；如果拍卖标的发生用途转换，必须进一步收集取证相关文件；有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见；有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人；分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权；房屋的附属设施、公共部门、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的
19、有关规定办理；建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取( )。A.建设工程规划许可证B.建设工程施工许可证C.建设用地规划许可证D.国有土地使用证答案：B解析：建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。 国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国总体规划，用于指导省域城镇体系规划、城市总体规划的编制。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：出现正杠杆效用的条件为 ( )。A.所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时B.所投资房地产的回报率等于抵押贷款回报率时C.所投资房地产的回报率低于抵押贷
20、款回报率时D.所投资房地产的回报率与抵押贷款回报率无关系时答案：A解析：出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。出现负杠杆效用的条件正好相反：房地产的投资回报率低于债务回报率。 物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测,可以协助开发商或业主进行（ ）。A项目融资B工程招标C市场定位D物业管理正确答案：C物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测,可以协助开发商或业主进行市场定位。代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果( )。A、 直接归于该他人B、 直接归于该行为人C、 由该他人和该行为人
21、按约定分担D、 由行为人代该他人承担答案：A解析：本题主要考查的是代理的概念。21年房地产估价师考试试题题库8卷 第8卷 下列方法中，是常有的风险评价方法的有（ ）。A解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要两种B解析法和蒙特卡洛法有很大区别C蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题D解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样正确答案：CD房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在
22、房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列（）。A.特色装饰装修 B.厨具 C.特许经营权 D.抵押贷款答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。A、 523.45B、 593.75C、 643.75D、 1000答案：C解析：V250040001-(1-5%)15406437500(元)643.75(万元) 某房
23、地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000平方米、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000平方米，开发成本为5000元/平方米(不含土地费用)，销售均价为8000元/平方米，销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是( )元/平方米。A.1804B.3608C.4608D.5120正确答案：A 某房地产估价机构投保的险种有：火灾保险，社会养老保险，预防公害保险，失业保险，人身伤害保险，运输工具保险，劳动工伤保险，统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有（）种。A3B4C5D6答案：B解析：社会保险是指国家根据立法对社会劳动者暂时或者永久丧失劳动能力提供一定物质帮助，以保障其基本生活的保险。与商业保险不同，社会保险是一种强制保险，任何符合国家规定条件的都必须参加。目前我国的社会保险主要有：统筹医疗保险；社会养老保险；劳动工伤保险；失业保险等。