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1、21年房地产估价师试题8卷21年房地产估价师试题8卷 第1卷土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）答案：对解析：考点:投资利息。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。 下列关于生产理论的叙述错误的是（ ）。A边际产量曲线穿过平均产量曲线的最高点B总产量曲线的拐点为边际产量最大值点C理性厂商的要素投入量合理区间为MPAP且MP>0D其他要素投入固定不变时，随着某种要素投入的增加，总产量、平均产量和边际产量均表现出先升后降的特征正确答案：C理性厂商的要素投入量合理区间为MPAP至MP0
2、之间。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起15日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。（）答案：错解析：本题考查的是招标程序。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。参见教材P79。 当商品房合同上约定面积与产权登记时的面积发生误差的，面积误差绝对值在3%以内的，在结算房价时应按实结算，多找少补。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产估价师于2022年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2022年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至( )。A. 2022年8月B. 2022年8月C. 20
3、22年2月D. 2022年2月正确答案：B21年房地产估价师试题8卷 第2卷 下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（ ）。A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B经营收入=销售收入+出租收入C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D可分配利润=税后收入一未分配利润正确答案：C物业管理条例确立的基本制度包括( )。A.业主大会制度B.业主公约制度C.住宅小区治安管理制度D.住宅小区综合验收制度E.住房专项维修资金制度答案：A,B,E解析：一、业主大会制度二、管理规约制度三、物业服务招投标制度四、物业承接查验制度五、物业服务企业资质管理制度六、住宅专项维修资金
4、制度用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲148080i，乙类房地产价格变化趋势为V乙150060i，则该两类房地产的价格增长趋势相比（）。A.甲类房地产比乙类房地产强 B.乙类房地产比甲类房地产强 C.该两类房地产强弱程度相同 D.该两类房地产强弱程度不可比答案：A解析：本题考查的是长期趋势法。甲的斜率比乙的斜率大，斜率大的增长趋势强。 新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。A政府政策性资金B国内外企业入股的资金C个人入股的资金D资产变现的资金正确答案：D土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为( )。A.30%B.40%C.50%D.6
5、0%答案：C解析：(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；(4)增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。21年房地产估价师试题8卷 第3卷房地产市场存在周期循环的主要原因包括（ ）。A.土地资源的不可再生性B.供需因素的影响C.市场信息不充分D.政策因素的影响E.制度因素的影响答案：B,C,D,E解析：房地产市场的周期循环。房地产周期循环的主要原因包括：供需因素的影
6、响；市场信息不充分；政策因素的影响；制度因素的影响；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。在实际中，下列属于抵押贷款后阶段，房地产估价师提供的服务有（）。A、抵押房地产价格动态评估B、房地产贷款项目评价C、抵押成数测算D、向抵押权人提供有关风险提示E、资产处置方案咨询答案：A,D解析：考点:房地产抵押的需要。选项BC属于抵押贷款前阶段提供的服务；选项E属于抵押物处置阶段提供的服务。 中外合资的建设项目，应委托外国监理单位承担监理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：自由职业人员也可申请缴存住房公积金。（）答案：对解析：本题考查的是住房公积金制度。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，
7、单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。 下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（ ）A土地使用期限B土地使用管制C土地面积大小D土地权利性质正确答案：C21年房地产估价师试题8卷 第4卷 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ）。A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成正确答案：D估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，而应在委托人初步指定及提供有关情况和资料的基础上，根据已确定的估价目的依法具
8、体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。（）答案：对解析：本题考查的是估价对象的确定。估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，而应在委托人初步指定及提供有关情况和资料的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。参见教材P404。资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，这一会计计量的经济属性是( )。A.可变现净值 B.现值C.公允价值 D.重置成本答案：C解析：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格
9、的评估业务，估价时点为2022年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2022年6月通过出让取得，2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2022年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。请问：1估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？正确答案：1重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配
10、件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。这样确定重置价格错误在于：(1) 利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算；(2) 所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2022年6月)的市场状况相符；(3) 期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。2应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。 按固定资产的使用构成，投资可以分为（ ）。A建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用B
11、基本建设和房地产开发投资C土地投资和房屋投资D国内投资和外商投资正确答案：A21年房地产估价师试题8卷 第5卷 房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会从根本上影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。 ( )正确答案：答案 房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的状况。华某受让一套面积150m2的二手住房，需缴纳的税是（ ）。A.契税B.个人所得税C.房产税D.土地增值税答案：A解析：本题考查的
12、是契税-纳税人、课税对象、计税依据。契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。（）答案：错解析：本题考查的是房地产业的细分。房地产中介服务可以分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。物业管理业是与房地产中介服务业并列的行业。房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。A、利润总额B、投资利润C、税后利润D、可分配利润答案：A解析：考点:营业收入、利润和税金。利润总额营业利润+营业外收支净额。 有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。A售价B租
13、金C潜在毛收入D净收益正确答案：A有效毛收入乘数是房地产的价格除以其有效毛收入所得的倍数。21年房地产估价师试题8卷 第6卷从物品可否流通及流通范围的广度对拍卖标的进行分类时，最常见的拍卖标的是（）。A.允许流通物 B.禁止流通物 C.限制流通物 D.一般流通物答案：A解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。允许流通物是最常见的拍卖标的。混凝土是否易于施工操作和均匀密实的性能，是（ ）。A.和易性B.强度等级C.变形性质D.耐久性答案：A解析：本题考查的是混凝土的性质。和易性是指混凝土是否易于施工操作和均匀密实的性能，它是混凝土的主要性质。P121。 (二)陈某于几年前通过划拨方式取得一块
14、土地，并于2000年底建成了一幢房屋，陈某于 2022年9月16日拿此房地产到银行去抵押贷款，请回答下列问题。陈某获取的划拨土地使用权是否可以抵押( )。A可以B不可以C难以确定D可以连同房屋一起设定抵押正确答案：D下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有（）。A全距B中数C标准差D平均差E变异系数答案：A,C,D,E解析：变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括：全距，又称极差，是指分布数列中最大标志值与最小标志值之差，反映现象的实际变动范围；平均差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的差异绝对值的算术平均
15、数，反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度；标准差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的离差的平方的算术平均数的平方根；变异系数，是以相对形式表现的变异指标。通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是标准差系数。为评估某房地产2022年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2022年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2022年1月1日起至2022年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元/m
16、2。A、3868.92B、4000.00C、4072.54D、4286.89答案：A解析：考点:市场状况调整的方法。交易日期为2022年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/m2，所以正确答案是400095/100（10.3%）63868.92（元/m2）21年房地产估价师试题8卷 第7卷某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是（）。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标法答案：A解析：在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，
17、也可以根据类似工程经验进行估算。其中，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。 （ ）正确答案：进口设备原价通常由进口设备到岸价和进口从属费组成。（）答案：对解析：本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。进口设备原价通常由进口设备到岸价和进口从属费组成。房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。（）答案：对解析：考点:合法原则。房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会
18、上升，利率下降时房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是经济因素。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。21年房地产估价师试题8卷 第8卷某住房抵押贷款估价项目，属于法定估价业务，该笔住房抵押贷款期限为20年，则为该笔住房抵押贷款服务的估价资料应保存20年以上。（）答案：错解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年。参见教材P424。(2022年
19、真题) 物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（）之和后，再加上其他收入的金额。A.抵押贷款还本付息额B.空置损失C.收租损失D.折旧E.运营费用答案：B,C,E解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入，净经营收入=有效毛收入运营费用。违反资产评估法规定，未经工商登记以评估机构名义从事评估业务的，由（）责令停止违法活动；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。A、当地人民政府B、工商行政管理部门C、住房和城乡建设主管部门D、房地产评估行业协会答案：B解析：本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。违反资产评估法规定
20、，未经工商登记以评估机构名义从事评估业务的，由工商行政管理部门责令停止违法活动；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有( )。A.城市化水平的提高B.房地产开发建设的技术进步C.房地产本身价格的提高 D.消费者收入水平的提高E.房地产开发建设要素价格下降答案：A,D解析：其他因素也会影响商品的市场需求，如城市化、人口因素、政府产业政策、消费政策等。一般来说，随着城市化水平的提高、家庭人口规模的减少、降低房地产交易税费等政策出台可以增加所在地区的房地产市场需求；反之则会有相反的结果。 上述保险合同的当事人有（ ）。A该商业银行B该财产保险公司C该房地产开发公司D该咨询公司正确答案：BD