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1、房地产估价师考试题目下载6节房地产估价师考试题目下载6节 第1节(2022年真题) 关于房地产空间市场的说法，正确的有（）。A.存在的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。商品住房市场之
2、所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A、房地产开发企业的特点B、城市区域功能C、购房者的需求D、城市地理环境答案：C解析：考点:市场细分。市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体，其关键点在于顾客需求的差异性。已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为( )。A、 6%B、 7%C、 7.5%D、 6.5%答案：B解析：此题属于掌握的范畴。是在考查报酬资本化法的公式及其计算。本题为有限年且其他因素不变的情况，要求在已知不同年限价格的前提下，
3、求解报酬率。根据计算公式求解的话，需解高次方程，计算非常复杂。所以，此题可采用试算的方法。使用期限40年时每年的净收益为 从以上可以看出，两者的每年净收益相同，所以7%为正确答案。某市2022年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2022年未完工转入2022年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2022年竣工的房屋建筑面积为80万m2，那么，该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5年 B.1.5年 C.2年 D.3年答案：B解析：本题考查的是供给指标。评价建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=报告期新开工面积/新竣工面积+上期开工跨入报告期继续施工的面积/新竣工面积+上期已停建在报告期恢复施工的面
4、积/新竣工面积=（90+30）/80=1.5（年） 由于房地产价值量大。加之独一无二特性造成对影响房地产价格的（ ）等方面的情况在短时间内不易了解。A产权B质量C效率D能量E环境正确答案：ABE 甲公司在销售商品房时，依据房产测量规范，应计算一半建筑面积的是（ ）。A坡屋顶层高在2.20m以上的部位B在批准期限以内的临时房屋C供业主户外运动时休息用的屋顶平台D外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊正确答案：D 下列属于农民集体的是（ ）A村农民集体B村内两个以上农村集体经济组织的农民集体C乡(镇)农民集体D以上均正确正确答案：D答案：D土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该
5、种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列3种：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡(镇)农民集体。房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括（）。A建设工程用地批准手续已经办理B建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30C已按规定办理了工程安全监督手续D已按规定确定了施工企业E施工图设计文件已按规定进行了审查答案：A,C,D,E解析：房地产开发企业申请领取建设工程施工许可证应具备的条件：已经办理该建筑工程用地批准手续。在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度
6、符合施工要求。已经确定施工企业，按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。有保证工程质量和安全的具体措施。按照规定应该委托监理的工程已委托监理。建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30；法律、行政法规规定的其他条件。房地产估价师考试题目下载6节 第2节 有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。 （
7、 ）正确答案：房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。答案：解析：1甲地块单独使
8、用时的土地使用权价值为：1250m24500元/m2=5625000元乙地块单独使用时的土地使用权价值为：3680m24100元/m2=15088000元两地块合并后的价值为：(1250m2+3680m2)4800元/m2=23664000元甲、乙两地块合并后增值为23664000元-(5625000元+15088000元)=2951000元；2两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲、乙地块各自的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。试题分析
9、(1) 此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。(2) 相邻土地合并后，往往会使总效用增大，价值较合并前总合增高。合并后增值额及转让准备手续费要准确合理地进行分配。(3) 一般考虑按各自单价、各自面积和各自的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重？进行加权平均，得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。您可能感兴趣的试题个人自住的别墅不得免征房产税。（）答案：错解析：房产免征房产税的情况有：国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。由国家财政部门
10、拨付事业经费的单位自用的房产。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。个人所有非营业用的房产免征房产税。经财政部批准免税的其他房产。动态分析法具体需要做到下列（），才能保证估价结果的准确性。A、后续开发经营期究竟多长要预测准确B、各项支出、收入在何时发生要预测准确C、各项支出、收入发生的金额要预测准确D、销售期多长要预测准确E、运营期多长要预测准确答案：A,B,C解析：考点:动态分析法和静态分析法的优缺点。动态分析法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到3点：（1）后续开发经营期究竟多长要预测准确；（2）各项收入、支出在何时发生要预测准确；（3
11、）各项收入、支出发生的金额要预测准确。 构成利率最高界限的是（ ）。A预期通货膨胀率B平均利润率C再贴现率D物价上涨率正确答案：B企业借款是为了获取利润，如果利率高于利润率，企业就要将其利润全部付给贷款人，从而就不会去借款，因此，平均利润率构成了利率的最高界限。 申请强制拆迁必须提供（ ）。A行政强制拆迁申请书B仲裁决议书C拆迁协议范本D裁决调解和裁决书E被拆迁房屋的证据保全公证书正确答案：ADE申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等。下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（）。A.当交易情况正
12、常时，成交价格接近市场价格 B.当市场状况正常时，市场价格接近理论价格 C.当估价科学准确时，评估价值接近市场价格 D.当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值答案：D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。凡是建设工程，都是必须实行监理。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。建设工程监理范围：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。参见教材P
13、90。房地产估价师考试题目下载6节 第3节下列关于保险合同主体的说法有误的一项是( )。A、 保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人B、 被保险人和受益人由投保人在合同中指定C、 保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方D、 投保人可以是法人，也可以是自然人答案：B解析：受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。 当SMC曲线与SAC曲线相交时，交点为SAC曲线的最低点，此时
14、所对应的产量为平均成本最低时的产量，该点又称收支相抵点。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用( )等方法。A市场法B收益法C成本法D土地剩余技术E建筑物剩余技术正确答案：ABD答案 ABD求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等。收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。（）答案：错解析：本题考查的是收益法概述。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。 在买方报价拍卖中，只有（ ）才是要约表示。A
15、拍卖人宣布的起拍价B拍卖师的报价C拍卖保留价D竞买人的报价正确答案：D买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。我国现行的税率形式有( )。A.比例税率B.定额税率C.加成税率D.累进税率E.附加税率答案：A,B,D解析：按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。间接融资的优点在于( )。A、 筹资上可以积少成多B、 安全性比直接融资高C、 有利于筹集长期投资资金D、 由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E 减少了对筹资者使用资金的压力和约束答案：A,B,D解析：C选项为直接融资的优点，E选项为间接
16、融资的局限性。 一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面，目录，致委托人函，估价结果报告，估价技术报告和附件。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题目下载6节 第4节 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（ ）。A2427元/m2B2500元/m2C2575元/m2D2632元/m2正确答案：D 楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：任何一宗房地产只能
17、就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动答案：D解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、社会经济发展状况、邻里关系等）。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。选项A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。具有收益性建筑物的经济
18、寿命，是指从建筑物竣工之日开始在正常市场和运营状态下产生的收入大于运营费用的持续时间，一般要短于其自然寿命。答案：对解析：2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王
19、某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。王某购买的住宅的产权登记面积为（）。A、套内建筑面积分摊的共有建筑面积 B、套内房屋使用面积分摊的共有建筑面积 C、套内建筑面积+套内阳台面积分摊的共有建筑面积 D、套内房屋使用面积+套内墙体面积套内阳台建筑面积分摊的共有建筑面积答案：A,D解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的是房屋的建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 对于房地产投资项目这样一个特点性
20、的经济系统而言，（ ）都可以看成是货币形式体现的资金流出或资金流入。A自有资金、融资方式B现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标C投入的资金、花费的成本和获取的收益D各种投资工具和投资方式正确答案：C 相关性原则所说的相关是指与政策相关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是（）。A、抵押贷款传递证券 B、抵押贷款转换债权 C、抵押贷款直付债券 D、抵押贷款担保债务答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押
21、贷款直付债券和抵押贷款担保债务。房地产估价师考试题目下载6节 第5节房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知规定，房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门对收到投诉信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投拆对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在1 5 日内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况） 。无正当理由未按时反馈的，将在网上公
22、示投诉情况。参见教材P209。 刑法规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财务或非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处（ ），并处罚金A三年以下有期徒刑或者拘役B五年以下有期徒刑或者拘役C五年以下有期徒刑或者管制D五年以上，十年以下有期徒刑正确答案：B下列土地符合免征土地使用税的包括（）。A.国家机关、人民团体、军队自用的土地B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地D.不直接用于农、林、牧、渔业的生产用地E.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税10年至20年答案：A,B,C解析：本题
23、考查的是城镇土地使用税。直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，属于免征土地使用税的范围；同时经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税5年至10年。 如果张某是通过按揭贷款方购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为( )。A20%的首付款，加上该首付款2年利息B20%的首付款，加上该首付款2年利息和已偿还月供在估价时点的本息值C该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D2022年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿
24、还月供在估价时点的本息值，减去2022年10月至2022年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和正确答案：C房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，一般均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是( )。A.紫线B.绿线C.蓝线D.黄线答案：C解析：编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河
25、、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi 的取值范围是（）。APi0BPi1C0Pi1DPil答案：C解析：采用期望值法进行概率分析时，各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于l、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于l。会计处理程序的第一个关键步骤是（）。A.填制记账凭证 B.登记账簿 C.复式记账 D.会计报表答案：A解析：本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证是会计处理程序的第一个关键步骤。房地产估价师考试题目下载6节 第6节2022年4月1日，估价师王某初始注册于甲估价机构，2022年3月1
26、日，王某与甲机构解除劳动关系，并变更注册到乙企业。则王某的注册证书于2022年3月30日失效。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。P194。在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（）。A、一般因素B、客观因素C、经验因素D、区域因素E、个
27、别因素答案：A,D,E解析：考点:房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。 （ ）是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A成本利润率B投资利润率C资本金利润率D资本金净利润率正确答案：A 现有某待开发项目建筑面积为3850 m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/ m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。A 766 B 791 C 913 D 104
28、6正确答案：B在建工程拍卖时，需要核查政府相关管理各部门的批准文件是否齐全，其中不包括（）。A.建设用地规划许可证 B.建设工程规划许可证 C.预售许可证 D.安全生产许可证答案：D解析： 本题考查的是房地产拍卖注意事项。在建工程拍卖时，需要核查政府相关管理各部门的批准文件是否齐全，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（或开工证）、预售许可证是否取得等等。 下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是（ ）。A销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定B商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C公房出售后，维修基金由售房单位
29、和购房人双向筹集D公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金正确答案：ACD商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向售房单位缴交维修基金；公有住房出售，购房者按购房款2的比例向售房单位缴交维修基金。不动产登记信息应当是公开的。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记信息应当是公开的。 某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元人民币，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是（ ）。A40%B50%C200%D250%正确答案：C