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1、房地产估价师考试题目下载6卷房地产估价师考试题目下载6卷 第1卷城市房地产开发经营管理条例规定，出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里动工开发日期是指（）。A.开发建设单位进行形式性投入的日期 B.开发建设单位进行实验性投入的日期 C.开发建设单位进行目的性投入的日期 D.开发建设单位进行实质性投入的日期答案：D解析：本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。城市房地产开发经营管理条例规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。这里动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。居住区绿地系统
2、中居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地都属于公共绿地。（）答案：对解析：公共绿地是指居住区内居民公共使用的绿化用地，如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等。房地产市场分析报告通常包括的内容有（）。A.财务状况分析 B.地区经济分析 C.市场供求分析 D.吸纳量计划预测 E.敏感性分析答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产市场分析报告。市场分析报告内容通常有：地区经济分析、区位分析、市场概况分析、市场供求分析、项目竞争分析、产品和市场定位、售价和租金预测、吸纳量计划预测、回报率预测、敏感性分析等十项内容。 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单
3、价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和O.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测 算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。A100B50C50D100正确答案：B三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=68000.3+67000.5+63000.2=6650(元/m2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差=66506700=-50(元/m2) 在征收土地时，必须坚持“一要吃饭二要建没”的方针。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师
4、考试题目下载6卷 第2卷建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（）答案：错解析：伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。成交价格围绕着（）而上下波动。A.市场价格 B.理论价格 C.清算价格 D.原始价格答案：A解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格
5、而上下波动。在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（）。A、0.95 B、0.99 C、1.01 D、1.05答案：A解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整系数97/1020.95。某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为( )预算价格。A.单项工程 B.单位工程C.分部工程 D.分项工程答案：B解析：单位工程是工程项目的组成部分。竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。 间接融
6、资的优点在于（ ）。A筹资上可以积少成多B安全性比直接融资高C有利于筹集长期投资资金D由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E减少了对筹资者使用资金的压力和约束。正确答案：ABDC选项为直接融资的优点，E选项为问接融资的局限性。房地产估价师考试题目下载6卷 第3卷 丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是（ ）。A7220元B7600元C14440元D15200元正确答案：D收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A、电梯折旧费 B、租赁保证金利息 C、房地产税 D、企业（个人）所得税 E、房屋保险费答案：B,D解析：本题考查的是净收益测算的
7、基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。下列关于资产负债率的表述中，正确的有（）。A、表明了负债占总资产的比例B、反映了企业或项目的财务风险程度C、资产负债率越高，则企业应变能力越强D、属于长期偿债能力指标E、房地产开发企业的资产负债率一般较高答案：A,B,D,E解析：考点:资产负债率。选项C错误，资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变
8、能力较差。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。（）答案：对解析：考点:不可移动。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。在下列城市中，城市总体规划需要经过国务院审批的有( )。A.直辖市重庆 B.湖南省会长沙C.西藏自治区首府拉萨 D.河北省地级市廊坊E.浙江省县级市义乌答案：A,B,C解析：直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，
9、报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。分区规划和详细规划一般由市人民政府城市规划行政主管部门审批。编制分区规划的城市详细规划，除重要的详细规划由市人民政府审批外，由市人民政府规划行政主管部门审批。房地产估价师考试题目下载6卷 第4卷下列房地产权利中，属于可以抵押的是( )。A.国有土地所有权B.宅基地的土地使用权C.集体土地所有权D.村企业的房屋所有权答案：D解析：(1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。(2
10、)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。房地不分离原则乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为（ ）。A居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C，居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值正确答
11、案：C对于不同类型的房地产，同一影响因素引起房地产价格变动的方向可能是不同的。 工程项目的( )是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。A评标B质量检验C投料试车D竣工验收正确答案：D答案 D 工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的建筑物即可投入使用，出租或出售给客户，令房地产开发商回收投资。 城市、县人民政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，然后将审议意见交由本级人民政府土地主管部门研究处理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确
12、答案：（三）甲方（开发公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。2022年建造完成，甲方尚欠乙方80万工程款。在建工程抵押贷款还有100万元未还，贷款成数为5成。建造完成前半年开始销售，共售出3000平方米，均价10000元/平方米。若甲方想申请再次抵押贷款，正确的是（）。A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费B.抵押净值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额-拖欠工程款C.再次抵押价值（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）抵押率D.再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值扣除已经销售和回迁安
13、置的价值-已抵押贷款余额/抵押率-拖欠工程款答案：D解析：再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值扣除已经销售和回迁安置的价值-已抵押贷款余额/抵押率-拖欠工程款。房地产估价师考试题目下载6卷 第5卷征收集体土地应遵守一定的原则，下列关于征收集体土地原则的表述中正确的是（）。A.可以通过提高征地费用，限制非农业部门占用土地 B.保证国家建设用地将成为今后固有建设用地供应的基本制度 C.可以通过租用集体土地进行非农业建设，以减少征收集体土地 D.妥善安排被征地范围内的单位和农民的生产.生活是必须坚持的原则答案：D解析：本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。选项A错误，征收集体土地需要坚持保证国家
14、建设用地原则，反对大幅提高征地费用，以限制非农业部门占用土地；选项B错误，土地有偿使用将成为今后固有建设用地供应的基本制度；选项C错误，征收集体土地遵循依法征地的原则，严禁“以租代征”。 对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。 （ ）正确答案：对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。A.二次装修时所铺的木地板 B.可拆卸的水净化处理设备 C.嵌入式固定衣柜 D.随建筑配置的中央空调系统 E.摆放在室内的沙发答案：C,D解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。在未做特
15、殊说明的情况下，房地产的定着物要列入估价范围，选项CD均属于定着物；选项A属于建筑物实物中的特色装饰装修，不在抵押估价的范围之内。 按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是( )。A招标出让国有土地使用权B拍卖出让国有土地使用权C协议出让国有土地使用权D租赁国有土地使用权E抵押国有土地使用权正确答案：ABC答案 ABC 除了选项A、B、C外，还有挂牌出让国有土地使用权。分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定是（）阶段需要解决的问题。A.投资机会研究 B.初步可行性研究
16、C.详细可行性研究 D.项目评估与决策答案：B解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。房地产估价师考试题目下载6卷 第6卷反映总体单位的属性或特征的统计术语称为（）。A.指标 B.统计总体 C.标志 D.总体单位答案：C解析：本题考查的是统计的基本概念。反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。A注册建筑师B注册结构工程师C注册建造师D注册监理工程师答案：C解析：注
17、册建造师可以从事建设工程项目总承包管理或施工管理，建设工程项目管理服务，建设工程技术经济咨询，以及法律、行政法规和国务院建设主管部门规定的其他业务。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。 张某将其一套房屋出租给李某，并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为25年。根据中华人民共和国合同法“房屋租赁期限不得超过20年”的规定，此房屋租赁协议的全部条款无效。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为( )m2。A10000B12000C180000D15000正确答案：A某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率是（）。A、5.00%B、7.50%C、18.36%D、28.85%答案：C解析： 本题考查的是现金回报率与投资回报率。